房屋設(shè)施檢修保養(yǎng)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(doc5)

1、房屋及其設(shè)施檢修保養(yǎng)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)WUYE/HEX10NG/06. 00/20091. 范圍1.1本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了設(shè)備員工對(duì)房屋各類設(shè)施運(yùn)行管理與巡視保養(yǎng)的內(nèi)容，包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、周期。1.2適用于物業(yè)所管轄的房屋及設(shè)施巡視檢查和維護(hù)保養(yǎng)管理。2. 引用文件2.1房屋完損等級(jí)評(píng)左標(biāo)準(zhǔn)2.2危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)2.3房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)泄標(biāo)準(zhǔn)3 術(shù)語(yǔ)和定義3.1結(jié)構(gòu)：廣義地是指房屋建筑和上木工程的建筑物、構(gòu)筑物及義相關(guān)組成部分的實(shí)體，狹義地指 各種工程實(shí)體的承重丹架。3. 2構(gòu)件：組成結(jié)構(gòu)的單元。3. 3圍護(hù)構(gòu)件：不參與承受上部結(jié)構(gòu)和外界傳遞的作用，僅對(duì)房屋結(jié)構(gòu)起間隔和圍護(hù)作用，其本身 失效時(shí)不會(huì)導(dǎo)致其它構(gòu)件失

2、效的構(gòu)件。3. 4損壞：結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的預(yù)定功能受到影響的狀況稱為損壞，按影響程度的不同，可分為輕微損壞、 損壞、嚴(yán)重?fù)p壞。3. 5變形：作用引起的結(jié)構(gòu)或構(gòu)件中各點(diǎn)間的相對(duì)位移。3. 6傾斜：作用引起的結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的垂直度偏差。3. 7腐蝕：構(gòu)件表而因發(fā)生化學(xué)或電化學(xué)反應(yīng)而受到破壞的現(xiàn)象。4 管理目標(biāo)通過(guò)對(duì)房屋公共部位及英設(shè)施與室外公共設(shè)施的日常與上期的檢査、維修、養(yǎng)護(hù)，保持其使用 功能及外貌，延長(zhǎng)其使用壽命，確保貝正常運(yùn)作狀態(tài)，為業(yè)戶提供一個(gè)安全、舒適、幽雅的生活環(huán) 境。5 管理職責(zé)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)巡視檢查日常房屋的使用狀況，提出維修項(xiàng)目，工程部上建專業(yè)維修工實(shí)施。 土建工程師制訂年度預(yù)檢修計(jì)劃，監(jiān)

3、督管理員/維修工實(shí)施保養(yǎng)。6 管理內(nèi)容與要求6.1日常巡視規(guī)建6. 1.1維修工在淸潔工淸洗大廈幕墻的前后，需對(duì)幕墻的完好狀況進(jìn)行確認(rèn)。6. 1.2維修工在雨季、臺(tái)風(fēng)到來(lái)前，按預(yù)定巡視路線進(jìn)行檢查，做好防水防漏工作。6. 1.3由客戶報(bào)修或客戶服務(wù)部在日常工作中檢査房屋設(shè)施的狀況，填寫派工單，上建專業(yè)維 修工接單及時(shí)進(jìn)行修復(fù)工程。6. 1.4主管人員每周將派工單整理一次，以檢查服務(wù)的及時(shí)性和業(yè)戶的反映，對(duì)服務(wù)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不合格和安全隱患應(yīng)立即查找原因，并采取糾正措施。6. 2預(yù)檢修保養(yǎng)程序6. 2.1工程師根據(jù)房屋設(shè)備的保養(yǎng)要求，每月底制泄下一月度的月預(yù)防性檢修汁劃。6. 2.2根據(jù)預(yù)泄路線（見

4、下圖）逐項(xiàng)檢査保養(yǎng)，記錄于房屋及公共設(shè)施檢查表。6. 2.3在檢査中發(fā)現(xiàn)房屋設(shè)施異常，填寫派工單，指派員工進(jìn)行維修，直至恢復(fù)正常。6. 2.4工程師對(duì)保養(yǎng)完成進(jìn)度、施工質(zhì)量、施工效率應(yīng)作全過(guò)程監(jiān)督檢查。功能性維修，以恢復(fù)其 原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無(wú)色差、髙低不平現(xiàn)象。6. 2.5檢查保養(yǎng)要求如下：房屋設(shè)施檢査保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)序 號(hào)系統(tǒng)項(xiàng)丨1巡檢 內(nèi)容檢測(cè)方法周期維修.養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)一結(jié) 構(gòu)基礎(chǔ)聘諳專業(yè) 人員測(cè)量數(shù)據(jù)五年一次加固沉降值達(dá)到規(guī)左要求，無(wú)不均勻沉降柱目測(cè)年檢修補(bǔ)，加固混凝上柱無(wú)傾斜、裂縫、變形，無(wú)鋼筋外露梁目測(cè)年檢修補(bǔ)混凝上表而無(wú)傾斜、裂縫、變形，無(wú)鋼筋外露板

5、目測(cè)年檢修補(bǔ)表而無(wú)剝落、裂縫、變形，無(wú)受腐蝕 風(fēng)化，無(wú)鋼筋外露二樓 地 面大理石目測(cè)和用 小錘敲打，用靠尺和 楔形塞尺 椅杳季檢修補(bǔ)更換無(wú)裂縫，無(wú)污漬殘留，無(wú)起殼，無(wú)缺棱缺角，無(wú)下沉，表而平整耐磨磚季檢修補(bǔ)更換無(wú)裂縫，無(wú)污漬殘留，無(wú)起殼，無(wú)缺棱缺角，無(wú)下沉，表而平整木地板季檢修補(bǔ)更換平整完好，無(wú)空鼓、裂縫、隆起水泥砂季檢修補(bǔ)平整完好，無(wú)碎裂、空鼓三屋 面平屋面目測(cè)月檢堵漏，重做防水層防水層基本完好，無(wú)滲水，不積水， 隔熱層無(wú)損壞女兒墻目測(cè)月檢修補(bǔ)墻而無(wú)裂縫，不傾斜排水溝目測(cè)月檢清理表而無(wú)裂縫，不積水，無(wú)雜物四外 壇玻璃幕墻目測(cè)，聘請(qǐng) 專業(yè)公司 保養(yǎng)評(píng)估季檢加固支點(diǎn)，更 換玻璃固泄支點(diǎn)牢固：玻璃

6、無(wú)松動(dòng)、爆裂和 破損；密封膠和密封條無(wú)脫落和損壞： 五金件無(wú)脫落；無(wú)滲水干掛石目測(cè)，聘請(qǐng)專業(yè)公司 保養(yǎng)評(píng)估季檢修補(bǔ)，更換結(jié)構(gòu)無(wú)損壞和變型，石表而沒(méi)有碎裂， 不滲水瓷磚目測(cè)和小 錘敲打季檢更換無(wú)松動(dòng)、脫落、空鼓、彎凸，表面平 整，不滲水，表而潔凈，色澤協(xié)調(diào)。五內(nèi)墻瓷磚目測(cè)和小錘敲打季檢更換無(wú)松動(dòng)、脫落、空鼓、彎凸，不滲水， 表而平整，表而潔凈，色澤協(xié)調(diào)。序系統(tǒng) 項(xiàng)目巡檢 內(nèi)容檢測(cè)方法周期維修、養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)粉刷目測(cè)和用 手接觸季檢修補(bǔ)，重刷無(wú)起殼、裂縫、剝落、抹紋，色澤均 勻。石材目測(cè)和小 錘敲打季檢修補(bǔ)，重刷安裝牢固，表而沒(méi)有碎裂、缺棱掉角， 無(wú)空鼓。墻紙目測(cè)季檢修補(bǔ)，更換粘貼牢固，表而平

7、整，無(wú)空鼓、裂縫、 翅邊、皺折。六吊 頂活動(dòng)天 花目測(cè)季檢加固吊點(diǎn)，更 換天花板龍丹牢固，表而平整，無(wú)污染、折裂、 缺棱掉角。固定天 花目測(cè)季檢加固吊點(diǎn)，修補(bǔ)裂縫龍卄牢固，表而平整，無(wú)污染、折裂、 缺棱掉角。抹灰目測(cè)季檢修補(bǔ)表而平整，無(wú)裂紋、霊點(diǎn)、脫落。七門 窗玻璃門目測(cè)，用手 開啟季檢更換爛玻璃， 修理五金、門鎖玻璃平整牢固，開關(guān)靈活，五金配件 齊全。木門目測(cè)，用手 開啟季檢修補(bǔ)表而油 漆，修理五 金、門鎖涂膜大而平整光滑，開關(guān)靈活，五金 配件齊全，門牌齊全。防火門目測(cè)，用手 開啟每?jī)蓚€(gè)月 檢一次修補(bǔ)表而飾 而，修理五 金、門鎖正常自動(dòng)關(guān)閉，外觀潔凈。鋁合金窗目測(cè)，用手 開啟季檢緊固框邊，更

8、 換爛玻璃，修 理五金框安裝牢固，玻璃無(wú)裂縫，開關(guān)靈活， 五金配件齊全。八衛(wèi) 生 間隔斷和門目測(cè)，用手 開啟季檢緊固隔斷，修 補(bǔ)表而飾而，修理五金安裝牢固，門開啟靈活，五金配件齊 全。玻璃鏡目測(cè)月檢更換爛鏡，補(bǔ) 打玻璃膠鏡表而平整，光潔，膠縫飽滿密實(shí)。臺(tái)而目測(cè)月檢更換破損臺(tái) 而，補(bǔ)打玻璃 膠臺(tái)而表而平整，無(wú)裂縫，掉角，膠縫 飽滿密實(shí)。柜目測(cè)月檢修補(bǔ)飾面，修 理五金飾而平整光滑，開關(guān)靈活，五金配件 齊全。九外 圍廣場(chǎng)磚目測(cè)半年一次修補(bǔ)更換無(wú)裂縫，無(wú)污漬殘留，無(wú)起殼，下沉。水池磚目測(cè)半年一次修補(bǔ)更換無(wú)損壞，松動(dòng)，裂縫。游泳池 磚目測(cè)半年一次修補(bǔ)更換無(wú)損壞，松動(dòng)，裂縫。道路目測(cè)半年一次修補(bǔ)無(wú)空殼，裂

9、縫，路面平整。序系統(tǒng) 項(xiàng)目巡檢 內(nèi)容檢測(cè)方法周期維修、養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)十樓 梯木扶手目測(cè)半年一次修補(bǔ)、油漆汕漆色澤均勻，表而平滑，不扎手， 無(wú)脫漆、龜裂，安裝牢固。鐵扶手目測(cè)半年一次除銹、油漆表而無(wú)銹跡，油漆色澤均勻，安裝牢 固。十國(guó)護(hù) 構(gòu)件非承重心目測(cè)半年一次修補(bǔ)無(wú)傾斜、弓凸，與承重構(gòu)件連接處裂 縫寬度小于1. 5mmc63巡檢路線流程圖6. 3.1檢査房屋漏水6. 3.2檢查外帀感染樓磚廣場(chǎng)磚首層廣場(chǎng)磚首層水池磚人行道路地卜室道路6. 3.3檢查玻璃幕墻各方向幕墻按由上而下，由左至右順序逐件檢查。東面幕墻一南而幕墻 一西面幕墻一北而幕墻6. 3.4檢查外墻貼而按照房屋平面形狀每隔2米為一

10、段，分為若干段，然后各段由上而下，由左至右逐一檢査。6. 3.5檢查樓地而、內(nèi)墻.門、窗.吊頂、樓梯扶手、衛(wèi)生間、家具腫瘤樓逐層*醫(yī)技樓多功能逐層、門診住院樓公寓逐層.公寓頂層底層樓頂層底層頂層頂層底層其中，每層樓而依次從走廓、冼手間.樓梯巡視至下一層。6. 4房屋破損應(yīng)急處理6. 4.1發(fā)生異常事故后，立即報(bào)告工程部監(jiān)控中心值班室，值班主管判斷現(xiàn)場(chǎng)的事故類型，迅速通 知相關(guān)專業(yè)人員趕往現(xiàn)場(chǎng)：視傷亡情況撥打120救護(hù)熱線；及時(shí)通知工程部經(jīng)理。6. 4.2工程專業(yè)維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后立即封閉事故現(xiàn)場(chǎng)的周囤道路，避免傷害路人。6. 4. 3維修處理6. 4. 3. 1外墻玻璃爆裂：a）維修人員拆下破

11、損玻璃后，更換備件玻璃。b）若暫時(shí)沒(méi)有備件玻璃，則用夾板或以前換下的有劃花痕跡的玻璃臨時(shí)換上，待購(gòu)回新的玻璃后 再更換。6. 4. 3. 2鋼化玻璃門和間隔爆裂維修人員拆下破損玻璃，由于鋼化玻璃需要按尺寸訂造，故臨時(shí)用夾板封閉破損處，待新的玻 璃購(gòu)回后再更換。6. 4. 3. 3外墻瓷磚脫落a）維修人員利用吊籃檢查脫落瓷磚位置的周邊是否還存在脫落的危險(xiǎn)，若有則先拆除危險(xiǎn)部分， 然后再用的瓷磚鋪貼：b）若無(wú)是直接用新的瓷磚鋪貼。6. 4. 3.4吊頂下墜a）維修工檢查龍骨吊點(diǎn)是否牢固，若吊點(diǎn)不牢固則鞏固吊點(diǎn)和增加吊點(diǎn)；b）若吊點(diǎn)牢固，龍件或天花板變形而引起的下墜，則修整或更換龍骨、天花板。6. 4. 3. 5房屋滲水a(chǎn)）對(duì)于裂縫明顯，容易確定漏點(diǎn)的簡(jiǎn)單堵漏工作由維修人員使用防水材料對(duì)裂縫