洋房區(qū)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

1、天倫開元城三期疊拼洋房區(qū)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書河南天倫地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2013-08-26天倫開元城三期疊拼洋房區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書一、 項(xiàng)目概況：天倫開元城三期住宅小區(qū)位于鄭州市惠濟(jì)區(qū)，建設(shè)用地北依開元路，西臨天河路，與惠濟(jì)區(qū)區(qū)政府隔街相望，坐擁近千畝綠地園林！一期低層洋房業(yè)主已經(jīng)入住、二期正在建設(shè)中。該小區(qū)地理位置優(yōu)越、交通便捷。即將開工建設(shè)的地鐵二號線終點(diǎn)站設(shè)在小區(qū)附近，一旦通車，僅需20分鐘即可到達(dá)中心城區(qū)。規(guī)劃建設(shè)用地計(jì)容面積151341平方米（合227畝），規(guī)劃地上建筑面積約26萬平方米。該項(xiàng)目由鄭州金山置業(yè)有限公司開發(fā)。小區(qū)擬建高品質(zhì)英倫風(fēng)格的中高檔舒適型宜居社區(qū)！本次設(shè)計(jì)的疊拼洋房區(qū)位

2、于本小區(qū)三期東部，西臨本小區(qū)三期銷售商品房組團(tuán)及團(tuán)購房組團(tuán)，向東與本小區(qū)一二期隔中心景觀大道為鄰，北邊為8層洋房，南邊為幼兒園。二、 設(shè)計(jì)范圍：本次設(shè)計(jì)考慮疊拼洋房區(qū)（具體詳見規(guī)劃總平面圖）的規(guī)劃布局，戶型設(shè)計(jì)，單體樓設(shè)計(jì)，地下室，總圖及外網(wǎng)等。地上總圖、外網(wǎng)及地下車庫有與其他組團(tuán)相接的地方，與有關(guān)設(shè)計(jì)院協(xié)商設(shè)計(jì)。三、 設(shè)計(jì)依據(jù)：1、 現(xiàn)行鄭州市建設(shè)工程規(guī)劃管理?xiàng)l例及鄭州市其他相關(guān)要求；2、 該地塊控制性規(guī)劃文件；3、 本居住小區(qū)三期已定詳細(xì)性規(guī)劃方案功能分區(qū)及路網(wǎng)；4、 國家相關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)和住宅設(shè)計(jì)規(guī)范；5、 一、二期規(guī)劃平面圖及景觀平面圖；6、 其他相關(guān)法律法規(guī)。四、 設(shè)計(jì)限制條件1、

3、住宅建筑層數(shù)5層；多層住宅建筑南北向平行布置時(shí)間距20m;2、三期應(yīng)與一、二期間保持30米寬綠軸間距；（甲方提供用地范圍邊界）；3、建筑退界、建筑間距及其它配套設(shè)施等執(zhí)行現(xiàn)行鄭州市建設(shè)工程規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，詳見附件。五、 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1、本區(qū)設(shè)計(jì)要結(jié)合三期既定規(guī)劃方案、本小區(qū)一二期方案及現(xiàn)有景觀大道，通盤考慮，合理規(guī)劃，并力求建筑風(fēng)格、交通流線和小區(qū)景觀有機(jī)融合；2、組團(tuán)規(guī)劃中考慮交通組織及景觀框架設(shè)計(jì)；3、疊拼住宅建筑面積不少于6萬平方米，本區(qū)容積率沒有上限；4、根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門要求，多層層數(shù)不能少于5層，本著節(jié)約成本的目的，可以參考以下思路：（1）疊拼僅作5層：最底層下沉，為一層，二三

4、層為下疊，四五層為上疊戶型；一層作為疊拼戶型的儲藏，健身或其他用途；同層在樓南或北側(cè)做下沉庭院，另一側(cè)與地下車庫相通，地下車庫上面也作為室外庭院，下疊可在二層直接入戶；（2）考慮各戶就近停車，每戶均有雙車位或子母車位，每戶在一層可直接通過樓電梯入戶；（3）考慮如何增加建筑計(jì)容面積；（4）本區(qū)要求人車分流，總停車位數(shù)要求在解決本區(qū)停車的基礎(chǔ)上，與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)設(shè)計(jì)院結(jié)合，考慮是否增加停車位，以補(bǔ)足團(tuán)購區(qū)及商品房銷售區(qū)所需車位數(shù)。5、要求疊拼戶型多樣化，各戶型在給定區(qū)域內(nèi)組團(tuán)布局，分而不離，最大限度利于后期銷售和管理；6、在滿足消防要求的前提下，做到組團(tuán)內(nèi)道路順暢、人車分流，綜合考慮組團(tuán)的交通流線及出入

5、口位置；7、套型建筑面積按國家有關(guān)規(guī)范及房管部門計(jì)算法則執(zhí)行（考慮外保溫、外粉刷及小區(qū)公攤）；8、考慮本疊拼區(qū)后期物業(yè)管理思路。六、 建筑布局及構(gòu)造建議 1、建筑外觀要求采用英倫風(fēng)格，線條流暢，富有詩意和個性，并與本區(qū)一、二期建筑外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一； 2、疊加產(chǎn)品戶型建議： （1）疊拼應(yīng)充分考慮單套銷售的總價(jià)問題，下疊、上疊戶型面積在總價(jià)上要求均衡。要求下疊面積控制在200-220，最大面積不超過240；上疊面積控制在150-180，最大面積不超過220；可采用下疊2單元4戶，上疊集中電梯變?yōu)槿龖舻脑O(shè)計(jì)思路；邊戶面積可適當(dāng)加大，但可售面積不大于280；上下疊戶型宜多設(shè)贈送面積或空間。（2）為充分挖掘

6、下疊價(jià)值,可考慮以下設(shè)計(jì)建議：有南北庭院、采光地下室；車位不小于2個；客廳、餐廳采用下沉式設(shè)計(jì)，層高在3.5-3.7米，其余室內(nèi)空間在3.2-3.4米；戶型上層可考慮退臺設(shè)計(jì)或客廳、餐廳局部挑空。（3）上疊戶型設(shè)計(jì)建議：考慮室外庭院、屋頂花園、地下室；車位不小于2個；可采用下疊2單元4戶，上疊退臺后變?yōu)?戶，上疊3戶戶均露臺面積不小于40平米 。（4）戶型設(shè)計(jì)應(yīng)功能分區(qū)合理，布局緊湊；客廳寬敞，面積適宜；要求明廚、明衛(wèi)；入戶宜設(shè)玄關(guān)；各房間開間進(jìn)深尺寸在滿足規(guī)范要求的前提下盡可能提高使用舒適度；注重細(xì)節(jié)。（5）上下疊戶內(nèi)可與樓棟最底層儲藏室、車庫相連通；其中最底層儲藏室要通電，可上下水；并考慮

7、其他可增加賣點(diǎn)的設(shè)計(jì)理念。（6）疊加洋房端戶價(jià)值較高，應(yīng)著重設(shè)計(jì)，尤其是沿中央景觀軸一側(cè)端戶，應(yīng)重點(diǎn)打造。（7）每戶均有雙車位或子母車位；3、在保證外觀效果的前提下，應(yīng)盡量考慮節(jié)約成本。4、鄭州市抗震設(shè)防烈度為7度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為0.15g，設(shè)計(jì)地震分組為第二組，建議疊拼結(jié)構(gòu)體系采用異形框架或異形柱框架剪力墻結(jié)構(gòu)（可與當(dāng)?shù)睾献髟O(shè)計(jì)院結(jié)合考慮）。5、三期雨污水建議均排放至天河路上，目前天河路上的市政污水管底標(biāo)高為90.28（絕對高程），雨水管底標(biāo)高為91.61（絕對高程），開口部位在本小區(qū)于天河路主入口附近。七、成果要求（可提供階段性成果）1.規(guī)劃設(shè)計(jì)說明書；2.彩色總平面圖；3.小區(qū)鳥瞰圖（不小于