房地產(chǎn)企業(yè)稅法和知識(shí)匯集點(diǎn)(20201230044414)

1、國稅發(fā)200931 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得 稅問題 房開企業(yè)綱領(lǐng)性文件 國稅函2009342 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完工 標(biāo)準(zhǔn)的稅法確認(rèn) 對(duì)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行確認(rèn) 國稅函2010201 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品 完工條件的確認(rèn) 完工條件確認(rèn) 公告201435 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品 成本對(duì)象的管理 對(duì)成本對(duì)象的管理 公告201681 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值 稅清算涉及的企業(yè)所 得稅退還問題 因土地增值稅涉及的 企業(yè)所得稅計(jì)算問題 業(yè)務(wù)實(shí)例 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照登記的成立日期為 2015 年 6 月1日，2016年3月1日與國土資源管理部門簽訂土地使用 權(quán)出讓合同，2018年6月份開始預(yù)售。 問題1： 在20

2、17年度發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出80萬元，能否作為籌辦期 間發(fā)生的費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除? 答：不能。 根據(jù)國家稅務(wù)總局公告 2012年第15號(hào)第五條規(guī)定：企業(yè)在 籌建期間，發(fā)生的與籌辦活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，可按 實(shí)際發(fā)生額的 60%計(jì)入企業(yè)籌辦費(fèi)，并按有關(guān)規(guī)定在稅前扣 除。 籌建期是指企業(yè)被批準(zhǔn)籌建之日起至開始生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)（包括 試生產(chǎn)、試營(yíng)業(yè)）之日的期間。即該房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期間 為自批準(zhǔn)籌建之日起至 2015年 6 月 1日。顯然 2017 年度不 屬于企業(yè)的籌建期間，不能適用 2012 年 15 號(hào)公告關(guān)于招待 費(fèi)扣除的規(guī)定。 2018 問題 2 2017 年度發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)可否向以后年

3、度結(jié)轉(zhuǎn)，待 年有預(yù)售收入時(shí)再一并扣除？ 答：不可以。 曾經(jīng)有國稅發(fā) （2006）31 號(hào)第八條規(guī)定： 新辦開發(fā)企業(yè)在取得 第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開 發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后 結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長(zhǎng)不得超過 個(gè)納稅年度。 但是該文件自國稅發(fā) 200931 號(hào)文件出臺(tái)后， 200631 文件自動(dòng)失效。 同時(shí)在關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收 規(guī)范性文件目錄的公告（國家稅務(wù)總局公告 2011 年第 2 號(hào)）的失效廢止目錄中。 完工年度 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理以開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)為分水嶺， 完工前后企業(yè)所得稅處理方

4、法不同。 完工年度之前，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng) 納稅所得額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中。 在完工年度，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收 入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利 額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算 的應(yīng)納稅所得額。 在完工年度后，企業(yè)按照銷售完工產(chǎn)品取得的收入和計(jì)稅成 本計(jì)算出實(shí)際毛利額，并填入企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表中 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品面積的確定 面積是連接開發(fā)產(chǎn)品收入和開發(fā)成本的紐帶。 根據(jù)銷售單價(jià)和已售面積，可以計(jì)算出銷售收入；根據(jù)總的 計(jì)稅成本除以可售建筑面積

5、，計(jì)算出單位計(jì)稅成本；根據(jù)單 位計(jì)稅成本和已售面積，可以計(jì)算出已售開發(fā)產(chǎn)品成本。 公式一：總建筑面積=可售建筑面積+不可售建筑面積 公式二：可售建筑面積=已售建筑面積+未售建筑面積 根據(jù)公式一可以得出，當(dāng)總的計(jì)稅成本一定時(shí)，可售建筑面 根據(jù)公式二可以得出，當(dāng)單位計(jì)稅成本一定時(shí)，已售建筑面 積越大，則結(jié)轉(zhuǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本就越大。 正確的區(qū)分可售建筑面積和不可售建筑面積，是做好完工清 算的前提，以避免最終開發(fā)產(chǎn)品已全部銷售完畢，賬面上還 存在大量開發(fā)成本的情況。 般來講，可售建筑面積與不可售建筑面積的劃分依據(jù)是能 否辦理產(chǎn)權(quán)證，但實(shí)際工作中，還需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判 定。 公式三：可售建筑面積=產(chǎn)證

6、面積-有產(chǎn)證但產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè) 主共有的建筑面積-有產(chǎn)證但無償贈(zèng)予地方政府、 公共事業(yè)單 位的面積 公式四：不可售建筑面積 =總建筑面積-可售建筑面積 對(duì)于以上面積的確認(rèn)，需要根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)資料、土地合同、 五證信息、面積實(shí)測(cè)報(bào)告或者預(yù)測(cè)報(bào)告等綜合判定。 那么，根據(jù)什么資料來確定企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的面積呢？實(shí)際操 作中，一般順序是有實(shí)測(cè)報(bào)告的按實(shí)測(cè)報(bào)告上的面積來確認(rèn)， 沒有實(shí)測(cè)報(bào)告的按預(yù)測(cè)報(bào)告上的面積來確認(rèn)，預(yù)測(cè)報(bào)告也沒 有的，根據(jù)建筑工程規(guī)劃許可證上的面積來確認(rèn)。 房地產(chǎn)企收收入入問題業(yè)銷售收入確認(rèn)的規(guī)定 收入問題 、收入的范圍：開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品 過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)

7、金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì) 利益。 二、代收款項(xiàng)的處理： 企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的 各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開 具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未 納入開發(fā)產(chǎn)品 價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作 為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 三、收入確認(rèn)的前提：企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同 或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的 實(shí)現(xiàn)。 四、收入確認(rèn)的具體規(guī)定: 1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖 價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 2.采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議 約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)

8、收入的實(shí)現(xiàn)。 付款方提前付款的， 在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議 約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入 的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品 清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 具體請(qǐng)參見國稅發(fā)200931號(hào)第六條 房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入確認(rèn)的具體操作 首先，應(yīng)獲取企業(yè)的銷售統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬（包含樓號(hào)、房號(hào)、購買 人名稱、合同簽訂日期、實(shí)測(cè)建筑面積、銷售單價(jià)、合同金 額、面積差退補(bǔ)款、最終結(jié)算金額、發(fā)票號(hào)碼、付款記錄等）， 并將銷售臺(tái)賬中統(tǒng)計(jì)的購房款與財(cái)務(wù)賬簿中的預(yù)收賬款相 核對(duì)，不一致時(shí)查找原因，直至核對(duì)一致。 其次，對(duì)比竣工備案情況，嚴(yán)格區(qū)分不同業(yè)態(tài)下尚未完工預(yù) 售房款、已完工預(yù)售房款。 再次，根據(jù)售房合同約定的收款方式（一次性全額收款、分 期收款、銀行按揭方式、委托方式），對(duì)比銷售統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬， 判定收入確認(rèn)的時(shí)間。 最后，將稅法上確定的售房收入與企業(yè)賬面確認(rèn)的主營(yíng)業(yè)務(wù) 收入相核對(duì)，