房地產(chǎn)投資可行性研究課件

1、,可行性研究,房地產(chǎn) 投資,1,房地產(chǎn)投資可行性研究,房地產(chǎn)項(xiàng)目可研,2,房地產(chǎn)投資可行性研究,可研的工作階段與內(nèi)容,一、可行性研究的工作階段 投資機(jī)會研究 該階段的主要任務(wù)是對項(xiàng)目或投資方向提出建議。 研究內(nèi)容包括：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會的影響等。 初步可行性研究（預(yù)可行性研究） 該階段主要解決問題包括：分析機(jī)會研究結(jié)論、確定是否進(jìn)行詳細(xì)可行性研究等 研究內(nèi)容包括：市場需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財務(wù)分析等。

2、詳細(xì)可行性研究 即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后做出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。 項(xiàng)目評估與決策,三、可行性研究,3,房地產(chǎn)投資可行性研究,二、可行性研究的內(nèi)容 項(xiàng)目概況 開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇 資源供給條件分析,環(huán)境影響評價 項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用的研究 開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析 結(jié)論及建議,三、可行性研究,可研的工作階段與內(nèi)容,4,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇,一、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 項(xiàng)目策劃的意義 在編制項(xiàng)目可行性研究報告的過程中，項(xiàng)目策劃、構(gòu)造可

3、供評價比較的經(jīng)營方案、選擇相關(guān)基礎(chǔ)參數(shù)，是可行性研究中定量分析的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容 區(qū)位分析與選擇 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 開發(fā)時機(jī)的分析與選擇 合作方式的分析與選擇 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇,三、可行性研究,5,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇,二、構(gòu)造評價方案 評價方案內(nèi)容 構(gòu)造評價方案，就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案。 具體內(nèi)容 項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期 項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系 建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次 合作方式與合作條件 擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例 租售與自營的選擇及各

4、自在總建筑面積中的比例等,三、可行性研究,6,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇,二、構(gòu)造評價方案 方案組合 如果允許上述影響評價方案構(gòu)造的因素任意組合，則會出現(xiàn)非常多的備選方案。 在實(shí)際操作過程中，通常按照項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造24個基本評價方案。 對于其他因素的影響規(guī)律，則可以通過敏感性分析把握。,三、可行性研究,7,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇,三、選擇基礎(chǔ)參數(shù) 時間類參數(shù) 包括開發(fā)活動的起始時間點(diǎn)，開發(fā)經(jīng)營期、開發(fā)期（建設(shè)期）、準(zhǔn)備期、建造期、銷售期、運(yùn)營期的起始時間點(diǎn)以及持續(xù)時間長度，經(jīng)濟(jì)評價工作的計(jì)算周期。 融資相

5、關(guān)參數(shù) 包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率，資本金投入比例或財務(wù)杠桿比率（通常為總投資的2035%），預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例。 收益相關(guān)指標(biāo) 包括出租率或空置率（還有收租損失率），運(yùn)營成本占毛租金收入比率。 評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) 包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤率、目標(biāo)投資利潤率、目標(biāo)投資回報率等,三、可行性研究,8,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目投資與收入估算,一、投資估算 估算范圍 包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開發(fā)期稅費(fèi)等。 各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于不同建設(shè)項(xiàng)目類型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大的差異。,三、可行性研究,9,

6、房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目投資與收入估算,一、投資估算 （一）土地費(fèi)用 土地征用拆遷費(fèi) 土地征用拆遷費(fèi)分為：農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)和城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)。 土地出讓地價款 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 土地租用費(fèi) 以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項(xiàng)目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中較為少見。 土地投資折價 采用直接投資方式獲得土地使用權(quán)，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要將土地使用權(quán)評估作價。,三、可行性研究,10,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目投資與收入估算,一、投資估算 (二)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平”等土地

7、開發(fā)工程費(fèi)支出。 一般情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1一3。 水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5左右。 “三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。,三、可行性研究,11,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目投資與收入估算,一、投資估算 (三)房屋開發(fā)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 包括建筑工程費(fèi)用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑物2米以外和項(xiàng)目

8、紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。,三、可行性研究,12,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目投資與收入估算,一、投資估算 （四）管理費(fèi) 管理費(fèi)可按項(xiàng)目總投資的3一5估算。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?（五）財務(wù)費(fèi)用 主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、承諾費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。 利息的計(jì)算，可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計(jì)算；利息以外的其他融資費(fèi)用，一般占利息的10左右。 （六）銷售費(fèi)用 （七）開發(fā)期稅費(fèi) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi),三、可行性研究,

9、13,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目投資與收入估算,一、投資估算 （八）其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。 （九）不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3一7估算。 （十）運(yùn)營費(fèi)用 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應(yīng)估算項(xiàng)目經(jīng)營期間的運(yùn)營費(fèi)用。,三、可行性研究,14,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目投資與收入估算,二、收入估算 租售方案 租售物業(yè)的類型與數(shù)量，要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可提供的物業(yè)類型、數(shù)量來

10、確定，并要考慮到租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場的可能變化對租售數(shù)量的影響。 租售價格 一般可選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過價格修正得出擬租售價格。 也可以參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品定價的技術(shù)和方法，確定租售價格。 還應(yīng)對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系進(jìn)行分析，考慮已建成的、正在建設(shè)的以及潛在的競爭項(xiàng)目對擬開發(fā)項(xiàng)目租售價格的影響。 租售收入 對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期對年租金收入的影響。 收款方式 應(yīng)考慮當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易的付款習(xí)慣，確定分期付款的期數(shù)及各期付款的比例。,三、可行性研究,15,房地產(chǎn)投資可行性研究,項(xiàng)目投資與收入估算,三、資金籌措 資金籌措計(jì)劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收

11、入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金三種渠道。 為了滿足開發(fā)項(xiàng)目的資金需求，可優(yōu)先使用資本金，之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入，最后仍然不滿足資金需求時，可安排借貸資金。,三、可行性研究,16,房地產(chǎn)投資可行性研究,可研報告的關(guān)注要點(diǎn),項(xiàng)目總說明 重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評估的目的、項(xiàng)目評估報告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等 項(xiàng)目概況 重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對象。 投資環(huán)境研究 主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會經(jīng)濟(jì)情況、

12、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓勵投資的領(lǐng)域等。 市場研究 按照所評估項(xiàng)目的特點(diǎn)，關(guān)注列舉市場交易實(shí)例，對市場價格、供求關(guān)系、發(fā)展趨勢等方面的說明。,三、可行性研究,17,房地產(chǎn)投資可行性研究,可研報告的關(guān)注要點(diǎn),項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目 重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目所處的地理環(huán)境(鄰里關(guān)系)、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說明。 規(guī)劃方案及建設(shè)條件 重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件是否滿足工程建設(shè)的需要。 建設(shè)方式及進(jìn)度安排 重點(diǎn)關(guān)注發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，及

13、建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出的建議。 投資估算及資金籌措 重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，資金籌措計(jì)劃主要是就項(xiàng)目投資的資金來源進(jìn)行分析，包括資本金、貸款和預(yù)售(租)收入三個部分。,三、可行性研究,18,房地產(chǎn)投資可行性研究,可研報告的關(guān)注要點(diǎn),項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 重點(diǎn)關(guān)注銷售收人測算、成本及稅金和利潤分配三個部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價 這是項(xiàng)目評估報告中最關(guān)鍵的部分，一般包括現(xiàn)金流量分析、資金來源與運(yùn)用表與貸款償還分析。 風(fēng)險分析 一般包括盈虧平衡分析和敏感性分析，概率分析。 風(fēng)險分析的目的，就是就項(xiàng)目面臨的主要風(fēng)險因素(如建造成本、售價、租金水平、開發(fā)周期、貸款利率、可建