嘉實(shí)資本盛世美瀾園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃

1、精品好資料學(xué)習(xí)推薦嘉實(shí)基金盛世美瀾園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃1.基金公司：嘉實(shí)基金子公司嘉實(shí)資本2.項(xiàng)目名稱：盛世美瀾園專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃3.資金規(guī)模：1.8-2.4億（優(yōu)先1.4億，劣后0.6億）4.項(xiàng)目期限：18個(gè)月-24個(gè)月5.項(xiàng)目推介期：2月18日-2月22日6.交易對手：鎮(zhèn)江恒福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.預(yù)期收益率：100300萬9%；3001000萬10%；1000萬以上11%8.投資顧問：盛世神州房地產(chǎn)投資基金管理有限公司9.投資標(biāo)的：“美瀾園”項(xiàng)目土地面積17萬平米，建筑面積23萬平米，分三期開發(fā)（一期2.5萬平米、二期4.5萬平米），定位高端別墅群（1.02聯(lián)排容積率 0.6獨(dú)棟容積率）。

2、樓面地價(jià)5000元/平米左右，建安7000/平米，項(xiàng)目一期已取得四證，二期、三期四證不全（取得土地證）。周邊同類樓盤銷售價(jià)值15000元/平米，市場評估后本類產(chǎn)品物業(yè)銷售定價(jià)13000/平米左右，壓力測試單平價(jià)格約為7000元，且當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售不限購。10.資金運(yùn)用方式：嘉實(shí)資本管理有限公司與盛世神州成立有限合伙，嘉實(shí)資本發(fā)起“嘉實(shí)資本盛世美瀾專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”募集優(yōu)先級資金1.4億，盛世神州認(rèn)購劣后資金.6億元。其中940萬購買項(xiàng)目公司94%股權(quán)（股權(quán)已完成過戶），剩余資金1.906億元以銀行委托貸款給項(xiàng)目公司。11.抵押擔(dān)保措施：（1）土地抵押，第三方評估價(jià)值4.5億的土地使用權(quán)，按優(yōu)先級資

3、金規(guī)模，抵押率約40.4%（2）5%的項(xiàng)目公司股權(quán)質(zhì)押（3）上海聯(lián)富在上海價(jià)值20億的商鋪?zhàn)龅盅海?）項(xiàng)目公司股東上海聯(lián)富地產(chǎn)以及實(shí)際控制人董事長提供連帶責(zé)任擔(dān)保12.項(xiàng)目管理：委派董事、財(cái)務(wù)監(jiān)管、工程監(jiān)管人員，專人控制項(xiàng)目公司賬戶、印章13.還款來源：（1） 18個(gè)月第一、第二期項(xiàng)目完成銷售回款；（2）抵押物土地及附屬房產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓；（3）處置項(xiàng)目公司股權(quán)；（4）股權(quán)協(xié)商回購（未明確回購條款）。14.交易結(jié)構(gòu)圖：銀行委托貸款1.906億有限合伙公司房地產(chǎn)項(xiàng)目公司投資管理人自然人、機(jī)構(gòu)投資者次級6000萬優(yōu)先1.4億2期3期4期1期公司以及實(shí)際控制人上海商鋪資產(chǎn)20億土地3.9億上海聯(lián)富抵押抵

4、押銷售回款償還本息、支付返還受益人940萬獲得94%股權(quán)銷售回款投向無限連帶責(zé)任保證現(xiàn)金出資專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃神州盛世（負(fù)責(zé)項(xiàng)目，后續(xù)監(jiān)管）1%股權(quán)5%股權(quán)質(zhì)押有限合伙人普通合伙人返還投資者支付股權(quán)回購價(jià)款、支付15.點(diǎn)評：（1） 基金公司資管子公司開展的此類項(xiàng)目與信托公司幾乎完全一樣；（2） 嘉實(shí)基金資管子公司嘉實(shí)資本2012年11月成立，兩個(gè)月后資管產(chǎn)品即成立，說明學(xué)習(xí)復(fù)制能力很強(qiáng)，未來不排除其他基金資管子公司會(huì)快速復(fù)制該模式，但基本應(yīng)該為信托模式；（3） 嘉實(shí)基金大股東為中誠信托，且嘉實(shí)現(xiàn)任董事長安奎，原任中誠信托副總裁，分管房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，也是該產(chǎn)品快速、成功成立的原因之一；（4） 嘉實(shí)基金一直擬打造中國版REITS業(yè)務(wù)，所以房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)儲(chǔ)備較早，并于2012年與英國高富諾基金聯(lián)手打造專注于大中華區(qū)的私募地產(chǎn)基金管理平臺(tái)-嘉實(shí)地產(chǎn)，或?qū)⒊蔀閲鴥?nèi)公募基金試水REITS首例，其未來資管產(chǎn)品值得關(guān)注；（5） 目前此類子公司已經(jīng)有12家，分別為：工銀瑞