成都市休閑度假型物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析研究

1、成都市郊區(qū)房地產(chǎn)及休閑度假型物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究 最牛英語(yǔ)口語(yǔ)培訓(xùn)模式：躺在家里練口語(yǔ)，全程外教一對(duì)一，三個(gè)月暢談無(wú) 阻！ 太平洋英語(yǔ)，免費(fèi)體驗(yàn)全部外教一對(duì)一課程：http:/ 2005/06/03尺度地產(chǎn)研究中心 提綱 刖言 一、調(diào)查目的 二、調(diào)查范圍 1休閑渡假型物業(yè)的限定 2、本次研究成都市郊區(qū)的限定 3、消費(fèi)需求訪談 三、調(diào)查分析方法 1宏觀數(shù)據(jù)調(diào)研 2、郊區(qū)在售物業(yè)調(diào)查 3、深度訪談 四、調(diào)查時(shí)間 五、重要說(shuō)明 第一部分成都市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究 一、成都市簡(jiǎn)況 二、成都市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 1全國(guó)發(fā)達(dá)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià) 2、整體消費(fèi)量 3、成都市人口狀況 4、成都市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征 5、人均消費(fèi)性支出

2、 6、人均可支配收入 7、成都市私家車狀況研究 小結(jié)：成都市宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用 第二部分成都市郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析 一、郊區(qū)研究對(duì)象的選擇 二、成都市各郊區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況分析 1成都市各郊區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比較 2、成都市各郊區(qū)建筑業(yè)狀況比較 3、成都市各郊區(qū)第三產(chǎn)業(yè)總值狀況研究 4、成都市各郊區(qū)運(yùn)輸能力比較 5、成都市各郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資以及基本建設(shè)投資比較 6、成都市各郊區(qū)商品房銷售額比較 三、居住郊區(qū)化的研究分析 1研究居住郊區(qū)化對(duì)于本次研究的意義 2、居住郊區(qū)化的概念 3、成都居住郊區(qū)化的特征 4、成都市各郊區(qū)居住環(huán)境比較 四、成都市各郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況研究 1、郊區(qū)房地產(chǎn)

3、供應(yīng)市場(chǎng)狀況摘要 2、供應(yīng)產(chǎn)品配套設(shè)施分析 五、成都市各郊區(qū)物業(yè)需求特征研究 1、總體需求量研究 2、區(qū)域銷售率分析 3、郊區(qū)物業(yè)客戶特征研究 六、成都市各郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究 1、影響因素研究 小結(jié)。郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要影響因素 2、成都市各郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 七、典型個(gè)案 1、芙蓉古城 成都市各郊區(qū)休閑度假型物業(yè)市場(chǎng)研究 2、青城白鷺洲 小結(jié)：成都市郊區(qū)房地產(chǎn)總體狀況 第三部分 一、休閑度假型物業(yè)的定義范圍 1、休閑度假型物業(yè)與物業(yè)功能定位的關(guān)系 2、休閑度假物業(yè)與旅游房地產(chǎn)的關(guān)系 3、休閑度假物業(yè)的研究范圍 二、郊區(qū)休閑度假型物業(yè)供應(yīng)研究 三、郊區(qū)休閑度假型物業(yè)需求研究 1、銷售

4、狀況 2、休閑度假物業(yè)需求特征 3、潛在消費(fèi)需求特征研究 4、需求變化情況 四、經(jīng)營(yíng)性休閑度假型物業(yè)市場(chǎng)研究 1、研究對(duì)象界定 2、分布區(qū)域 3、經(jīng)營(yíng)規(guī)模研究 4、總體經(jīng)營(yíng)形式研究 5、經(jīng)營(yíng)價(jià)格研究 6、客戶群體研究 五、其他城市休閑度假型物業(yè)借鑒 1、千島湖 .開(kāi)元度假村 2、萬(wàn)科 .17英里 3、對(duì)本次研究的借鑒意義 六、郊區(qū)休閑度假型物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究 1、影響因素研究 2、發(fā)展趨勢(shì) 七、典型個(gè)案 1花水灣工程比較 2、天下青城 小結(jié)：成都市郊區(qū)休閑度假型物業(yè)市場(chǎng)前瞻 刖 言 一、調(diào)查目的 ?了解成都市郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的現(xiàn)狀； ?了解成都市郊區(qū)物業(yè)的類型以及郊區(qū)物業(yè)的發(fā)展； ?分析成都市

5、郊區(qū)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)格局； ?尋找成都市郊區(qū)休閑度假型物業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；論證成都市郊區(qū)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì); 二、調(diào)查范圍1、休閑度假型物業(yè)的限定 根據(jù)尺度多年來(lái)對(duì)全國(guó)各大、中城市的郊區(qū)物業(yè)發(fā)展的研究，結(jié)合成都本地各個(gè)郊區(qū)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，尺度認(rèn)為郊區(qū)物業(yè)按照功能可以分為以下兩種類型： 1）郊區(qū)物業(yè)功能分類 居住類型 特征 滿足功能 長(zhǎng)期居住 白天在市區(qū)工作；晚上回到郊區(qū)家中居住，“白 滿足長(zhǎng)期居家功能需求 第一居所） +黑”的生活方式； 短期居住 通常大部分時(shí)間在市區(qū)工作、居住，周末或節(jié)假 滿足休閑、度假功能需 日到郊區(qū)居住享受遠(yuǎn)離城市的田園生活， 求，同時(shí)滿足部分客戶的 第二居所） 5+2為其代表生

6、活方式之一； 商務(wù)需求； 以上兩種功能對(duì)區(qū)域的要求及側(cè)重點(diǎn)也有所不同，兩者的功能要求差異如下表所示: 2）郊區(qū)物業(yè)功能要求差異 居住功能 交通條件 配套要求 環(huán)境要求 房?jī)r(jià)水平 備注 長(zhǎng)居功能 第一居 所） 十分便利，距市 中心區(qū)的交通車 程在半小時(shí)以 內(nèi)，最好臨近交 通干道及公交站 占 八、 要求十分高，教 育、醫(yī)療等基本 的配套設(shè)施必須 齊全，小區(qū)內(nèi)的 配套相對(duì)也比較 完善 兀善 對(duì)小區(qū)的內(nèi)環(huán)境要 求較咼，可以使工 作后疲憊的身心得 到放松；相對(duì)市區(qū) 樓盤環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯 對(duì)單價(jià)及總 價(jià)的敏感性 較大，低廉 的房?jī)r(jià)、性 價(jià)比要求高 滿足長(zhǎng)居 功能的群 體，較為 關(guān)注區(qū)域 微觀因素 短居功能 第

7、二居 所） 交通條件較好， 對(duì)交通時(shí)間要求 相對(duì)寬松，道路 的通達(dá)成都要求 較咼，對(duì)公交站 點(diǎn)的依賴性不咼 依賴程度不咼， 對(duì)小區(qū)自身的配 套設(shè)施，如會(huì)所 等有一定的要求 對(duì)外部環(huán)境要求極 高，需自然資源或 人工景觀極為突 出，有部分人文景 觀吸引能力更強(qiáng) 對(duì)總價(jià)相對(duì) 敏感，價(jià)格 要求不明顯 滿足短居 功能的群 體對(duì)宏觀 因素較為 關(guān)注 在本報(bào)告中，主要定位為滿足城市居民短期居住，作為置業(yè)者第二居所的可售物業(yè)，同時(shí) 以提供客戶休閑、度假或部分商務(wù)商業(yè)活動(dòng)為主要功能載體的物業(yè)統(tǒng)一定義為休閑度假型 物業(yè); 23個(gè)。 經(jīng)調(diào)查，成都市各郊區(qū)目前符合以上功能要求的休閑度假型物業(yè)共 （關(guān)于休閑型物業(yè)的定義

8、以及特征將在后面部分進(jìn)行專項(xiàng)研究，本部分主要為說(shuō)明本次調(diào)查 對(duì)象而進(jìn)行簡(jiǎn)單的物業(yè)功能分類，請(qǐng)讀者自行甄別。 2、本次研究的成都市郊區(qū)的限定 根據(jù)本報(bào)告研究的出發(fā)點(diǎn)以及立足點(diǎn)，研究的郊區(qū)市場(chǎng)以行政區(qū)域?yàn)閯澐謽?biāo)準(zhǔn)，同時(shí)兼顧 郊區(qū)市場(chǎng)休閑度假型物業(yè)的研究目的，因此主要研究休閑度假型物業(yè)分布較為廣泛的郊區(qū) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)； 據(jù)上，本報(bào)告主要研究龍泉、青城山、溫江、雙流、大邑縣、都江堰等具有獨(dú)特市場(chǎng)特色 、休閑度假型物業(yè)開(kāi)發(fā)比例較大的代表性區(qū)域。而相對(duì)來(lái)看，新津、新都等郊區(qū)的房地產(chǎn) 發(fā)展處于起步階段，以第一居所的住宅工程開(kāi)發(fā)為主，因此不作為本次研究的重點(diǎn)區(qū)域。 本次主要研究以上幾個(gè)區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況，環(huán)

9、境、市政配套等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重 要因素；調(diào)查內(nèi)容主要為以上各個(gè)區(qū)域2002年后上市在售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程以及目前處于 經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的休閑度假型物業(yè)。 3、消費(fèi)需求訪談 本次消費(fèi)需求訪談主要針對(duì)休閑度假型物業(yè)置業(yè)客戶或潛在客戶進(jìn)行，同時(shí)針對(duì)服務(wù)于休 閑度假型物業(yè)的從業(yè)人員進(jìn)行深度訪談；主要調(diào)查數(shù)據(jù)如下： 訪談對(duì)象 樣本數(shù)量 休閑度假型物業(yè)銷售經(jīng)理 20 潛在休閑度假型購(gòu)買客戶 22 已置業(yè)休閑度假型物業(yè)客戶 31 三、調(diào)查分析方法 1宏觀數(shù)據(jù)調(diào)研： ?調(diào)查方法：文獻(xiàn)搜集+網(wǎng)絡(luò)電話查詢+深度訪談+公司積累資料 ?分析方法：數(shù)據(jù)整理對(duì)比分析 2、郊區(qū)在售物業(yè)調(diào)查： ?調(diào)查方法：公司資料+現(xiàn)場(chǎng)走訪+電

10、話查詢+銷售經(jīng)理深度訪談等 ?分析方法：數(shù)據(jù)庫(kù)整理對(duì)比分析 3、深度訪談 ?調(diào)查方法：一對(duì)一面對(duì)面深度談話+資料補(bǔ)充 ?分析方法：使用SPSS數(shù)據(jù)庫(kù)整理分析 四、調(diào)查時(shí)間 2005年3月10日 2005年4月1日 五、重要說(shuō)明 本次調(diào)查主要針對(duì)目前開(kāi)發(fā)休閑度假型物業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行，對(duì)于成都市其他遠(yuǎn)郊市場(chǎng)在 分析中涉及較少，請(qǐng)讀者自行甄別。 注：以下僅為報(bào)告節(jié)選內(nèi)容） 四、成都市各郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況研究1、郊區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)狀況摘要 ? 郊區(qū)目前的土地開(kāi)發(fā)量已達(dá)到全市土地開(kāi)發(fā)的 50 左右；成都市建筑面積供應(yīng)總量已達(dá) 8 00多萬(wàn)方；其中郊區(qū)建筑總面積供應(yīng)體量已經(jīng)占到 300萬(wàn)方以上，在全市的占

11、有率高達(dá) 40% 左右。 ? 在 2004 年間郊區(qū)開(kāi)發(fā)投資占全市 29.2多，在建規(guī)模占全市 37.4，其中尤以雙流、龍泉 、溫江、新都、都江堰等區(qū)域最為集中，達(dá)到郊區(qū)開(kāi)發(fā)總量的70以上。 ?2004 年至今上市銷售的工程中，龍泉區(qū)域由于體育城的規(guī)劃以及部分大盤的銷售，處于 各個(gè)區(qū)域供應(yīng)首位；其次為華陽(yáng)，由于新城市副中心的規(guī)劃等，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 近年以來(lái)一直較為火爆；溫江區(qū)域由于土地市場(chǎng)的調(diào)整以及溫江新城的規(guī)劃等，近年房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)略有下降趨勢(shì)；但未來(lái)供應(yīng)量溫江區(qū)域?qū)樽畲螅?? 青城山、龍泉、溫江的后續(xù)供應(yīng)比重較大，主要因?yàn)榇蟊P居多，這些大盤開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)， 開(kāi)發(fā)期數(shù)較多等因素；另外各個(gè)

12、區(qū)域的土地市場(chǎng)的調(diào)整以及市政配套的完善等都將影響區(qū) 域開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展； ?別墅的價(jià)格集中在3000元/怦以上，華陽(yáng)區(qū)域由于麓山國(guó)際的影響，別墅的平均價(jià)格較高 ，而青城山區(qū)域目前預(yù)售的高山流水工程，均價(jià)達(dá)到8000以上，拉高了區(qū)域別墅工程的平 均價(jià)格； ?花園洋房?jī)r(jià)格集中在2500元/怦左右，溫江、華陽(yáng)、龍泉等區(qū)域的均價(jià)最高； ? 普通公寓價(jià)格從高到低依次是、華陽(yáng)、溫江、青城山、龍泉、都江堰，目前清水房的均 價(jià)也達(dá)到2000元m以上。 ?郊區(qū)平均價(jià)格最高已達(dá)到 9000元/血2,最低者僅為1400元/怦左右。各種物業(yè)的價(jià)格差距巨 大。 ? 多層工程的供應(yīng)是郊區(qū)供應(yīng)的絕對(duì)主力產(chǎn)品，占到總供應(yīng)量的6

13、6%；主要是在開(kāi)發(fā)商看 來(lái)，多層建筑開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，在市場(chǎng)客戶選擇看來(lái)，多層是工薪階層的主要選擇。 ? 別墅產(chǎn)品的供應(yīng)量也較大，比重接近2 0 ； ，一是由于郊區(qū)土地供應(yīng)充足，二是郊區(qū)有 著良好的自然、生態(tài)環(huán)境，特別是青城山區(qū)域，開(kāi)發(fā)工程的60以上為別墅物業(yè)。 2、供應(yīng)產(chǎn)品配套設(shè)施分析 ? 大多數(shù)的樓盤缺乏基本的生活配套設(shè)施。 ? 郊區(qū)的樓盤規(guī)模較大，個(gè)別工程在配套設(shè)施上具有一定特色，像維也納森林別墅的超大 會(huì)所和足球假日公寓的體育設(shè)施等。 ? 大多數(shù)樓盤考慮了會(huì)所設(shè)置，但是普遍會(huì)所的檔次較低。 ? 溫江的樓盤配套設(shè)施最為齊備，如置信開(kāi)發(fā)的芙蓉古城；龍泉的樓盤在運(yùn)動(dòng)設(shè)施、會(huì)所 設(shè)施比較具有特色，

14、如龍泉的陽(yáng)光體育城工程。 六、成都市各郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)研究1、影響因素研究積極因素： 1）區(qū)域環(huán)境的營(yíng)造 與市政建設(shè)的完善 各個(gè)區(qū)域自身的自然資源環(huán)境 見(jiàn)居住郊區(qū)化部分的詳細(xì)闡述）以及市政配套等因素將影 響開(kāi)發(fā)商的拿地決策，同時(shí)根據(jù)到市區(qū)交通狀況以及方便程度等將影響客戶對(duì)于區(qū)域第一 居所以及第二居所等的選擇，從而上述因素將直接影響區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。 2）城市規(guī)模擴(kuò)展的壓力 城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力主導(dǎo)下的郊區(qū)居住化的趨勢(shì)發(fā)展明顯。受這種驅(qū)動(dòng)力主導(dǎo)的住宅郊區(qū) 化發(fā)展往往有政府規(guī)劃引導(dǎo)，因此基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、就業(yè)機(jī)會(huì)能夠與居住條件一起漸 進(jìn)發(fā)展，其供給產(chǎn)品最終屬于主流消費(fèi)群體的主流消費(fèi)形式

15、的范疇。 3）郊區(qū)住宅的投資吸引力 郊區(qū)住宅為生地開(kāi)發(fā)，各種基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施普遍較為薄弱，后期銷售風(fēng)險(xiǎn)較大，政府 往往以較低的土地價(jià)格吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)為了聚集區(qū)域人氣，往往在前期工程上以 較低的價(jià)格吸引消費(fèi)者。很多具有投資價(jià)值的郊區(qū)住宅工程往往與政府發(fā)展規(guī)劃方向吻合 ，因此工程的投資吸引力往往與城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力一起作用，而且主要表現(xiàn)在郊區(qū)住宅 發(fā)展前期。 4郊區(qū)住宅的產(chǎn)品吸引力 郊區(qū)住宅開(kāi)發(fā)工程規(guī)模較大，容積率規(guī)劃限制相對(duì)較松，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)造良好的社區(qū) 內(nèi)部環(huán)境，很多工程還具有優(yōu)越的天然外部環(huán)境。受郊區(qū)住宅產(chǎn)品吸引力主導(dǎo)的工程主要 以低密度、親自然為工程主要賣點(diǎn)，和城市同類工程相

16、比，郊區(qū)住宅工程往往還兼具價(jià)格 的優(yōu)勢(shì)。 5）郊區(qū)住宅的價(jià)格吸引力 由于郊區(qū)住宅工程土地成本相對(duì)較低，郊區(qū)住宅工程具有相當(dāng)?shù)膬r(jià)格吸引力。但是由于郊 區(qū)住宅往往意味著較高的生活成本，低收入人群不應(yīng)是郊區(qū)住宅的主力消費(fèi)群體。郊區(qū)住 宅發(fā)展的正確模式是價(jià)格吸引力與產(chǎn)品吸引力共同作用下的中價(jià)位高產(chǎn)品定位，不應(yīng)該是 價(jià)格吸引力單獨(dú)作用的低價(jià)位低產(chǎn)品定位。 消極因素： 1）城市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀 成都市目前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以及目前的城市人均消費(fèi)水平均決定大部分人群仍不適合居住郊區(qū) 化的發(fā)展趨勢(shì)；對(duì)郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有一定的影響； 2）郊區(qū)生活配套設(shè)施的落后 大部分郊區(qū)由于以前針對(duì)的消費(fèi)人群主要為周邊城鄉(xiāng)居民，因此在生

17、活配套等方面較為落 后，檔次較低；例如：華陽(yáng)區(qū)區(qū)目前沒(méi)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)配套，沒(méi)有高檔消費(fèi)場(chǎng)所等；造成郊區(qū) 房產(chǎn)目前大部分空置的現(xiàn)象。另外一個(gè)方面，郊區(qū)交通配套等也將影響郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的 發(fā)展。 3）郊區(qū)自然生態(tài)環(huán)境的破壞 郊區(qū)房地產(chǎn)的暴利以及開(kāi)發(fā)商的不負(fù)責(zé)任，在前期的開(kāi)發(fā)中以破壞自然生態(tài)環(huán)境來(lái)獲取暴 利，造成部分郊區(qū)環(huán)境惡化，影響該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 4）郊區(qū)規(guī)劃與土地政策 國(guó)家退耕還農(nóng)的政策以及對(duì)郊區(qū)耕地的嚴(yán)格限制都將阻礙郊區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展。 小結(jié)。郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主要影響因素 城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力、郊區(qū)住宅的投資吸引力、郊區(qū)住宅的產(chǎn)品吸引力和郊區(qū)住宅的價(jià)格 吸引力是郊區(qū)住宅發(fā)展過(guò)程中表現(xiàn)出

18、來(lái)四種主要驅(qū)動(dòng)力，隨著郊區(qū)市場(chǎng)自身資源條件、市 場(chǎng)發(fā)展時(shí)機(jī)和城市規(guī)劃方向的不同，四種驅(qū)動(dòng)力表現(xiàn)出的重要性又各有不同，下面結(jié)合成 都市郊區(qū)住宅發(fā)展的具體情況，運(yùn)用內(nèi)部驅(qū)動(dòng)力作用機(jī)制，對(duì)成都市郊區(qū)住宅發(fā)展態(tài)勢(shì)作 更為具體的分析。 1）郊區(qū)住宅的價(jià)格吸引力是成都郊區(qū)住宅發(fā)展初期的主要驅(qū)動(dòng)力 成都市郊區(qū)住宅在發(fā)展的初期幾乎都是以低土地成本、低銷售價(jià)格、低產(chǎn)品檔次為主要操 作思路，由于消費(fèi)者對(duì)工程升值潛力樂(lè)觀的預(yù)期和后期生活成本認(rèn)識(shí)不足，加上很多郊區(qū) 本地居民長(zhǎng)期積累的消費(fèi)能量在短期內(nèi)爆發(fā)性的釋放，很多郊區(qū)住宅工程都依靠這種操作 思路取得了成功。 2）郊區(qū)住宅的投資吸引力在成都市郊區(qū)住宅發(fā)展中的影響力不

19、夠 郊區(qū)住宅的投資吸引力在郊區(qū)住宅發(fā)展特別是早期有著重要的意義，以產(chǎn)品的投資吸引力 為主要定位的工程是郊區(qū)住宅發(fā)展的主要模式之一。成都市郊區(qū)住宅市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)了很 多象 “五角度假公寓 ”，“西嶺雪山溫泉酒店 ”、“青城假日 ”等以投資價(jià)值為主要賣點(diǎn)的工程 ，從工程銷售情況來(lái)看，郊區(qū)住宅的投資價(jià)值得到了成都市投資者的認(rèn)可，但是總體說(shuō)來(lái) ，成都市住宅市場(chǎng)的投資購(gòu)買行為不是很頻繁，成都住宅投資消費(fèi)不足的特征是成為住宅 郊區(qū)化發(fā)展的一個(gè)重要制約因素。 2、成都市各郊區(qū)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 1華陽(yáng)物業(yè)發(fā)展判斷 華陽(yáng)再次啟動(dòng)是在城市規(guī)模擴(kuò)張壓力推動(dòng)下的城市化過(guò)程。其主要原因有消費(fèi)者對(duì)華陽(yáng)的 心理距離縮短、在

20、數(shù)個(gè)大盤強(qiáng)力策動(dòng)下生活配套較初次啟動(dòng)時(shí)已經(jīng)較為成熟，城南副中心 建設(shè)的政府規(guī)劃和投資建設(shè)導(dǎo)向等。其中政府規(guī)劃和投資建設(shè)導(dǎo)向的影響力將隨著整個(gè)規(guī) 劃進(jìn)入實(shí)施階段越來(lái)越顯著，并最終成為華陽(yáng)住宅發(fā)展的根本影響因素。政府規(guī)劃引導(dǎo)下 的新區(qū)建設(shè)將使得華陽(yáng)區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施得到根本的改善，并同時(shí)提供相應(yīng)的就 業(yè)機(jī)會(huì)，最終使得整個(gè)華陽(yáng)住宅成為城區(qū)住宅市場(chǎng)的一個(gè)部分。這與缺乏政府規(guī)劃引導(dǎo)、 投資建設(shè)的區(qū)域是根本不同的。 2）溫江物業(yè)發(fā)展判斷 受溫江本地居民消費(fèi)能力的限制，溫江板塊下一步發(fā)展的重心顯然是距離成都市區(qū)更近的 光華大道片區(qū)而不是溫江城區(qū)。光華大道的完成進(jìn)度似乎是光華大道片區(qū)發(fā)展的最大影響 因素

21、，據(jù)悉，光華大道將最終于 2005年 5月正式通車，片區(qū)發(fā)展形勢(shì)似乎完全明朗。但是應(yīng) 該指出，由于溫江板塊光華大道片區(qū)與政府規(guī)劃的城市發(fā)展主方向背離，在基礎(chǔ)設(shè)施、配 套設(shè)施的成熟和就業(yè)機(jī)會(huì)的提供將落后于華陽(yáng)，作為成都市居民第一居所的競(jìng)爭(zhēng)力明顯不 如華陽(yáng)，城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力的主導(dǎo)作用不是很明顯，因此推動(dòng)溫江住宅發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng) 力應(yīng)該是郊區(qū)住宅產(chǎn)品的吸引力和價(jià)格吸引力，主力產(chǎn)品應(yīng)該定位于 “有閑 ”階層的第一居 所和 “有錢 ”階層的第二居所。 3）都江堰住宅發(fā)展判斷 都江堰是目前成都郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，發(fā)展方向最明確的板塊之一。由于都江堰本市總體 消費(fèi)能力不高，城市擴(kuò)張速度有限，在經(jīng)過(guò)最初幾年的房

22、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以后，都江堰本市消費(fèi) 者對(duì)都江堰房地產(chǎn)發(fā)展的影響將不再是主要的。所以，雖然針對(duì)都江堰本市消費(fèi)者的常規(guī) 房地產(chǎn)工程在一定時(shí)間內(nèi)在都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)存在，但是，發(fā)揮城市特色旅游資源 優(yōu)勢(shì)，面向更大范圍的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)特色房地產(chǎn)工程是都江堰房地產(chǎn)市場(chǎng)面向未來(lái)的必然選 擇，郊區(qū)住宅的產(chǎn)品吸引力必將成為都江堰住宅發(fā)展的絕對(duì)主導(dǎo)力量。 4）龍泉住宅發(fā)展判斷 龍泉位于成都城東，而成都東郊都是工業(yè)集中地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)明顯滯后于華陽(yáng)和溫江緊臨 的城南和城西，而且在交通位置落后于華陽(yáng)溫江板塊，雖然城東副中心規(guī)劃和建設(shè)在一定 程度上將改變這種局面，但是整個(gè)龍泉板塊融入成都市城區(qū)主流消費(fèi)市場(chǎng)還會(huì)有較長(zhǎng)的距 離，

23、城市規(guī)模擴(kuò)張的壓力在龍泉住宅發(fā)展中的主導(dǎo)地位仍然不是很明顯。龍泉住宅發(fā)展應(yīng) 該盡快走出以價(jià)格吸引力為主導(dǎo)的發(fā)展模式，提高產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)特別是社區(qū)環(huán)境質(zhì)量以產(chǎn) 品吸引力和價(jià)格吸引力共同作用來(lái)推動(dòng)整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展。 小結(jié)：成都市郊區(qū)房地產(chǎn)總體狀況 ? 整體地位提高 成都市郊區(qū)商品住宅供給占成都市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例逐年上升，居住郊區(qū)化的趨勢(shì)明 顯。 ? 整體形象提高 新供給產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商知名度高，樓盤規(guī)模大，社區(qū)環(huán)境好，價(jià)格有較大幅度上漲，已經(jīng)逐件 脫離劣質(zhì)低價(jià)的形象。 ? 供應(yīng)將大幅度上漲 隨著城市化進(jìn)程的深入以及城市市政配套的完善，各個(gè)郊區(qū)在遵循城市總體規(guī)劃的前提下 ，各自推出不同的針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

24、投資以及置業(yè)等的優(yōu)惠措施，加上城市規(guī)劃的成熟等； 將很大程度上提升區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力；各個(gè)區(qū)域未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)將大幅度上漲。 ? 需求主體多元化 從地域上講，郊區(qū)住宅的消費(fèi)者有郊區(qū)本地居民，成都市居民和四川周邊城市居民。從購(gòu) 房目的看，有常規(guī)居住、休閑度假、退休養(yǎng)老和投資增值等目的。 第三部分 成都市各郊區(qū)休閑度假型物業(yè)市場(chǎng)研究一、休閑度假型物業(yè)的定義范圍1、休閑度假型物業(yè) 與物業(yè)功能定位的關(guān)系 綜合前面部分，本次研究的休閑度假型物業(yè)主要為居住功能定位上的 “第二居所 ”物業(yè)以及 為滿足客戶休閑、度假為目的的物業(yè)歸納入休閑度假型物業(yè)進(jìn)行研究，其中包括部分主要 提供休閑度假配套服務(wù)的商業(yè)工程。 2

25、、休閑度假物業(yè)與旅游房地產(chǎn)的關(guān)系 旅游地產(chǎn)包含四類：第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀 光、休閑、娛樂(lè)等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn)；第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游 區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂(lè)城建筑物及關(guān)聯(lián)空間；第三類是旅游度假地產(chǎn)， 主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假 村、產(chǎn)權(quán)酒店等；第四類是旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。 52的生活工作方式、一年中三次七天長(zhǎng)假及各種休假制度，為生活節(jié)奏越來(lái)越緊張的人 們提供了難得的休閑放松時(shí)間。 “假日經(jīng)濟(jì) ”已成為人們耳熟能詳?shù)囊粋€(gè)名詞。隨著假日經(jīng) 濟(jì)的

26、興起，在城市近郊以及城市景點(diǎn)近年內(nèi)出現(xiàn)大量的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，吸引著城市精英的 眼球；在成都，旅游房地產(chǎn)在最近幾年內(nèi)有了較大程度的發(fā)展；青城山、西嶺雪山等景點(diǎn) 成了開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)開(kāi)發(fā)商依靠自身的實(shí)力以及政府關(guān)系，在各個(gè)區(qū)域進(jìn)行了大規(guī)模 的休閑度假配套；營(yíng)造區(qū)域假日經(jīng)濟(jì)消費(fèi)熱點(diǎn)； 在本次研究的休閑度假型物業(yè)中，其實(shí)在很大程度上可歸納為旅游房地產(chǎn)的研究，但是鑒 于本次研究的廣泛性以及本次研究的目的性；本次研究限定旅游房地產(chǎn)的第三類、第四類 產(chǎn)品屬于本次研究的重點(diǎn)，歸納入本次休閑度假型物業(yè)的研究范疇；而旅游地產(chǎn)中的旅游 商務(wù)地產(chǎn)以及景點(diǎn)地產(chǎn)，在本次研究中不作重點(diǎn)研究； 3、休閑度假物業(yè)的研究范圍 本

27、部分研究的重點(diǎn)與前面部分限定的休閑度假型物業(yè)范疇雷同；主要研究對(duì)象為：屬于旅 游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)范疇的物業(yè)開(kāi)發(fā)工程與定位為城市居民第二居所的房地產(chǎn)工程。 二、郊區(qū)休閑度假型物業(yè)供應(yīng)研究 ? 從郊區(qū)整個(gè)的供應(yīng)來(lái)看，目前休閑度假型物業(yè)比重達(dá)到60 左右，處于郊區(qū)工程的絕對(duì) 優(yōu)勢(shì)，大部分郊區(qū)工程在開(kāi)發(fā)中均利用周邊的環(huán)境進(jìn)行主題概念的包裝，進(jìn)行細(xì)分目標(biāo)客 戶群體的針對(duì)性推廣，將工程包裝成特色主題休閑度假物業(yè)。 ? 休閑度假型物業(yè)以低層 別墅、花園洋房）建筑為主；主要分布在青城山區(qū)域以及龍泉區(qū) 域；目前郊區(qū)出現(xiàn)部分以休閑、度假為主的小高層電梯公寓，其主要分布在龍泉區(qū)域的陽(yáng) 光體育城內(nèi)； ? 休閑度假型物業(yè)中以養(yǎng)

28、老型工程以及假期度假工程為主，養(yǎng)老型工程以青城山區(qū)域前期 開(kāi)發(fā)的大部分產(chǎn)品為代表；近期青城山區(qū)域開(kāi)發(fā)的部分高檔別墅均定位為假期入住類型以 及具有部分的商務(wù)功能；成都市目前沒(méi)有嚴(yán)格意義上的時(shí)權(quán)酒店，部分工程有部分分時(shí)度 假性質(zhì)，但是目前市場(chǎng)的接受能力仍有限。青城山歷來(lái)為道家養(yǎng)生修養(yǎng)之地，為全國(guó)著名 的長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，前期開(kāi)發(fā)的工程中出了部分高檔別墅定位為商務(wù)物業(yè)以及供高端客戶休閑度 假外，大部分工程均定位為養(yǎng)老型經(jīng)濟(jì)型工程，供成都市退休老人養(yǎng)老休閑所用；青城山 大部分工程物業(yè)形態(tài)為低層別墅工程，部分養(yǎng)老型工程為多層產(chǎn)品，目前天下青城工程配 套的酒店式公寓工程為小高層建筑形態(tài)； ? 從休閑度假型物業(yè)的分

29、布來(lái)看，青城山和龍泉該類工程的分布最多，青城山本著自身天 然的生態(tài)環(huán)境以及人文環(huán)境，吸引大量的開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者的關(guān)注；近年來(lái)該區(qū)域的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，龍泉本身具有良好的自然環(huán)境以及成都少有的龍泉山脈等；再 加上體育城完善的配套以及環(huán)境營(yíng)造，區(qū)域內(nèi)今年的休閑度假型物業(yè)發(fā)展速度也較快。 ? 隨著成都市 2003- 2020年規(guī)劃的出臺(tái)，未來(lái)成都市休閑物業(yè)發(fā)展前景較大的區(qū)域從規(guī)劃上看蒲江、新津、龍 泉的優(yōu)勢(shì)較大。 ? 大邑縣花水灣目前只有產(chǎn)權(quán)式酒店存在，由于該區(qū)域離成都市較遠(yuǎn) 90KM 以上），離西 嶺雪山景區(qū)也較遠(yuǎn) 18KM ），因此該區(qū)域目前尚不適合長(zhǎng)期的假期度假居住，該區(qū)域的酒 店

30、等以團(tuán)體客戶居多；一般客戶大概一年會(huì)選擇到該景區(qū)旅游一次；目前開(kāi)發(fā)上市的兩個(gè) 工程均為低層別墅工程，西嶺雪溫泉酒店為聯(lián)排別墅產(chǎn)品，花溪溫泉酒店為高檔獨(dú)棟別墅 與聯(lián)排別墅酒店；成為該區(qū)域代表性的工程； ? 龍泉由于離成都市較近，交通方便，目前開(kāi)發(fā)的休閑度假型物業(yè)中以假期居住型居多， 大部分工程為成都市客戶量身打造 5 2生活模式。該區(qū)域依托陽(yáng)光體育城完善的體育配套 ，有少量的產(chǎn)權(quán)式酒店工程目前已處于入住狀況； ? 華陽(yáng)目前定位為休閑度假的工程僅有嘎納印象工程，該工程為商業(yè)工程，定位為為成都 市民提供完善的休閑配套服務(wù)；該工程的開(kāi)發(fā)，也是華陽(yáng)目前代表性的高檔商業(yè)配套工程 ? 溫江由于光華大道的開(kāi)通

31、等，工程功能已逐漸轉(zhuǎn)化成大部分業(yè)主的第一居所，作為客戶 的長(zhǎng)期居住物業(yè)而開(kāi)發(fā)，僅芙蓉古城工程，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，大部分客戶仍選擇該工程 作為 52生活的假期居住工程。 ? 休閑度假型工程在開(kāi)發(fā)中均比較注重對(duì)工程產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與控制，大部分工程的容積率在0. 5左右，最低的為花溪溫泉酒店，工程的總體容積率僅為0.2； ? 大部分工程均比較注重對(duì)工程自身環(huán)境的營(yíng)造以及對(duì)周邊自然環(huán)境的利用，目前大部分 休閑度假型工程的綠化率均在 60左右，立足為客戶創(chuàng)造良好優(yōu)美的度假環(huán)境；綠化率最 高的為花溪溫泉酒店，綠化率達(dá)到85左右。 ? 除產(chǎn)權(quán)式酒店工程外，其他工程均為清水房交房標(biāo)準(zhǔn)。而天下青城工程的酒店式公寓仍

32、 以清水交房標(biāo)準(zhǔn)交房。 ? 除部分特別高檔的工程外，例如：青城高爾夫山莊以及鷹冠莊園外，其余工程60 以上 的主力戶型為一房與兩房；主力面積集中在30- 70怦之間，有利于在銷售中對(duì)總價(jià)的控制 ；其余部分工程為中檔別墅工程，但是面積也不大，集中在 170 280 tf之間；適合客戶全家人度假使用。 ? 從工程的配套來(lái)看，休閑度假式工程的自身配套方面目前均不完善，大部分工程主要利 用周邊環(huán)境的優(yōu)勢(shì)對(duì)工程進(jìn)行銷售帶動(dòng)；部分工程通過(guò)與政府的合作以及自身的工程規(guī)模 等因素決定，在工程開(kāi)發(fā)中建設(shè)有具有自身特色的休閑度假配套； ? 青城山區(qū)域該類工程的銷售均價(jià)較高，近期即將上市的高山流水工程，其銷售均價(jià)將

33、達(dá) 到8000元/tf以上，成為成都市場(chǎng)上少有的高檔工程；龍泉區(qū)域該類工程參差不齊，各類工 程之間的價(jià)格差距也很大； 四、經(jīng)營(yíng)性休閑度假型物業(yè)市場(chǎng)研究1、研究對(duì)象界定 ? 目前處于經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的以休閑度假服務(wù)為主要業(yè)態(tài)的工程； ? 該類工程不進(jìn)入市場(chǎng)銷售； 2、分布區(qū)域 目前該類經(jīng)營(yíng)內(nèi)的休閑度假型物業(yè)主要分布在青城山前山以及花水灣區(qū)域；其次在新興的 旅游休閑圣地 蒲江石象湖有部分工程具有游客接待功能；成都市人民南路沿線存在部分檔次較低的農(nóng)家 樂(lè)，具有部分休閑功能；都江堰市郊部分工程具有商務(wù)會(huì)議接待功能； 六、郊區(qū)休閑度假型物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究1、影響因素研究 1）土地政策 21號(hào)令： 2003年 6月

34、5日，國(guó)土資源部出臺(tái)的 21號(hào)令協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，4類 土地的使用權(quán)從此不能通過(guò)協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓。 71號(hào)令： 2004年 3月31日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用 權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知簡(jiǎn)稱 “71號(hào)令”），規(guī)定 8月31日后，不得 再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。而是國(guó)有土地使用權(quán)以公開(kāi) 的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。 “71號(hào)令 ”也被稱之為 “8.31土地大限 ”。土地大限政策給房地 產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不同影響。 2）新土地政策影響 ? 目的性和可行性分析從國(guó)家目前有關(guān)土地政策制定的宗旨和目標(biāo)分析，一是解決投資增 長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)

35、題，一是解決房地產(chǎn)土地市場(chǎng)較為混亂的局面，一是保護(hù)失地農(nóng)民的利益，還 有一個(gè)重要的出發(fā)點(diǎn)是解決土地批租中大量的腐敗問(wèn)題。但從已出臺(tái)的土地方面的規(guī)定和 政策實(shí)施的具體效果看，希望通過(guò) “一刀切 ”的行政手段去解決土地交易市場(chǎng)中出現(xiàn)的腐敗 問(wèn)題和農(nóng)民問(wèn)題是非常困難的。 ?后續(xù)工作計(jì)劃和安排 國(guó)土資源部方面已明確，第三輪全國(guó)土地規(guī)劃工作很快要啟動(dòng)，新的土地管理政策已在加 緊擬訂中，包括出臺(tái)土地利用規(guī)劃條例、重新修訂土地管理法和對(duì)國(guó)土資源管理 體系實(shí)行垂直管理。 ? 長(zhǎng)遠(yuǎn)影響和意義分析 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，實(shí)際上也是中央在嚴(yán)控銀行房地產(chǎn)信貸政策之后，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏 觀調(diào)控的又一重大舉措。從全國(guó)來(lái)講，土

36、地管理政策的這一重大變革給房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展 帶來(lái)的影響，甚至?xí)妊胄?121號(hào)文件更為深遠(yuǎn)。 ? 開(kāi)發(fā)商資金壓力進(jìn)一步加大 8.31土地大限對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈運(yùn)作提出更高要求，為了“過(guò)關(guān) ”，開(kāi)發(fā)商將不得 不在短期內(nèi)繳納土地出讓金，還得支付土地征地、拆遷費(fèi)用以及后續(xù)的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，這 使得開(kāi)發(fā)商們的資金壓力進(jìn)一步加大。 ? 促進(jìn)企業(yè)聯(lián)盟 8 31 土地大限，考驗(yàn)了開(kāi)發(fā)商的資金鏈資。企業(yè)之間紛紛達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，以提高自身的抗 1+12的效應(yīng)，使資金、人才、企 風(fēng)險(xiǎn)能力。一些中小企業(yè)準(zhǔn)備聯(lián)合起來(lái)合并重組，產(chǎn)生 業(yè)品牌等要素得以迅速放大。 2）區(qū)域環(huán)境因素 各個(gè)郊區(qū)的區(qū)域環(huán)境比較見(jiàn) “居住郊區(qū)化

37、研究 ”部分的環(huán)境比較； 總體來(lái)看：在成都市的各個(gè)郊區(qū)中，龍泉、青城山、溫江由于交通方便、環(huán)境優(yōu)美以及具 有獨(dú)特的人文自然景觀，適合開(kāi)發(fā)休閑度假型物業(yè)；大邑縣花水灣、蒲江、新津等地目前 的交通正在改善中，自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，將成為未來(lái)休閑度假型物業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。 3）區(qū)域規(guī)劃 根據(jù)成都市最新的 2003 2020年規(guī)劃，將對(duì)成都市的 10個(gè)區(qū)縣進(jìn)行了重新定位，其中： 龍泉驛區(qū)：主城區(qū)東部分中心，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在地，現(xiàn)代制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè) 集中發(fā)展區(qū)，將發(fā)展休閑度假產(chǎn)業(yè)的城市新區(qū)； 溫江區(qū)：主城區(qū)西部分中心，以食品、印刷、高新產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，依托大 專院校形成教育科研、休閑旅

38、游為主的城市新區(qū)； 大邑縣：以旅游服務(wù)、綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，兼?zhèn)浒l(fā)展居住的生態(tài)城市； 蒲江縣：成都市西南主要的休閑度假基地，發(fā)展旅游度假、天然生物萃取加工； 新津縣：山水休閑城市，發(fā)展食品、機(jī)械、建材、化工工業(yè)等。 4）金融政策的變化 ? 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模 從2004年4月 25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率， 國(guó)有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商 業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。 2004年 4月 27日，國(guó)務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資工程（不包含經(jīng)濟(jì)適用房 資 本金比例從 20%提高到 35%及以上。 ? 提高個(gè)人住房按揭貸款門檻 隨著中央對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸規(guī)模的控制，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個(gè)人住房按揭貸 款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個(gè)人購(gòu)買 2套 及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制