公司購置辦公場所可行性研究報告

1、a股北京華誼嘉信整合營銷顧問股份有限公司 北京運營中心購置辦公場所的 可行性研究報告一、項目概況（一）項目名稱及地點 項目名稱：北京運營中心擴展項目 地點：北京市石景山區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)石景山園北區(qū)實興大街西山匯鼎軒創(chuàng)業(yè)中心（二）項目內(nèi)容概述 北京作為公司的運營管理中心、利潤中心，還承擔(dān)全國業(yè)務(wù)布局的職能中心作用，為公司業(yè)務(wù)全國布局提供品牌支持、人力資源儲備、渠道管理、供應(yīng)商管理、信息化管理等支持業(yè)務(wù)。 為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展和客戶服務(wù)的需要，進一步提升公司的營運管理水平，公司擬使用 4600 萬元（包括募集資金 2000 萬元，自有資金 1000 萬元以及超募資金 1600 萬元）在北京購買辦公用

2、房 2915.78 平方米，上述面積和總價款以實測面積為準。 本次房屋購置不以出售、出租為目的。二、項目背景 根據(jù)公司 2009 年 7 月 12 日召開的 2009 年第二次臨時股東大會審議通過的議案，北京運營中心擴展項目分三年實施，其中經(jīng)營辦公場所于 2010 年一次性投入，擬投資 3000 萬元（含購置稅費及裝修費，其中以募集資金投入 2000萬元，余款以自有資金投入）購置 1800 平米。 由于公司業(yè)務(wù)擴展迅速，員工數(shù)量增長較快，且做出以上規(guī)劃后的一年多時 1間里，北京房價呈上漲的態(tài)勢，因此，按照兩年內(nèi)人員擴張的速度配比測算，本次擬在北京市石景山區(qū)西山匯購置辦公用房 3000 平米左右

3、，以滿足未來兩年業(yè)務(wù)增長的辦公需求，同時亦不會產(chǎn)生過高的閑置率。 本次經(jīng)營場所預(yù)計投入 4600 萬元，其中 4226.98 萬元為購房款及相關(guān)稅費。擬使用募集資金 2000 萬元、自有資金 1000 萬元（京石景山發(fā)改（備）200916 號），不足部分 1600 萬元以超募資金支付。三、項目的必要性和可行性（一）項目的必要性 1、北京地區(qū)現(xiàn)有辦公環(huán)境亟需改善 公司現(xiàn)自有房產(chǎn) 1252.20 平方米按北京現(xiàn)有員工數(shù)量計算人均辦公場所不足 5 平米，辦公空間相對狹小。為緩解此情況，公司租賃三處房產(chǎn)供使用，但與此同時增加了公司的運營成本，不便于統(tǒng)一管理。為更好地提高員工的積極性和工作熱情，有必要改

4、善辦公環(huán)境。同時，公司業(yè)務(wù)的持續(xù)增長將導(dǎo)致對辦公經(jīng)營場所更多的需求。 2、公司業(yè)務(wù)開展的需要 公司主營業(yè)務(wù)之一的“終端銷售團隊管理”需要協(xié)助客戶建立穩(wěn)定的終端銷售團隊，以幫助客戶有效完成銷售目標。此業(yè)務(wù)需要公司有面積較大、相對固定的招募、培訓(xùn)場所以滿足大量促銷人員培訓(xùn)需求。同時，公司內(nèi)部員工也缺乏一個固定的培訓(xùn)場地，常規(guī)性培訓(xùn)條件較差。因此設(shè)立一個專門的培訓(xùn)中心非常必要和重要。 3、租用辦公場所影響公司信息中心的建設(shè) 目前，公司信息中心設(shè)在租用房產(chǎn)，考慮到長遠發(fā)展的需要以及 it 技術(shù)的進一步廣泛應(yīng)用，公司有必要建設(shè)長期的較為固定的信息中心，因此，有必要在北京地區(qū)購置自有辦公用房。 4、公司品

5、牌宣傳的需要 2 公司從事的業(yè)務(wù)屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，品牌形象是服務(wù)業(yè)企業(yè)的根基。辦公經(jīng)營場所作為公司品牌形象的一種傳播方式，對維護公司的形象和未來業(yè)務(wù)的良性發(fā)展具有重要作用。目前，公司在用房產(chǎn)周邊商業(yè)氛圍不濃，在一定影響度上影響了公司的常規(guī)商務(wù)談判。 基于以上考慮，公司在北京購置辦公場所很有必要性。（二）項目的可行性 通過對項目的經(jīng)濟效益測算、市場調(diào)研，項目總體可行： 1，經(jīng)測算的業(yè)務(wù)增長需要相應(yīng)的辦公場所 北京為公司目前主要的利潤中心，公司主要客戶亦位于北京，因此公司以“立足北京、布局全國”為戰(zhàn)略發(fā)展目標，通過加大北京地區(qū)的資金投入，以增強公司在該地區(qū)的競爭優(yōu)勢和市場占有率。最近三年，公司業(yè)務(wù)量

6、平均復(fù)合增長率在30左右，按照公司高人力成本結(jié)構(gòu)測算，員工擴張速度較快。審慎估計，2012年底北京地區(qū)員工預(yù)計可達 500 名。屆時，公司應(yīng)至少擁有 4000 平米5000平米的辦公場地以滿足日常經(jīng)營所需?，F(xiàn)公司自有房產(chǎn) 1252.20 平方米，因此，購置規(guī)模在 3000.00 平米左右的辦公場地是較有遠瞻性的，且兼顧了公司成本控制的經(jīng)營目標。 2，經(jīng)過多輪比價與談判，選出性價比最高的鼎軒創(chuàng)業(yè)中心 在公司董事會決定實施購置辦公用房計劃后，由公司采購部、預(yù)算委員會進行了大量的市場調(diào)研工作。經(jīng)多方詢價，最終將目標鎖定西山匯鼎軒創(chuàng)業(yè)中心。 西山匯項目是中關(guān)村科技園區(qū)石景山園首個示范性項目，結(jié)合石景山

7、區(qū)cbd“首都文化娛樂休閑區(qū)”的戰(zhàn)略發(fā)展定位，度身打造的一個融合數(shù)字媒體技術(shù)“研發(fā)-創(chuàng)業(yè)-產(chǎn)業(yè)化”于一體的創(chuàng)新型、國際化數(shù)字新媒體技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地。入駐企業(yè)可同時享受中關(guān)村科技園與石景山園區(qū)雙重優(yōu)惠政策。 3，有助于改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu) 公司為輕資產(chǎn)公司，該項目的購入將增加固定資產(chǎn)，對進一步改善公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)形象，保持公司長期穩(wěn)定發(fā)展都具有積極的作用。 3 因此，經(jīng)充分和慎重的討論，從公司長遠發(fā)展戰(zhàn)略考慮，決定在北京地區(qū)購置新的辦公場所以滿足公司未來擴張的需要。四、項目建設(shè)方案（一）建設(shè)目標 本項目購置、裝修完成后，公司大部分管理人員將遷入。未來將作為分布在全國各地的子公司、分公司和項目部的

8、統(tǒng)一運營管理中心，將極大的提高公司團隊的運作效率、節(jié)省管理成本。 同時，公司計劃保留原自有辦公場地作為共建共享項目運營中心，開展對外合作、項目運營等工作。（二）項目建設(shè)內(nèi)容 本項目辦公用地總價為 4489.40 萬元，預(yù)留裝修費用 262.42 萬元，辦公以及網(wǎng)絡(luò)設(shè)備費用 80.60 萬元，房產(chǎn)稅費以及其他不可預(yù)見費 233.20 萬元，擬使用已披露用途部分募集資金 2000 萬元（京石景山發(fā)改（備）200916 號），自有資金 1000 萬，以及超募資金 1600 萬元。（三）投資估算及資金來源 面積平方米 單位預(yù)算萬元 投資額萬元場地投入：場地購置 2915.78 1.38 4023.78

9、場地裝修 2915.78 0.09 262.42設(shè)備投入網(wǎng)絡(luò)設(shè)備 80.60稅費及其他房產(chǎn)稅費 203.20其他預(yù)估費用 30.00合計 4600.00 4（四）項目建設(shè)時間表 項目內(nèi)容 起止時間 所需時間 場地購置與裝修 2010.12-2011.03 3 個月 設(shè)備購入與安裝 2011.02-2011.03 1 個月五、效益分析（一）經(jīng)濟效益分析 本項目購入的固定資產(chǎn)入賬價值為 4023.78 萬元，按照 5的殘值率計算，預(yù)計殘值為 201.19 萬元，預(yù)計折舊年限為 50 年。公司對固定資產(chǎn)折舊采用直線折舊法，由此產(chǎn)生的辦公樓折舊費用為 76.45 萬元/年。 按照目前石景山區(qū)中關(guān)村科技

10、園區(qū)石景山園的普通辦公場所租金計算，房租至少為 2 元/平米/日。按 2900 平米計算，公司每年房租支出約為 211.70 萬元。較租賃辦公場所，通過購置辦公經(jīng)營場所，公司每年可節(jié)省租金費用 135.25 萬元。 根據(jù)對北京市未來房價走勢的估計及石景山區(qū)特有的區(qū)位優(yōu)勢，公司以13800 元/平方米購入的房產(chǎn)貶值風(fēng)險較小，未來升值潛力較為可觀。（二）社會效益分析 本項目的實施可較好的改善辦公環(huán)境，在吸引更多的優(yōu)秀人才的同時，也可以提升整體運營管理效率，提升公司未來幾年內(nèi)持續(xù)開發(fā)、維護、更新產(chǎn)品的能力，進一步提高公司的市場競爭力。 此外，有助于提升公司整體形象和市場影響力，保持公司在整合營銷服務(wù)

11、提供行業(yè)中的領(lǐng)先地位和優(yōu)質(zhì)品牌形象，將公司打造成國內(nèi)一流的整合營銷服務(wù)提供商。六、項目實施對公司的影響 公司目前辦公用房為自有與租賃相結(jié)合，辦公面積有限，隨著人員增加、業(yè)務(wù)擴大，現(xiàn)有辦公場所已經(jīng)不適應(yīng)公司發(fā)展需要，購買辦公用房將有利于改善公 5司的辦公環(huán)境，對公司未來發(fā)展的長期穩(wěn)定發(fā)展起到重要作用。 本次購買房屋的資金來源為募集資金與自有資金，擬使用募集資金 2000萬元、超募資金 1600 萬元，以及自有資金 1000 萬。由于本次購房所用資金主要為募集資金及超募資金，支付房款后將不會對公司生產(chǎn)經(jīng)營等情況產(chǎn)生負面影響。七、風(fēng)險分析（一）項目風(fēng)險因素 本次房產(chǎn)購置的風(fēng)險主要包括房產(chǎn)閑置風(fēng)險和員

12、工流失風(fēng)險。 北京運營中心擴展項目發(fā)展迅速，對于良好的辦公場所有著迫切的需求。但我們也不能對今后的業(yè)務(wù)發(fā)展持過分樂觀的態(tài)度。一旦發(fā)生業(yè)務(wù)下滑的狀況，必然會導(dǎo)致員工縮編，從而可能發(fā)生房產(chǎn)閑置的風(fēng)險。 另一方面，石景山區(qū)地處北京京西地區(qū)，其區(qū)位優(yōu)勢尚未充分發(fā)揮，且生活便捷度、文化經(jīng)濟氛圍較北京國貿(mào) cbd 區(qū)域等存在不小差距。因此，在本次整體搬遷過程中，可能會伴隨一批員工的離職問題，特別是具有大量行業(yè)知識、深諳企業(yè)管理模式和企業(yè)文化的中層員工，這部分人的離開將無疑是公司的損失。（二）項目風(fēng)險控制 公司依托原有客戶關(guān)系，不斷開拓新業(yè)務(wù)的同時，加強多產(chǎn)品線銷售滲透策略，實現(xiàn)同一客戶多需求組合，強化公司與客戶的黏性，不斷擴大市場占有量。業(yè)務(wù)支撐所帶來的人員擴編將能降低辦公場所的閑置率。 與此同時，伴隨公司的擴張進程，與客戶合作的緊密度加強乃至與各類利益方建立合作公司，如北京運營管理中心存在閑置，可考慮聯(lián)合辦公，充分利用北京地區(qū)的辦公場所，從而可以避免房產(chǎn)閑置的風(fēng)險。 針對可能的