某房地產(chǎn)企業(yè)繽紛世界考察報告1

1、樓盤考察報告樓盤名稱佛山萬科繽紛四季開發(fā)商萬科房地產(chǎn)有限公司考察日期2012-10-25考察人陳斌總、陳智恒、王新仁、羅葉、莫家權(quán)、張智武、李華隆、鐘佩聯(lián)、謝大容報告整理李華隆天氣情況晴 30攝氏度項目情況（文字說明加圖片展示）項目簡介萬科繽紛四季位于順德陳村佛陳路順聯(lián)廣場段，即陳村佛山路與景明路交界處，由佛山市順德區(qū)陳村萬科置業(yè)有限公司開發(fā)。項目分兩期開發(fā)，首期為北區(qū)單位，二期為南區(qū)單位，總占地15.69萬平方米，總建筑面積約43萬平方米，總戶數(shù)為3500戶，商鋪總建筑面積為2072.26平方米。內(nèi)部配有11萬東南風(fēng)情主題園林、健身休閑泛會所、雙游泳池、幼兒園、商業(yè)街等，毗鄰15萬中央水系公

2、園，滿足業(yè)主生活需求。具體位置如圖：項目首期為5棟30層高層板樓，新古典主義的設(shè)計風(fēng)格，具有極大的識別性，洋房產(chǎn)品帶裝修發(fā)售，總建筑面積為13.4萬平米，總戶數(shù)為976戶。在整體規(guī)劃上，本著“創(chuàng)新、特色、精品”原則，入口處設(shè)有疊水景觀，將建筑與園林完美融合；同時根據(jù)高低錯落的地勢，科學(xué)布局不同功能空間，將住宅與商業(yè)空間有序分離；建筑上，則采用60-105米的樓間距，5.4米架空層，提升居住環(huán)境。同時，精裝單位聯(lián)合摩恩、樂家、方太、蒙娜麗莎等國際知名品牌，各方面滿足業(yè)主需求。二期由15棟30層高層板樓和10棟11層小高層洋房構(gòu)成，戶型涵蓋78-154平米的兩至四房不等。項目基本情況：占地面積:

3、156900平方米 建筑面積: 430000平方米 開發(fā)商：佛山市順德區(qū)陳村萬科置業(yè)有限公司投資商：佛山市順德區(qū)萬科置業(yè)有限公司物業(yè)公司：佛山市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司（項目情況）（項目效果圖1）（項目效果圖2）現(xiàn)場情況簡介：萬科繽紛四季項目分兩期建設(shè)，其中一期北區(qū)5棟高層已完工；二期南區(qū)由15棟38層高層、10棟11層小高層組成，目前處于在建狀態(tài)。(二期南區(qū)處在施工狀態(tài)) (現(xiàn)場鋁模版施工)(機(jī)電管線預(yù)埋施工) (日式配模施工)現(xiàn)場工程進(jìn)度萬科繽紛四季二期項目目前正在大面積施工中，11-35座結(jié)構(gòu)基本上已到17層，戶內(nèi)砌體、水電預(yù)埋等配套施工緊跟結(jié)構(gòu)施工進(jìn)度，室外園林工程未開始施工。較好的或創(chuàng)新

4、的或具有較高參考價值的施工工藝、管理措施、展示規(guī)劃等 本次考察重點：1）鋁模板施工工藝，建筑鋁模板是一種新型的建筑模板，是由鋁型材或鋁板材、支撐系統(tǒng)、緊固系統(tǒng)、附件系統(tǒng)構(gòu)成的。模板系統(tǒng)構(gòu)成混凝土結(jié)構(gòu)施工所需的封閉面，保證混凝土澆灌時建筑結(jié)構(gòu)成型；附件系統(tǒng)為模板的連接構(gòu)件，使單件模板連接成系統(tǒng)，組成整體；支撐系統(tǒng)在混凝土結(jié)構(gòu)施工過程中起支撐作用，保證樓面，梁底及懸挑結(jié)構(gòu)的支撐穩(wěn)固；緊固系統(tǒng)是保證模板成型的結(jié)構(gòu)寬度尺寸，在澆注混凝土過程中不產(chǎn)生變形，模板不出現(xiàn)漲模、爆模現(xiàn)象。鋁合金模板的優(yōu)點：1、重量輕，每平方米重量不足35kg。2、鋁合金建筑模板強(qiáng)度高、精度高，板面拼縫少。3、施工方便，鋁合金建

5、筑模板組裝方便，可以由人工拼裝，或者拼裝成片后整體由機(jī)械吊裝。4、規(guī)范施工，周轉(zhuǎn)次數(shù)高，正常使用可達(dá)到100120次。5、應(yīng)用范圍廣。鋁合金建筑模板墻體模板、水平樓板、柱、梁、爬模等模板的使用6、混凝土表面質(zhì)量平整光滑，可達(dá)到飾面或清水混凝土的效果。7、建筑工期短，比一般模板施工快23倍。8、承載力大，鋁合金模板每平方可承載30kn。9、回收價值高。鋁合金建筑模板殘值高，均攤成本優(yōu)勢明顯。施工工藝展示：1） 材料講解：（定型小塊板）（“r”代表威令桿件。主要起加固作用，類似于木模加固的鋼管） （“c”槽，主要起承載、傳遞的作用） （“荷載”，用“t”表示，主要在龍骨中起到連接、傳遞作用，常用銷

6、釘鐵片與梁底板相連接） （“鐵片”，起到鎖住銷釘?shù)淖饔茫ā巴袚巍保鸬匠惺茇Q向荷載的傳遞作用） （“流星錘”，主要與托撐的立桿相連，多用于龍骨下面）2）施工流程：支墻模板支梁底梁旁安裝c槽安裝龍骨頂板拼裝加固澆筑混凝土拆模、下一循環(huán)。 （支墻模版） （支梁底梁旁）（安裝c槽、龍骨）（頂板拼裝、加固）（澆筑混凝土）（拆模、下一循環(huán)）3）與傳統(tǒng)模版對比，鋁模版施工特點、亮點：1 施工周期短：鋁合金建筑模板系統(tǒng)為快拆模系統(tǒng)，一套模板正常施工可達(dá)到四、五天一層，大大節(jié)約承建單位的管理成本。2 重復(fù)使用次數(shù)多，平均使用成本低：鋁合金建筑鋁模板系統(tǒng)采用整體擠壓形成的鋁合金型材做原材（6063-t6或60

7、61-t6），一套模板規(guī)范施工可翻轉(zhuǎn)使用100-120次以上，平均使用成本低。 3 施工方便、效率高：鋁合金建筑模板系統(tǒng)組裝簡單、方便，平均重量35kg/m2，完全由人工拼裝，不需要任何機(jī)械設(shè)備的協(xié)助（工人施工通常只需要一把扳手或小鐵錘，方便快捷），熟練的安裝工人每人每天可安裝20-30平方米（與木模對比：鋁模安裝工人只需要木模安裝工人的70-80%，而且不需要技術(shù)工人，只需安裝前對施工人員進(jìn)行簡單的培訓(xùn)即可）。 4 穩(wěn)定性好、承載力高：鋁合金建筑模板系統(tǒng)全部部位都采用鋁合金板組裝而成，系統(tǒng)拼裝完成后，形成一個整體框架，穩(wěn)定性十分好；承載力可達(dá)到每平方米60kn。 5 應(yīng)用范圍廣：鋁合金建筑模

8、板適合墻體、水平樓板、柱子、梁、樓梯、窗臺、飄板等位置的使用。 6 拆模后混凝土表面效果：鋁合金建筑模板拆模后，混凝土表面質(zhì)量平整光潔，基本上可達(dá)到飾面及清水混凝土的要求，無需進(jìn)行批蕩，可節(jié)省批蕩費(fèi)用。 7 現(xiàn)場無施工垃圾：鋁合金建筑模板系統(tǒng)全部配件均可重復(fù)使用，施工拆模后，現(xiàn)場無任何垃圾，施工環(huán)境安全、干凈、整潔。 8 標(biāo)準(zhǔn)、通用性強(qiáng)：鋁合金建筑模板規(guī)格多，可根據(jù)項目采用不同規(guī)格板材拼裝；使用過的模板改建新的建筑物時，只需更換20-30%左右的非標(biāo)準(zhǔn)板，可降低費(fèi)用。 9 回收價值高：鋁合金建筑模板報廢后，當(dāng)廢料處理殘值高，均攤成本優(yōu)勢明顯（每平方米的回收價大概在400元左右）。 10 低碳減

9、排：鋁合金建筑模板系統(tǒng)所有材料均為可再生材料，符合國家對建筑項目節(jié)能、環(huán)保、低碳、減排的規(guī)定。很多發(fā)達(dá)國家都已經(jīng)規(guī)定建筑項目不準(zhǔn)在使用木模板，需使用可再生材料的模板。 11 支撐系統(tǒng)方便：傳統(tǒng)施工方法中樓板、平臺等模板施工技術(shù)普遍采用滿堂支架，費(fèi)工費(fèi)料。而鋁模板支?，F(xiàn)場的支撐桿相對少（采用獨立支撐間距1200mm一支），操作空間大，人員通行、材料搬運(yùn)暢通，現(xiàn)場易管理。4）模板方案比較（僅作參考）：5）日式配模施工工藝日式支模施工工藝優(yōu)點集中體現(xiàn)在施工操作相對簡單、施工質(zhì)量有保證、勞動強(qiáng)度相對較小、損耗小、強(qiáng)度高、韌性好、耐水性好、周轉(zhuǎn)次數(shù)多、幅面寬、拼縫少、拆模速度快、表面光潔平整且一面覆膜，

10、容易脫模、攤消成本小、施工周期較快。施工工序：放線綁扎墻、柱鋼筋安放調(diào)平板用掃平儀配合支設(shè)墻、柱模板校正、復(fù)核搭設(shè)梁、板支撐架鋪設(shè)梁底模鋪設(shè)梁側(cè)模及板模板綁扎梁、板鋼筋墻、柱、梁、板砼澆筑砼養(yǎng)護(hù)(日式黑木板)(木方)（進(jìn)口高強(qiáng)度對拉螺桿）（放線綁扎墻、柱鋼筋安放調(diào)平板）（支設(shè)墻、柱模板）（搭設(shè)梁、板支撐架鋪設(shè)梁底模）（拆模后效果圖）兩種方案對比：6)混凝土pc構(gòu)件的使用(窗框和預(yù)制外墻板吊裝)（吊裝與就位后，澆筑梁柱等主體結(jié)構(gòu)）（連接件和預(yù)制構(gòu)件的透視圖）（預(yù)制pc外墻版施工后效果圖）（預(yù)制pc樓梯施工后效果圖）特點:1、工廠式鋼模生產(chǎn)，外立面平整光滑，安裝后不用二次刮砂漿找平，直接涂刷涂料就

11、能完成外部裝修。2、內(nèi)立面無剪力墻部份平整光滑，直接刮膩子灰就能完成內(nèi)部裝修。3、預(yù)埋門窗，牢固防水而統(tǒng)一。4、預(yù)埋設(shè)電氣管線，整齊且安裝方便。5、有效減少工地現(xiàn)場模板用量、和現(xiàn)澆混凝土的面積，大大降低建筑工人的勞動強(qiáng)度。6、由于工廠內(nèi)生產(chǎn)，使復(fù)雜的建筑外部結(jié)構(gòu)變得簡單化，工廠內(nèi)可采用各種拆分形式生產(chǎn)后，拼裝成所需的外部形狀。7、標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)模具重復(fù)使用率非常高，有效降低模板的投入成本。生產(chǎn)流程：1、深化外墻板的設(shè)計圖紙，對各種類同的構(gòu)件進(jìn)行歸類。2、加工出通用的邊模，與標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)模臺組合成構(gòu)件模具。3、根據(jù)構(gòu)件的布筋要求制作鋼筋骨架。4、安裝、校準(zhǔn)模板，涂刷隔離劑。5、安放鋼筋骨架和埋件。6、

12、校準(zhǔn)埋件、門窗和鋼筋骨架的位置。7、澆筑混凝土、清理埋件吊架，抹平澆筑面。8、根據(jù)構(gòu)件安裝情況抹光光滑面和掃毛與現(xiàn)場現(xiàn)澆接觸面。9、12小時后拆模、檢查構(gòu)件外型尺寸、清理飛邊，修補(bǔ)氣泡?；炷翗?gòu)件優(yōu)缺點：工程進(jìn)度測算（根據(jù)萬科提供的資料數(shù)據(jù)）根據(jù)實際安裝過程中的測算，對于套箍丁藝的墻板，單塊吊裝就位時間約為50分鐘左右，對于套筒工藝的墻板，單塊吊裝就位時問約為40分鐘左右。比較起來，采用套筒方案的墻扳吊裝就位相對較快且套箍墻扳還有后澆補(bǔ)缺投水平現(xiàn)澆節(jié)點澆搗的工序需占用一定的工期，單塊疊合板吊裝就位的時間約為2530分鐘左右。綜合測算為：單層墻板加樓梯吊裝需1.5天層，陽臺空調(diào)板加疊合板吊裝需0

13、.5天層，再加上現(xiàn)澆墻板、鋼筋、模板、混凝上施工共需10天層。單層全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)約需要7天層。7）樣板引路工程：（模版施工樣板）（護(hù)角施工樣板）（掛網(wǎng)施工樣板）（機(jī)電施工樣板）（保溫砂漿施工樣板）（煙道施工樣板）有爭議性的或不足的，需我們在項目實施時注意的事項鋁模版施工的局限性：1.必須使用在標(biāo)準(zhǔn)層數(shù)量多的建筑物上，以降低使用成本。2.鋁合金模板在設(shè)計時，需要業(yè)主的結(jié)構(gòu)圖及建筑圖紙一定要十分準(zhǔn)確。鋁模板加工出來后，在現(xiàn)場安裝基本上不能修改。（木模板在項目上可以隨便切割）；3.一次性的投資高；4.新模板使用，第一、二次由于混凝土與鋁材表面會起化學(xué)反映，混凝土表面平整，但會出現(xiàn)一些小的氣泡。 5.地下

14、室模板暫未能使用鋁模板?；炷翗?gòu)件使用的局限性：1、 由于構(gòu)件在生產(chǎn)過程會產(chǎn)生外型尺寸的偏差，為避免安裝時構(gòu)件的誤差累加造成與結(jié)構(gòu)標(biāo)高不一致，模具設(shè)計和模具安裝時必須控制在負(fù)偏差范圍內(nèi)，對現(xiàn)場安裝人員的素質(zhì)及管理要求非常高。2、 構(gòu)件與現(xiàn)場安裝模板接觸面因安裝不平直，容易導(dǎo)致澆漏漿現(xiàn)象的產(chǎn)生從而導(dǎo)致滲漏情況的出現(xiàn)。3、 拆模后如澆水養(yǎng)護(hù)不及時，容易混凝土缺水而脆性加大。報告總結(jié)本次考察了佛山萬科繽紛四季項目，重點考察了現(xiàn)場工程施工和樣板層，佛山萬科繽紛四季項目二期總承包單位是中天建設(shè)集團(tuán)有限公司，現(xiàn)將項目參觀情況總結(jié)如下：1、 佛山萬科繽紛四季項目是作為萬科地產(chǎn)一個施工工藝試驗推廣基地，項目使

15、用鋁型模板、日式配模兩種不同模板施工工藝，現(xiàn)場所看兩種施工工藝各有特點，對比傳統(tǒng)模板工藝兩種新技術(shù)工藝的砼質(zhì)量、光滑度、平整度、垂直度均得到質(zhì)的飛躍，有利于提高實測實量的結(jié)果，直接提升產(chǎn)品質(zhì)量。但缺點是一次投入成本較高，對于成本預(yù)算較低的開發(fā)商，能否接受采用值得探討。 2、 施工現(xiàn)場質(zhì)量控制：施工現(xiàn)場詳細(xì)列明工程實測實量操作指引并附圖片文字說明，讓人一目了然，各樓層出入口附近設(shè)置大型實測實量數(shù)據(jù)記錄牌、各工序質(zhì)量控制牌、入戶單元內(nèi)每戶張貼施工記錄表及水電安裝圖紙等，施工質(zhì)量管理方面措施落實到位、到點、到人，從每個施工工序上控制把關(guān)、按操作指南樣板施工，事后形成施工數(shù)據(jù)，嚴(yán)謹(jǐn)、專業(yè)，值得我們學(xué)習(xí)

16、和推廣落實。3、 機(jī)電部分管線預(yù)埋、施工：在線管、入戶電箱預(yù)埋時，內(nèi)填泡沫填料防止預(yù)埋時堵塞管道及電箱，值得推薦使用；室內(nèi)消防箱暗埋墻體施工，一來節(jié)省空間位置，二來 不影響裝修施工，美觀大方；管井線槽安裝完成后，用膠帶封閉，能防止施工污染，成品保護(hù)工作到位；每戶單獨設(shè)置獨立的等電位箱，雖然增加了工程成本，但能便于業(yè)主二次裝修使用，貼心設(shè)置，值得推廣。4、 成品保護(hù)方面：戶內(nèi)內(nèi)柱墻邊角進(jìn)行保護(hù)，避免室內(nèi)施工時被斗車撞壞;室內(nèi)墻面空鼓修補(bǔ)工藝美觀、整潔鼓修補(bǔ)工藝美觀、整潔；外墻磚貼磚前，鋁合金窗框外貼保護(hù)膜，防止二次污染。5、 值得注意的方面：使用上述兩種新型施工工藝的建筑模板拆模后，混凝土表面質(zhì)

17、量平整光潔，基本上可達(dá)到飾面及清水混凝土的要求，無需進(jìn)行批蕩，可節(jié)省批蕩費(fèi)用，值得推廣，但鋁型模板存在使用方面的局限性，在使用方面需綜合考慮做到揚(yáng)長避短發(fā)揮效益的最大值。對水岸項目的啟發(fā)新技術(shù)應(yīng)用方面：從質(zhì)量、成本方面考慮可以借鑒萬科對鋁模板的應(yīng)用，既可以提高工程質(zhì)量，標(biāo)準(zhǔn)化程度，又可以節(jié)約成本；但需注意工期時間，在建筑施工圖紙齊全無任何變更的前提下，鋁模版設(shè)計通常需要45天，工廠排產(chǎn)模版需要60天左右（具體時間與工程規(guī)模相關(guān)）且鋁模板加工出來后，在現(xiàn)場安裝基本上不能修改，相比普通模版所需時間較長，對施工圖紙質(zhì)量要求更高，對應(yīng)招商的300天快速開發(fā)流程，運(yùn)用鋁模版新型工藝將對施工工期有很大的影響，項目建設(shè)壓力較大，前期需做好充分的調(diào)研。綜合上述在確保工期時間做好充分策劃的前提下推薦項目使用鋁模版及日式配模技術(shù)。在質(zhì)量控制方面：學(xué)習(xí)實測實量操作、標(biāo)準(zhǔn)化工序控制措施，將此質(zhì)量控制優(yōu)秀部分吸收為我們所用，提高工程質(zhì)量。成品保護(hù)方面：鋁合金門窗、機(jī)電等設(shè)施的成品保護(hù)做的比較細(xì)致、到位，提高了觀感質(zhì)量，也為后面的維修節(jié)省了成本，值得項目推廣應(yīng)用。機(jī)電管線預(yù)埋方面：萬科繽紛四季線管預(yù)埋位置精準(zhǔn)，多管線并排整齊；明管敷設(shè)開槽的深度