房產(chǎn)測(cè)量中常見測(cè)量技術(shù)及問題分析

1、精品好資料學(xué)習(xí)推薦房產(chǎn)測(cè)量中常見測(cè)量技術(shù)及問題分析摘要：房產(chǎn)登記測(cè)量是房產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)工作得以開展的重要基礎(chǔ)，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)中房產(chǎn)登記測(cè)量具有非常重要的地位。因此在實(shí)際工作中，需要對(duì)房產(chǎn)登記測(cè)量工作給予充分的重視，并進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)登記測(cè)量的領(lǐng)域和規(guī)范性，全面提高相關(guān)人員的專業(yè)素質(zhì)，從而為房產(chǎn)購買者提供重要的參考依據(jù)。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)登記測(cè)量；房屋面積；測(cè)量技術(shù)；共有面積中圖分類號(hào)：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：2095-2945（2018）15-0135-02 Abstract： Real estate registration and measurement is an important b

2、asis for the development of the real estate industry， and has a very important position in real estate registration measurementin the whole real estate industry. Therefore， in practice， we need to pay close attention to the real estate registration and survey work， and further expand the field and s

3、tandardization of real estate registration and survey， and comprehensively improve the professional quality of relevant personnel in order to provide an important reference for property buyers. Keywords： real estate registration measurement； building area； measurement technology； common area 前言在房產(chǎn)登?

4、測(cè)量中，建筑產(chǎn)權(quán)面積的確定是測(cè)量的基礎(chǔ)所在，同時(shí)也是購房者要掌握的信息。近年來城市化建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，這也有效的推進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，隨著房產(chǎn)交易數(shù)量的增加，房產(chǎn)購買者也更加關(guān)注房產(chǎn)信息，包括建筑面積、分?jǐn)偯娣e、共用面積，這些都關(guān)系到購房者的切身利益，所以購房者會(huì)將這些信息作為購房的重要參考依據(jù)。為了保證房產(chǎn)信息的準(zhǔn)確性和全面性，就需要提高房產(chǎn)測(cè)量水平，為房產(chǎn)圖繪制提供重要基礎(chǔ)，從而不斷完善房產(chǎn)登記測(cè)量工作。1 房產(chǎn)登記測(cè)量的內(nèi)容、目的和意義在房產(chǎn)登記測(cè)量工作中，需要按照國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定中的內(nèi)容執(zhí)行，其中的測(cè)量規(guī)定主要包括房產(chǎn)面積測(cè)算、建筑面積測(cè)算、用地面積測(cè)算、面積測(cè)算方法與精度要求、變更測(cè)

5、量等內(nèi)容，在實(shí)際測(cè)量工作開展的過程中，需要嚴(yán)格按照規(guī)定中的內(nèi)容執(zhí)行，提高測(cè)量的準(zhǔn)確性和精準(zhǔn)度。通過房產(chǎn)信息測(cè)量工作，可以采集和表述房屋用地的相關(guān)信息，為房產(chǎn)交易以及管理提供有效信息，房產(chǎn)登記測(cè)量也可為城市規(guī)劃提供有效的數(shù)據(jù)信息。在房產(chǎn)登記測(cè)量過程中，針對(duì)于房屋面積的測(cè)算作為非常具體的方式，房產(chǎn)管理部門需要對(duì)測(cè)量的結(jié)果進(jìn)行審核，以確保測(cè)量信息的準(zhǔn)確性，為其提供法律支撐。在房產(chǎn)測(cè)量工作中，需要保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，從而減少房產(chǎn)交易和使用過程中發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛，從法律的角度保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。為了提高房產(chǎn)測(cè)量工作的效率，在測(cè)量過程中，應(yīng)該善于利用先進(jìn)的測(cè)量?jī)x器和手段，從而提高測(cè)量的精準(zhǔn)度，有利于房產(chǎn)

6、管理部門產(chǎn)籍管理工作的有效開展。為了保證房產(chǎn)測(cè)量工作的公平公正，在測(cè)量過程中，需要嚴(yán)格按照國(guó)家和行業(yè)規(guī)定執(zhí)行，確保測(cè)量的內(nèi)容全面，測(cè)量過程規(guī)范，測(cè)量數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。在房屋測(cè)量工作中，通過前期的數(shù)據(jù)測(cè)量采集到的信息，在此基礎(chǔ)上形成房產(chǎn)檔案、房產(chǎn)簿冊(cè)、房產(chǎn)圖集等。在房產(chǎn)交易過程中，可有效解決購房過程中存在的面積縮水問題。基于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)格一路升高，部分房產(chǎn)開發(fā)商為了謀取更高的利益，就會(huì)在房產(chǎn)面積的數(shù)據(jù)上進(jìn)行更改，從而損害購房者的切身利益。所以要加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)量工作的監(jiān)督管理，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)量工作的執(zhí)行和落實(shí)，通過房產(chǎn)登記測(cè)量，可以有效強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商的監(jiān)督管理，對(duì)于誠信有所制約，保證買賣雙方的合

7、法權(quán)益，避免單方欺詐現(xiàn)象的出現(xiàn)，維護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行。在房屋登記測(cè)量工作中，不僅要使用先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)和方法，還要加強(qiáng)對(duì)測(cè)量過程的監(jiān)督管理，確保房產(chǎn)登記測(cè)量結(jié)果全面準(zhǔn)確的反映出房屋信息，其與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人利益息息相關(guān)，可以有效的減少測(cè)量的偏差，全面提高測(cè)量水平，確保建筑質(zhì)量。2 房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)及其應(yīng)用2.1 GIS測(cè)量技術(shù)GIS系統(tǒng)中，其依托于計(jì)算機(jī)軟件和硬件技術(shù)，依據(jù)空間分布和地理坐標(biāo)來對(duì)各種資源信息和環(huán)境參數(shù)按一定格式和分類進(jìn)行輸入、處理、存貯和輸出，更好的滿足人-機(jī)交互信息系統(tǒng)。GIS系統(tǒng)作為地理信息處理的工具，能夠?qū)Χ嘁財(cái)?shù)據(jù)進(jìn)行操作和綜合分析，并以圖形、圖像和數(shù)字等形式將所需要的信息輸

8、出出來，實(shí)現(xiàn)了房產(chǎn)登記測(cè)量信息的數(shù)字化、可視化和直觀化，能夠利用動(dòng)車圖像將復(fù)雜的施工過程描繪出來，從而為房產(chǎn)管理工作提供信息和可視化的支持。2.2 房產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)隨著數(shù)字化信息技術(shù)的快速發(fā)展，在房產(chǎn)測(cè)量過程中，應(yīng)該充分利用數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)，同時(shí)通過計(jì)算機(jī)數(shù)字化軟件對(duì)生成的圖像進(jìn)行數(shù)據(jù)處理和編輯。在具體操作過程中，需要對(duì)房產(chǎn)信息進(jìn)行收集整理，然后擬定設(shè)計(jì)方案，同時(shí)進(jìn)行實(shí)地踏勘，以保證測(cè)量數(shù)據(jù)的有效性。在房產(chǎn)調(diào)查工作后，需要進(jìn)行房產(chǎn)信息的采集，將采集到的信息輸入到計(jì)算機(jī)終端，然后利用數(shù)字化軟件對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行編輯和處理，形成房產(chǎn)圖，這一系列的工作都是通過數(shù)字化技術(shù)完成的，不僅提高了工作效率，同時(shí)也最大

9、程度地保證了數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性。2.3 GPS-RTK技術(shù)在房產(chǎn)登記測(cè)量中的應(yīng)用RTK測(cè)量技術(shù)是比較常用的GPS測(cè)量方法，測(cè)量過程受環(huán)境干擾較小，所以在野外測(cè)量定位中應(yīng)用比較廣泛，可以獲得較高的精度，對(duì)于提高測(cè)量作業(yè)效率和測(cè)量的精度十分有利。基于載波相位觀測(cè)值實(shí)施動(dòng)態(tài)定位技術(shù)基礎(chǔ)上發(fā)展起來的RTK定位技術(shù)，對(duì)于在測(cè)量指定坐標(biāo)系總的三維定位結(jié)果能夠及時(shí)提供測(cè)量站點(diǎn)。在使用RTK測(cè)量技術(shù)的過程中，觀測(cè)后的數(shù)據(jù)以及測(cè)量站的具體信息是以數(shù)據(jù)鏈的形式進(jìn)行傳輸?shù)模鶞?zhǔn)站獲取信息后傳遞給流動(dòng)站，流動(dòng)站對(duì)于接收到的數(shù)據(jù)信息還會(huì)進(jìn)行實(shí)時(shí)差分處理，對(duì)于數(shù)據(jù)信息進(jìn)行精準(zhǔn)定位。在利用RTK技術(shù)采集信息過程中，其全部為數(shù)

10、字化，并經(jīng)過軟件簡(jiǎn)單處理后，能夠直接對(duì)電子地圖進(jìn)行輸出，能夠更好的滿足房產(chǎn)登記測(cè)量的要求。在RTK測(cè)量系統(tǒng)中，主要由數(shù)據(jù)傳輸設(shè)備、數(shù)據(jù)處理軟件系統(tǒng)、GPS接收設(shè)備共同組成。GPS信號(hào)接收設(shè)備主要設(shè)置在基準(zhǔn)站上，并對(duì)所有可見的GPS?l星進(jìn)行連續(xù)觀測(cè)，觀測(cè)數(shù)據(jù)利用無線電進(jìn)行傳輸，并將數(shù)據(jù)及時(shí)傳輸給觀測(cè)站?；鶞?zhǔn)站要針對(duì)觀測(cè)到的數(shù)據(jù)，并根據(jù)相對(duì)定位的原理，解算整周模糊度未知數(shù)，并對(duì)用戶站的測(cè)量精度和三維坐標(biāo)情況進(jìn)行顯示，并以計(jì)算的實(shí)時(shí)定位結(jié)果來監(jiān)測(cè)用戶站和基準(zhǔn)站的觀測(cè)質(zhì)量和結(jié)算結(jié)果。利用RTK技術(shù)，可以有效的降低觀測(cè)冗余量，并進(jìn)一步縮短測(cè)量觀測(cè)的時(shí)間。3 房產(chǎn)測(cè)量中常見問題分析3.1 層高與凈高的區(qū)

11、分國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中對(duì)層高的定義為，指房屋的上下兩層樓面，或樓面至屋頂面或樓面至地面的垂直距離規(guī)范中沒有給層高一個(gè)明顯的誤差，允許誤差國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范中所指房屋層高2.20m以上的計(jì)算建筑面積，其含義是層高在2.20m或2.20m以上的計(jì)算建筑面積。但在實(shí)際操作中，而凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。當(dāng)實(shí)際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測(cè)凈高，凈高允許值在2.05m。因此在房產(chǎn)測(cè)量過程中對(duì)于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準(zhǔn)，沒有層高的以凈高為準(zhǔn)。3.2 對(duì)稱邊長(zhǎng)度實(shí)地丈量不一致問題在房產(chǎn)測(cè)量工作中會(huì)出現(xiàn)一定的誤差，有些是由于測(cè)量本身所引起的，有些是

12、在房屋建設(shè)過程中出現(xiàn)的誤差，導(dǎo)致前后墻、左右山墻這些在施工圖相等的邊，卻得出不一樣的測(cè)量結(jié)果，這些都是規(guī)則的多邊形測(cè)量出不規(guī)則數(shù)據(jù)的誤差現(xiàn)象。對(duì)于對(duì)稱邊的長(zhǎng)度與實(shí)地丈量結(jié)果不一致的現(xiàn)象，需要對(duì)測(cè)量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，同時(shí)對(duì)繪圖和面積計(jì)算重新核定。對(duì)于對(duì)稱邊測(cè)量數(shù)據(jù)不相等會(huì)有一定的誤差允許范圍，但是當(dāng)誤差超過了標(biāo)準(zhǔn)范圍的情況下，則要對(duì)測(cè)量的準(zhǔn)確度進(jìn)行檢查，當(dāng)確定存在不相等情況時(shí)，則要根據(jù)具體的測(cè)量結(jié)果來完成面積計(jì)算和繪圖。3.3 共有面積分?jǐn)倖栴}共有面積分?jǐn)偸谴蠹叶际株P(guān)注的一個(gè)問題，其主要是指各個(gè)產(chǎn)權(quán)主體共同占有或者使用的建筑面積。針對(duì)于一般住宅樓而言，需要先計(jì)算房屋總的建筑面積以及套內(nèi)建筑面積，然

13、后求出總的共用面積，再按照一定的分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算各戶的共有面積。對(duì)于較為特殊的住宅樓或者多功能綜合樓共有面積分?jǐn)傆?jì)算時(shí)，還會(huì)涉及二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)偅藭r(shí)所遵循的原則為“誰受益、誰分?jǐn)偂保梢灾鸺?jí)進(jìn)行分?jǐn)?。由于分?jǐn)傟P(guān)系十分復(fù)雜，這就要求房屋測(cè)繪人員要具備良好的職業(yè)道德和社會(huì)公德，并能夠熟練掌握法律和相關(guān)的規(guī)范要求。對(duì)于存在面積分?jǐn)偧m紛的情況，當(dāng)協(xié)商無法解決時(shí)，測(cè)繪部門要從合理性出發(fā)，并提出最佳的分?jǐn)偡桨?，?dāng)任何一方有異議提出時(shí)，則可以根據(jù)物權(quán)法來請(qǐng)求依法確權(quán)。4 結(jié)束語房產(chǎn)測(cè)量是一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的工作，測(cè)量數(shù)據(jù)會(huì)作為房產(chǎn)管理、交易、使用等一系列問題的依據(jù)，所以不僅要保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、科學(xué)性、合理性，測(cè)量數(shù)據(jù)還具有一定的法律效力，為維護(hù)業(yè)主自身權(quán)益提供有力依據(jù)。在房產(chǎn)測(cè)量工作開展過程中，需要嚴(yán)格按照國(guó)家和行業(yè)規(guī)定的相關(guān)規(guī)范操作執(zhí)行，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，善于運(yùn)用先進(jìn)的測(cè)量技術(shù)和方法，保證測(cè)量數(shù)據(jù)的精準(zhǔn)度，避免違規(guī)行為的發(fā)生。加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)量工作的管理，規(guī)范房產(chǎn)交易市場(chǎng)的有序運(yùn)行，為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)管理創(chuàng)造有利的條件。參考文獻(xiàn)：1任學(xué)琪.房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算