房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十九）

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十九）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后題目一二三四總分一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150ft，臨街寬度為15ft，則運(yùn)用四三二一法則計算土地乙的總地價為（）萬元。a.23.4b.28.6c.33.4d.46.82、已知某筆貸款年利率為12，按季度計息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（）。a12.35b12.55c12.68d12.933、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析由臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩

2、種，兩者的主要差異在于（）。a變動成本的設(shè)置b銷售收入的不同c固定成本的設(shè)置d平衡點(diǎn)的設(shè)置4、下列選項(xiàng)中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用的是（）。a抵押貸款還本付息b管理人員工資建設(shè)工程教育網(wǎng)c公共設(shè)施維修費(fèi)建設(shè)工程教育網(wǎng)提供d保險費(fèi)5、在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指()a土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場b新建商品房租售市場c土地使用權(quán)出讓市場d土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場6、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。a10.2b11.0c11.3d11.57、同類房地產(chǎn)的市場價格之所以相

3、互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的（）。a、互補(bǔ)性b、權(quán)益差別c、替代性d、外部環(huán)境差異8、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是()。a解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計，得到凈效益的概率分布b蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理c解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上d蒙特卡洛法主要用于解決不多于23個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機(jī)變量的風(fēng)險問題9、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。a房地產(chǎn)平均價格b房地產(chǎn)中位數(shù)價格c房地產(chǎn)價格指數(shù)d房地產(chǎn)同質(zhì)價格10、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測未來3年的凈收益均為1

4、00萬元/年，3年后的出售價格會上漲12%，屆時轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價的6%，資本化率為9%。該房地產(chǎn)目前的價值為（）萬元。a、923b、1111c、1353d、187211、土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用是（）。a土地使用權(quán)出讓費(fèi)b土地使用費(fèi)c土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)d毛地價12、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤應(yīng)首先用于（）。a彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損b提取法定盈余公積金c提取公益金d向投資者分紅13、現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時可出售50，半年和一年后分別售出其余的30和20，出售的平均單價為28507元/m2，若折現(xiàn)率為1

5、5，則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。a.766b.791c.913d.104614、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積2萬m2，土地總價16000萬元，如果房屋開發(fā)成本為3000元/m2，預(yù)測銷售價格為8000元/m2，則該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈虧平衡的容積率為（）。a1.4b1.5c1.6d1.815、某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（）。a位置固定性b不一致性c適應(yīng)性d相互影響性16、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地主市場自然周期的()。a第

6、一階段b第二階段c第三階段d第四階段17、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。a設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營成果，激勵其更好地管理物業(yè)b知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時間間隔較長c百分比租金的基數(shù)通常是年總營業(yè)額，或年總營業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營業(yè)額之外的部分d營業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高18、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是()。a市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因b可以用市場價格背離實(shí)際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫c房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性d金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價

7、格上漲和促使泡沫形成19、房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指（）。a、使用價值b、交換價值c、投資價值d、賬面價值20、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序?yàn)椋ǎ?。a合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件；圖紙、工程報價單或預(yù)算書b圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書c合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報價單或預(yù)算書、圖紙d圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書21、銀行為某家庭提供了年利率為6、按月等比遞增償還、期限為20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.2，首期償還額為1600元，則該家庭在第6年最后一個月的還款額是（）元。a1843.86b1847.

8、55c2279.87d2291.2722、張某以40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為34萬元，其中支付銀行利息15萬元。則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是()。a107b147c207d33323、新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價()a.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本b.應(yīng)當(dāng)是把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上c.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)d.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)24、房地產(chǎn)開發(fā)活動可從()兩個方面進(jìn)行考察。a投資資金

9、量和預(yù)期收益資金b資金流通方式和對策c出租、出售或經(jīng)營形態(tài)d物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)25、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為e甲1500萬元，e乙=1800萬元，e丙=2200萬元；凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為萬甲=890萬元，乙=910萬元，丙=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是()。a乙丙甲b甲乙丙c丙甲乙d乙甲丙26、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，其中前期工作為0.5年，建設(shè)期為2.5年，銷售期為1年，建造成本估算為10000萬元（不含利息），在建設(shè)期內(nèi)均勻投入全部建造成本由銀行貸款提供，貸款年利率為6。按季計息。則該項(xiàng)目建造成本的

10、利息是（）萬元。a755.54b772.84c1400.88d1433.9027、市場比較法中，如果可比實(shí)例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實(shí)例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中()a.其中分母小于100b.其中分母大于100c.其中分母等于100d.不成立28、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對降價競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動等)卻不予理會。這種競爭者屬于()競爭者。a從容不迫型b選擇型c兇猛型d隨機(jī)型29、下列風(fēng)險中屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。a比較風(fēng)險b市場供求風(fēng)險c未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險d持有期風(fēng)險30、一套建筑面積為100m2，單價為2000

11、元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31，則該套住宅的（）。（提供）a實(shí)際單價為2000元/m2，實(shí)際總價為30.16萬元b實(shí)際單價為1950元/m2，實(shí)際總價為20萬元c實(shí)際單價為2000元/m2，實(shí)際總價為20萬元d實(shí)際單價為2000元/m2，實(shí)際總價為30.16萬元31、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應(yīng)?。ǎ┠?。a、35b、45c、48d、5032、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日

12、，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于（）年。a.15b.16c.17d.2033、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時，則（）。a均衡價格下降，均衡交易量增加b均衡價格下降，均衡交易量減少c均衡價格上升，均衡交易量增加d均衡價格上升，均衡交易量減少34、在投資項(xiàng)目的財務(wù)報表中，出現(xiàn)在全投資現(xiàn)金流量表，而不出現(xiàn)在損益表中的項(xiàng)目是()。a固定資產(chǎn)購置支出b企業(yè)所得稅c固定資產(chǎn)折舊d貸款利息35、確定估價對象及其范圍和內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)（），依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。a.估價原則b.估價目的c.估價方法d

13、.估價程序二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）題目123456789101112131415答案1、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有()。a空置量b房地產(chǎn)價格指數(shù)c平均建設(shè)周期d吸納率e失業(yè)率2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。a、繁華程度b、臨街狀況c、容積率d、使用年限e、周圍環(huán)境3、制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（）。a租售選擇b宣傳手段選擇c租售進(jìn)度安排d廣告設(shè)計及安排e租售價格確定4、寫字樓物業(yè)服務(wù)企業(yè)在選擇租戶時，往往注重考察租戶的()。a商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況b面積需求大刁c租金支付方式d物業(yè)服務(wù)需求e與寫字樓業(yè)主的關(guān)系5、在市場經(jīng)濟(jì)條件下，利率的高低主要取決

14、于（）等因素。a行業(yè)基準(zhǔn)收益率b政府政策c通貨膨脹率d內(nèi)部收益率e投資者的目標(biāo)收益率6、確定路線價時，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（）等的要求。a一面臨街b兩面臨街c土地形狀為矩形d土地形狀為正方形e容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率7、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8，則下列表述中正確的有（）。a乙地塊比甲地塊貴b甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價低于341.67元/m2c甲地塊與乙地塊的樓面地價相等

15、d甲地塊比乙地塊貴e乙地塊的70年使用權(quán)樓面價高于340元/m28、前期工程費(fèi)用主要包括（）。a拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)b規(guī)劃費(fèi)用c設(shè)計費(fèi)用d可行性研究費(fèi)用e“三通一平”費(fèi)用9、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有（）。a.功能落后b.功能缺乏c.環(huán)境污染d.交通擁擠e.正常使用的磨損10、在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格（）賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。a高于b等于c低于d不高于e不等于11、利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是()a.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)b.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際

16、建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)c.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計算間接工程費(fèi)d.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計算直接工程費(fèi)e.以估價時點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)12、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。a承諾費(fèi)b手續(xù)費(fèi)c擔(dān)保費(fèi)d利息e稅費(fèi)13、從一段較長時間來看，房地產(chǎn)價格上漲率要高于（）。a、一般物價上漲率b、餐飲業(yè)利潤率c、國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率d、特殊物業(yè)投資收益率e、土地開發(fā)利潤率14、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有（）。a、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地b、在寫字樓旁新建大型游樂場c、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行d、在住宅區(qū)旁新建一條全封閉的高速公路e、常常遭受洪水威脅15、路線價估價法

17、四三二一法測中，標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺土地價值第二、四個25英尺土地分別是路線價的()a.20%b.30%c.8%d.10%e.40%三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分）1、估價報告應(yīng)用有效期是從估價報告出具之日計算，而不是從估價時點(diǎn)開始計算。（）2、通貨膨脹對房地產(chǎn)投資只有負(fù)面影響。（）3、當(dāng)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率大于銀行貸款利率且該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上又是可行的，那么其資本金的內(nèi)部收益就大于全投資內(nèi)部收益率。（）4、房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。()5、在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。6、建筑物在估價中的折舊基數(shù)是估

18、價時點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。()7、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。（）8、房地產(chǎn)空間市場決定房地產(chǎn)租金，資產(chǎn)市場訣定房地產(chǎn)價格。（）9、房地產(chǎn)企業(yè)債券可以按照約定轉(zhuǎn)換為企業(yè)的普通股。（）10、房地產(chǎn)空間市場的供求關(guān)系直接決定了房地產(chǎn)租金的水平。（）11、就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。（）12、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期評估階段，容積率和建筑面積屬于不確定性因素。（）13、開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。

19、14、當(dāng)房地產(chǎn)市場自然周期處在谷底并開始向第一階段運(yùn)動時，市場上的投資者將迅增加。（）15、長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實(shí)。（）四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分）1、張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中60來自銀行提供的年利率為6、期限為15年、按月等額償還的個人住房抵押貸款?，F(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給李某。根據(jù)李某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率為6，

20、按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2）問李某在新還款方案下的首次月還款額多少？ 2、某宗房地產(chǎn)建成于2002年3月1日，此后收益期限為39年；2003年3月1日至2006年3月1日分別獲得凈收益為90萬元、92萬元、95萬元、97萬元；預(yù)計2007年3月1日至2009年3月1日可分別獲得凈收益98萬元、100萬元、103萬元，從2010年3月1日起每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在105萬元；該類似房地產(chǎn)的報酬率為9%。述資料測算該宗房地產(chǎn)2006年3月1日的收益價格。2012年房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案（十九）一心試題庫版權(quán)所有，編制，答案附后（試題答案）一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分）1、c2、b3、d4、a5、b6、c7、c8、d9、c10、c11、b12、a13、d14、c15、d16、c17、d18、d19、b20、c21、a22、c23、b24、d25、a26、d27、a28、b29、b30、c31、a32、b33、b34、a35、b二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分）1、abd2、abe3、ace4、abd5、abc6、ace7、de8、bcde9、ce10、ab11、ab12