商貿(mào)大市場可行性分析報告

1、卞橋（浙商商貿(mào)大市場可行性研究報告 卞橋（浙商）商貿(mào)大市場 可行性分析研究報告 第1頁 顒氐、釀、冊,一切為倔 娥更周到 卞橋（浙商商貿(mào)大市場 可行性研究報告 第1頁 第一部分卞橋鎮(zhèn)整體環(huán)境分析 、卞橋鎮(zhèn)概況 1、地理位置 卞橋鎮(zhèn)位于山東省東南部，臨沂 市西陲，平邑縣城東20公里處，北接 蒙陰，東靠費縣，南與327國道相接， 總面積131平方公里。卞橋鎮(zhèn)轄 50 個行政村，96個自然村，4.2萬人。礦 產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有10種， 其中儲量較大的有“三石一水”，即石 膏儲量15億噸，花崗石儲量10億立 方米，石英石儲量3億立方米，礦泉 水儲量20億立方米。素稱為“中國石 膏之鄉(xiāng)”。 2.

2、農(nóng)副資源 ；、花國圧村 辭溝対南彌村 離対 楊莊村 葛寓莊時 上冶 農(nóng)副產(chǎn)品以小麥、玉米、花生、土豆、大蒜、板栗、花椒、黃煙、肉類、禽蛋為主。是省級噸糧田開發(fā)基 地、良種繁育基地、無公害瓜菜基地、畜牧業(yè)基地和干鮮果品基地。卞橋鎮(zhèn)是蒙山板栗、花椒主產(chǎn)地，年產(chǎn)量 達(dá)100萬公斤。 3. 旅游資源 卞橋鎮(zhèn)地處蒙山腹地。北部蒙山，主峰龜蒙頂海拔 1156米，為山東省第二高峰，自古有“岱宗之亞，愛有 東蒙”之稱。蒙山人文、自然景觀隨處可觀，“七十二奇峰，三十六洞天”，各有千秋，美不勝收。蒙山壽星巨 雕218米，為世界之最，是蒙山旅游的標(biāo)志性景點。蒙山大洼風(fēng)景區(qū)是省級風(fēng)景名勝區(qū)，國家森林公園。森林 覆蓋率

3、達(dá)85%空氣中負(fù)氧離子含量220萬個/cm3，俗稱“天然氧吧”、“森林浴場”，被譽為東方養(yǎng)生長壽旅游 圣地。大洼風(fēng)景區(qū)以“智圣”鬼谷子的遺跡、傳說及優(yōu)美的自然風(fēng)光為主題，形成以智慧、智圣、智源、智極 為景點建設(shè)內(nèi)容的觀光度假游覽區(qū)，以溪潭、山泉、森林、幽谷、山林為特色，以生態(tài)旅游為主題，讓您回歸 自然，擁抱自然，置身其間，如在畫中，景色十分壯觀，是人們觀光旅游、安逸享受、休閑避暑的樂園，并素 有“桂林山水甲天下，不如蒙山一大洼”之稱。旅游區(qū)內(nèi)有陶然居、辛平兩個三星級旅游度假村。 4、支柱產(chǎn)業(yè) 卞橋（浙商商貿(mào)大市場可行性研究報告 工業(yè)發(fā)展迅速。資源工業(yè)前景廣闊。近幾年來，依靠資源開發(fā)，啟動區(qū)域經(jīng)

4、濟(jì)，培植骨干產(chǎn)業(yè)，初步形成 了以石膏、花崗石、畜產(chǎn)品、建安、旅游為骨干的工業(yè)發(fā)展框架。目前，全鎮(zhèn)年開采石膏 100萬噸，加工石 膏粉120萬噸，畜產(chǎn)品加工能力達(dá)1萬噸，年完成建安工程產(chǎn)值1億元，年實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值9.6億元。 5、交通通訊 荷（澤）日（照）鐵路，日（照）東（明）高速公路貫穿全境，東接京滬高速公路；西連京福高速公路、 京滬鐵路。距臨沂機場70公里，濟(jì)南機場180公里，日照港180公里，連云港160公里，青島港220公里。 鎮(zhèn)內(nèi)鄉(xiāng)村公路縱橫交錯，實現(xiàn)了村村通公路，并與文泗路、327國道相連接。通訊設(shè)施先進(jìn)，開通了國際電話、 傳真、互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)和數(shù)字通訊，可與世界上 180多個國家和地區(qū)聯(lián)

5、系。 6 、能源供應(yīng) 鎮(zhèn)內(nèi)有35千伏變電所一處，并與泰萊電網(wǎng)，山東大網(wǎng)相連，兗（州）鄒（城）煤礦能源供應(yīng)充足。境內(nèi) 水源豐富，有蒙山優(yōu)質(zhì)礦泉水，城鎮(zhèn)駐地供水設(shè)備齊全，供水能力為1萬立方米。 7 、生活服務(wù) 有三星級大洼旅游度假村兩處，以當(dāng)?shù)匾拔睹詾樘厣?，服?wù)設(shè)施配套齊全，集餐飲、娛樂、休閑為一 體，服務(wù)功能日臻完善。 8、教育衛(wèi)生 教育設(shè)施先進(jìn)，高考升學(xué)率位于全市前列。卞橋中學(xué)、小學(xué)有教學(xué)樓1萬平方米，形成了集教學(xué)、實驗、 電教、音、體、美為一體的教學(xué)格局，卞橋中心醫(yī)院為省百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院，醫(yī)療設(shè)備齊全，全國各地教授 巡回座診，是集名醫(yī)專家會聚之佳地。社會各項事業(yè)全面發(fā)展，為全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)騰飛提

6、供良好的環(huán)境。 9、對外開放 卞橋鎮(zhèn)大力實施“大開放、大招商、大發(fā)展”戰(zhàn)略，不斷加強對外開放的步伐。對外聯(lián)絡(luò)日益活躍，對外 經(jīng)貿(mào)發(fā)展迅速，先后與歐美、日韓、東南亞等 10個國家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系。截止目前，累計興辦外商投資 企業(yè)8家，利用外資600萬美元。 10 、投資政策 在土地使用上，外來投資者，生產(chǎn)性固定資產(chǎn)投資在100萬元以上的，鎮(zhèn)政府無償提供建廠用地，并負(fù)責(zé) 辦理土地出讓手續(xù)和承擔(dān)相關(guān)費用，取得土地使用權(quán)；在優(yōu)惠政策上，投資者在園區(qū)內(nèi)辦廠的，鎮(zhèn)政府提供“三 通一平”的優(yōu)惠政策，并免收水電配套費；在服務(wù)管理上，由鎮(zhèn)招商引資辦公室，采取“一門受理、聯(lián)合審 批、一口收費、限時辦結(jié)”的做法

7、，為外來投資者提供方便、高效、快速、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。最大限度地保護(hù)外來 投資者的合法權(quán)益和經(jīng)濟(jì)利益。 第二部分項目定位 、定位原則 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新原則 創(chuàng)新，是產(chǎn)業(yè)的生 命力。尤其是項目地處 市場高度發(fā)達(dá)的卞橋 鎮(zhèn)地區(qū)，市場資源極為 豐富，市場積淀極為深 厚。本項目必須有效地 整合資源、引領(lǐng)創(chuàng)新， 從規(guī)劃、投資、管理等 整體運營，充分借鑒品 牌市場的運作經(jīng)驗，形 成自身獨特的優(yōu)勢。與卞橋鎮(zhèn)已成型的市場功能構(gòu)成互補促進(jìn)關(guān)系，推動卞橋鎮(zhèn)商貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 市場需求原則 一個大中型商貿(mào)市場，必須順應(yīng)社會發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、經(jīng)營功能的需求。這是項目定位的前提。否則概念 再漂亮，規(guī)劃設(shè)計再漂亮，也會是空中樓閣，不切實

8、際。因此，需求原則必須符合卞橋鎮(zhèn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向, 必須符合項目經(jīng)營功能的規(guī)律。在需求基礎(chǔ)上創(chuàng)新，從而形成項目獨特的市場競爭優(yōu)勢。 資源整合原則 卞橋鎮(zhèn)高度發(fā)達(dá)的商貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)，呈現(xiàn)出資源豐富，格局基本定型的特點。但部分資源由于時代發(fā)展和城 市化發(fā)展，出現(xiàn)不適應(yīng)現(xiàn)象。因此，本項目的定位，應(yīng)該站在資源的升級換代和優(yōu)化的角度，進(jìn)行全方位的整 合。整合的過程就是升級換代的過程，最終推動區(qū)域商貿(mào)市場經(jīng)濟(jì)的新一輪發(fā)展。 經(jīng)營成功原則 市場作為商業(yè)地產(chǎn)， 有著獨特的運營規(guī)律。即， 項目的成功是招商的成 功，經(jīng)營的成功；而不僅 僅是開發(fā)的成功，銷售的 成功。因此，一切的定位， 包括主題、功能、檔次、 形象等

9、；一切的環(huán)節(jié)，包 括開發(fā)、經(jīng)營、推廣、管理等，都必須圍繞項目經(jīng)營成功原則展開，以長期效益、長遠(yuǎn)發(fā)展的原則來運作本項 目。 可持續(xù)發(fā)展原則 本項目作為一個大型市場項目，必須追求可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標(biāo)。從規(guī)劃設(shè)計，到經(jīng)營管理，以科學(xué)、前 瞻的現(xiàn)代商貿(mào)理念進(jìn)行運作。實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理”的運營原則。同 時，充分注重項目對卞橋鎮(zhèn)社會經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)及拉動作用 二、主題定位 商貿(mào)大市場經(jīng)營業(yè)種，包括 生活、娛樂、休閑、商務(wù)等； 市場一體化輔助功能。通過整 合卞橋鎮(zhèn)目前同類市場的策 略，提升卞橋鎮(zhèn)商貿(mào)商品的經(jīng) 營平臺和檔次，推動卞橋鎮(zhèn)地 區(qū)的商貿(mào)業(yè)的發(fā)展。同時，以 強大的交流平臺

10、，推動商貿(mào)市 場交易活動。 定位理由： 一層品牌服飾、鞋類、化妝品、手機小家電、生活百貨生活美食等。 現(xiàn)階段的卞橋鎮(zhèn)商貿(mào)流通業(yè)，已經(jīng)進(jìn)入高端市場功能發(fā)展的通道。作為以集散型和銷地型為主體的市 場，必須具有與之適應(yīng)和引領(lǐng)的價值。因此，以“國際化”理念作為項目的開發(fā)運營模式，打造高端流通市場 平臺，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的需要。 二層網(wǎng)絡(luò)會所、臺球廳、電玩 娛樂、休閑健身、足浴、家居家紡。 空間的組合，交通的擁堵， 生活的疲憊，使得人心得以休閑，此 處絕對是你棲息的圣地。為了保證娛 樂市場的未來，亟需對原有市場資源 進(jìn)行整合。因此，卞橋鎮(zhèn)商貿(mào)大市場 的開發(fā)，是現(xiàn)實和未來的需要。 商務(wù)會所

11、、咖啡廳、棋牌、茶 樓。 開發(fā)一個高品質(zhì)、高檔次的 國際休閑城，有利于推進(jìn)該區(qū)塊的城 市化進(jìn)程，符合政府對區(qū)域規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展的目標(biāo)。同時，原有市場的位置，存在影響未來城市規(guī)劃發(fā)展的空 品牌連鎖酒店 根據(jù)對現(xiàn)有市場經(jīng)營戶的走訪調(diào)查，目前由于市場服務(wù)質(zhì)量的滯后，以及普遍只有十幾平方米的經(jīng)營 空間，大大限制了經(jīng)營發(fā)展的需求。現(xiàn)有經(jīng)營戶中有擴(kuò)張經(jīng)營規(guī)模和改善經(jīng)營環(huán)境需求的高達(dá)90%以上。 三、功能定位 任何一個市場，都具有“集”與 “散”的功能。即市場的經(jīng)營功能與 輻射功能。 1、經(jīng)營功能 服裝區(qū) 毬帽箱色區(qū)媒合區(qū)丄兒童成歩天地餐口區(qū) 從市場調(diào)查分析出發(fā)，結(jié)合本區(qū) 域市場資源特點，我們認(rèn)為卞橋鎮(zhèn)商 貿(mào)

12、大市場具有復(fù)合型的經(jīng)營功能。即 集產(chǎn)地型、集散型、銷地型于一體。 產(chǎn)地型：以原產(chǎn)地的支柱產(chǎn)業(yè)特定資源為依托，具有一級批發(fā)、銷售域輻射功能。 集散型：以良好的交通和區(qū)位條件為依托，引進(jìn)外地貨品及經(jīng)營優(yōu)勢，具有以批發(fā)為主的跨區(qū)域輻射功能 銷地型：以本區(qū)域消費和采購需求為依托，具有批零兼營的區(qū)域范圍輻射功能。 2、配套功能 現(xiàn)代市場的重要標(biāo)志之一不是單一的商貿(mào)交易功能，而是集多功能、一站式的開發(fā)運營的模式。以交易功 能為核心，輔以消費、休閑、娛樂等輔助功能，使市場向貿(mào)易綜合體發(fā)展。 綜合性：以主力經(jīng)營業(yè)態(tài)為 基礎(chǔ)，多種業(yè)態(tài)組合、多種經(jīng)營 功能互動為依托的多元綜合發(fā)展 思路，形成經(jīng)營業(yè)態(tài)集約化、規(guī) 模

13、化效果。 多功能：以現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的運 作理念，構(gòu)建5星級市場的硬件 設(shè)施。形成以交易為中心功能， 開發(fā)相關(guān)的消費、休閑、娛樂等 配套功能。 一站式：本項目將以齊全的 商業(yè)、生活服務(wù)配套，為經(jīng)營提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務(wù)。項目配設(shè)：賓館、娛樂、餐飲等生活設(shè)施；同時 配設(shè)：銀行、工商、郵電、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。使經(jīng)營者在商貿(mào)城內(nèi)享受完善的而齊全的經(jīng)營和生活服務(wù)。 3、輻射功能 按照現(xiàn)代商圈理論，結(jié)合市場調(diào)查，本項目市場輻射可分為三級： 一級輻射商圈為卞橋鎮(zhèn)城區(qū)，一旦對這些市場進(jìn)行有效整合后，本地的消費采購支撐力將持續(xù)強化。 二級輻射商圈為卞橋鎮(zhèn)下屬街道。盡管這些區(qū)域已經(jīng)形成大小不一的市場， 但本項目

14、以城市中心的吸附性, 功能強大的聚集力，品牌市場的影響力，以及具有一級批發(fā)的集散功能，將有效形成區(qū)域同類市場的統(tǒng)領(lǐng)地位。 其輻射意義不僅在于商品本身，更在于品牌形象。 第16頁 四、業(yè)態(tài)定位 依據(jù)上述定位概念，以及市場調(diào)查分析。本項目主要如下功能介紹 卞橋商貿(mào)市場簡介 下橋商貿(mào)市 場一層為生鮮商 貿(mào)市場，通信，超 市，銀行，親子家 園，精品連鎖店， 美食街等便民服 務(wù)，二層為SPA美 容，網(wǎng)絡(luò)會所，臺 球館，電玩，棋牌 等休閑娛樂為一 體，三四層為阿里巴巴KTV大型商務(wù)會所已開業(yè)運營，現(xiàn)已營造出豐富多樣的消費空間，集超市，精品購物, 休閑娛樂，生活服務(wù)，鄰里生鮮，餐飲美食于一體化的大中型綜合型

15、，多功能商業(yè)中心。 卞橋休閑娛樂城 卞橋休閑美食廣場即將成 為卞橋鎮(zhèn)的城市客廳，市內(nèi)外 一流餐飲與娛樂品牌匯聚于 此，為市民及賓客提供全方位、 一站式消費場所，成為市民聚 會、宴請、休閑、交流的最佳 目的地，而且最具規(guī)模、最具 檔次，生態(tài)環(huán)境和建筑風(fēng)格優(yōu) 雅，別具風(fēng)情。 業(yè)態(tài)定位理由： 確立鮮明的經(jīng)營功能范圍。業(yè)種組合科學(xué)合理，經(jīng)營結(jié)構(gòu)及配套具有兼容性。 充分體現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)營戶的需求，具有巨大的市場消費空間。 與目前本區(qū)域商貿(mào)市場構(gòu)成整合、互補、協(xié)調(diào)的關(guān)系，具有填補空白和提升產(chǎn)業(yè)的意義 五、客群定位 根據(jù)對卞橋鎮(zhèn)本地市場調(diào)查和經(jīng)營戶溝通，以及與外地商家的初步洽談。本項目的目標(biāo)客群主要有如

16、下幾 類： 1、經(jīng)營戶 現(xiàn)卞橋鎮(zhèn)城區(qū)市場經(jīng)營戶 他們由于目前的經(jīng)營環(huán)境不佳，經(jīng)營 空間缺乏可持續(xù)性。普遍對新市場抱有很 大熱情和期待。 他們對新市場的期待要求為： 交通物流便捷； 地段位置較好； 經(jīng)營環(huán)境舒適； 經(jīng)營格局合理； 配套齊全； 管理專業(yè)； 租金合理； 有倉儲空間； 具有可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展空間。 經(jīng)營面積一般在3060平方米，部分要求在60120平方米，甚至更大。 外地經(jīng)營戶（卞橋鎮(zhèn)下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)） 他們一般已在外地?fù)碛惺袌鼋?jīng)營鋪位，計劃在區(qū)域性中心城市尋求新的經(jīng)營發(fā)展空間，追求更大的市場份 額。 他們對新市場的期待要求為： 除了同上要求外，更注重市場的規(guī)模和品牌形象。 外地代理、經(jīng)銷商 他們

17、一般代理和經(jīng)銷國內(nèi)外品牌商品。有的已經(jīng)在卞橋鎮(zhèn)本地經(jīng)營，有的想進(jìn)入卞橋鎮(zhèn)市場，但缺乏合適 的經(jīng)營場所。 他們對新市場的期待要求為： 除了與上述基本要求相同外，尤其注重經(jīng)營環(huán)境的品質(zhì)檔次，以及市場的品牌效應(yīng)。以追求他們所經(jīng)營的 品牌相匹配的品質(zhì)環(huán)境。 除了上述三類主力客戶之外，還有一些原本經(jīng)營其他產(chǎn)品的客戶，以及新入行的經(jīng)營者。 2、投資客 今后在具體銷售運作中，首先考慮自營戶的購鋪需求。盡量將商鋪的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一起來，以確保今后 經(jīng)營的規(guī)范性。前期市場調(diào)查統(tǒng)計中已有數(shù)據(jù)清楚顯示，通過多年的經(jīng)營，不少經(jīng)營戶已經(jīng)積累起一定的資金 實力，并具有強烈的購鋪意愿。 作為純粹的投資客分布范圍較廣。但本項

18、目更注重自營戶的購鋪行為，以確保后續(xù)經(jīng)營效果。而對純粹投 資客將設(shè)置相關(guān)門檻措施。具體在“運營模式”部分重點闡述展開。 第三部分市場規(guī)劃思路 一、項目產(chǎn)品規(guī)劃思路 規(guī)劃原則：總體強調(diào)現(xiàn) 代化、實用化、標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī) 劃設(shè)計效果，以確保項目可 持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標(biāo)；注重 經(jīng)營區(qū)的人流動線與物流 動線設(shè)計，以獲得經(jīng)營均好 性效果；注重建筑與道路、 環(huán)境的和諧關(guān)系，以營造良 好的經(jīng)營消費環(huán)境品質(zhì)；追 求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體 現(xiàn)嶄新的城市商業(yè)風(fēng)范。 因為本項目屬于帶方案掛牌，政府有關(guān)部門關(guān)于本宗地的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)尚未確定。這里結(jié)合卞橋鎮(zhèn)一般性 控規(guī)要求，結(jié)合項目定位暫時設(shè)定規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。 1、總平布局 依據(jù)

19、地塊資源特征，項目的主題定位、經(jīng)營功能特點，以及各功能區(qū)域的需求，對項目予以科學(xué)的規(guī)劃布 局。 住宅區(qū)域合理布置在地塊一側(cè)。 商務(wù)信息研發(fā)中心及其他配套功能，包括進(jìn)貨、營銷、服務(wù)業(yè)配套，以及超市、餐飲、娛樂、休閑等生 活配套。 交易市場區(qū)按照業(yè)種分布進(jìn)行規(guī)劃。分別按道路系統(tǒng)，規(guī)劃多個經(jīng)營功能區(qū)。 2 、交通組織 以物流與人流動線為原則，科學(xué)合理規(guī)劃項目的內(nèi)部交通組織。確保物流便捷，人流順暢；物、人相對分 流。 鋪間通道為建筑之間的經(jīng)營道路。 經(jīng)營功能區(qū)通過“兩橫一縱”交通組織，形成多個經(jīng)營區(qū)。 中心主通道寬約20米；環(huán)繞通道寬約15米。均適宜物流貨車通行。 卞橋（浙商）商貿(mào)大市場 可行性研究報

20、告 次通道寬約12米。 鋪間通道寬約8米。 （各道路系統(tǒng)的寬度，可視具體規(guī)劃布局及建筑等因素調(diào)整。此為參考） 3、建筑 根據(jù)項目經(jīng)營業(yè)態(tài)特點，突出經(jīng)營功能的現(xiàn)代化、標(biāo)準(zhǔn)化和實用化價值，避免一味追求建筑形式，而忽略經(jīng) 營功能。將實用功能與可持續(xù)發(fā)展充分結(jié)合。 項目整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點，營造出鮮明和濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。并適當(dāng)注 意與周邊自然環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。 市鋪立面處理除一層玻璃門；二、三層設(shè)計為可供豎向大面積廣告牌發(fā)布， 兩鋪之間共享一個窗戶的形式 滿足商家廣告形象及采光功能，而立面又極富現(xiàn)代視覺沖擊。商鋪一、二層之間應(yīng)考慮橫向鋪位經(jīng)營廣告位置。 每間商鋪單位應(yīng)預(yù)留樓梯

21、口位置，以及衛(wèi)生間。視經(jīng)營戶需求再進(jìn)行配置。 每間商鋪單位之間暫時不予墻體分割。視經(jīng)營戶需求再進(jìn)行合理分割。 每間商鋪單位外立面應(yīng)考慮空調(diào)外機位置，如條件許可，亦可置放三層屋頂。 4、景觀 總體按照政府有關(guān)部門的綠地率 指標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃。追求景觀與建筑的和 諧統(tǒng)一，營造出極具情景式的現(xiàn)代商 業(yè)經(jīng)營空間。 內(nèi)部空間重點關(guān)注中心廣場、 入口廣場的節(jié)點。在確保實用功能前 提下，通過地面鋪裝效果，以及綠化、 小品（如與本項目經(jīng)營業(yè)態(tài)相關(guān)的藝 術(shù)化象征物）等元素，創(chuàng)造出具有商 業(yè)文化的藝術(shù)化景觀環(huán)境。 中心主通道中間應(yīng)考慮花壇結(jié)合休息設(shè)施的設(shè)計 所有主通道均采用行道樹和灌木結(jié)合設(shè)計。 5、配套 第19頁 卞

22、橋（浙商商貿(mào)大市場可行性研究報告 根據(jù)功能定位思路，商貿(mào)配套功能包括：銷售、服務(wù)、信息、倉儲、物流等；生活服務(wù)配套功能包括：超 市、餐飲、娛樂、休閑等。 主入口廣場設(shè)大型 信息發(fā)布電子屏（LED）, 為消費者提供商品信息。 機動車停車：具體 車位率按卞橋鎮(zhèn)有關(guān)政策 指標(biāo)確定。 倉儲物流功能區(qū)米 用大框架結(jié)構(gòu)。 水、電、通訊、寬 帶進(jìn)每一個鋪位。 園區(qū)智能化管理：安防系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等 第四部分項目運營理念 、運呂模式 一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功。而是招商成功，經(jīng)營成功。這是一個優(yōu)秀的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商應(yīng)有的社會責(zé)任。因此，本項目絕對不能作為一個常規(guī)的房地產(chǎn)項

23、目進(jìn)行開發(fā)，必須是將 第28頁 我們一旦擁有項目的 開發(fā)權(quán)，將實施招商先行, 而作為本項目一一卞 開發(fā)與運營咼度結(jié)合。換言 之，本項目的建設(shè)重在運 營。 經(jīng)營先行的運營策略。以 今后經(jīng)營的成功標(biāo)準(zhǔn)，衡 定項目的整個開發(fā)建設(shè)環(huán) 節(jié)。 橋鎮(zhèn)大市場，坐擁經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)繁榮的大環(huán)境，擁有良好的經(jīng)營前景，承擔(dān)著整合和提升卞橋鎮(zhèn)地區(qū)各市場 資源和品質(zhì)，項目運營的核心價值極為明顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運作的規(guī)律，實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的運作模式。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟(jì) 效益高度結(jié)合，實現(xiàn)卞橋鎮(zhèn)貿(mào)易業(yè)的升級換代，全力推進(jìn)卞橋鎮(zhèn)商貿(mào)流通產(chǎn)業(yè)的繁榮

24、發(fā)展。 運營是一個系統(tǒng)工程。我們將依托現(xiàn)有的市場商脈資源，組建國內(nèi)一流的專業(yè)運營管理團(tuán)隊。從項目規(guī)劃 設(shè)計、工程開發(fā)、招商運作、經(jīng)營管理等，實施一體化運營。確保項目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng) 的成功。 針對本項目而言，經(jīng)營比開發(fā)更重要。我們將以運群眾的理念、能力和形象開發(fā)運作本項目。 因此，我們將實施部分物業(yè)銷售和部分物業(yè)持有經(jīng)營的策略。 通過部分商鋪的銷售，回籠必要的開發(fā)成本, 以及培育市場、經(jīng)營市場的費用。通過持有物業(yè)，實現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營，規(guī)范管理的目的。 銷售部分的物業(yè)，我們將首先考慮自營戶的購鋪需要。在滿足自營戶的需要前提下，再適當(dāng)考慮少數(shù)的投 資者購鋪需要。對投資者所購買的鋪位，將

25、實施回租的政策。確保經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)范，及經(jīng)營管理效果。 持有的商貿(mào)除了配套功能設(shè)施之外，還將包括部分商鋪。持有的物業(yè)通過招商經(jīng)營，和自營的方式，長期 持有，長期經(jīng)營，長期盈利。與項目一起發(fā)展，與經(jīng)營戶一起共贏，與卞橋鎮(zhèn)大市場共同發(fā)展繁榮。我們認(rèn)為, 這是開發(fā)運營商應(yīng)有的責(zé)任感和使命感。 二、招商模式 本項目的運營重點首先是招商。依托浙江商會平臺，我們將組成專業(yè)的招商團(tuán)隊，面向國內(nèi)外招商，確 保開業(yè)前滿鋪入駐經(jīng)營。 1、招商策略 招商先行策略。項目經(jīng)政府立項后，即著手組建招商團(tuán)隊；在項目完成規(guī)劃方案后，立即實施招商先行 的策略； 本地商家優(yōu)先策略。通過向本經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略，有效整合現(xiàn)有市場資源

26、，完成廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng) 營環(huán)境改善和升級的目標(biāo)。在實現(xiàn)這一目標(biāo)過程中，實現(xiàn)新老市場之間穩(wěn)妥過渡，協(xié)調(diào)經(jīng)營的關(guān)系。以營造和 諧的經(jīng)營環(huán)境。 品牌商家優(yōu)先策略。我們將以國內(nèi)外著名品牌商家作為主要招商對象。通過他們的進(jìn)駐，提升項目的經(jīng) 營檔次，提升市場的品牌形象。滿足卞橋鎮(zhèn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)向更高層次發(fā)展的需求。 優(yōu)惠優(yōu)先策略。在政府賦予的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，我們對所有招商進(jìn)駐的商家實施大幅度的多種優(yōu)惠 政策，“放水養(yǎng)魚”，培育市場。如減免初始租金、物管費用等等。尤其是面對本地主力商家和國內(nèi)外品牌商家 入駐，實施更有力度的租金優(yōu)惠政策，并給予優(yōu)先選位選鋪的權(quán)利。 2、招商手段 招商推廣有效覆蓋。向國內(nèi)重點招商

27、城市地區(qū)發(fā)布招商信息，并召開招商推介會。對國內(nèi)外著名品牌商 家，實施個對個、面對面的個性化招商 運用廣泛的人脈資源。依托人脈關(guān)系，實施重點招商，重點突破。 建立專業(yè)網(wǎng)站。通過網(wǎng)絡(luò)平臺，面向國內(nèi)外著名品牌商家發(fā)送“招賢榜” 整體合作招商。我們將通過友好關(guān)系，與國內(nèi)著名的各市場合作招商，實現(xiàn)招商資源共享的目的 三、推廣思路 為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，樹立品 牌形象，推動項目經(jīng)營的順利成功。 本項目的推廣采取前期導(dǎo)入和后期 持續(xù)的策略。尤其是重視項目開業(yè) 后，全面實施“卞橋鎮(zhèn)大市場”整 體的CIS統(tǒng)一推廣的品牌戰(zhàn)略，經(jīng) 營培育和項目品牌塑造的推廣。 1、前期推廣 運用媒體、公關(guān)活動等途徑， 對項目形象進(jìn)行

28、市場導(dǎo)入，樹立項 目初步形象。達(dá)到招商和銷售的目 的。 2、后期推廣 市場經(jīng)營的成功，離不開后期的推廣宣傳。因此，在完成招商和銷售后，繼續(xù)運用媒體、公關(guān)活動等途徑, 培育市場，鞏固項目的品牌形象。 在項目的重要節(jié)點，舉行盛大的推廣活動。比如項目開業(yè)慶典；周年慶典；博覽展示、洽談會推廣等。 實施項目整體的CIS品牌戰(zhàn)略計劃，打造項目一流的品牌市場。 通過前后期的市場推廣，實現(xiàn)項目持續(xù)經(jīng)營，拓展市場，塑造品牌的目標(biāo)。 四、經(jīng)營理念 市場需要培育，經(jīng)營需要管理。一個成功的市場背后，都有一個專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊。 我們經(jīng)營理念是：經(jīng)營戶的利益高于一切；項目經(jīng)營的成功高于一切。在項目經(jīng)營成功的基礎(chǔ)上，獲取

29、我 們的利益，贏得真正意義上的社會效益與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。 我們將高度重視項目的經(jīng)營管理，在項目進(jìn)入規(guī)劃階段，即依托已有的專業(yè)管理人才，并引進(jìn)國內(nèi)優(yōu)秀的 專業(yè)市場經(jīng)營管理人才，組建一流的專業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊，構(gòu)建高品質(zhì)的管理機構(gòu)。實現(xiàn)項目經(jīng)營管理提前介入, 以經(jīng)營理念指導(dǎo)項目的開發(fā)理念。全面實施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理”的現(xiàn)代 經(jīng)營理念，高效科學(xué)運作本項目。圍繞項目的經(jīng)營成功，為經(jīng)營戶提供全面的、一流的、專業(yè)的服務(wù)。 注重專業(yè)市場管理特點：以經(jīng)營管理為主，物業(yè)管理為輔。即強調(diào)首先為經(jīng)營服務(wù)，包括市場推廣，經(jīng)營 格局優(yōu)化，經(jīng)營咨詢，商家穩(wěn)定維護(hù)和引入。建立起有序的、科學(xué)的、和

30、諧的、穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境。 重點策劃和實施年度一系列博覽展示等活動。推動卞橋鎮(zhèn)商貿(mào)流通的繁榮興旺。 創(chuàng)建和維護(hù)卞橋鎮(zhèn)大市場電子信息平臺，為經(jīng)營戶提供廣闊的、現(xiàn)代的貿(mào)易手段 具體經(jīng)營管理包括： 品牌推廣與管理 年度博覽展示等活動策劃與組織 商家經(jīng)營優(yōu)化組合 經(jīng)營戶咨詢、投訴服務(wù) 設(shè)施維護(hù)與環(huán)境保潔 經(jīng)營場所安保服務(wù) 推動成立項目經(jīng)營戶協(xié)會 第五部分項目開發(fā)運營效益評估 評估說明 由于本項目尚未進(jìn)入 正式開發(fā)階段，土地價格 不明晰。因此，本評估僅 為參考性。 本項目贏利模式為銷 售收入結(jié)合租賃經(jīng)營或持 有經(jīng)營。前者主要包括經(jīng) 營商鋪，后者包括博覽展 示、商務(wù)中心、倉儲、研 發(fā)信息中心、管理中心等。 銷

31、售部分目的是通過 必要的資金回籠，以實現(xiàn) 項目整體一次性開發(fā)建設(shè)的后續(xù)資金需求。經(jīng)營部分則通過長期持有出租，達(dá)到贏利目標(biāo)。同時，還存在可能 的拆遷等因素。因此，本評估具有一定的不確定性。 總體上，我們希望部分物業(yè)的銷售，平衡前期的開支。利潤主要通過經(jīng)營獲得，并能夠在項目開業(yè)后3到 5年左右開始產(chǎn)生利潤 另外需要說明的是，以下開發(fā)成本和收益的測算是按照現(xiàn)階段市場比照，并結(jié)合項目在運作過程中的實際 情況作出的，而不是按照常規(guī)的純粹的房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)行測算。 我們的目標(biāo)不是銷售利潤，而是經(jīng)營利潤；不是眼前利益，而是長遠(yuǎn)效益。 根據(jù)我們初步估算，前三年經(jīng)營因為大量的廣告投入、活動組織和市場培育，以及各

32、種免租優(yōu)惠政策。項 目開支及收益的平衡預(yù)期在三到五年后能夠達(dá)到。具體平衡關(guān)系評估將根據(jù)今后招商前具體租金率進(jìn)行測算。 效益評估 1. 經(jīng)濟(jì)效益 項目建成營業(yè)后，預(yù)計三到五年內(nèi)實現(xiàn)理想規(guī)劃；市場擬投 1.5億-2.5億人民幣，總營業(yè)面積4 6萬平 方米，商鋪1200-1500間，個體商戶1000家。建成營業(yè)預(yù)計年交易額 5-8億，上繳稅利2000-3000萬人民幣； 住宅投資1.5億人民幣。 2. 社會效益 卞橋鎮(zhèn)大市場的建立，填補了卞橋鎮(zhèn)沒有現(xiàn)代專業(yè)集中綜合市場的空白，大大提升城市的投資環(huán)境，改善 行業(yè)經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營方式，增強了企業(yè)的綜合競爭力，促進(jìn)社會和諧發(fā)展，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，以及增加就業(yè)機會

33、 （建成三到五年內(nèi)實現(xiàn)就業(yè)1000人以上）等顯著社會效益。 目錄 第一章總論錯誤！未定義書簽 1.1項目摘要 錯誤！未定義書簽 1.1.1項目名稱錯誤！未定義書簽 1.1.2項目建設(shè)單位 錯誤！未定義書簽 1.1.3項目擬建地點 錯誤！未定義書簽 1.1.4建設(shè)期限錯誤！未定義書簽 1.1.5項目主管部門錯誤！未定義書簽 1.1.6建設(shè)目標(biāo)錯誤！未定義書簽 1.1.7項目工藝技術(shù)方案 錯誤！未定義書簽 1.1.8建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 錯誤！未定義書簽 1.1.9投資估算及資金籌措 錯誤！未定義書簽 1.1.10項目組織、管理 錯誤！未定義書簽 1.1.11效益分析錯誤！未定義書簽 1.1.12項目綜合評價結(jié)論 錯誤！未定義書簽 1.2可行性研究報告編制依據(jù) 錯誤！未定義書簽 1.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 錯誤！未定義書簽 第二章 項目建設(shè)