商業(yè)部分招商服務(wù)報(bào)價(jià)書

1、北京合晟尚圓房地產(chǎn)國問有限公司BEIJING HE SHENG SHANG YUANPROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD摩根道商業(yè)招商服務(wù)工作流程與容合晟尚圓房地產(chǎn)集團(tuán)公司分公司二零一二年三月三十一日合萬家之晟尚心之圓、前期策劃服務(wù)思路促進(jìn)政策通過主客觀環(huán)境分析確定項(xiàng)口功能/制動(dòng)發(fā)展策略明確的定位是價(jià)值實(shí)現(xiàn)的基耍條件介理的業(yè)態(tài)定位便門口的商業(yè)價(jià)值和整合能力達(dá)到蝕開發(fā)商需求佳平衡保障市場 W満足項(xiàng)目溢價(jià)增值的實(shí)際操作需耍區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及 規(guī)劃的研究第二階段：深入第三階段：細(xì)化市場調(diào)研模擬招商從項(xiàng)U的區(qū)位屬性，地塊條件、類比開發(fā)案例諸多因素研判，從而勾勒出 本項(xiàng)LI研究的基本

2、邏輯方法，并在此基礎(chǔ)之上，明確本項(xiàng)U的基本的研究策略與 導(dǎo)向。第一階段：前瞻在完成市場研究、整體定位后，合晟尚圓提供代理執(zhí)行與資源嫁接服務(wù)， 保障前期市場策劃服務(wù)的成果落地，保障后期的贏利點(diǎn)變現(xiàn)，直至貴司全部運(yùn)作第五階段延展口標(biāo)達(dá)成為止。第四階段：執(zhí)行招商銷售代理資本運(yùn)作支持合晟尚圓項(xiàng)組將通過部謀劃、實(shí)地考察、深度訪談、模擬招商、數(shù)據(jù)分 析、案例解析及等研究方法，來展開前期的市場調(diào)查研究工作。部謀劃通過溝通，了解開發(fā)商意圖與開發(fā)模式，知曉項(xiàng)LI的市場發(fā)展方向與空間。事先 周密計(jì)劃，安排對標(biāo)性強(qiáng)的調(diào)研訃劃。實(shí)地調(diào)研對項(xiàng)LI用地條件及區(qū)域房地產(chǎn)、商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展進(jìn)行全面深入的現(xiàn)場調(diào)研。深度訪談以深

3、度訪談的交流方式做好動(dòng)態(tài)調(diào)查，對LI標(biāo)市場與消費(fèi)需求深入觸摸，了解商 戶經(jīng)營意向、消費(fèi)需求及偏好等特征。模擬招商結(jié)合合晟尚圓強(qiáng)大而廣泛的全國集團(tuán)公司優(yōu)勢，通過各業(yè)態(tài)業(yè)種商家資源對接，觸摸商戶入駐意愿，求證定位可行性，調(diào)整方案報(bào)告，強(qiáng)化落地性。數(shù)據(jù)分析對前期通過各種方式獲取的各種相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析與研究，利于后期產(chǎn)品創(chuàng)意定 位策劃與策略的凝煉。案例解析對區(qū)域競爭個(gè)案及國一線城市，國際可比城市的類似商業(yè)項(xiàng)U進(jìn)行分析研究，從 而指導(dǎo)項(xiàng)U建筑設(shè)計(jì)與運(yùn)營推廣工作的開展。二、前期策劃工作流程及步驟合晟尚圓項(xiàng)目前期策劃服務(wù)流程分為35個(gè)工作模塊，確保報(bào)告質(zhì)量，總計(jì)需時(shí)8個(gè)工作周。項(xiàng)目前期策劃流程與步驟：項(xiàng)目價(jià)

4、值判斷研究可比案例研究模擬招商定位研究11、區(qū)域發(fā)展背景研究7、案例及資料選取11、模擬招商渠道15、項(xiàng)目SWOT分析2、交通導(dǎo)入系統(tǒng)8.案例成敗與射同點(diǎn)12.模擬招商道具16.地塊價(jià)值解析3、商業(yè)體系架構(gòu)9.案例類別（總:義）13.模擬招商執(zhí)行17、項(xiàng)目定性與定量4、市場資源構(gòu)成10.案例關(guān)鍵性啟示14.招商結(jié)果分析18.目標(biāo)市場定位5、微觀競爭訴求執(zhí)行時(shí)間：1周執(zhí)行時(shí)間：2周19.主題概念提煉6、項(xiàng)目碾件屬性特征執(zhí)行時(shí)間：1周定位研究2產(chǎn)品研究投資效益核算規(guī)劃設(shè)計(jì)建議20.功能產(chǎn)品定位24、功能布局劃分21、風(fēng)險(xiǎn)評估及規(guī)避25、品牌與物業(yè)配過22、運(yùn)營策略建議26、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)23、營銷賣

5、點(diǎn)提煉27、開發(fā)時(shí)序建議執(zhí)行時(shí)間：1周執(zhí)行時(shí)間：1周28、確定測算依據(jù)29、投入成木測算30、產(chǎn)出效益測算31、投資效益分析32、建筑風(fēng)格與形態(tài)33、內(nèi)外交通動(dòng)線34、景觀設(shè)訃要素35、設(shè)計(jì)實(shí)物滲透執(zhí)行時(shí)間：1周執(zhí)行時(shí)間：1周合晟尚圓后續(xù)代理與資源嫁接服務(wù)流程分為17個(gè)工作模塊, 商服務(wù)周期610個(gè)月。確保服務(wù)質(zhì)量，招項(xiàng)I后期服務(wù)流程與步驟:定位導(dǎo)入階段招商實(shí)施階段開業(yè)策劃VI設(shè)計(jì)與導(dǎo)入36、商鋪組合細(xì)化39、招商方案提出47、開業(yè)策劃與實(shí)施52、VI系統(tǒng)導(dǎo)入37、業(yè)種區(qū)位配宜40、品牌及商品設(shè)定48、開業(yè)前籌備組織38、租金及招商政策41、招商手冊定稿管理顧問階段此階段工作目的：祐 面形式細(xì)

6、化各功能區(qū) 的經(jīng)營品種利業(yè)態(tài)42、招商條件修正49、商場管埋制度43、招商合約范木50、商場匸作時(shí)序44、招商處籌備51、商場培訓(xùn)手冊45、招商實(shí)施46、招商進(jìn)度審核此階段工作目的：完成各項(xiàng)招商準(zhǔn)備匸作并招商此階段工作目的：勺 甲方一起在銷咎期同 步與各購房業(yè)主完成 “購房合同”與“經(jīng) 營合同”或“托管合 同”的簽訂，確保各 業(yè)主執(zhí)行所有權(quán)與經(jīng) 營權(quán)的分離，保證商 業(yè)廣場的徐項(xiàng)經(jīng)營行 為能永續(xù)繁榮。開業(yè)至開業(yè)6個(gè)丿內(nèi)：1 木階段為開業(yè)后調(diào) 整期階段，調(diào)整、修 正各運(yùn)營環(huán)節(jié)中的偏 差.協(xié)調(diào)商戶測算 各項(xiàng)運(yùn)營抬標(biāo)。2 履行項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營 管理公司的各項(xiàng)經(jīng)營 管理職能和物業(yè)管理 職能，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)甲、

7、乙雙方共同確認(rèn)的各 項(xiàng)經(jīng)營抬標(biāo)。三、前期策劃工作容3.1市場調(diào)查研究綜合服務(wù)3. 1.1年度房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告(1) 宏觀背景分析合晟尚圓一向強(qiáng)調(diào)以更高的戰(zhàn)略眼光來看待項(xiàng)LI的發(fā)展，充分發(fā)揮在操作 全國不同城市大型項(xiàng)LI的過程中所積累的經(jīng)驗(yàn)與眼光，結(jié)合部建立的市場 環(huán)境監(jiān)測基礎(chǔ)，分析項(xiàng)LI宏觀背景，考察宏觀因素對項(xiàng)LI發(fā)展的影響。A、國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢分析B、國家政策走向分析C、房地產(chǎn)市場分析(2) 社會經(jīng)濟(jì)狀況分析地方規(guī)劃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀和項(xiàng)口所在區(qū)域之人口、就業(yè)情 況、經(jīng)濟(jì)情況并預(yù)測未來發(fā)展趨勢。歷史人文、城市規(guī)劃、政府政策、項(xiàng)目區(qū)位分析、房地產(chǎn)發(fā)展整體水平評 估、區(qū)位牽引分析、項(xiàng)目

8、與周邊地區(qū)之關(guān)系、項(xiàng)目周邊之可利用資源、項(xiàng) 目現(xiàn)有之條件及限制、項(xiàng)目潛在價(jià)值評估。A、概況分析B、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析C、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析D、城市規(guī)劃發(fā)展分析(3) 市場細(xì)分在進(jìn)行整體市場環(huán)境掃描后，做到對項(xiàng)LI自身的可利用資源及發(fā)展限制心 中有數(shù)，再來關(guān)注消費(fèi)者本身，我們來進(jìn)行市場細(xì)分，這是項(xiàng)LI發(fā)展定位 的關(guān)鍵。A、房地產(chǎn)市場總體情況分析B、住宅市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展分析C、房地產(chǎn)發(fā)展格局研究分析D、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢研究分析E、房地產(chǎn)項(xiàng)目客戶群體分析F、房地產(chǎn)市場供應(yīng)分析G、房地產(chǎn)市場需求分析H、房地產(chǎn)市場存量及潛在放量分析I、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢判研J、項(xiàng)目競爭態(tài)勢分析K、競爭項(xiàng)LI深度研究分析L、

9、客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素分析M、區(qū)域典型物業(yè)研究分析(4) 目標(biāo)客戶群體分析客戶群市場調(diào)研容包括多個(gè)方面，可以說是貫穿整個(gè)項(xiàng)tl始終，在項(xiàng)U不 同的開發(fā)階段，市場調(diào)研的側(cè)重點(diǎn)也有所不同。就本案LI詢所處階段而言, 客戶群市場調(diào)研主要是為市場競爭、需求量、項(xiàng)目定位、抗性、價(jià)格控制 等提供市場基礎(chǔ)和依據(jù)。A、房地產(chǎn)市場客戶來源分析B、房地產(chǎn)市場客戶特征分析C、房地產(chǎn)市場客戶置業(yè)習(xí)慣分析D、房地產(chǎn)市場客戶購買力分析E、房地產(chǎn)市場客戶關(guān)注的置業(yè)要素分析3.1. 2商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告(1)商業(yè)發(fā)展規(guī)律研究分析(2)商業(yè)總量及未來1-3年供應(yīng)分析(3)商業(yè)需求量分析(4)商業(yè)分布格局研究分析(5)各商圈現(xiàn)狀及

10、吸附能力分析(6)商場經(jīng)營現(xiàn)狀分析(7)商業(yè)項(xiàng)H定位對比分析(8)商業(yè)項(xiàng)U主力店及次級主力店分析(9)商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)配置及分布分析(10)臨街商業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀分析(11)商業(yè)銷售價(jià)格及走勢分析（12）商業(yè)租金分析（13）商業(yè)投資回報(bào)分析（14）商業(yè)輻射力分析（15）商業(yè)消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)分析（16）商業(yè)消費(fèi)人群消費(fèi)習(xí)慣分析（17）商業(yè)消費(fèi)人群消費(fèi)抗性分析（18）本項(xiàng)日商業(yè)競爭對手分析3. 2模擬招商模擬招商是在雙方認(rèn)可的定位取向，通過對零售、非零售以及具有代表性的 服務(wù)行業(yè)，選取有效LI標(biāo)商戶，就入駐意向、物業(yè)要求及對本項(xiàng)訂區(qū)位前景的主觀判別三大核心要素延展而來，最終獲取真實(shí)而有效的模擬招商結(jié)果?！袄妗?/p>

11、永遠(yuǎn)是商人最為關(guān)注的焦點(diǎn)，消費(fèi)的人、消費(fèi)途徑、消費(fèi)方式、 物業(yè)環(huán)境，如何在短時(shí)間獲取利益最大化等一系列問題皆圍繞“利益”而來。通 過模擬招商檢驗(yàn)商家最關(guān)注的三個(gè)點(diǎn)，為后期規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商及運(yùn)營做好鋪墊。關(guān)注一：人流1、本項(xiàng)日主力消費(fèi)人群結(jié)構(gòu)、能力是否符合業(yè)態(tài)要求。2、對于本項(xiàng)是否擁有有效的人流導(dǎo)入措施或方法。3、本項(xiàng)H是否擁有明確的特色主題，能夠在短時(shí)間達(dá)到聚攏人氣、培育商 氣的目的。關(guān)注二：物業(yè)1、本項(xiàng)U的物業(yè)建筑風(fēng)格與形態(tài)是否與所承業(yè)態(tài)相符。2、各類業(yè)態(tài)布局是否統(tǒng)一規(guī)劃、合理分布。3、層高、面積等其他建筑指標(biāo)是否能夠符合商家的個(gè)性要求。4、建筑物業(yè)的匹配度對于本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)、業(yè)種是否能夠達(dá)到最

12、大化。關(guān)注三：方式1、本項(xiàng)目開發(fā)商是否擁有多種路徑的招商合作模式(聯(lián)營、物業(yè)入股等)。2、開發(fā)商如何保證入駐商家度過前期的市場培育期(免租政策優(yōu)惠等)。 模擬招商，不僅是對項(xiàng)LI定位訴求的有效驗(yàn)證，也是決定商業(yè)運(yùn)營成功與否的前提條件，我們在項(xiàng)目初步定位完成階段就實(shí)施模擬招商。3. 3項(xiàng)目定位研究在第一階段對市場與項(xiàng)日相關(guān)因素都進(jìn)行了深入分析與調(diào)研后，笫二階段 通過模擬招商，對商家關(guān)注點(diǎn)及使用需求進(jìn)行摸底后便可為項(xiàng)LI進(jìn)行整體的定 位，項(xiàng)口定位將主要圍繞以下容展開：3. 3.1項(xiàng)目研究對項(xiàng)LI進(jìn)行整體的、系統(tǒng)的、針對性的、專業(yè)性的分析，充分挖掘項(xiàng)U 核心競爭力，使項(xiàng)LI優(yōu)勢從各個(gè)不同的角度發(fā)揮出

13、來，整合最優(yōu)秀的資源為 項(xiàng)目定位服務(wù)。(1) 項(xiàng)目SWOT分析A、地塊及控規(guī)約束條件分析B、市場約束條件分析C、地塊SWOT分析D、市場機(jī)會與發(fā)展策略分析(2) 項(xiàng)目區(qū)域板塊市場A、區(qū)域市場特點(diǎn)B、區(qū)域市場未來發(fā)展預(yù)期C、區(qū)域市場結(jié)論（3）項(xiàng)目區(qū)域房產(chǎn)市場客群研究A、客群構(gòu)成分析B、客群特點(diǎn)分析C、客群發(fā)展趨向分析（4）項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場研究A、板塊商業(yè)分析B、商業(yè)競爭板塊分析（5）競爭分析A、項(xiàng)目住宅市場競爭分析B、項(xiàng)口寫字樓競爭分析C、項(xiàng)H商業(yè)投資競爭分析D、項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營競爭分析E、競爭項(xiàng)目定位分析F、競爭項(xiàng)目客戶群分析G、本項(xiàng)目核心競爭力分析3. 3. 2項(xiàng)目定位（1）項(xiàng)目市場定位（2）項(xiàng)

14、口商業(yè)主題建議（3）項(xiàng)目總體概念定位（4）物業(yè)配比及盈利模式定位（5）功能與業(yè)態(tài)定位（6）商業(yè)品牌與檔次定位（7）商業(yè)價(jià)格定位（8）商業(yè)經(jīng)營模式定位（9）項(xiàng)目酒店定位（10）項(xiàng)忖寫字樓定位（11）項(xiàng)口形象定位（12）項(xiàng)LI命名建議（13）項(xiàng)口口標(biāo)客戶群定位A、項(xiàng)口購買客群定位B、項(xiàng)LI商業(yè)LI標(biāo)消費(fèi)群體定位C、項(xiàng)目酒店消費(fèi)群體定位D、項(xiàng)H寫字樓入駐群體定位3. 3. 3項(xiàng)目開發(fā)模式及產(chǎn)品建議（1）規(guī)劃調(diào)整及開發(fā)調(diào)整建議（2）項(xiàng)口規(guī)劃布局建議（3）項(xiàng)LI的產(chǎn)品定位調(diào)整及優(yōu)化建議A、產(chǎn)品戶型配比建議B、產(chǎn)品戶型空間設(shè)計(jì)建議C、外立面顏色選擇建議D、項(xiàng)目產(chǎn)品布局建議E、項(xiàng)口產(chǎn)品競爭力設(shè)定F、項(xiàng)目住宅

15、產(chǎn)品面積配比G、項(xiàng)LI建筑立面建議H、項(xiàng)LI局部細(xì)節(jié)方案設(shè)計(jì)I、項(xiàng)LI商業(yè)經(jīng)營定位J、項(xiàng)口商業(yè)業(yè)態(tài)定位K、項(xiàng)LI商業(yè)各業(yè)態(tài)商家選址要求L、項(xiàng)LI景觀及公共空間設(shè)計(jì)建議M、項(xiàng)LI風(fēng)格品味建議四、項(xiàng)目后期服務(wù)階段4.1項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)配合（1）提供設(shè)計(jì)單位項(xiàng)定位報(bào)告及市場研究報(bào)告（2）與設(shè)計(jì)單位確定項(xiàng)目的物業(yè)類型（3）與設(shè)計(jì)單位商定項(xiàng)H的建筑風(fēng)格（4）與設(shè)計(jì)單位確定商業(yè)體量及形態(tài)（5）提供設(shè)計(jì)單位意向入駐商家物業(yè)使用要求及規(guī)（6）對設(shè)計(jì)單位總體規(guī)劃進(jìn)行合理化優(yōu)化建議（7）對設(shè)計(jì)單位各物業(yè)類型戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行合理化優(yōu)化建議（8）對設(shè)計(jì)單位商業(yè)設(shè)汁規(guī)劃布局面進(jìn)行合理化優(yōu)化建議（9）對設(shè)計(jì)單位商業(yè)規(guī)劃交通動(dòng)線進(jìn)

16、行合理化優(yōu)化建議（10）向設(shè)計(jì)單位提供商業(yè)的面積配比建議（11）對設(shè)計(jì)單位整體綠化進(jìn)行合理化優(yōu)化建議（12）對設(shè)汁單位的規(guī)劃的物業(yè)用房及公共配套進(jìn)行合理化優(yōu)化建議（13）項(xiàng)目規(guī)劃的商業(yè)廣場的布局提供優(yōu)化建議（14）項(xiàng)口規(guī)劃地下物業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)及相關(guān)要求提供優(yōu)化建議（15）三方共同確定設(shè)計(jì)方案4. 2項(xiàng)目形象營銷推廣（1）針對項(xiàng)目推廣方案與中方共同確立前期推廣預(yù)算，甲方負(fù)責(zé)具體執(zhí) 行推廣方案，合晟尚圓方提供監(jiān)督咨詢意見。（2）甲方負(fù)責(zé)按前期推廣預(yù)算具體執(zhí)行，合晟尚圓方提供監(jiān)督咨詢意見。（3）統(tǒng)籌各廣告商、公關(guān)顧問、宣傳顧問合作；籌備及制作宣傳冊子、 傳單、業(yè)務(wù)通訊、電視廣告、廣告牌、橫幅、公關(guān)活動(dòng)、

17、研討會、 展銷會、示單位。提供專業(yè)咨詢意見及推薦相關(guān)的供應(yīng)商。4. 3招商期顧問服務(wù)4. 3.1招商條件準(zhǔn)備（1）提供對項(xiàng)目部動(dòng)線、鋪位劃分的建議。（2）業(yè)態(tài)業(yè)種調(diào)整建議。（3）確定租金價(jià)格體系。（4）就租戶、租期、租賃計(jì)劃、條款擬訂、租賃條件制定等提供意見。（5）提供租賃意向書及租賃合同標(biāo)準(zhǔn)文本建議。4. 3. 2招商執(zhí)行計(jì)劃與工具準(zhǔn)備（1）制定招商實(shí)施計(jì)劃。（2）提供招商的工作流程。（3）提供制定招商工具書面建議和意見。（4）協(xié)助廣告公司制作招商樓書文稿、設(shè)汁稿及招商手冊單頁建議。（5）提供項(xiàng)目的招商租賃中心設(shè)計(jì)、現(xiàn)場包裝等書面建議。（6）根據(jù)招商（店鋪出租率）進(jìn)展，調(diào)租金整價(jià)格和租賃策略建議。4. 3. 3駐場代理招商（1）完成主力租戶、一般租戶的招商。（2）提供配合商戶二次裝修及相關(guān)程序的指導(dǎo)意見。五、費(fèi)用的收取形式及服務(wù)架構(gòu)1、商業(yè)招商前期中乙雙方簽訂招商合同之日起中方一次性支付給乙方項(xiàng)U招商前期策劃費(fèi)用合計(jì)人民幣拾20萬元整。2、酒店成功招商，乙方收取人民幣120萬元整服務(wù)費(fèi)。3、商業(yè)招商正式啟動(dòng)后，乙方招商傭金收取比例為：成