XX房地產(chǎn)項目公司內(nèi)部審計報告

1、xx房地產(chǎn)項目公司內(nèi)部審計報告xxxx置業(yè)有限公司2012年內(nèi)審報告 xxxx置業(yè)有限公司成立于2006年，現(xiàn)注冊資本金人民幣5000萬元，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務。目前開發(fā)的“xx項目”項目位于安徽省xx市政務新區(qū)xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側(cè)是xx路。項目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。項目建筑規(guī)劃面積132636平方米，其中：商業(yè)面積約19469平方米，住宅面積約112757平方米，社區(qū)服務面積約350平方米，公廁面積約60平方米。xx項目多層住宅一期共12棟樓（414套）、二期共11棟樓（356套）均已全部售罄，分別于2009年10月、20

2、10年12月全部交付使用。小高層住共6棟樓（住宅320套、門面房178間），最后一批房源于2012年12月交付使用。 由于xx項目已進入工程決算收尾階段，所以本次內(nèi)審側(cè)重在于以下幾個方面：通過對樓盤的已銷售及待售物業(yè)的梳理，進而對項目整體經(jīng)濟效益進行一次測算；通過對項目主要稅種的測算，進而計算公司尚需繳納的主要稅款；其他一些需要關(guān)注的事項。一、xx項目整體經(jīng)濟效益測算1、銷售收入xx項目整個樓盤可銷售面積131613.68平米（不含小區(qū)配套物業(yè)744.61平米及地下人防4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商業(yè)14071.07平米、儲藏室及地下車位10409.01平米。截止

3、內(nèi)審日，已實現(xiàn)銷售面積共計113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商業(yè)1575.6平米，儲藏室及車庫7259.39平米。尚余待售物業(yè)共計18049.22平米，待售物業(yè)主要是小高層沿街商業(yè)門面房共計12495.47平米及部分車庫儲藏室，住宅除小高層尚余13套大戶型外已全部售罄。結(jié)合已售及剩余房源進行測算，該項目預計可實現(xiàn)總銷售額44894.05萬元，詳見下表。 xx項目銷售完成情況及待售物業(yè)一覽表單位：萬元1附：配套物業(yè)表 2、項目工程總投資預算xx項目工程投資成本預算約29360.94萬元（不含資本化利息1003萬元），其中：土地價款5024萬元、建筑安裝工程成本1968

4、1.8萬元，單方可售面積工程成本為2307元/平米。截止2012年12月下旬已賬面實際支付各項工程款26820萬元，尚需支付各項工程尾款約2500多萬元。主要集中是浙江長城、舜杰建設(shè)兩家公司，浙江長城約785萬元，舜杰建設(shè)約1250萬元（最終以決算為準），見下表：xx項目項目成本估算表： 2 3 3、xx名稱項目整體效益測算如下表，xx項目整個項目凈利潤約5528.94萬元，項目成本凈利率18.2%，銷售凈利率12.3%。以上測算是將所有物業(yè)視同全部出售處理，不考慮物業(yè)出租等因素的影響。4從目前來看，銷售物業(yè)回籠資金已基本收回投入工程成本，但不能產(chǎn)生利潤。該樓盤利潤空間主要來取決于后期沿街商業(yè)

5、房的銷售情況，沿街商業(yè)門面房可售面積14071.07平米，已銷售1575.6平米，尚余12495.47平米待售，估計尚可實現(xiàn)銷售額1.161億元。所以，加大對商業(yè)房的銷售力度、縮短銷售周期、加速資金回籠是降低資金成本、節(jié)省管理費用從而使公司效益最大化的關(guān)鍵所在。小區(qū)剩余車庫、儲藏室盡管產(chǎn)值較小（合計約565萬元），但對整個項目利潤還是有一定影響的。二、主要稅種及稅收情況1、主營業(yè)務稅金及附加根據(jù)以上測算的銷售額及現(xiàn)行的稅率，xx項目項目應繳納營業(yè)稅及附加稅共計2491.59萬元，其中：多層住宅1099.8萬元，小高層及商業(yè)1391.79萬元，見下表。營業(yè)稅金及附加表 2、土地增值稅xx名稱的土

6、地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與6棟小高層住宅（包括底層商業(yè)）作為兩個獨立體進行清算，稅負應該是最低的，但xx項目開發(fā)分期的實際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負，待下一步咨詢稅務部門及稅務師所后相關(guān)人士后再進行一5次測算。為測算該項目整體經(jīng)濟效益提供數(shù)據(jù)，現(xiàn)將xx項目作為一個開發(fā)主體整體進行測算，該項目應繳納增值稅1436.6萬元。 土地增值稅計算表單位：萬元 3、各項稅金實際繳納情況xx項目項目于2007年開始繳納各種稅款，截止2012年12月，xxxx置業(yè)有限公司已向國家累計繳納稅款共計2645.59萬元，其中：營業(yè)稅1626.45萬元，

7、土地增值稅292.57萬元，企業(yè)所得稅460.88萬元。詳見下表。 6公司歷年稅款繳納情況一覽表單位：萬元 4、公司尚需繳納主要稅收xx名稱項目至全部銷售完畢清盤，尚需繳納營業(yè)稅等主要稅種金額共計3336.72萬元，其中：營業(yè)稅618.25萬元；土地增值稅1144萬元；企業(yè)所得稅1382.1萬元，見下表。公司尚需繳納的主要稅款單位：萬元 三、其他需要關(guān)注的事項1、關(guān)于營業(yè)收入確認的時點問題 7截止內(nèi)審日，xxxx置業(yè)有限公司賬面歷年累計確認營業(yè)收入11140萬元（其中：2010年確認收入10941萬元），賬面預收賬款（房款）余額為21471萬元。從xx名稱工程實際進度來看，樓盤已竣工驗收且已交

8、付使用，這些預收的房款應該具備收入確認條件，按規(guī)定應在當年報表確認營業(yè)收入，反映項目實際利潤并上繳企業(yè)所得稅。但報表確認收入、利潤后，上繳稅款可能會給公司年末年初資金帶來一定的壓力。xx公司在確認收入時適當提高銷售成本，待所得稅清算時再作調(diào)整以緩解資金壓力，以免稅務部門認為延遲納稅等帶來不必要的麻煩。2、內(nèi)部單位走賬形成的長期掛賬不能得到處理xxxx置業(yè)公司“其他應付款”科目下涉及內(nèi)部單位有近10家，其中有借方有貸方，這些掛賬的往來款與對方單位未形成及時對賬、相互獨立。建議對集團內(nèi)部各公司之間的往來業(yè)務進行一次清理，應收、應付款能并的就合并，多方債權(quán)債務通過三方協(xié)議等方式進行處理。同時外部單位賬款年末應取得對方單位確認函，核實債權(quán)債務。減少關(guān)聯(lián)資金交易的數(shù)額，降低稅務風險。3、地下車庫問題在核對項目可售房源時，發(fā)現(xiàn)該第一期多層取得的預售許可證和房屋面積測繪報告中都沒有關(guān)于地下車庫的數(shù)據(jù)，而第二期多層取得預售許可證和房屋面積測繪報告都有關(guān)于地下車庫明確的數(shù)據(jù)。就這