2013年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征-房地產(chǎn)創(chuàng)新報告-綠維創(chuàng)景

1、籠北京綠維創(chuàng)層規(guī)別設計院旅游運營網(wǎng) 北京綠維創(chuàng)景規(guī)別設計喘旅游與城市規(guī)劃設計專家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與新型城鎮(zhèn)化運營服務商2013年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征旅游與城市規(guī)劃設計專家旅游地產(chǎn)開發(fā)運營顧問北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院New Dime nsion Planning & Desig n In stitute Ltd.官方網(wǎng)站：旅游運營網(wǎng)htt p:/版權聲明：該報告知識產(chǎn)權歸北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院所有，未經(jīng)允許，不得擅自篡改、挪 用、從事盈利性宣傳活動，違者將追究法律責任。2013年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院本文內(nèi)容摘自由全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合

2、會發(fā)布、 北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院執(zhí) 筆的2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告。內(nèi)容由全經(jīng)聯(lián)商業(yè)地產(chǎn)委員會協(xié)助提供。伴隨中國經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，中國城市化進程在快速推動，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)日益 成為全社會的關注熱點。而剛剛過去的2013年，無疑是中國商業(yè)地產(chǎn)20年來風 云變幻最為激烈的一年。1、零售市場需求增長明顯，商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長造成過剩隱患在零售市場方面，據(jù)高緯環(huán)球最新報告顯示，2013年中國社會消費品零售總額將達17000億美元，成為亞洲最大的零售經(jīng)濟體。中國市場現(xiàn)已成為許多零 售商進入亞洲的首要目標，同時也是亞洲最為國際化的市場之一。北京、上海、 深圳、廣州等一線城市，2013年呈現(xiàn)了 9%-16%勺

3、零售增長；成都、武漢、南京、沈陽、重慶等二線城市達到了 13%-17%5更高增長率。面對國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，中國住宅地產(chǎn)開發(fā)受到嚴重影響， 很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認識到僅單純依靠土地滾動開發(fā)模式已遭到政府制約，以商業(yè)地產(chǎn)為代表 的經(jīng)營性資產(chǎn)投資開發(fā)開始獲得開發(fā)商青睞。幾乎所有一線房地產(chǎn)企業(yè)均高調(diào)宣布加大對商業(yè)地產(chǎn)的投資，其中包括龍湖地產(chǎn)以及之前聲稱堅決不涉及商業(yè)地產(chǎn)的萬科。隨著房地產(chǎn)轉型的大趨勢,近年來中國商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)建設、 開業(yè)運營數(shù)量急劇增加，而且歷經(jīng) 2011、2012兩年多時間的發(fā)展，在市場對零售物業(yè)的需求空前高漲的背景下，中國市場的零售物業(yè)在2013年達到歷史最高點。據(jù)專業(yè)公司調(diào)查

4、統(tǒng)計，僅北上廣深、重慶、武漢、成都7大城市，2013年新增購物中心面積合計達到2034萬平方米，是2012年的2.9倍。同時商業(yè)地產(chǎn)向二 三線城市快速發(fā)展的趨勢相比前兩年更為明顯，成都、沈陽、天津、武漢、長沙等三線城市商業(yè)大躍進，新增商業(yè)體量超千萬平方米。預計未來5年內(nèi)，購物中心面積至少還將再繼續(xù)增加一倍以上,三、四線城市商業(yè)面積的增量將會超過上述數(shù)據(jù)，每年平均有350家購物中心建成開業(yè)，2015年將達到1050家。間內(nèi)還有一定的障礙，而開業(yè)運營后的購物中心還需要2-3年的市場培育期，這中國商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)速度和開發(fā)面積的大規(guī)模增加， 遠遠超過零售品牌商 的開店速度和零售銷售額的增長速度，勢必

5、導致空置率上升，投資回報周期延長。通過對中國主要城市商業(yè)中心進行統(tǒng)計， 許多主要城市商業(yè)過剩趨勢已經(jīng)較為明 顯，空置率遠超6%勺國際警戒線。其中表現(xiàn)最好的是杭州，空置率僅 1%其次 是無錫1.5%,廣州/南京/上海/武漢也都在2-5%之間；最差的是沈陽，空置率高達24.3%,鄭州次之20.7%;居中的有西安(5.2%)，青島(6.8%)，重慶(10.9%)，購物中心運營也出現(xiàn)招成都(12.6%)和北京(12.7%)。同樣隨著商業(yè)地產(chǎn)增速快，三、四線城市在短時商難、開業(yè)難、空鋪率高等問題。國內(nèi)外知名品牌進入二、就是以速度著稱的萬些因素都會導致商業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營上的抗風險能力減弱。達，部分購物中心

6、亦延遲開業(yè)。預計未來 1-2年，以房地產(chǎn)開發(fā)為核心的城市商業(yè)地產(chǎn)過剩趨勢將進一步明顯，高空置率成為將市場常態(tài)。杭州無謁廣州竜京上海武漢西安青母垂慶成都北京鄭州沈H城市商業(yè)中心空置率統(tǒng)計2、商業(yè)市場競爭白熱化，零售百貨毛利率急降2013年是中國商業(yè)地產(chǎn)開店、關店、收購最多的一年。外資大型超市和百貨十年前進入中國市場時，租金往往很低， 然而在現(xiàn)行市場狀況下，租金逐漸上 調(diào)，加之人工費用上漲、市場競爭加劇、渠道溢價下滑，與 10年前相比，百貨 的綜合毛利已經(jīng)從30%r降到18流右，超市的綜合毛利也下降 5%-9%甚至更 低。外資零售業(yè)正在面臨全面虧損、被關店、被收購的危機。2013年8月，樂購在中國

7、的131家門店和購物中心被華潤收購。2013年10月，物美收購卜蜂蓮花在中國的 36家門店。2013年10月，新世界收購上海匯姿百貨。2013年12月，沃爾瑪廣州前進店于停止營業(yè)，此外其還計劃繼續(xù)關閉江蘇 2家門店，預計到2014年，將關閉30多家門店。3、電商沖擊傳統(tǒng)實體日趨激烈，傳統(tǒng)零售商謀求轉型求變2013年上半年，中國網(wǎng)上零售市場交易規(guī)模達到 7542億元，同比增長47%預計2013年全年將突破1.8萬億元，占社會零售額比例達 7% 2013年淘寶、天貓“雙十一”電商銷售額350億元，與2012年相比實現(xiàn)近一倍的增長。這些數(shù) 據(jù)有力的表明，以天貓、京東、易購、亞馬遜等為代表的全國主力電

8、商依托于日 趨完善的物流配送渠道以及價格優(yōu)勢，逐步建立其市場地位，并在消費領域攻城拔地。其市場影響力、消費輻射面以及總銷售額不斷擴大，直接對傳統(tǒng)實體零售店造成嚴重沖擊。電子賣場、建材家裝賣場以及傳統(tǒng)百貨商場更是首當其沖，國 美、蘇寧、大中等電子賣場紛紛撤店或轉型，百安居等步步后撤，傳統(tǒng)零售市場 開始了一輪“加減法”大戰(zhàn)。新的市場背景下，傳統(tǒng)零售商嘗試擺脫既有思維的 影響，紛紛試圖轉型，“線上線下結合”、“渠道下沉”、“業(yè)態(tài)跨界”、“體驗式商業(yè)”等成為突破的重要方向和法寶。比如，北京僑福芳草地購物中心2013年一經(jīng)開業(yè)，就以文化底蘊和藝術品讓一個建筑物的靈魂深入消費者的心靈；上海K11購物藝術中

9、心以藝術、人文、自然為核心價值，所呈現(xiàn)給消費者的是藝術樂園、環(huán)保體驗、主題旅游和展示人文歷史的時尚創(chuàng)藝，將藝術大眾化。4、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更加自覺的注重節(jié)能環(huán)保在低碳環(huán)保成為整個社會發(fā)展趨勢的大背景下，綠色建筑節(jié)能環(huán)保已被更多 的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商所重視。例如：北京僑福芳草地購物中心采用超前而杰出的綠 色科技、機電工程技術及空間設計，通過金字塔般的外形將四座塔樓建筑連接為 一體，整座建筑物外層覆蓋具有強韌、自清潔、可回收等特性的 ETFE透明膜, 比同等建筑群減少能耗30%獲得美國LEED鉑金認證榮譽，刷新了北京地標的新理念，并帶來了中國高端商業(yè)地產(chǎn)新一輪的綠色革命。5、2013年是中國商業(yè)地產(chǎn)走向上

10、市公司的歷程年2013年開啟了中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)項目準備上市或即將上市的歷程。例如：萬達AMC于 2013年12月18號在紐交所上市，讓退市 9年的AMCt獲上市公司地位，對緩解萬達的資產(chǎn)負債、償還AMC勺巨額負債起到了重要作用;中糧集團也擬將包括大悅城在內(nèi)的所有商業(yè)地產(chǎn)注入借殼公司在香港上市。在這個激烈變化的時代，一不小心就將會被市場所拋棄。中國傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項目需要創(chuàng)新，需要綜合多元化發(fā)展， 體驗式經(jīng)營需要合理搭配，線上線下相結合的經(jīng)營模式需要面對資金的投入、全國化的人群、商品品種的繁多、物流組織和信息管理的落后。但無論采用什么方式，消費者永遠為王，質(zhì)量、信譽、溫馨周到的服務永遠是

11、商業(yè)地產(chǎn)的靈魂。中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展越迅猛，越要切忌浮躁,靜下心來做研發(fā)，做管理，同時科學培養(yǎng)和加快訓練商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營的綜合管理人才，只有這樣才能做到開業(yè)運營“一鳴驚人”，才能實現(xiàn)真正的可持續(xù)發(fā)展。6、商業(yè)轉型五大發(fā)展模式在整體商業(yè)由傳統(tǒng)需要型購物向新的機會型消費轉變的大背景下,如何構筑新的消費熱點、引導消費需求成為新形勢下商業(yè)發(fā)展所必須面對的問題。立足于新的驅動力尋找，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出五大不同發(fā)展模式，即萬達模式、專業(yè)市場引領模式、廠家直銷模式、奧特萊斯名品折扣模式及創(chuàng)意體驗商品引領模式。五大商業(yè)模式比較模式萬達模式專業(yè)市場引 領模式廠家直銷 模式奧特萊斯名品 折扣模式創(chuàng)意休閑體驗 引領

12、模式以大品牌+以專業(yè)市場通過工廠直大空間+大為主力店，批營的模式降名牌聚集+超驅動投資驅動的發(fā)/零售+休低渠道成本，創(chuàng)意+體驗+文低價+風情商特點綜合文化休閑業(yè)態(tài)相復以超低價+休業(yè)街化+商品聚集閑及旅游開合的商業(yè)帶閑化實現(xiàn)人發(fā)動流吸引項目一二線城市城市邊緣城市邊緣郊區(qū)或城鄉(xiāng)結合部景區(qū)或者城市選址核心公園周邊商圈與 目標客 戶輻射10公里 以上，目標 客戶為城市 年輕時尚人輻射半徑3 公里以上，中 小零售店或 者、集團購買輻射半徑5公 里以上，重視 品牌與價格 的目的性購輻射半徑可達 到30-50公里， 目標為那些追 求時尚、名牌 以及低價格的 年輕人群輻射半徑5-10公里，目標客 戶為年輕人、 游客以及各類 隨機性購買群 體群和流動客戶買群體規(guī)模15-20 萬 rf4-8 萬 rf6-12 萬 rf6-15 萬 rf4-15 萬 rf大型綜合超商品以改善、為品牌商品全球知名品牌集成兒童主題商品結構市、影院、建設家庭居生產(chǎn)商直接過季、下架、游樂、休閑餐百貨、游戲住生活環(huán)境設立，商品均斷碼商品的商飲、創(chuàng)意工坊廳及各種專裝飾裝修、日為本企業(yè)的店組成的購物街等創(chuàng)意體驗業(yè)店