土地一級開發(fā)業(yè)務流程PowerPointPPT課件

1、1,房地產開發(fā)業(yè)務流程概述,2, 前一級開發(fā),房地產開發(fā)業(yè)務階段劃分, 一級開發(fā), 二級開發(fā),取得土地一級開發(fā)授權之前的全部工作,土地開發(fā)整理的全部工作，主要包括征地、拆遷、大市政建設等，工作目標：經(jīng)營性用地公開入市交易，取得土地使用權。,自取得國有土地使用權至建設項目竣工交付使用之日止的全部開發(fā)、建設工作，包括前期工作、工程建設、房屋銷售以及物業(yè)管理等。,以土地開發(fā)為主線，房地產開發(fā)分為以下三個階段：,3,一、概念和意義,實施土地一級開發(fā)前的所有準備工作， 是進行土地一級開發(fā)、二級開發(fā)的基礎和前提,第一部分 前一級開發(fā),4,二、主要工作內容,（一）尋找合適的宗地。,第一部分 前一級開發(fā),（二

2、）與土地原所有權人（或使用權人）達成合作意向。,（三）為土地一級開發(fā)進行經(jīng)濟、技術準備。,1、控制性詳細規(guī)劃 2、土地一級開發(fā)實施方案,5,三、特點：周期長、風險大,辛莊項目前一級開發(fā)長達三年：,第一部分 前一級開發(fā),2006年10月簽訂合作協(xié)議,2009年5月取得一級開發(fā)授權,2006年5月獲得地塊信息,有些項目甚至面臨不得不退出一級開發(fā)的窘境,6,一、概念,對宗地進行開發(fā)和整理，使經(jīng)營性用地達到國有土地使用權出讓條件，即“生地”變“熟地”,第二部分 土地一級開發(fā),7,二、歷史背景與政策演變,第二部分 土地一級開發(fā),1、經(jīng)營性用地出讓方式變革：協(xié)議出讓公開市場交易。,國土部：2002年7月1

3、日起施行招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（國土資源部令第11號） 北京市：關于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的有關規(guī)定（京政辦發(fā)200233號），但三種情況仍可協(xié)議出讓： 1、綠化隔離帶項目； 2、小城鎮(zhèn)建設項目； 3、危舊房改造項目。,2004年3月30日國土資源部關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)200471號） 2004年8月9日北京市處理經(jīng)營性用地歷史遺留問題的政策界定標準（京政辦發(fā)200448號）,“831”大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺,8,二、歷史背景與政策演變,第二部分 土地一級開發(fā),2005年8月1日關于印發(fā)北京市土地儲備

4、和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市2005540號），規(guī)定須以招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā),2002年1月31日北京市人民政府批轉市國土房管局關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā)20024號），成立北京市土地整理儲備中心,2、北京市土地整理開發(fā)相關政策,2008年下半年以來，除特殊項目外，北京市土地一級開發(fā)主體均為儲備中心及其區(qū)縣分中心，但可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)作為實施主體,9,三、開發(fā)模式和流程,第二部分 土地一級開發(fā),取得一級開發(fā)授權,經(jīng)營性用地完成入市交易,土地開發(fā)整理：征地、拆遷、市政基礎設施建設,以一級開發(fā)為跳板，以取得國有土地使用權為最終目標,（一）基

5、本流程,流程圖,10,第二部分 土地一級開發(fā),（二）重點環(huán)節(jié),1、一級開發(fā)授權批復,編制一級開發(fā)實施方案,一級開發(fā)實施方案審批表,國土局內部審核,專家會審查,聯(lián)席會審批,市國土資源局核發(fā)一級開發(fā)授權批復,區(qū)國土分局、區(qū)政府審核簽章,儲備機構作為實施主體,開發(fā)企業(yè)作為實施主體,三、開發(fā)模式和流程,11,第二部分 土地一級開發(fā),（二）重點環(huán)節(jié),2、一級開發(fā)立項批復,規(guī)劃意見書,建設項目用地預審,項目項目建議書（代可研） 或 項目申請報告,市發(fā)改委立項批復,場地影響評價,交通影響評價,環(huán)境影響評價,地質災害評估,三、開發(fā)模式和流程,12,第二部分 土地一級開發(fā),（二）重點環(huán)節(jié),3、集體土地征收（農用

6、地轉用）,釘樁成果,土地確權,圖斑核實,征地補償協(xié)議 （村民代表大會表決）,林地征占用,耕地占補,一書四方案,征地批復,勘界技術報告,三、開發(fā)模式和流程,征地結案,建設用地批準書,13,第二部分 土地一級開發(fā),一級開發(fā)成本,一級開發(fā)建設補償費,綜合地價,入市交易底價,土地成交價,政府收益,一級開發(fā)利潤及稅費,四、公開市場交易土地出讓價格構成,溢價,前期工程費,征地、拆遷、市政基礎設施費,財務費用,14,二級開發(fā)主要工作流程 （公開市場交易取得土地使用權）,建設用地規(guī)劃許可證,建筑工程施工許可證,商品房預售許可證,建設工程規(guī)劃許可證,國有土地使用證,開發(fā)貸款,預測備案,工程檔案登記,人防,設計方

7、案審查,“五證”,計劃任務,出讓合同變更,簽訂國有土地使用權出讓合同,項目核準,第三部分 土地二級開發(fā),產權初始登記,15,土地一級開發(fā)主要工作流程示意,取得一級開發(fā)權,建設項目用地預審,立項核準,規(guī)劃意見書,控制性詳細規(guī)劃,征地拆遷,市政基礎設施規(guī)劃、建設,驗收，成本審定，入市交易,環(huán)評交評園林文保意見,授權或招標,編制一級開發(fā)實施方案,根據(jù)一級開發(fā)實施方案 編制招標方案,返回,釘樁,建設用地規(guī)劃許可證,拆遷許可證,16,人防工作流程示意,人防規(guī)劃意見書,建設工程規(guī)劃許可證,人防施工圖審查、備案,人防初步設計審查,人防咨詢意見書,設計方案審查（規(guī)復函）,返回,人防易地建設 或無人防工程單體建筑,人防工程驗收、竣工備案,