房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅流程

1、房企土增清算流程事項 隨著房地產行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造咼 額利潤的同時也帶來了高稅負，稅收作為房地產開發(fā)企業(yè) 外部成本來說，客觀上影響了其經濟收益。土地增值稅就 是較大的影響因素，是影響收益較大的稅種之一，如何在 土地增值稅清算中有效地降低稅費而保證企業(yè)收益， 是當 前房地產開發(fā)企業(yè)需要重點思考的問題， 因為它關系到自 身的生存和發(fā)展。 本文針對房地產企業(yè)土地增值稅的清算 展開討論，首先分析了其清算流程，然后點明了土地增值 稅清算的具體過程。 、明確土地增值稅清算的具體要求，優(yōu)先備好各項 材料 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑 物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和

2、個人征收的 種稅。參照國家相關的稅務法規(guī)，凡是達到以下標準的 個人或經濟組織都要參與土地增值稅的繳納: 是房地產各項目徹底被完成、并已經全部售出; 二是沒有建設完成的項目但是被整個轉讓出去的; 三是直接將土地使用權進行有償轉讓獲得轉讓費用的。 凡是達到了以下條件的，主管稅務機關就應該命令其 行為主體承擔增值稅繳納義務: 是已經建設完畢并被驗收的項目， 是所轉讓的項目面積達到總體規(guī)模的百分之八十五 以上，以及尚未達到這一比重，然而，除轉讓后的其他面 積已經被出租; 三是已經手持銷售許可證，然而樓盤卻在三年時間內 沒能徹底售出的; 四是房產經濟主體已經申請了稅務注冊登記，卻沒有 履行增值稅繳納義務

3、的; 五是國家稅務機關規(guī)定的其他情況。 對達到清算條件應當進行清算的納稅人，應準備報送 清算資料: 房地產開發(fā)項目土地增值稅清算鑒證報告、國有 土地使用權證書、 建設用地許可證、 建設工程規(guī)劃許可證、 銷（預）售許可證、詳細規(guī)劃總平面圖復印件；取得土地 使用權所支付金金額的憑證、項目工程合同結算單、商品 房購銷合同統(tǒng)計表、銀行貸款合同及利息結算證明材料、 房地產開發(fā)項目工程決算及竣工驗收報告、 無償提供公共 配套設施及無償提供給有關單位的證明材料、 財務會計報 表等。 、明確項目收入及其應注意的問題 土地增值稅納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定 的扣除項目金額后的余額，為增值額。準確核算增值

4、額， 還需要有準確的房地產轉讓收入及扣除項目的金額。 針對 這種情況就需要房地產開發(fā)商將房地產項目作為清算目 標，對每一個項目的各項情況進行全面、細致、精準地核 算。 在確認收入時，以全額的方式，開出房產銷售發(fā)票， 以發(fā)票上面登記的錢數(shù)為標準；沒開發(fā)票，以及發(fā)票尚未 以全額的方式開出的，可以將買賣方的交易合約作為參考 對象，合約中的交易金額作為交易標準；銷售合同書面上 的房產面積不符合現(xiàn)實中所測得的面積的， 在清算前房款 已經給補還的，必須在增值稅計算時對應做出調整。 現(xiàn)實情況下，房地產開發(fā)商一般是將已經轉為銷售收 入的預收賬款科目借方金額形成銷售明細表， 般以樓號 可、 清算穗項目銷售明細表

5、的金額進行核對, 確保同一項目已 為單位來制作明細表，其中涵蓋：銷售合同編號、客戶姓 名、銷售面積、每平米的價格、房款合計數(shù)等等。需要對 經結轉的收入金額與銷售合同、銷售發(fā)票金額相一致。 對銷售收入加以核對的過程中需要引起注意的收入確 定問題: ，房產企業(yè)把所開發(fā)的房產用在員工身上， 例如: 各種福利待遇等等，以及用來償還外債、或者以各種方式 來取得非貨幣性資產等， 旦出現(xiàn)所有權轉移則視作和房 產銷售性質相同; ,將開發(fā)的房產中的一部分為自己所用，例如: 租賃他人、或自行開展商業(yè)經營活動等等，仍保有自身產 權，未被轉讓的，則不納入土地增值稅核算范圍。 在確認收入的同時，合理確定住宅類型，也就是

6、是否 為普通住宅，如果是普通住宅則要合法享受普通住宅增值 稅優(yōu)惠政策，國家規(guī)定：普通住宅增值額在 20%以內的免 稅。另外，需要注意誠意金、訂金、退房違約金對土地增 值稅清算的影響。 、確認土地增值稅扣除項目應注意的問題 明確收入后，就需要進一步確認清算項目有關的扣除 項目金額。開發(fā)商在房地產開發(fā)過程中必然會涉及到一系 列過程，每一個過程都要獲得或付出一定的資金，但無論 哪一個過程都必須出具合法證件，例如：為獲土地使用權 的付出、施工建設的費用成本等等。不允許出現(xiàn)雖然持有 合法憑證，但卻沒有實際繳納稅款的不良現(xiàn)象，因為這會 在很大程度上影響納稅的威嚴。 第一，取得土地使用權所支付的金額，要在符

7、合法定 程序的前提下得到有效憑據(jù)的支持， 也就是要有國土資源 部提供的合法證據(jù)， 與之相對應的契稅也要達到國家的法 定標準。 對于拆遷安置問題，房地產企業(yè)用建造的本項目房地 產安置回遷戶的， 要嚴格依照法規(guī)與合約規(guī)定來將此確認 為拆遷補償費。支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償 費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款應抵減本項 目拆遷補償費。 第二，房產開發(fā)商在房產開發(fā)整個過程中涉及到多道 程序，每一道程序都會涉及到一些費用，例如：前期原料 籌備費、建設施工費、基礎設施費、開發(fā)間接費用應據(jù)實 扣除，要同具體的文件報告保持一致，這些文件包括：決 算文件、施工合約文件、工程結算文件 工程建設完成

8、并被驗收以后，參照合約內容，需要將 工程安裝企業(yè)的一部分工程費用扣除， 扣除的費用充當項 目開發(fā)的質量擔保， 工程安裝企業(yè)憑借這部分質量擔保金 來向房產企業(yè)申請發(fā)票，土地增值稅要根據(jù)發(fā)票中的金額 數(shù)量來進行核算；相反，沒有發(fā)票的，扣留的質保金不得 計算扣除。開發(fā)商由于工程進度落后，導致建設工期超時 完工所繳納的土地閑置費不作為增值稅核算項目。 房產企 業(yè)對自身裝潢的房產用于銷售，其中所涉及的裝潢花銷歸 入成本范圍。 第三，房產開發(fā)上在房屋建設的同時，與之相聯(lián)系建 設的各項房產配套設施，例如：交通設備停放場、物業(yè)管 理單位、幼兒園、等各項公共設施在落成以后，產權為所 有業(yè)主共同享有， 將所建設的房產不收取任何費用上交給 國家行政機構、 公立事業(yè)單位等等用于支持國家非商業(yè)事 業(yè)，其成本、費用可以扣除；所建設房產進行有償轉讓的， 則要對收入進行核算，同時要扣除成本、費用。 第四，房產開放商自行建設的房產銷售服務建筑、以 及一些施工中搭建的樣板房等則要依照具體情況針對性 處理: 1開發(fā)商在施工地點建設的暫時性房屋，例如：房屋 銷售中心、供工人居住的樣板房等在建設、室內設計過程 中出現(xiàn)的