前期物業(yè)接管方案

1、前期物業(yè)接管方案第一部分： 前期介入工作小組及工作計劃一、成立前期介入工作小組從公司內(nèi)部選派多名管理、技術(shù)人員，組成項目前期介入工作小組（以下簡稱項目小組），跟隨項目進(jìn)度開展前期介入工作，公司協(xié)調(diào)與開發(fā)商接洽。組長：公司副總經(jīng)理組員：公司行政部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理、物業(yè)部經(jīng)理、項目部經(jīng)理、項目客服主管、工程主管、安全主管二、物業(yè)管理接管組織機構(gòu)示意圖（見下圖）深圳市合隆物業(yè)管理有限公司前期工作小組工程維修類安全管理類客戶服務(wù)類三、項目接管工作推進(jìn)計劃序號介入節(jié)點工作內(nèi)容開始時間完成時間責(zé)任部門責(zé)任人完成情況1前期介入前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂2011年8月16日2011年8月31日2辦理管理處營業(yè)執(zhí)

2、照、稅務(wù)登記、組織機構(gòu)代碼2011年8月22日2011年8月28日3要求停車場施工單位辦理經(jīng)營性停車場許可證2011年9月1日2011年9月30日4辦理停車場營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記2011年10月1日2011年10月31日5管理處物業(yè)服務(wù)費收費備案2011年9月1日2011年9月31日6員工臨時宿舍選址、租賃2011年8月16日2011年8月31日7邀請裝修裝飾單位對管理處辦公場所、員工宿舍圖紙設(shè)計及報價、審批2011年8月16日2011年8月31日8工程遺留問題統(tǒng)計、報開發(fā)商、跟進(jìn)處理情況2011年8月16日2011年8月31日9秩序維護(hù)員、工程技術(shù)人員、客服人員招聘2011年8月16日2011

3、年8月31日10vi標(biāo)識數(shù)量統(tǒng)計2011年8月16日2011年8月20日11vi標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、報批、制作安裝2011年8月20日2011年9月20日12選定清潔公司2011年8月16日2011年8月31日13房屋清潔費用測算及合同簽訂2011年8月16日2011年8月31日14與開發(fā)商談判開辦費2011年8月16日2011年8月31日15供電手續(xù)辦理及解決基本電費問題2011年8月22日2011年9月10日16供水手續(xù)辦理及協(xié)調(diào)居民、商業(yè)用水指標(biāo)2011年8月22日2011年8月31日17前期物業(yè)管理服務(wù)合同備案（到區(qū)物管科）2011年9月1日2011年9月10日18管理處成立編制物業(yè)管理方案

4、2011年8月25日2011年8月31日19人員編制核定、建立組織架構(gòu)、崗位職責(zé)2011年8月25日2011年8月31日20秩序維護(hù)員、工程技術(shù)人員、客服人員崗位培訓(xùn)2011年8月25日2011年8月31日21管理處辦公室、員工宿舍裝修施工2011年8月25日2011年9月31日22辦公設(shè)備采購2011年9月1日2011年9月31日23各類工程驗收及資料接收2011年8月30日2011年9月10日24各類設(shè)備驗收及配用工具、資料、保修文件接收2011年8月30日2011年9月10日25選定檔案管理人員、檔案歸類建立條目2011年8月25日2011年10月31日26選定資產(chǎn)管理人員、固定資產(chǎn)建立

5、臺賬2011年8月31日2011年12月31日27細(xì)部驗收細(xì)部驗收人員招聘、培訓(xùn)、上崗2011年8月25日2011年8月31日28第一輪模擬驗收、督促整改2011年8月25日2011年8月31日29第二輪模擬驗收、督促整改2011年8月31日2011年9月3日30入住入住工作組成立2011年8月25日2011年8月26日31編制入住方案2011年8月25日2011年8月27日32發(fā)放入住通知書及報紙公告2011年月日2011年月日33入住前房間全面清潔開荒2011年8月30日2011年9月1日34入住接待小組人員安排2011年8月25日2011年8月26日35入住資料培訓(xùn)2011年8月27日2

6、011年8月31日36入住接待現(xiàn)場布置及培訓(xùn)2011年8月30日2011年9月1日37正式辦理入住2011年9月3日2011年12月31日38物業(yè)管理物業(yè)管理實施2011年9月1日39各類工程遺留問題處理跟蹤2011年9月1日40品牌維護(hù)開展第一次客戶滿意度調(diào)查及回訪2012年3月1日2012年3月10日41就第一次調(diào)查報告制定顧客滿意度提升措施2012年3月10日2012年3月31日42顧客滿意度提升措施持續(xù)跟蹤、服務(wù)品質(zhì)督導(dǎo)2012年3月31日2012年11月30日43開展第二次客戶滿意度調(diào)查及回訪2012年12月1日2012年12月10日44就第二次調(diào)查報告制定顧客滿意度提升措施2012

7、年12月10日2012年12月31日45顧客滿意度提升措施持續(xù)跟蹤、服務(wù)品質(zhì)督導(dǎo)2013年1月1日2013年6月31日四、職責(zé)1、副總經(jīng)理負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期準(zhǔn)備的組織工作。2、接管小組負(fù)責(zé)前期介入移交手續(xù)的辦理、物業(yè)管理合同的評審。3、行政部負(fù)責(zé)新建管理處物資采購工作。4、人力資源部負(fù)責(zé)人員編制確定、人員招聘和培訓(xùn)工作。5、品質(zhì)部負(fù)責(zé)各項規(guī)章制度及入伙資料的審核。6、財務(wù)部負(fù)責(zé)各類收費項目及標(biāo)準(zhǔn)的核定。7、新建管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)相關(guān)管理工作的籌備和實施。五、前期準(zhǔn)備工作1、行政部前期準(zhǔn)備工作1.1負(fù)責(zé)新建管理處所有標(biāo)識的設(shè)計、制作并指導(dǎo)安裝。1.2負(fù)責(zé)新建管理處員工工作服的訂制。1.3負(fù)責(zé)審核各類物

8、資、設(shè)備工具的采購申請。物資的采購：根據(jù)物業(yè)管理方案負(fù)責(zé)辦公用品、辦公設(shè)備及維修工具、設(shè)備、安全保潔工具、設(shè)備的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。包括：a.辦公用品：家私、各類文具等。b.辦公設(shè)備：打印機、電話、復(fù)印機、傳真機、空調(diào)、電視機、音響等。c.后勤服務(wù)設(shè)施：食堂、宿舍用品、用具等。d.網(wǎng)絡(luò)設(shè)備：電腦等。e.清潔及綠化設(shè)備和工具：洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。f.安全設(shè)備：對講機、電警棍、手電筒等。g.加工維修設(shè)備工具：萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。1.4負(fù)責(zé)新項目入伙現(xiàn)場的策劃、布置及展板的設(shè)計、制作和擺放。2、人力資源部前期準(zhǔn)備工作2.1負(fù)責(zé)在入伙前三個月正式下發(fā)管理處

9、成立的文件。2.2根據(jù)物業(yè)管理方案審核新建管理處人員編制，并確保管理人員及專業(yè)技術(shù)人員入伙前三個月到位，保安員、保潔員提前一個月到位。2.3負(fù)責(zé)新建管理處人員的入職培訓(xùn)及管理專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)考核。3、財務(wù)部前期準(zhǔn)備工作3.1負(fù)責(zé)前期介入費用及新項目管理費標(biāo)準(zhǔn)的測算，經(jīng)副總經(jīng)理審核、董事長審批后納入委托管理合同。3.2負(fù)責(zé)新項目各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的審定。3.3負(fù)責(zé)管理處接管物業(yè)入伙前清潔費用的審定。3.4負(fù)責(zé)指導(dǎo)管理處出納按財務(wù)制度建賬及財務(wù)軟件的使用。3.5負(fù)責(zé)監(jiān)督新建管理處的物資采購工作。4、品質(zhì)部前期準(zhǔn)備工作4.1負(fù)責(zé)新項目委托管理合同的評審，報副總經(jīng)理簽定。4.2負(fù)責(zé)質(zhì)量體系文件的發(fā)放及

10、協(xié)助編寫相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)文件。4.3協(xié)助管理處分類建立物業(yè)管理檔案資料。4.4負(fù)責(zé)審核各項規(guī)章制度及入伙資料。4.5協(xié)助新項目管理處質(zhì)量體系文件及入伙工作辦理程序的培訓(xùn)。5、新建管理處經(jīng)理前期準(zhǔn)備工作5.1負(fù)責(zé)擬定入伙工作計劃時間表，包括：工作內(nèi)容、負(fù)責(zé)人及完成時間等，并報副總經(jīng)理審核、董事長審批。5.2負(fù)責(zé)內(nèi)部管理運作相關(guān)工作：a編制管理處組織結(jié)構(gòu)、各崗位職責(zé)，報人力資源部及副總經(jīng)理審核、董事長審批。b根據(jù)物業(yè)實際情況，完善閉路監(jiān)控、停車場設(shè)施、背景音樂、泛光照明、信箱、康樂休閑文化設(shè)施、園林綠化等公共設(shè)施。c指定專人記錄入伙前后發(fā)生的清潔、返修及配套完善工程等所產(chǎn)生的各項費用，以便與地產(chǎn)公司結(jié)

11、算。5.3將入住指引、業(yè)主（住戶）資料卡于入伙前十天交建設(shè)單位，與入伙通知書一并發(fā)放業(yè)主。5.4負(fù)責(zé)入伙前一周準(zhǔn)備好入伙應(yīng)備資料,包括:a. 入伙流程b. 委托銀行代收款協(xié)議書；c. 臨時管理規(guī)約；d. 業(yè)戶手冊；e. 前期物業(yè)管理協(xié)議書f. 房屋交付驗收表；g. 常規(guī)服務(wù)項目表h. 水、電、氣、有線電視開戶申請資料；i. 防盜門、窗花、陽臺推拉門圖樣（包括材料、規(guī)格、尺寸、安裝要求等）；j. 房內(nèi)配送電器或其他需操作設(shè)施用品的說明書、保修卡；k. 房間設(shè)計平面圖（含水電走向）；l. 其他與業(yè)主相關(guān)資料。m. 現(xiàn)場入伙宣傳展板及相關(guān)入伙指引標(biāo)識。n. 所有“入伙資料” 的填寫樣本。5.5進(jìn)行入

12、伙模擬演練，檢驗入伙流程、資源配置等準(zhǔn)備工作是否充分。第二部分：接管驗收接管驗收的概念接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托的房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全、滿足使用功能和滿足管理服務(wù)要求為主要內(nèi)容的接管檢驗，對新建房屋，接管驗收是竣工驗收的再驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同配套的設(shè)備、設(shè)施就應(yīng)該移交給物業(yè)管理企業(yè)了。接管驗收與竣工驗收不同，竣工驗收是建設(shè)工程完成后，由施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程，竣工驗收屬于政府行為，由政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進(jìn)行全面質(zhì)量檢驗和評定。竣工驗收的完成標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用，物業(yè)管理企業(yè)可以參加工程的竣工

13、驗收，但在竣工驗收中，物業(yè)管理企業(yè)只是驗收的參與者，而不是驗收的責(zé)任主體。接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同約定或接受委托取得物業(yè)的管理權(quán)以后，在正式接管前，針對主體建筑、附屬設(shè)施、設(shè)備、道路、綠化、場地等進(jìn)行的綜合驗收，接管驗收更注重建筑的綜合使用功能和管理需要，接管驗收屬于企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收的過程中不僅僅是參與者，而更應(yīng)該是驗收的責(zé)任主體，接管驗收相比竣工驗收應(yīng)該更全面、更詳細(xì)、更深入，接管驗收的完成，標(biāo)志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開始履行管理和服務(wù)職能。接管驗收的目的和作用物業(yè)接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，接管驗收應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)

14、共同組成聯(lián)合驗收小組進(jìn)行，主要目的和作用如下：1、明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，通過接管驗收和委托接管合同的簽定，實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各方的義務(wù)和權(quán)利。2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。要通過物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收，從客觀上能進(jìn)一步促使開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建設(shè)，減少日后物業(yè)管理中的麻煩和開支。同時接管驗收能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足，為業(yè)主的入伙驗收做好準(zhǔn)備，從整體上把握物業(yè)的建筑質(zhì)量、使用功能、管理要求。3、接管驗收是對前期介入工作的進(jìn)一步強化和補充，在前期介入的過程中，物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)對工程的設(shè)計規(guī)劃、施工工藝、設(shè)施配套等方面提出了一系列

15、的建議，對于開發(fā)建設(shè)單位尚未實施的，物業(yè)管理企業(yè)可借助接管驗收要求開發(fā)單位徹底全面實施，同時通過參與竣工驗收和接管驗收，對前期介入過程中未發(fā)現(xiàn)的缺陷和漏洞，一并提請開發(fā)單位整改完善。4、為日后管理創(chuàng)造條件，通過接管驗收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量，減少工作返修的麻煩。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件和資料，可以摸清物業(yè)的性能和特點，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各項管理工作，充分發(fā)揮專業(yè)化管理優(yōu)勢。接管驗收的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)接管驗收應(yīng)包括資料的交接驗收、建筑主體及配套設(shè)施的驗收、各類機電設(shè)備的驗收、戶內(nèi)設(shè)施的驗收、鑰匙的驗收和接管。3.1 資料的交接驗收3

16、.1.1 產(chǎn)權(quán)資料包含以下項目：3.1.1.1 項目批準(zhǔn)文件3.1.1.2 用地批準(zhǔn)文件3.1.1.3拆遷資料3.1.1.4房屋所有權(quán)證3.1.1.5土地使用權(quán)證3.1.1.6有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議3.1.1.7房屋分戶使用清冊3.1.1.8房屋設(shè)備及定、附著物清冊3.1.2 技術(shù)資料包括以下項目： 3.1.2.1 竣工圖包括總平面布置圖，建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖（有隱蔽管線的全套圖紙）。3.1.2.2 機電設(shè)備的竣工圖紙、調(diào)試記錄、使用說明、原理圖、維護(hù)指導(dǎo)、政府主管部門驗收合格證明等。3.1.2.3 地質(zhì)勘察報告3.1.2.4 工程合同及開

17、、竣工報告3.1.2.5 工程預(yù)決算3.1.2.6 圖紙會審記錄3.1.2.7 工程設(shè)計變更記錄及技術(shù)核定記錄（包括質(zhì)量事故處理記錄）3.1.2.8 隱蔽工程驗收簽證3.1.2.9 沉降觀測記錄3.1.2.10 防雷接地測試合格證明3.1.2.11 竣工驗收證明書3.1.2.12 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書3.1.2.13 新材料、構(gòu)、配件的鑒定合格證書3.1.2.14 水、電、暖、通、消防、智能化、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書3.1.2.15 砂漿、混凝土試塊試壓報告3.1.2.16 供水、供暖、消防、管道煤氣的試壓報告3.1.2.17 與供水、供電、供氣、電信、郵政等部門簽訂的

18、相關(guān)協(xié)議書3.1.2.18 各類機電設(shè)備、附屬設(shè)施、園林綠化工程質(zhì)量保證及維護(hù)保養(yǎng)協(xié)議書3.1.2.19 鑰匙清單3.1.2.20 房地產(chǎn)平面圖；3.1.2.21 房屋分間平面圖；3.1.2.22 房屋及設(shè)備技術(shù)資料。3.2 建筑主體及配套設(shè)施的驗收3.2.1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑設(shè)計規(guī)范的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。3.2.2 鋼筋、混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫不得超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。3.2.3 承重墻、填充墻必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。3.2.4 外墻防水符合規(guī)范，不得有外墻滲水。外墻面材料應(yīng)易于清洗。3.2.5 各類屋面符合工程及驗收規(guī)范的規(guī)定

19、，排水順暢、無積水、無滲漏，應(yīng)有組織排水口，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滴漏，平屋面部分應(yīng)有隔熱、保溫措施，公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3.2.6 地面的面層與基層必須粘接牢固，不空鼓，無脫皮、裂縫、起砂現(xiàn)象，整體地面平整。3.2.7 樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑。砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。3.2.8 屋面避雷設(shè)施連接牢固，支撐間距符合設(shè)計規(guī)范，油漆完好，接地電阻值符合設(shè)計要求。3.2.9 外墻面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬。3.2.10 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑符合設(shè)計規(guī)范，

20、管道應(yīng)順直，交叉處角度合理排水順暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。3.2.11 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。3.2.12 明溝、散水、落水溝內(nèi)不得有斷裂、積水現(xiàn)象。3.2.13 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面無積水、空鼓、斷裂現(xiàn)象，路面排水溝應(yīng)有鐵蓖等防護(hù)設(shè)施。3.2.14 小區(qū)主干道、支干道、樓前樓后應(yīng)設(shè)置足夠的照明設(shè)施。3.2.15 小區(qū)應(yīng)設(shè)置足夠的生活和建筑垃圾轉(zhuǎn)運場所。3.2.16 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合規(guī)定。3.2.17 掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)

21、道應(yīng)暢通，無阻塞物，露天部分應(yīng)設(shè)置有效的防落雨措施。3.2.18 園林綠化應(yīng)配備足夠的澆灌設(shè)備、設(shè)施。3.2.19 運動場所、設(shè)施應(yīng)達(dá)到功能要求，有足夠的安全防護(hù)措施。3.2.20 施工現(xiàn)場須做到工完、料凈、地清，小區(qū)內(nèi)臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。3.2.21 停車場配套設(shè)施齊全，倒車架、彎道鏡、地鎖設(shè)置合理，車位線、行車指示標(biāo)識清晰、耐久，限高、限速標(biāo)識明顯。3.2.22 群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。3.3 配套機電設(shè)備的驗收3.3.1供、配電設(shè)備驗收標(biāo)準(zhǔn)3.3.1.1 高壓柜、電力變壓器、低壓配電柜、主電力電纜送電正常，接線端子接線完

22、好，安裝符合設(shè)計及有關(guān)合同要求。自動、手動切換正常，繼電保護(hù)功能正常。3.3.1.2 電表、各類開關(guān)、各類配電箱、供電線路、插座、照明器具配備合理，二次線路連接符合規(guī)范要求。各類計量表計安裝位置合理，無重復(fù)計量和漏計量現(xiàn)象。3.3.1.3 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于 1m歐/kv。3.3.1.4 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。3.3.1.5 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良

23、好，位置正確。3.3.1.6 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合要求。3.3.1.7 發(fā)電機組啟動及運行狀況正常，無雜音，設(shè)備安裝符合技術(shù)設(shè)計規(guī)范，消音處理良好。3.3.2 給、排水設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)3.3.2.1 水箱、水池符合設(shè)計要求，無漏水、滲水現(xiàn)象。3.3.2.2 水泵運行平穩(wěn)，聲音正常，所有閘閥、儀表完好，無滲、漏水現(xiàn)象。3.3.2.3 給、排水管網(wǎng)外觀整齊，所有閘閥完好，無滲、漏水現(xiàn)象，管道外部有防腐涂層，油漆無破損，標(biāo)識明顯、規(guī)范。3.3.2.4 室內(nèi)外排水管道、溝、渠、池、井排水通暢，無雜物堵塞。3.3.2.5 污水處理系統(tǒng)污水泵（潛水泵）高水位開，低水位停，

24、運行平穩(wěn)，重要設(shè)備間天花部位的污水管道下方必須采取安全防護(hù)措施，如設(shè)置喇叭口。3.3.3 弱電設(shè)備的驗收標(biāo)準(zhǔn)3.3.3.1 有線電視、公用天線系統(tǒng)符合規(guī)定等級，接收信號畫面清晰度達(dá)標(biāo)，聲音清楚。3.3.3.2 電話系統(tǒng)分接箱位置設(shè)置合理，布線規(guī)范，標(biāo)識明顯、準(zhǔn)確。3.3.3.3 電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線合理，運行穩(wěn)定、可靠。3.3.3.4 電訊系統(tǒng)信號對應(yīng)地點無誤，安裝符合設(shè)計及有關(guān)合同要求。3.3.4消防設(shè)施的驗收標(biāo)準(zhǔn)3.3.4.1 消防管道、煤氣管道、切斷閥外觀完好，功能正常。3.3.4.1 接合器、水龍帶等配件完好無損、不漏水，安裝位置正確，排送風(fēng)機風(fēng)量及所有線路符合設(shè)計要求，各種設(shè)施能夠正常運

25、作。3.3.4.1 水泵、管網(wǎng)揚程、壓力符合設(shè)計規(guī)范。3.3.4.1 小區(qū)消防通道設(shè)置合理、暢通。3.3.4.1 消防設(shè)施的驗收主要以消防部門的驗收標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，我方積極參與。3.3.5安防智能化系統(tǒng)的驗收3.3.5.1 智能化系統(tǒng)主要包括閉路電視監(jiān)控、周界防翻越、智能門禁、樓宇對講、停車場管理等子系統(tǒng)。3.3.5.2 主機設(shè)備質(zhì)量合格，提供廠家檢驗合格證明，安裝位置合理、穩(wěn)妥，操作方便便于管理；各系統(tǒng)之間信號傳輸正常、聯(lián)動準(zhǔn)確。3.3.5.3 系統(tǒng)運行穩(wěn)定、探測設(shè)備安全、可靠，信號準(zhǔn)確。3.3.5.4 管線安裝規(guī)范，易于維修。3.3.5.5 室內(nèi)設(shè)備要求安裝美觀，能夠合理布控。3.3.6設(shè)備間的

26、驗收3.3.6.1 設(shè)備布局合理，便于維修、維護(hù)。3.3.6.2 設(shè)備間配備足夠的通風(fēng)、降溫、防潮、防鼠設(shè)施，配備足夠的消防器材。3.3.6.3 設(shè)備間有防水、排水設(shè)施，電器設(shè)備間接地良好。3.3.6.4 各類設(shè)備標(biāo)識明顯、準(zhǔn)確。3.4戶內(nèi)設(shè)施的驗收3.4.1 地面、墻面、天花無裂痕、縫隙、水跡，外觀完好。3.4.2 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷、色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。3.4.3 門、窗：門開啟自如，無晃動和裂縫、零配件齊全、位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢固、開啟靈活；玻璃安裝牢固、膠封密實，無明顯刮花痕跡、無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整

27、；不銹鋼防盜門表面光亮，無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。3.4.4 衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。3.4.5 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。3.4.6 開關(guān)、燈具、插座安裝位置正確，安裝牢固可靠，配電箱接地良好。3.4.7 預(yù)留空調(diào)孔位置準(zhǔn)確、規(guī)范，冷凝水排水管通暢。3.5 鑰匙的接管與驗收3.5.1各類鑰匙應(yīng)有詳細(xì)清單。3.5.2鑰匙應(yīng)有明顯標(biāo)識，開鎖準(zhǔn)確無誤。3.5.3交接時應(yīng)逐項核對，辦理交接手續(xù)。第三部分：記錄表格設(shè)備/設(shè)施移交驗收記錄表部門設(shè)施名

28、稱規(guī)格型號配套工具配套資料存在問題甲方代表：日 期：乙方代表：日 期：物業(yè)代表：日 期： 注：可另附頁。房屋移交驗收情況通報表致：由：事項： 負(fù)責(zé)人簽字： 年 月 日承建商（開發(fā)商）簽字確認(rèn) 年 月 日 房屋移交驗收記錄表部門房 號部 位存 在 問 題地面墻面天花板門、窗燈具開關(guān)、插座、接線盒、配電箱門鈴電控鎖、對講預(yù)留部位洗手間潔具廚房給排水通風(fēng)排氣護(hù)欄煤氣管、表曖氣管、表樓梯室內(nèi)衛(wèi)生甲方代表：日期：乙方代表：日期：物業(yè)代表：日期：注：可另附頁。物業(yè)資料移交清單序號編號名稱數(shù)量備注1234567891011121314151617181920移交單位移交人： 年 月 日接收單位接收人： 年

29、月 日 鑰匙移交清單序號編號名稱數(shù)量備注1234567891011121314151617181920移交單位移交人： 年 月 日接收單位接收人： 年 月 日第四部分：業(yè)主入住的組織與實施一、提供“一站式”入住服務(wù)合隆物業(yè)認(rèn)為，與業(yè)主取得良好的溝通是從業(yè)主入住時開始的，為了建立良好的客戶服務(wù)關(guān)系，要求分片包干的貼心管家對責(zé)任區(qū)內(nèi)的客戶信息全面撐握，自業(yè)主入住時，就提供“一站式”的服務(wù)，即業(yè)主的入住工作由貼心管家全程負(fù)責(zé)、全程陪伴，將便利留給客戶，把麻煩留給自己，全方位的為業(yè)主提供貼心的服務(wù)，如入住手續(xù)的辦理工作、資料的填寫工作、房屋返修的跟進(jìn)工作、業(yè)主入住后提出的各類個性化服務(wù)需求的跟進(jìn)工作等

30、。二、入住現(xiàn)場便民服務(wù)1、 合理安排業(yè)主的入住時間，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間，加強節(jié)假日的入住辦理，延長入住辦理時間；2、 一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，簡潔高效（流程見后附圖）；3、 提前與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤尽㈦娫捁?、有線電視臺、銀行簽訂代辦服務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)。4、 開設(shè)收費一本通服務(wù)5、 在入住期內(nèi)由管理處保安員、保潔員組建一支入住服務(wù)義工隊，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時應(yīng)付各類突發(fā)事件。三、入住手續(xù)辦理 入住通知：業(yè)主持發(fā)展商發(fā)出的入住通知書商品房買賣合同及物業(yè)公司通知業(yè)主需要準(zhǔn)備的相關(guān)資料前來辦理入住手續(xù)； 入住手續(xù)辦理：由業(yè)主提供相關(guān)資料，現(xiàn)場填寫和簽訂相關(guān)協(xié)議，并交

31、納相關(guān)費用。 驗房：由管理處指定人員陪同業(yè)主對移交房屋驗收，并填寫收樓意見書。 鑰匙領(lǐng)?。簶I(yè)主對房屋驗收后在管理處領(lǐng)取鑰匙，同時入住手續(xù)辦理完成。（詳見流程圖）四、入住流程圖保安員引導(dǎo)業(yè)主到房屋交付現(xiàn)場業(yè)主與開發(fā)商辦理相關(guān)手續(xù)業(yè)主交驗入住通知書、購房合同等文件工作人員協(xié)助業(yè)主填寫相關(guān)資料管理處通知業(yè)主領(lǐng)取返修鑰匙簽訂臨時管理規(guī)約、委托銀行代收款協(xié)議書等文件 管理處驗收 ok業(yè)主交納相關(guān)費用 管理處、客戶中心、銷售部三方陪同業(yè)主驗房，抄錄水、電表底數(shù)，雙方確認(rèn)施工方返修 業(yè)主在收樓意見書上確認(rèn)無返修內(nèi)容在收樓意見書上填寫返修項 業(yè)主領(lǐng)取房門鑰匙、住戶手冊及相關(guān)物品 yes no入住手續(xù)完成，資料

32、存檔辦理車位租用手續(xù)、門禁卡手續(xù)等第五部分： 裝修管理與服務(wù)裝修管理是物業(yè)實際操作中的一大難點，同時也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發(fā)期。為維護(hù)*項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，物業(yè)管理處將從實際出發(fā)，以公共部位、公共設(shè)施管線、消防安全為裝修工作的監(jiān)督重點。做好裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗收五個環(huán)節(jié)，力爭服務(wù)在一線、監(jiān)管在一線，從正面引導(dǎo)業(yè)主正確、安全、有效的完成裝修。一、正面宣傳，合理引導(dǎo)管理處針對項目特點，制訂詳細(xì)的裝修指南，在入住辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主，管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)、水電走向圖紙，指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行裝修，同時將加大裝修

33、宣傳的力度，在公共區(qū)域明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施，并增加環(huán)保裝修的宣傳，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并由貼心管家直接負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通引導(dǎo)，架起管理處與業(yè)主的溝通橋梁，提高業(yè)主的自覺性。二、嚴(yán)格控制裝修備案程序工程部主管審核業(yè)主提供的裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、裝修方案，管理處經(jīng)理對住戶的裝修申請審批，并簽署備案意見。審批的基本原則是確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀，符合消防安全要求。三、加強裝修期間的監(jiān)督與管理1、裝修行為的管理成立以工程及保安員為成員的裝修聯(lián)合管理小組，工程部主管為主要負(fù)責(zé)人。管理小組按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議內(nèi)容負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)安全和建筑裝修監(jiān)理，檢查并及

34、時填寫裝修巡查記錄。主要目的就是在裝修期間，對裝修進(jìn)行更有效的管理和監(jiān)控，管理重點主要有：1) 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，在實際工作中，工程技術(shù)人員每兩天巡查一次；安管員每天對裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。2) 為防止房屋裝修后出現(xiàn)滲漏而引發(fā)責(zé)任問題，我們將要求裝修單位對廚房、衛(wèi)生間做防水施工后進(jìn)行48小時的閉水試驗，確認(rèn)未發(fā)現(xiàn)滲漏后方可進(jìn)行下一步施工。對于在施工過程中涉及到陽臺鑿開找平層的，必須要求重新進(jìn)行防水施工處理方可下一步施工。2、裝修人員的管理為更好的加強對裝修人員的管理，采用“二證一書”制度

35、，即要求裝修施工單位辦理施工許可證和施工人員出入證，簽訂裝修安全責(zé)任書，同時要求裝修單位繳納1000元的裝修保證金。3、裝修材料用品的管理實施對外來人員準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格管制社區(qū)出入口，對搬出/入物品由保安員查驗施工許可證和施工人員出入證，登記后放行；嚴(yán)格控制易燃、易爆材料進(jìn)入云頂尚品。嚴(yán)格控制施工的時間及裝修垃圾的清運，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。為維護(hù)小區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強對裝修企業(yè)的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)。 四、依法管理，以情感人裝修監(jiān)督中如發(fā)現(xiàn)問題，根據(jù)裝修違章程度，簽發(fā)整改通知書，并送至裝修人員及業(yè)主簽字，要求在規(guī)定期限內(nèi)整改。對違章裝修的單位我們將以說

36、服教育為主，對不配合的我們將以裝修協(xié)議書為依據(jù)，酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主，我們將上報政府主管部門予以解決，確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。五、謹(jǐn)慎驗收，不留隱患驗收環(huán)節(jié)是裝修管理的最后一個環(huán)節(jié)，為避免日后為管理工作帶來隱患，我們將在本環(huán)節(jié)中嚴(yán)格把關(guān)。驗收過程中應(yīng)重點對房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路、衛(wèi)生間和廚房防水等工程的質(zhì)量進(jìn)行檢查，對隱蔽工程要求裝修企業(yè)每完成一項必須事先向管理處申報，經(jīng)驗收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。達(dá)不到合格要求的項目，由裝修企業(yè)按整改通知繼續(xù)整改，并在裝修驗收記錄表中記錄，直到合格為止。六、裝修手續(xù)辦理流程1、由業(yè)主提交裝修申報表；

37、2、施工單位提交相關(guān)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證原件、復(fù)印件、項目設(shè)計圖紙，進(jìn)場施工人員身份證原件、復(fù)印件、1寸像片2張等；3、管理處對項目裝修方案及施工圖紙進(jìn)行審核后，出具書面審批意見并簽定相關(guān)裝修管理協(xié)議；4、管理處與業(yè)主對室內(nèi)冷熱水管打壓，壓力0.8mpa，時間10分鐘保持壓力不降，簽署管道壓力正常意見。室內(nèi)管道移交完畢，施工人員場施工；二次裝修不需進(jìn)行此項操作；1、 毛坯房業(yè)主須對廚房、衛(wèi)生間進(jìn)行二次防水處理，閉水48小時試驗并經(jīng)管理處驗收合格后方可繼續(xù)施工；2、 裝修過程中不容許施工人員留宿裝修現(xiàn)場，生火做飯，延長施工時間等；5、每天有保安人員巡視施工現(xiàn)場，檢查現(xiàn)場安全、施工范圍、

38、施工時間等并記錄在裝修巡視檢查記錄表上；6、裝修結(jié)束并經(jīng)業(yè)主驗收合格后由業(yè)主向管理處提出項目驗收，驗收合格及核實無違章記錄后1個月退還業(yè)主裝修押金，3個月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。七、裝修手續(xù)辦理流程圖業(yè)主向管理處提出裝修申報，填寫裝修申報表管理處核驗業(yè)主相關(guān)證件；施工方提交裝修方案，填寫裝修施工人員登記表管理處審批更改設(shè)計方案ny業(yè)主、裝修施工方分別交納裝修押金、裝修垃圾清運費及其他費用管理處、業(yè)主、裝修施工方三方簽定裝修管理服務(wù)協(xié)議書裝修施工方辦理裝修申報登記證、臨時出入證裝修施工方進(jìn)場裝修管理處裝修過程監(jiān)控裝修施工方返工gong 修業(yè)主驗收ny管理處檢查n y10個工作日后

39、每周四業(yè)主退還裝修押金1個月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金裝修完成，資料歸檔成,ziliaoguidang 第六部分：檔案建立 一級目錄二級目錄三級目錄竣工驗收資料一、產(chǎn)權(quán)資料1、項目批準(zhǔn)文件2、用地批準(zhǔn)文件3、建設(shè)工程施工許可證4、拆遷安置資料二、主管部門驗收合格資料1、竣工驗收報告及市建筑工程竣工驗收證書2、消防驗收意見書3、規(guī)劃驗收合格證4、環(huán)保驗收合格證5、驗收檔案認(rèn)可書6、電梯、扶梯驗收結(jié)果通知單7、用電許可證、發(fā)電機運行許可證、供用電合同8、計劃供水執(zhí)行單或協(xié)議書9、燃?xì)夤こ舔炞C書10、市政綠化道路等部門出具的竣工合格證11、郵電通訊部門出具的竣工合格證12、有線電視施工合

40、格證13、命名批準(zhǔn)文件14、門牌批準(zhǔn)文件15、建筑質(zhì)量保證書及使用說明三、總體竣工圖各專業(yè)應(yīng)整理一套完整，并符合當(dāng)?shù)爻墙n案館的歸檔法規(guī)文件要求的總體竣工圖。1、本項目規(guī)劃丈量圖2、建筑竣工總平面圖3、綠化工程竣工總平面圖4、地下管網(wǎng)竣工總平面圖5、燈光工程竣工總平面圖6、地下停車場竣工圖四、施工資料總體，單體建筑物，附著物施工圖完整一套1、工程建設(shè)綜合文件材料（綜合文件材料、計算機圖形數(shù)據(jù)文件材料、工程照片及錄像片文件材料）2、施工單位綜合材料3、工程監(jiān)理文件材料4、總體、單體建筑工程施工技術(shù)文件材料：建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、供配電及電氣設(shè)備安裝、通風(fēng)、消防、電梯、弱電、燃?xì)?、綠化、燈光、車場等

41、其內(nèi)容應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻墙n案館的歸檔法規(guī)文件要求五、設(shè)備隨機資料1、各單體建筑設(shè)備供貨合同復(fù)印件及匯總表2、設(shè)備裝、開箱清單3、設(shè)備安裝、操作、使用、維護(hù)說明書及圖紙4、設(shè)備出廠合格證或商檢證、產(chǎn)地證5、設(shè)備安裝調(diào)試記錄、試驗記錄。六、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)文件和方案1、接管驗收標(biāo)準(zhǔn)文件2、接管驗收程序及接管方案七、接管驗收資料1、各專業(yè)物業(yè)驗收交接記錄表2、各單體建筑使用分配圖3、各單體建筑使用人分配清冊4、各單體機電設(shè)備交接清冊5、各單體公共設(shè)施設(shè)備交接清冊6、各單體建筑面積計算書7、工程竣工圖和竣工資料、隨機資料目錄8、單項專業(yè)驗收報告9、單體驗收報告10、總體驗收報告11、物業(yè)交接移交總表（建設(shè)單位

42、、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位簽字蓋章）12、物業(yè)管理用房及保安宿舍用房平面位置圖13、物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)資料和使用證明房屋單體竣工圖單體竣工圖單體工程竣工圖整套內(nèi)容如下：1、建筑竣工圖2、結(jié)構(gòu)竣工圖3、網(wǎng)架工程竣工圖4、外墻工程竣工圖5、裝修工程竣工圖6、供電及電氣設(shè)備安裝工程竣工圖7、給排水工程竣工圖8、暖通工程竣工圖9、消防工程竣工圖10、電梯工程竣工圖11、弱電工程竣工圖（樓宇自動化控制、無線對講閉路監(jiān)控、通訊、網(wǎng)絡(luò)等）12、燃?xì)夤こ炭⒐D13、綠化工程竣工圖14、燈光工程竣工圖裝修管理檔案一、長期檔案1、使用人裝修項目批準(zhǔn)文件2、使用人裝修項目申請表3、公安消防部門的裝修審批意見（

43、商業(yè)部分）4、裝修施工委托書5、裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證復(fù)印件加蓋公司公章6、承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)7、治安消防責(zé)任書8、裝修承包商施工保證書9、裝修圖紙會審表10、整改通知書11、裝修工程驗收表12、建筑工程消防驗收意見書13、裝修竣工圖一套（建筑、水、電、空調(diào)、電氣弱電、消防）二、短期檔案14、臨時施工人員登記表15、施工臨時動火作業(yè)申請表16、施工準(zhǔn)許臨時動火作業(yè)票（回執(zhí)）17、裝修加班申請表18、現(xiàn)場留宿人員申請表維修檔案一、日常使用人維修檔案1、維修單2、維修回訪記錄單3、維修工具安全檢查表二、房屋及機電設(shè)備（設(shè)施）中、大修和技術(shù)更新改造檔案1、房屋修繕養(yǎng)護(hù)計劃2、維修

44、工程立項申請報告及批復(fù)文件3、供方評價記錄表及資質(zhì)證明資料4、采購合同審批表5、維修工程合同書及預(yù)算書6、工程圖紙、施工方案（用于較大的維修）7、治安消防責(zé)任書和服務(wù)分包商安全保證書8、工作聯(lián)系單9、工程現(xiàn)場簽證單10、設(shè)備運行報告（用于機電維修）11、工程主材合格證、使用說明書及新增設(shè)備的隨機資料12、供方服務(wù)質(zhì)量檢查表13、工程驗收意見表14、決算書或最后的付款審批單作為決算證明15、自行改造的工程的竣工圖和工程改造說明書，必須經(jīng)主管工程師和總工程師確認(rèn)。16、由業(yè)主自行更新改造的設(shè)施設(shè)備必須向物業(yè)公司提交工程竣工圖、工程改造說明書、新增設(shè)備的隨機資料巡視記錄一、綜合、服務(wù)保安、車場、清潔、綠化1、巡查記錄表（保安）2、巡查記錄表（車場）3、巡查記錄表（二裝）4、巡查記錄表（房屋本體）5、巡查記錄表（物業(yè)服務(wù)中心各部門）6、巡查記錄表（物業(yè)服務(wù)中心整體）7、消防末端設(shè)備巡查記錄8、環(huán)境日常檢查記錄表（清潔、綠化、消殺、防蟻）二、工程技術(shù)管理1、弱電系統(tǒng)巡查記錄2、供配電設(shè)備巡查表3、給排水設(shè)備設(shè)施巡查表4、通風(fēng)空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）巡查表5、電梯運行巡查記錄運行檔案一、客戶服務(wù)1、顧客財產(chǎn)丟失、損失報告2、費用催繳通知單3、特約代辦服務(wù)項目表