合肥明發(fā)商業(yè)招商培訓(xùn)資料

1、合肥明發(fā)商業(yè)廣場招商問答項目總體情況？明發(fā)商業(yè)廣場由中國地產(chǎn)百強企業(yè)明發(fā)集團傾資打造，是合肥市1346市政重點工程，規(guī)劃用地面積20萬平方米，總建筑面積58萬平方米，其中商業(yè)面積36萬平方米。是集購物、餐飲、娛樂、休閑、影城、五星級酒店、商務(wù)、高檔住宅等于一體的超大型城市綜合體。在明發(fā)商業(yè)廣場做生意有哪些保障？ 首先，我們擁有成功運作商業(yè)運營模式的成功經(jīng)驗，實力雄厚：中國運營商50強、中國房地產(chǎn)百強企業(yè)、中國企業(yè)500強、中國十大商業(yè)地產(chǎn)商（mall）、中國房地產(chǎn)優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)、中國房地產(chǎn)十大優(yōu)秀企業(yè)家、全國守合同重信用企業(yè)，香港聯(lián)交所上市公司（846.hk）（2009年11月13日），全國發(fā)展

2、，廈門、南京、無錫、揚州、佛山、上海、鎮(zhèn)江、合肥。其次，我們擁有一支專業(yè)化的營運團隊，對未來項目的經(jīng)營提供以下保障： 1.項目將有70%主力店面積，只有30%的面積做為商業(yè)街對外招商。并且明發(fā)集團作為最大的業(yè)主自持物業(yè)面積達到60%以上，將經(jīng)營風險和收益與客戶捆在一起共同分享承擔，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理。 2.世界商業(yè)頂尖模式shopping mall，體現(xiàn)專業(yè)化優(yōu)勢（對著項目效果圖介紹）不少于5家世界500強主力店支撐，四角主力店定位，三個入口廣場，前、中、后商業(yè)區(qū)域人潮有保障；近兩萬平方兒童天地，打造合肥最具特色的一站式兒童主題中心，全面帶動家庭消費，餐飲休閑娛樂是最聚人氣的業(yè)態(tài)，此業(yè)態(tài)面積占

3、項目八萬平方，開業(yè)后明發(fā)商業(yè)廣場將成為合肥最大的中央娛樂區(qū)，業(yè)態(tài)全、覆蓋面廣，真正一站式購物體驗；同時項目在規(guī)劃方面很有特色，比如露天360度戶外舞臺，五萬平方戶外廣場，合肥獨有首創(chuàng)中央豪華水景、1比1逼真皇家勝利號戰(zhàn)艦等，露天屋頂咖啡館設(shè)計，開業(yè)后將成為合肥休閑旅游的最佳場所。 3.合肥政府已將本項目列為重點發(fā)展和培育的項目，不僅提供全方位的服務(wù)，還在工商登記方面提供便利，并在稅收政策方面給予極具吸引力的優(yōu)惠政策。 4.作為投資商和運營商，我們信守誠信諾言，并在確保商家運營良好效益優(yōu)先的前提下取得應(yīng)得收益，確保投資人和經(jīng)營者的利益。如何給客戶分析項目市場前景？（位置偏）項目規(guī)模大，市中心無法

4、滿足項目體量，就算在市區(qū)，租金價格也是天價，不適合大型購物中心對業(yè)態(tài)全，商家面積大，停車便利等要求。項目距離市中心只有10分鐘車程，目前半徑3公里的居住人員已達80萬人口，以后項目周邊的高檔住宅小區(qū)面積將達到1000多萬平方米，單單一個中鐵國際城入住后的人口就將達到6.6萬人口，并且項目做為北城唯一的大型城市綜合體，具有唯一性；合肥明發(fā)首創(chuàng)四角定位主力店，打造主力店+次主力店+品牌店輻射性的聯(lián)動型商業(yè)。在項目整體規(guī)劃中，除東南西北四角分別有：電器、百貨、五星級酒店、家居建材、五星級影城、夜總會等六大主力店外，中心另配有大量的次主力店、品牌旗艦店加盟入駐，形成由外向內(nèi)輻射擴展的商業(yè)模式，以主力店

5、帶動次主力店，次主力店、品牌旗艦店帶動散鋪，從而實現(xiàn)整個mall的人氣資源共享、財富共享。舉例： 三里庵家樂福每天接待人流量：日接待人流量約6萬，一個家樂福帶活了整個三里庵商業(yè)，更何況我們有多個主力店 鼓樓每天接待人流量：3萬余，日接待人流量約7萬 中州：周邊新建社區(qū)裝修有巨大需求 五星電器每天接待人流量：宿州路8000旗艦店，整年營業(yè)額非常高，我們電器、數(shù)碼總建面接近2萬平米，且周邊新建社區(qū)裝修買家電都有巨大需求。主力店對于具體的商業(yè)形態(tài)，具體的影響主要表現(xiàn)在對人流的吸聚和疏導(dǎo)作用上，從外部形態(tài)來看，主力店猶如一個強大的磁場，將不同區(qū)域的人吸引到一個固定的場所進行消費，從內(nèi)部形態(tài)來看，主力店

6、又像一個強大的人流疏導(dǎo)工具，將來此消費人群循環(huán)貫穿于整個商業(yè)之中。明發(fā)商業(yè)廣場聚集超市、百貨、電器、影院、夜總會、家居建材共計6大主力業(yè)態(tài)，囊括世界500強頂級主力商家，其所匯聚的革命性商業(yè)力量將徹底改變合肥的商業(yè)格局，重新劃分合肥的財富板塊。元一時代廣場的進駐，使新站區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化，三里庵、周谷堆家樂福的進駐，使合肥居民不得不重新認識馬鞍山路和三里庵，同時也使馬鞍山路擁有了“第二長江路”的稱號，而明發(fā)商業(yè)廣場的規(guī)模將有6個元一時代廣場，能裝下40個家樂福，同時將擁有6家家樂福級別的主力商家，將釋放出無可比擬的商業(yè)力量。面對客戶反映在租金過高現(xiàn)象，如何闡述項目租金水平的合理性？（租金過

7、高？）明發(fā)商業(yè)廣場的租金水平是相對合理的，在與合肥其他同類商業(yè)對比中是較少的。1. 商鋪高達75%左右的得房率，相對其他商業(yè)項目55%得房率相比，有更多的商業(yè)利用空間更少的租金支出； 2. .70%主力店/次主力店（25萬平方米）帶動30%散鋪（10萬平方米）人流財富會以倍數(shù)方式增長；多種業(yè)態(tài)互補。低成本、低租金和高租金的商業(yè)業(yè)態(tài)相互搭配，功能互補。一就是零售業(yè)態(tài)不能超過50%，也就是錢多的店最多50%或者60%。低租金的業(yè)態(tài)，占到一半以上。低租金的業(yè)態(tài)，就是電影院、夜總會、大型ktv、電玩城、網(wǎng)絡(luò)會所、健身中心、酒樓等等，這類商家的平均水平都很低。像健身中心每天多少人來，收入是恒定的，租金不

8、可能很高。為什么還要這樣做？因為明發(fā)在運營、發(fā)展中認識到，只有多招一些低成本、低租金的業(yè)態(tài)，才能夠帶來客流，使場子充滿活力。凡是租金低的業(yè)態(tài)，往往是人流多的業(yè)態(tài)，電影院、大型餐飲、夜總會、ktv、兒童樂園、健身會所、大型美容spa、網(wǎng)絡(luò)會所等，租金不高，人氣旺，年輕人多。這些客戶目標群，能夠帶動其它高、中、低人流，促使場子穩(wěn)定。如果說整個場子都是服裝、化妝品，就同質(zhì)化了。3. 明發(fā)商業(yè)廣場的商鋪租金是以銷售單價的6%7%7%8%8%直接折算的，公司為了前期市場培育，第一年租金貼補給近1個億。4. 明發(fā)集團作為一家成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，在項目開業(yè)營運聯(lián)合項目6大主力進行全方位廣告活動推廣（

9、每年投入3000萬以上）。主力店對明發(fā)商業(yè)廣場起到什么作用？明發(fā)集團對于主力店的引進有著一系列的要求：其中最重的一點是招品牌企業(yè)。比如超市包括沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)等，電器包括蘇寧、國美等，這些企業(yè)都是大家在生活中耳聞目睹，十分熟悉的（另一種則是名氣與實力較差的小企業(yè)。從招商看，品牌企業(yè)給的租金不如小企業(yè)給的多，但由于小企業(yè)風險比較大，租金交付也比較差，經(jīng)營得好還可以，如果經(jīng)營不好，就關(guān)店了，會引起麻煩）。所以明發(fā)保證項目不少于5家世界500強主力商家。招主力店和次主力店。就是將相當一部分面積拿出來招主力店，合肥明發(fā)商業(yè)廣場的主力店與次主力店面積占項目的70%（近25萬平方米）。所謂主力店，就

10、是超市大賣場、百貨、家電、影院、建材等面積至少幾千平米的店；次主力店如大型餐飲、夜總會、ktv、兒童樂園、健身會所、大型美容spa、網(wǎng)絡(luò)會所等，因為大主力店進來后要進行較大的設(shè)施投資，不可能遇到一點困難就撤出。這種主力店穩(wěn)定性較好。安排大大小小的主力店，起著穩(wěn)定場子、增強號召力的作用。剩下的30%（11萬平方米）做為中小店鋪。通過這樣的業(yè)態(tài)組合購物中心做到一開就比較穩(wěn)定。shopping mall與其它商業(yè)形態(tài)有什么區(qū)別？shoppingmall是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費場所。shoppingmall具有如下2個特征： 一是大：占地面積大、公用空間大、

11、停車場大、建筑規(guī)模大。由若干個主力店、眾多專業(yè)店和商業(yè)走廊形成封閉式商業(yè)集合體，從嚴格意義上講，大于10萬平方米且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作mall。 二是全：功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融、文化功能于一體，進行全方位服務(wù)。 這種商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，對發(fā)展商的資金、管理、招商提出了很高的要求。 shoppingmall跟百貨商場最大的區(qū)別就是，shoppingmall經(jīng)營的是業(yè)態(tài)，是各種各樣的商店，而百貨商場里經(jīng)營的是各種各樣的品牌。一個完整意義上的shoppingmall必須擁有多種不同業(yè)態(tài)的主力店。 一個真正意義上的shoppingmall大體包括主力百貨店、大型超市、專賣店、美

12、食街、快餐店、高檔餐廳、電影院、影視精品廊、滑冰場、茶館、酒吧、游泳館、主題公園等，另外還配有停車場等。這樣大的購物空間以及各種娛樂設(shè)施，即使逛上一整天都逛不完，最適合消費者全家出動。一個shoppingmall其實是一個小型社區(qū)。這個公共場所為人們提供吃、喝、玩、樂的一站式服務(wù)，同時在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進行購物、休閑或聚會。 shopping mall的發(fā)展前景如何？美國2億人，有1萬多個購物中心，澳大利亞2000萬人，有500個購物中心，中國有13億人，現(xiàn)在人均收入水平很低，但是到2020年，中國收入達到新加坡現(xiàn)在的水平，至少有2萬個購物中心的建設(shè)空間，打一個折扣至少也是

13、一萬個。在美國，mall已占有全國65以上的零售額，僅2010年其營業(yè)額就已達到了1.5萬億美元。而在中國mall只占全國15%左右的的零售額，隨著中國人的收入與消費意識不斷提高，mall所占的零售額會越來越高。合肥明發(fā)商業(yè)廣場的具體位置？項目位于合肥市西北、四里河與二環(huán)線交匯處，距離市中心 一環(huán)線僅3公里路程；10分鐘到達老城區(qū)。合肥明發(fā)商業(yè)廣場項目周圍臨近那些主要干道？二環(huán)線碭山路、四里河是淮南、阜陽、亳州等皖北地區(qū)進入合肥的交通干道。合肥明發(fā)商業(yè)廣場周邊城市環(huán)境如何？商業(yè)環(huán)境：本項目所屬的大楊鎮(zhèn)居住區(qū)級商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)園居住區(qū)級商業(yè)中心目前尚屬開發(fā)空白的薄弱片區(qū)。消費群體：北城板塊的新建和

14、在建的各大型社區(qū)總建筑面積約1000萬平方米，常住人口約15萬人；北城板塊已規(guī)劃待建大型社區(qū)約2000萬平方米；未來的周邊居住人口將達100萬人以上；目前常住人口約30萬人；森林公園占地8.28平方公里，規(guī)劃有五大居住社區(qū)，住宅用地近3300畝。工業(yè)園區(qū)一期占地1500畝，已有100余家企業(yè)入駐，多為勞動力密集型企業(yè)，目前產(chǎn)業(yè)工人5萬余人，普通職員月收入2000左右。合肥明發(fā)商業(yè)廣場的交通狀況？公交車有： 157路四里河路站下，143路明星學(xué)校站下，13路、131路、233、17路安然綠洲花園站下。項目大型生活超市開業(yè)后會有幾十部免費巴士穿梭與合肥各人流旺點。合肥明發(fā)商業(yè)廣場的主要經(jīng)濟技術(shù)指標

15、參數(shù)（占地面積/總建筑面積/容積率/住宅建筑面積/商業(yè)配套面積等）？占地總面積：約約300畝；總建筑面積約：約58萬平方米； 其中：地上建筑面積：約44萬平方米 地下建筑面積：約14萬平方米 其中：生活超市面積：約2.2萬平方米 電器面積：約0.6萬平方米 百貨面積：約3.1萬平方米 建材超市面積：約3.2萬平方米 夜總會面積：約1.46萬平方米 酒店面積：約3.8萬平方米 酒吧面積：約9057平方米 電影城面積：約5650平方米 住宅底商面積：約1.3萬平方米 公寓寫字樓面積共：約7.6萬平方米 機動車位數(shù)：約4400個 非機動車位數(shù)：5500多平方米 商業(yè)電梯數(shù)：垂直電梯71部，扶梯96部

16、 散鋪戶數(shù)：約2000套，面積：約13.5萬平方米 商業(yè)層高：負一層約3.9米、一層約4.5米、二三層均約3.9米 住宅總建筑面積：約13萬平方米，18-26層的層高，共約1086戶。 商業(yè)總建筑面積：約36萬平方米，其中開發(fā)商自持60%可售約13萬平方米 公寓辦公：1號樓酒店式辦公528戶，2號樓寫字樓176戶整個商業(yè)廣場共有多少層，每層樓面面積多大？共四層，從地下一層到地上三層。每層樓面積約9萬平方米商鋪裝修標準是怎樣的？是否提供鋪面裝修？不提供裝修，交付標準如下：合肥明發(fā)商業(yè)廣場商場一樓街鋪裝修標準天花：原結(jié)構(gòu)板面地面：水泥地面水 : 給排水 用電：電到鋪內(nèi)配電箱，配電箱內(nèi)配總開關(guān)電視電

17、話：電話線，寬帶網(wǎng)線到鋪內(nèi)弱電箱（指定鋪位）間墻：磚墻到頂，混合砂漿抹平空調(diào)：無前大門：卷閘門后大門：亞克力卷閘門，鋼化玻璃墻（指定鋪位）消防：建筑消防配套設(shè)施合肥明發(fā)商業(yè)廣場內(nèi)鋪裝修標準天花：原結(jié)構(gòu)板面地面：水泥地面間墻：磚墻，混合砂漿抹平空調(diào)：中央空調(diào)（指定鋪位）用電：電到鋪內(nèi)配電箱，電箱內(nèi)配總開關(guān)門 ：亞克力卷閘門局部鋼化玻璃墻電視電話：有線電視線、電話線公共部分有主接口消防 ：建筑消防配套設(shè)施合肥明發(fā)商業(yè)廣場內(nèi)鋪公共通道交付標準天花：石膏板天花地面：拋光磚照明設(shè)施：筒燈，局部藝術(shù)燈帶空調(diào)：中央空調(diào)消防 ：建筑消防配套設(shè)施明發(fā)商業(yè)廣場建筑風格和特色？ 整體建筑采用北美建筑風格。五點特色即

18、首創(chuàng)雙首層街鋪首創(chuàng)、s形回廊首創(chuàng)、4米超寬通道、首創(chuàng)中央豪華水景、1比1逼真皇家勝利號戰(zhàn)艦。商業(yè)廣場規(guī)劃設(shè)計有什么特點？ “人車分流”的合理設(shè)置，上百部扶梯，連廊的完整布局，使每個街區(qū)至少有一套完整的豎直平行交通系統(tǒng)，使客流分布至各個主題區(qū)、樓層、店鋪，達到“區(qū)區(qū)聯(lián)通、層層皆旺、鋪鋪均好”的循環(huán)效果； 互動式人流帶動體系，“世界500強主力店次主力店步行街廣場”的公共空間設(shè)計，利用各種商業(yè)節(jié)點、景點來引導(dǎo)人流互相交叉，提高店鋪的人流量，吸引人流發(fā)散，聚集到各個角落，促成消費停留時間最大化，為人流多次消費創(chuàng)造堅實基礎(chǔ)； 內(nèi)外循環(huán)客流導(dǎo)向體系，充分考慮內(nèi)部規(guī)劃的合理性，兼顧外部人流循環(huán)系統(tǒng)，使內(nèi)外

19、交通自成有效的體系； 商場內(nèi)動線s型4米寬廊道設(shè)計，50米間隔廊道休閑區(qū)，減緩視覺疲勞，同時每層均有逛街“小巴”直達性強，鋪面、人流對接無死角。項目商業(yè)何時正式對外招商(出租)？ 2010年7月1日 主力店是否確定？現(xiàn)在有哪些商家進場？已經(jīng)確定金逸影院、蘇寧電器等品牌，不少于5家世界500強主力店可以經(jīng)營什么？以什么為主？按業(yè)態(tài)分布回答。商家定位： 主力店：世界500強企業(yè)、東南亞知名商家、國內(nèi)著名品牌、大型綜合百貨、超市、綜合娛樂城等； 次主力店：標志性百貨、商家、家電、體育用品專賣店、書店、音像、家具城； 專賣店：旅游、服飾、皮具、珠寶、化妝品、工藝品、文具、各種特色產(chǎn)品專賣店； 娛樂餐飲

20、設(shè)施：五星級影城、量販式ktv、特種游樂場、兒童娛樂中心、知名咖啡屋、運動館、健身spa中心、會員俱樂部、室內(nèi)溜冰場、網(wǎng)吧、酒吧、大型餐飲、特色美食、茶館； 其他設(shè)施：酒店、酒店式公寓。項目可否做餐飲？有沒有相應(yīng)的油煙處理設(shè)施？可以，專門設(shè)有餐飲專區(qū)，油煙處理系統(tǒng)已經(jīng)做好，有中央隔油池。經(jīng)營過程中，大鋪能否分租？能，要通過運營/管理公司書面批準后才可辦分租手續(xù)。合肥明發(fā)商業(yè)廣場商鋪誠意金交多少？商鋪一個月的租金?？煞窈灙毤医?jīng)營？ 不能。獨家經(jīng)營某品牌后能否控制主力店不再經(jīng)營？以你自己的渠道洽談情況而定。有否有掛廊出租？月租金多少？有，按不同位置，不同面積收取費用?，F(xiàn)在還不能明確。是獨立收銀還是

21、統(tǒng)一收銀？獨立商鋪獨立收銀。能否以提成扣點方式計算租金收入？ 不能現(xiàn)在能否預(yù)訂鋪位？正式招商階段可以預(yù)定鋪位公攤面積占多大比例？實用面積比例如何？合肥明發(fā)商業(yè)廣場的分攤面積由20-30%，市面上商場一般是分攤30-50%左右。收鋪須交哪些費用及金額計算？ 根據(jù)合同有詳細說明，須交清租賃保證金，季度/半年度商鋪租金，管理費保證金商鋪是否銷售？銷售價格是多少？部分銷售（占商業(yè)廣場總比例38%，其他面積為明發(fā)自持物業(yè)），銷售價格不同鋪位不同價格，平均售價19500元/平方商業(yè)及住宅的車位使用上有無區(qū)別限定，并進行分區(qū)？有分區(qū)，商業(yè)與住宅停車位單獨劃分。項目目前共有多少個停車位，其中地上多少？地下多少

22、，有多少屬于商業(yè)的？停車位是否收費？ 項目共規(guī)劃機動車位約4400個，非機動車位5500平方米。商業(yè)占？比例，開業(yè)一年內(nèi)免費停車一次消防、環(huán)保證什么時候能夠獲得？商業(yè)的交付時間？可進場裝修進間？一次商業(yè)消防在交鋪前可通過，商業(yè)交付時間為2011年1月1日前，商業(yè)廣場開業(yè)時間暫定為2011年5月1日。臨街商鋪和餐飲區(qū)域能否獨立安裝空調(diào)，不使用中央空調(diào)？ 商業(yè)街商鋪可以獨立安裝空調(diào)，有專用位置安裝空調(diào)。商鋪內(nèi)有否獨立電表？餐飲商鋪的交付標準？有何特別要求？有獨立電表。餐飲商鋪的交付標準與普通商鋪一致，用電量比普通商鋪要大，基本為3相電，餐飲專區(qū)有排油煙系統(tǒng)與燃氣管道。c：合同問題租賃期限？一般為3

23、-5年,個別租戶（如品牌商家或次主力店）可以考慮更長限期之合同。交誠意金后是否確定該商鋪就是我的？不能確定，要在正式租賃后，簽定租賃合同才能確認。能否轉(zhuǎn)租？轉(zhuǎn)租要辦些什么手續(xù)，公司是否容許私下轉(zhuǎn)租？可以申請轉(zhuǎn)租,要營運/管理公司同意并收取手續(xù)費,但不能私下轉(zhuǎn)租。如經(jīng)營不善，合同期又未到能否退還按金等費用？或改營其他項目？不能退，征得營運/管理公司同意后方可轉(zhuǎn)營其他項目。簽訂租賃合同是實用面積還是建筑面積？為何同面積商鋪價格有區(qū)別的？建筑面積計算租金,位置不同租價會不同。不能按時交租，是否必須按合同規(guī)定交滯納金之類？是的。滯納金比例以合同為準租金的收取方式？ 租金收取方式根據(jù)不同業(yè)態(tài)品牌以季度/

24、半年一次性收取，交付時間為到期前一個月內(nèi)。是否需要簽遞增合約，如果有從第幾年開始遞增？散鋪都是遞增合約。（次主力店公司自持物業(yè)可個案上報）能不能給份合同讓我回去看？ 可以現(xiàn)場看，簽合同前不能拿走(次主力店/龍頭商家除外)。招商優(yōu)惠政策？根據(jù)不同品牌不同業(yè)態(tài)給予從何時起計免租期？宣布統(tǒng)一開業(yè)日起計算合同期。商家入駐條件？招商部需對商家進行考察，對實力商家，品牌商家給予一定優(yōu)惠，商家需對提供營業(yè)執(zhí)照、品牌受權(quán)書等d:推廣方案項目外立面廣告和招牌燈箱廣告費用如何收費？門頭廣告位免費，外墻廣告位有償使用，外墻廣告位不屬于任何商鋪。廣場是否可提供做促銷活動場所？可以向營運/管理公司申請，批準后才可舉辦促銷活動。商場內(nèi)及電梯周邊有無廣告位？怎樣收費？有，具體方案待定，采用有償服務(wù)。租戶是否免費享用戶外廣告位？個別大面積商家或次主力店