海甸島典型樓盤(pán)市調(diào)報(bào)告PPT課件

1、海甸島典型樓盤(pán)市調(diào)報(bào)告,2,1,海甸島區(qū)域簡(jiǎn)析,典型樓盤(pán)掃描,3,調(diào)研總結(jié)分析,1,海甸島區(qū)域簡(jiǎn)析,行政隸屬,區(qū)域規(guī)劃,區(qū)域經(jīng)濟(jì),自然資源,區(qū)域配套,開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,1.1,1.2,1.3,1.4,1.5,1.6,海甸島屬老城區(qū)，居住密集度高,?？谑休犘阌ⅰ埲A、美蘭、瓊山四個(gè)縣級(jí)市轄區(qū)。 海甸島隸屬于人口最多的美蘭區(qū)，占地14平方公里，常住人口20多萬(wàn)人。在占美蘭區(qū)總用地面積1/40的土地上居住了該區(qū)近1/3的人口.,大同片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃提出改善該片區(qū)交通，增加綠地，建設(shè)休閑設(shè)施，將其打造為海口核心商業(yè)區(qū)。拓展兩翼,帶動(dòng)腹地。,位于海口市主城區(qū)東部的南渡江西岸片區(qū)，將發(fā)展成海口最具濱江特色的生態(tài)

2、宜居生活區(qū)和具有濱水活力的文化、娛樂(lè)休閑區(qū)，成為?？谥鞒菂^(qū)未來(lái)最有吸引力的城市地區(qū)之一。,以行政中心建設(shè)為突破口，帶動(dòng)行政辦公和總部經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、教育和高科技產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、旅游度假功能區(qū)建設(shè)；,區(qū)域規(guī)劃發(fā)展,海甸島,西海岸,主城區(qū),南渡江,規(guī)化為以發(fā)展教育與居住為主的綜合性片區(qū)；整個(gè)?？谝?guī)劃將以“突出沿海，開(kāi)發(fā)沿江，提升中心，拓展兩翼，帶動(dòng)腹地”為指導(dǎo)，確定城市定位和發(fā)展方向。海甸島攬海臨江是?？谝怀龊烷_(kāi)發(fā)的范圍。,海甸島在城市規(guī)劃中的定位,海甸島重點(diǎn)規(guī)劃工程,海甸西北岸改造工程,海甸西效果,環(huán)島公路,美麗沙規(guī)劃,海甸西規(guī)劃,美麗沙會(huì)所,美麗沙,海甸西,海甸溪北岸改造工程詳情,海甸溪北岸舊城區(qū)改

3、造投資9.6億元，范圍102公頃多，涉及居民28000人，擬拆遷60萬(wàn)平方米。改造后將形成“一河兩岸，十里長(zhǎng)廊”時(shí)尚休閑、溫馨居住、健康娛樂(lè)為一體的新型城市海岸。,美麗沙具體規(guī)劃詳情,1、第一期工程： 啟動(dòng)時(shí)間2010年4月30日，建設(shè)任務(wù)：別墅/小高層/公園 2011年4月30，高層精品公寓/商業(yè)/會(huì)展/體育/學(xué)校/幼兒園 2、第二期工程： 啟動(dòng)時(shí)間：2014年1月30日、建設(shè)任務(wù)：別墅/小高層/高層/五星級(jí)酒店/配套商業(yè)。 3、第三期工程： 啟動(dòng)時(shí)間：2016年6月30日 建設(shè)任務(wù)豪華別墅/超高層公寓,中高層、超高層，別墅住宅區(qū)、式別墅區(qū)、國(guó)際療養(yǎng)院、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。,五星級(jí)酒店、

4、南面觀景臺(tái)、觀光塔、體育及會(huì)展中心、濱海人行景觀橋、商業(yè)街、漁人碼頭、游艇碼頭等。,位于海甸島西部，東至規(guī)劃環(huán)島路，南至海甸溪北岸，北至世紀(jì)大道北端海岸，海岸線綿延5公里，總用地面積224.11公頃。,美麗沙05年立項(xiàng)卻未啟動(dòng) 10年新施工計(jì)劃顯示,以旅游休閑娛樂(lè)及生活配套商業(yè)為主,目前島上沒(méi)有任何工業(yè)設(shè)施及廠區(qū)或種植園類(lèi) 海甸島商業(yè)最繁華的兩條街，人民大道和海甸三東路，商家聚集，人氣極旺，鵬泰興購(gòu)物廣場(chǎng)，南國(guó)超市，肯德基，酒吧一條街，餐飲，購(gòu)物，休閑和娛樂(lè)，一直以來(lái)都是海甸島人流車(chē)流最旺的地段，是海甸島的金鉆級(jí)商業(yè)地段，輻射整個(gè)海甸島。,寰島泰得五星酒店,金海岸羅頓酒店,攬海臨江，自然景觀豐

5、富,海甸島兩面臨江，兩面臨海，無(wú)論江景海景都非常美麗。尤其是島的北部和西部面臨瓊州海峽的波濤，海水清澈碧藍(lán)卻少有風(fēng)浪，為絕佳的瀕海度假地。島北部人民大道盡頭的白沙門(mén)海濱浴場(chǎng)，顧名思義為一片平坦?jié)崈舻陌咨碁?。沙灘旁椰影婆娑，百花盛開(kāi)，好一個(gè)美麗的度假樂(lè)園。,交通便捷，生活、醫(yī)療配套成熟，針對(duì)養(yǎng)老客戶(hù)有地域優(yōu)勢(shì),交通配套,交通配套,和平橋、世紀(jì)大橋、人民橋三座橋梁與市中心交通干線對(duì)接，匯集了20多路空調(diào)公交車(chē)隨著；海甸島環(huán)島公路的進(jìn)行，海新大橋的通車(chē)，交通將更上一個(gè)臺(tái)階,娛樂(lè)及商務(wù)設(shè)施缺乏，商業(yè)配套檔次低，無(wú)法滿(mǎn)足高端客戶(hù)需求,榮域,祗園,田德海泉灣,國(guó)瑞觀海居,寶安江南城,盛木天一方,皇冠世紀(jì)

6、豪門(mén),廣物濱江海岸,海甸溪北岸,美麗沙規(guī)劃片區(qū),海甸島現(xiàn)集中開(kāi)發(fā)：白沙門(mén)、美麗沙、海甸溪北岸,白沙門(mén)片區(qū),聚集海甸島現(xiàn)開(kāi)發(fā)的所有高端項(xiàng)目；50%已交房，余下也將在兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)完完畢。,2005年立項(xiàng)，卻遲遲未開(kāi)發(fā)成形。在新修訂的施工計(jì)劃當(dāng)中美麗沙項(xiàng)目預(yù)計(jì)2018年竣工,白沙門(mén)片區(qū),美麗沙片區(qū),舊城改造搬遷完成，已騰出空地；現(xiàn)只有濱江海岸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在售。,海甸溪北岸改造工程,海甸島三區(qū)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀,白沙門(mén)片區(qū)已開(kāi)發(fā)成形，美麗沙與海甸溪將是最后的期待,2,1,海甸島區(qū)域簡(jiǎn)析,典型樓盤(pán)介紹,3,總結(jié)分析,典型樓盤(pán)介紹,盛高榮域,賽維陽(yáng)光,國(guó)瑞花園,海岸郁金香,皇冠世紀(jì)豪庭,濱江海岸,2,2.1,2.2,2.

7、3,2.4,2.5,2.6,依托項(xiàng)目地段特色，主要針對(duì)中高端養(yǎng)老客戶(hù)群,建筑園林 以西班牙風(fēng)情為主，建筑優(yōu)美；園林強(qiáng)調(diào)自然 但布局有失精致植被反客為主，人與景共容性弱,西班牙風(fēng)格建筑,戶(hù)型分析 以小戶(hù)型兩房為主針對(duì)養(yǎng)老度假客戶(hù)，定位準(zhǔn)確,戶(hù)型配比： 二期推出600多套洋房，以?xún)煞?、三房為主。兩房面積80多平，三房130多平，兩房、三房比例約為6：4。 戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)：贈(zèng)送入戶(hù)花園與露臺(tái)面積大，戶(hù)型方正 劣勢(shì)： 不全通透，衛(wèi)生間面積太小,戶(hù)型特點(diǎn) 戶(hù)型配比,備注：主要分析公寓戶(hù)型，別墅戶(hù)型暫略,銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析,客戶(hù)分析,廣物,推廣,客戶(hù),成交,曾在山西太原設(shè)過(guò)展廳 現(xiàn)暫無(wú)廣告及活動(dòng)計(jì)劃，處

8、自然銷(xiāo)售階段。,主要來(lái)訪客戶(hù)都是白沙門(mén)公園的游客。 成交客戶(hù)多為老業(yè)主介紹 夠買(mǎi)群體養(yǎng)老自住約占50%,總結(jié)：市場(chǎng)不景氣，不愿意做推廣；前兩年熱銷(xiāo)開(kāi)發(fā)商無(wú)資金壓力，不愁賣(mài),二期公寓600多套,09年開(kāi)盤(pán)現(xiàn)剩幾十套未售,典型樓盤(pán)介紹,盛高榮域,賽維陽(yáng)光,國(guó)瑞花園,海岸郁金香,皇冠世紀(jì)豪庭,濱江海岸,2,瞄準(zhǔn)中低端投資、養(yǎng)老客戶(hù)以通透戶(hù)型、實(shí)惠價(jià)格而在片區(qū)脫穎而出,賽維陽(yáng)光,2.2,園林特色 建筑著色不俗；園林不是主賣(mài)點(diǎn)，打造一般,園林：介紹為地中海風(fēng)情，配有泳池水系；無(wú)專(zhuān)業(yè)景觀設(shè)計(jì)。 建筑：西班牙風(fēng)格，紅頂白墻，色彩對(duì)比度強(qiáng)，讓人耳目一新。,非實(shí)景,非實(shí)景,戶(hù)型分析 針對(duì)中端養(yǎng)老客戶(hù)以低于90平

9、方小兩房為主,戶(hù)型配比： 總17棟385套，戶(hù)型1房70平、2房90平方、3房130平方；比例為1：7：2 戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) 戶(hù)型方正 ，通透 多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)采光好 進(jìn)深、開(kāi)間適宜 劣勢(shì)：臥室隔墻外延，影響空間平衡,銷(xiāo)售情況分析,客戶(hù),成交,現(xiàn)暫無(wú)廣告及活動(dòng)計(jì)劃，處自然銷(xiāo)售階段。,主要來(lái)訪客戶(hù)都是白沙門(mén)公園的游客。 夠買(mǎi)群體養(yǎng)老投資自住的比例均衡,總結(jié)：2010年初開(kāi)始蓄客，在宏觀調(diào)控前積累了可觀的誠(chéng)意客戶(hù)；同年底開(kāi)盤(pán)推出 較周邊低2000元每平的價(jià)格，促使客戶(hù)落地。是周邊幾個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售比較好的個(gè)盤(pán)。,據(jù)稱(chēng)銷(xiāo)售已過(guò)80%，余少量1樓、2樓房源 海口住宅信息網(wǎng)顯示實(shí)際銷(xiāo)售150套左右，銷(xiāo)售率45

10、%,推廣,典型樓盤(pán)介紹,盛高榮域,賽維陽(yáng)光,國(guó)瑞花園,海岸郁金香,皇冠世紀(jì)豪庭,濱江海岸,2,規(guī)模不比榮域，但品質(zhì)毫不遜色，走民族大宅風(fēng)格,國(guó)瑞花園,2.3,建筑園林 建筑外觀沉穩(wěn)大氣，園林專(zhuān)業(yè)景觀設(shè)計(jì),非實(shí)景,建筑： 古典主義風(fēng)格，外觀用色冷暖搭配，沉穩(wěn)耐舊 皆面朝大海，由南向北層層跌落。,園林：由香港貝爾高林量身設(shè)計(jì)，營(yíng)造富于亞洲觸感的“流水花園”，水景與園林的完美結(jié)合，使人與自然的親密接觸。,戶(hù)型分析 南北通透，挑高觀景露臺(tái)，有充分的戶(hù)型優(yōu)勢(shì),戶(hù)型配比 總17棟387套3房140平的占60%：2房110平占40%；另有少量200平的復(fù)式 戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 南北通透 戶(hù)型方正 ，采光好

11、 挑高觀景露臺(tái),現(xiàn)場(chǎng)包裝,以富于民族傳統(tǒng)貴氣的朱紅色為包裝主色調(diào)，配以“國(guó)瑞”之名，使項(xiàng)目具沉穩(wěn)、中庸、寬厚、博愛(ài)之勢(shì)。以期與主目標(biāo)客戶(hù)群達(dá)成共鳴。,客戶(hù),成交,現(xiàn)暫無(wú)廣告及活動(dòng)計(jì)劃，處自然銷(xiāo)售階段。,主要來(lái)訪客戶(hù)都是白沙門(mén)公園的游客。,總結(jié)：品質(zhì)大宅，戶(hù)型與園林符合高端定位，但不抵鄰盤(pán)賽維陽(yáng)光的價(jià)格戰(zhàn)術(shù)，沒(méi)有 賽維陽(yáng)光賣(mài)的好。,據(jù)稱(chēng)銷(xiāo)售已過(guò)50% ?？谧≌畔⒕W(wǎng)顯示售100套左右，銷(xiāo)售率30%,推廣,典型樓盤(pán)介紹,盛高榮域,賽維陽(yáng)光,國(guó)瑞花園,海岸郁金香,皇冠世紀(jì)豪庭,濱江海岸,2,建筑外觀華貴；單間小戶(hù)約占30%的配比受中低端客戶(hù)青睞,海岸郁金香,2.4,建筑園林 建筑新古典主義風(fēng)格，園林

12、無(wú)專(zhuān)業(yè)景觀打造,游泳池,建筑,新古典主義風(fēng)格，蝶式圍合結(jié)構(gòu)，以橘紅淡 黃元素打造外觀，富于郁金香式華貴寧?kù)o氣息,園林,東南亞風(fēng)情園林，配合游泳池； 無(wú)其它水系元素，無(wú)專(zhuān)業(yè)景觀設(shè)計(jì),戶(hù)型分析 戶(hù)型配比全面，戶(hù)型素質(zhì)居中,戶(hù)型配比：8棟商住樓，1、2、3、4號(hào)樓為9層建筑，5、6號(hào)樓為16層建筑，7、8號(hào)樓為21層建筑總戶(hù)數(shù)為384戶(hù) 其中一房、二房、三房比例為3：5：2 戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 戶(hù)型方正 ，小面積總價(jià)低 劣勢(shì)： 廚房采光差 無(wú)入戶(hù)花園贈(zèng)送 朝向一般，不通透,銷(xiāo)售現(xiàn)狀,客戶(hù),成交,現(xiàn)暫無(wú)廣告及活動(dòng)計(jì)劃，處自然銷(xiāo)售階段。,主要來(lái)訪客戶(hù)都是白沙門(mén)公園的游客。,總結(jié)：建筑主體已完工，資金

13、壓力不大，目前無(wú)推廣動(dòng)作；,銷(xiāo)售率50%，1房熱銷(xiāo)，已占總銷(xiāo)售量的15%。,推廣,1,典型樓盤(pán)介紹,盛高榮域,賽維陽(yáng)光,國(guó)瑞花園,海岸郁金香,皇冠世紀(jì)豪庭,濱江海岸,2,項(xiàng)目規(guī)模小，戶(hù)型全三房設(shè)計(jì)，只有在價(jià)格上突破才能贏得客戶(hù),皇冠世紀(jì)豪門(mén),2.5,建筑園林 建筑及園林無(wú)特色優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn),建筑：建筑無(wú)亮點(diǎn)風(fēng)格及特色 園林：中庭圍合式景觀廣場(chǎng)，設(shè)有游泳池；無(wú)專(zhuān)業(yè)景觀設(shè)計(jì)；,戶(hù)型分析 戶(hù)型單一，室內(nèi)格局分布合理,140平方3房,155平方3房,戶(hù)型配比 全部3房244套，面積133、146、156平方 戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 戶(hù)型方正 客廳與餐廳相連，靈活使用 劣勢(shì)： 房間進(jìn)深長(zhǎng)，采光差 無(wú)入戶(hù)花園贈(zèng)

14、送 朝向一般，不通透,2010年7月開(kāi)始蓄客，未正式開(kāi)盤(pán)，計(jì)劃11年5月1日開(kāi)盤(pán)，據(jù)交易中心數(shù)據(jù)顯示目前已售46套，銷(xiāo)售近20%,客戶(hù),成交,售樓部現(xiàn)比較簡(jiǎn)陋，在大潤(rùn)發(fā)設(shè)有銷(xiāo)售點(diǎn) 開(kāi)盤(pán)會(huì)做短信廣告,主要來(lái)訪客戶(hù)都是白沙門(mén)公園的游客。 有部分島內(nèi)原居民,總結(jié)：戶(hù)型單一，全三房設(shè)計(jì)，層面客戶(hù)群窄，銷(xiāo)售難度大； 項(xiàng)目冠以“豪門(mén)”但除戶(hù)型大之外，無(wú)其他配套支撐，概念空乏；,推廣,典型樓盤(pán)介紹,盛高榮域,賽維陽(yáng)光,國(guó)瑞花園,海岸郁金香,皇冠世紀(jì)豪庭,濱江海岸,2,海甸溪唯一在售樓盤(pán)，復(fù)合地產(chǎn)特色鮮明,廣物濱江海岸,2.6,建筑園林 建筑造型奇特，園林以濱水、親水為主題,戶(hù)型分析 戶(hù)型以3房、4房為主，陽(yáng)

15、臺(tái)寬，多露臺(tái),戶(hù)型配比 3房占60%：4房占40%；200平方的大面積3房約占總量的10%。 戶(hù)型優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) 戶(hù)型方正 ，采光好 有入戶(hù)花園、露臺(tái)觀景 劣勢(shì)： 豪華3房客廳小，不利于裝修展示 四房過(guò)道狹長(zhǎng)，不通透,一期12棟計(jì)709套，戶(hù)型3房（110、130、206平）4房150平,銷(xiāo)售分析,廣物,成交,客戶(hù),成交,4月在上上海參加高端物業(yè)推薦會(huì),主要來(lái)訪客戶(hù)都是路過(guò)居多 夠買(mǎi)群體投資及自住的多,總結(jié)：新盤(pán)，無(wú)市場(chǎng)積累；開(kāi)發(fā)商實(shí)力雄厚，逆市而上，積極推廣，成效一般,推廣,2,1,海甸島區(qū)域簡(jiǎn)析,典型樓盤(pán)介紹,3,總結(jié)分析,3,總結(jié)分析,區(qū)域SWOT分析,在售項(xiàng)目特點(diǎn),片區(qū)銷(xiāo)售人員觀點(diǎn),

16、地域優(yōu)劣勢(shì)分析,3.1,擁江攬海，景觀資源豐富 占地600000平方的白沙門(mén)公園，養(yǎng)生主題鮮明 各項(xiàng)生活、醫(yī)療配套設(shè)備完善,美麗沙施工不暢，區(qū)域信心受挫 白沙門(mén)片區(qū)成熟后，島域開(kāi)發(fā)活力漸失 西海岸日漸成熟，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇,商業(yè)配套匱乏、低端 可開(kāi)發(fā)用地規(guī)模小，難成形 老區(qū)民區(qū)占近80%島域面積，不利高端度假形象的打造,威脅（Threats）,劣勢(shì)（Weaknesses）,南渡江片區(qū)高端規(guī)劃，間接提升區(qū)域形象 美麗沙片區(qū)及海甸溪規(guī)劃提升整個(gè) 。區(qū)域形象 。海南大學(xué)教育產(chǎn)業(yè)添活力,機(jī)會(huì)（Opportunities）,優(yōu)勢(shì)（Strengths）,依托自然人文景觀資源優(yōu)勢(shì)，成熟生活配套，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)，打造中高檔養(yǎng)老生活區(qū),目標(biāo)客戶(hù),中檔項(xiàng)目為主，規(guī)模是造成該片區(qū)項(xiàng)目特色的前因,海甸島,3.2,海甸島在售項(xiàng)目特色,規(guī)模小，沒(méi)有超過(guò)500畝的大盤(pán)，100畝以上的只有榮域400多畝，國(guó)瑞100畝。 受規(guī)模所限，無(wú)法打造擁有頂尖配套、滿(mǎn)足商務(wù)需求的大腕豪宅。,建筑規(guī)模,建筑類(lèi)別及戶(hù)型,銷(xiāo)售價(jià)格,多層、小高層、高層比例約為1：3：6 戶(hù)型二房、三房為主，面積在90150間 別墅項(xiàng)目?jī)H榮譽(yù)一家，其它基本滿(mǎn)足 - -中高端市 場(chǎng)需求,1000015000之間為主導(dǎo)價(jià)格 公寓最高價(jià)300