衡陽(yáng)恒大綠洲商業(yè)裙樓定位報(bào)告呈批96改

1、恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司evergranderealestategroup呈批報(bào)告呈：集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)編號(hào)：由：恒大地產(chǎn)集團(tuán)長(zhǎng)沙置業(yè)有限公司營(yíng)銷部日期：2013年9月6日事由：關(guān)于衡陽(yáng)恒大綠洲公寓部分裙樓商業(yè)定位報(bào)告的請(qǐng)示尊敬的集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)：根據(jù)衡陽(yáng)恒大綠洲總體規(guī)劃，公寓部分裙樓商業(yè)共計(jì)3層，商業(yè)面積共計(jì)約10760.44。根據(jù)項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研，建議對(duì)衡陽(yáng)恒大綠洲公寓部分裙樓商業(yè)定位如下：項(xiàng)目名稱層數(shù)商業(yè)面積建議業(yè)態(tài)備注出入口設(shè)置1至3層垂直電梯，并設(shè)置1衡陽(yáng)恒大綠洲公寓部分裙樓商業(yè)一層二層約3554.2約3554.2零售、精品、至2層貨梯及扶手梯保證二層超市需求。服飾、銀行等一層商業(yè)根據(jù)建筑

2、結(jié)構(gòu)分割成30-80商鋪，對(duì)外出售，具備打通大通鋪條件，通道商鋪按建筑結(jié)構(gòu)分割成200-400以便出超市、餐飲售，具備打通大通鋪條件，同時(shí)預(yù)留排污、煙道、隔油池等設(shè)施件，同時(shí)預(yù)留排污、煙道、隔油池等設(shè)施；三層約3554.2影城、餐飲、修建高檔影城，其余按建筑結(jié)構(gòu)分割成200-400以便出售，具備打通大通鋪條休閑具體內(nèi)容詳見附件衡陽(yáng)恒大綠洲公寓部分裙樓商業(yè)定位報(bào)告。妥否，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)批示。部門負(fù)責(zé)人：地區(qū)公司分管領(lǐng)導(dǎo)：地區(qū)公司董事長(zhǎng)/總經(jīng)理：營(yíng)銷中心領(lǐng)導(dǎo)意見：商業(yè)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)意見：集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)批示：衡陽(yáng)恒大綠洲公寓部分裙樓商業(yè)調(diào)研定位報(bào)告一、華新區(qū)分析1、華新區(qū)概述衡陽(yáng)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是經(jīng)湖南省人民政

3、府批準(zhǔn)成立的湖南省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)。規(guī)劃總面積15.09平方公里，分為華新開發(fā)區(qū)和立新開發(fā)區(qū)，現(xiàn)有常住人口20萬余人。衡陽(yáng)市委、市政府、市政務(wù)服務(wù)中心、衡陽(yáng)海關(guān)以及市各部辦、委、局75家，省管單位10家，大型企業(yè)20余家，中學(xué)3所，五星級(jí)酒店1家。是華南北部地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和衡陽(yáng)的政治行政中心所在地。華新開發(fā)區(qū)歷經(jīng)多年發(fā)展，形成了以衡陽(yáng)市政府、太陽(yáng)廣場(chǎng)為中心向四周擴(kuò)散的發(fā)展趨勢(shì)，目前芙蓉路以北、祝融路以南、西外環(huán)以西、蒸水大道以東已經(jīng)開發(fā)成熟，高檔小區(qū)林立，生活配套、教育機(jī)構(gòu)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等比較齊全。2、華新區(qū)整體規(guī)劃精英生活區(qū)成熟商業(yè)區(qū)生態(tài)生活區(qū)區(qū)總體規(guī)劃基于解放大道及衡州大道兩條衡陽(yáng)主干道，華

4、新區(qū)基本可以分為成熟商業(yè)區(qū)、精英生活區(qū)、生態(tài)生活區(qū)。二、周邊商業(yè)市場(chǎng)分析1、項(xiàng)目周邊目前商業(yè)現(xiàn)狀：太陽(yáng)廣場(chǎng)香江百貨光輝店及步步高華新店本案（1）、香江百貨為代表的超市群體：依托香江百貨超市，加上新增加的步步高百貨，形成一個(gè)沿解放大道的大型商業(yè)超市廣場(chǎng)，經(jīng)過一定時(shí)期的市場(chǎng)培育和周邊人流的不斷增加，周邊商業(yè)氛圍較濃郁，營(yíng)業(yè)額較穩(wěn)定。主要業(yè)態(tài)：主要以生活配套類為主，衣食住行及休閑類等消費(fèi)群體：以周邊居住人群為主，和華新區(qū)上班一族，消費(fèi)能力中上；（2）、太陽(yáng)廣場(chǎng)（祥光路）沿線門面為主：主要是以社區(qū)底商及中檔商品為主。主要業(yè)態(tài)：主要是以餐飲、酒店、休閑為主消費(fèi)群體：周邊居住人群為主小結(jié)：本項(xiàng)目目前所處的

5、區(qū)域，為華新開發(fā)區(qū)成熟商業(yè)地段，距離步步高百貨僅500米距離；基本形成完整的商業(yè)循環(huán)圈。三、周邊個(gè)案商業(yè)研究生態(tài)麗景本案（一）生態(tài)麗景生態(tài)麗景項(xiàng)目是位于華新開發(fā)區(qū)生態(tài)公園南面，北臨芙蓉路，東抵曉霞南街，西臨彩霞街，南面為風(fēng)順路。主要為生活住宅，其中包含沿街商鋪，商業(yè)面積為3891.85，主要為社區(qū)型商鋪。沿街商鋪沿街商鋪1.2商鋪規(guī)劃：商業(yè)主要圍繞小區(qū)四周，臨近生態(tài)公園，周邊無成型商業(yè)，主要打造一條集餐飲、便利店為一體的社區(qū)商業(yè)街，為社區(qū)服務(wù)。1.3商鋪目前現(xiàn)狀：整體圍繞小區(qū)，一層均為商鋪，且全部售罄。小結(jié)：對(duì)于本案來說，周邊項(xiàng)目無大型高端商業(yè)配套，均為小區(qū)服務(wù)是社區(qū)商業(yè)類型，所以項(xiàng)目應(yīng)該極力

6、打造高端商業(yè)集群；以主導(dǎo)周邊商業(yè)，形成新的商業(yè)中心體。四、本項(xiàng)目研究商業(yè)1、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)樓層1f2f3f面積()約3554.2約3554.2約3554.2（含影院）層高（m）5.24.84.82、項(xiàng)目商業(yè)四至解放大道生態(tài)麗景水木融城華新大道本案衡州大道項(xiàng)目北邊為開發(fā)用地，目前暫時(shí)未開發(fā)；系生態(tài)麗景項(xiàng)目及解放大道；項(xiàng)目南邊為開發(fā)用地，目前暫時(shí)未開發(fā)；系衡陽(yáng)大動(dòng)脈衡州大道；項(xiàng)目西邊為開發(fā)用地，目前暫時(shí)未開發(fā)；系水木融城項(xiàng)目及泰豪工業(yè)；項(xiàng)目東邊為開發(fā)用地，目前暫時(shí)未開發(fā)；系華新大道；小結(jié)：周邊人氣缺乏，商業(yè)氛圍欠缺，但發(fā)展前景好，未來隨著水木融城、生態(tài)麗景及本案的商業(yè)和項(xiàng)目交房后，大大提高區(qū)域商業(yè)氛

7、圍與人氣。項(xiàng)目約10760.44商業(yè)裙樓及約7193.2沿街商鋪，整體通達(dá)性好，形象昭示強(qiáng)，可構(gòu)建集中的商業(yè)群體，將生活、休閑娛樂集為一體，輻射周邊區(qū)域，形成新的商業(yè)中心地。3、項(xiàng)目商業(yè)定位：新商業(yè)中心，輻射相鄰區(qū)域4、業(yè)態(tài)劃分建議1、1f零售、精品、服飾、銀行等2、2f超市、餐飲3、3f影城、餐飲、休閑七、銷售建議建議一樓進(jìn)行門面分割對(duì)外銷售，建議二、三樓先出租，根據(jù)后續(xù)情況選擇出售。八、規(guī)劃建議樓層一層二層三層業(yè)態(tài)零售、精品、服飾、銀行等超市、餐飲影城、餐飲、休閑規(guī)劃建議出入口設(shè)置1至3層垂直電梯，并設(shè)置1至2層貨梯及扶手梯保證二層超市需求。一層商業(yè)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)分割成30-80商鋪，對(duì)外出售，具備打通大通鋪條件，通道