安徽省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法考試試題

1、安徽省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是_。 A土地稀缺 B城市化進(jìn)程快 C投機(jī)需求膨脹 D過度放貸 2、甲、乙兩宗相鄰地塊，市場(chǎng)價(jià)值分別為60萬元和40萬元，若將兩宗土地合并則總價(jià)值為120萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對(duì)雙方最為公平臺(tái)理的正常價(jià)格應(yīng)為萬元。 A：40 B：48 C：60 D：70 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成一般包括_。 管理服務(wù)人員

2、的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新、改造費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)的酬金；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 A B C D 4、一般來說標(biāo)準(zhǔn)方差越小，則投資的風(fēng)險(xiǎn)就_。 A越小 B一樣 C越大 D無關(guān)系5、已知某筆貸款的年利率為6%，借貸雙方約定按月計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是（）。 A0.5% B6% C6.16% D6.19% 6、在某商業(yè)街深度30.48%(即100英尺)、臨街寬度20%的矩形土地，總價(jià)為1200萬元。根據(jù)四三二一法測(cè)，與

3、其相鄰、臨街深度為45.72%(即150英尺)、臨街寬度20%的矩形土地的總價(jià)為_萬元。 A1504 B1404 C1304 D1204 7、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價(jià)值適用評(píng)估。 A：假設(shè)開發(fā)法 B：剩余法 C：市場(chǎng)法 D：成本法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 8、已知兩稅一費(fèi)的稅、費(fèi)率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費(fèi)的總額為_萬元。 A55.0 B85.6 C150.0 D123.6 9、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是_。 A凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用 B凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還

4、本付息 C凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金 D凈經(jīng)營收入=有效毛收入-經(jīng)營費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅 10、韓某在向張某催要賭債無果的情況下，糾集好友把張某挾持至韓家，并給張家打電話，聲稱如果再不還錢，就砍掉張某一只手。韓某的作為_。 A構(gòu)成非法拘禁罪 B構(gòu)成綁架罪 C構(gòu)成非法拘禁罪和綁架罪的想象競(jìng)合犯 D構(gòu)成敲詐勒索罪11、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值_。 A下降 B上升 C不變 D不能確定 12、用財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)，當(dāng)_時(shí)，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 AFNPV大于國家規(guī)定值 BFNPV達(dá)到企業(yè)可以接受的水平 CFNP

5、V0 DFNPV0 13、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報(bào)酬率為10%，則該商鋪目前的價(jià)值為（）元/m2。 A14140 B42421 C56561 D6000014、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)15建成后的建筑面積為17500，年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7，假設(shè)折現(xiàn)率為10，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為萬元。 A：3758.57 B：3942.03 C：3966.10 D：4769.85 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 15、一份合格

6、的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，應(yīng)由負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目的至少_名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。以估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具。 A1 B2 C3 D4 16、下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是。 A：毛租金乘數(shù)法 B：潛在毛收入乘數(shù)法 C：有效毛收入乘數(shù)法 D：凈收益乘數(shù)法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 17、假設(shè)某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期4年，各年計(jì)劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元，第三年3800萬元，第四年3400萬元，年平均價(jià)格上漲率為5，則該項(xiàng)目建設(shè)期間漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為_萬元。 A1130.00 B1165.43 C1910.00 D2003

7、.70 18、以下關(guān)于估價(jià)方法間的關(guān)系的表述，正確的是。 A：在建工程適用市場(chǎng)法估價(jià)而不適用成本法估價(jià) B：市場(chǎng)法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取 C：假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法、成本法求取 D：在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)法、收益法、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的情況下，可以將成本法作為主要的估價(jià)方法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 19、假如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用28年后轉(zhuǎn)讓，受讓人的使用年限有_年。 A50 B22 C78 D12 20、隨著行業(yè)市場(chǎng)營銷費(fèi)用的增加，會(huì)引起需求水平的提高。當(dāng)市場(chǎng)營銷費(fèi)用超過一定水平之后，就不會(huì)刺激需

8、求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為。 A：市場(chǎng)潛量 B：市場(chǎng)預(yù)測(cè)量 C：市場(chǎng)最低量 D：市場(chǎng)最高量 E：借款合同 21、某期房預(yù)計(jì)2年后竣工交付使用，目前與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/，出租的年末凈收益為500元。假設(shè)年折現(xiàn)率為8，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3，則該期房目前的價(jià)格為元。 A：3473 B：4365 C：4500 D：4635 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 22、目前我國城市住宅的供給主要有三類，即_、經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)價(jià)商品住宅。 A廉租房 B二手房 C一手房 D期房23、以下關(guān)于明確估價(jià)報(bào)告使用期限的意義的表述，不正確的是。 A：超過估價(jià)報(bào)告使用期限使用估價(jià)報(bào)告的，相關(guān)責(zé)任由使

9、用者承擔(dān) B：在估價(jià)報(bào)告使用期限內(nèi)使用估價(jià)報(bào)告的相關(guān)責(zé)任由出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)師承擔(dān)，但使用者不當(dāng)使用的除外 C：如果估價(jià)報(bào)告超過了其使用期限還未得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限就是估價(jià)報(bào)告使用期限 D：如果估價(jià)報(bào)告在其使用期限內(nèi)得到使用，則估價(jià)責(zé)任期限應(yīng)為無限期或者到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束為止 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格 24、住宅平面設(shè)計(jì)中的功能分區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中的。 A：區(qū)位因素 B：社會(huì)因素 C：實(shí)物因素 D：權(quán)益因素 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、最低收入家庭住房保障原則上以_為輔。 A實(shí)物配租 B租金核減 C發(fā)放租賃補(bǔ)貼 D實(shí)物配租和租金核減二、多項(xiàng)選擇題（共2

10、5題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、物業(yè)管理公司在選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，首先要考慮的因素是（）。 A零售商的財(cái)務(wù)能力 B零售商需要的服務(wù) C零售商組合與位置分配 D零售商的聲譽(yù) 2、下列有關(guān)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本的特點(diǎn)描述錯(cuò)誤的一項(xiàng)是_。 A在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其經(jīng)營方式為出售時(shí)的投資，為開發(fā)過程中的資金投入，其成本應(yīng)為開發(fā)過程中的成本支出 B以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本不含建設(shè)成本和出租成本 C以經(jīng)營為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)開發(fā)過程

11、中，其主要投資為開發(fā)過程中的資金投入，其投資成本含建設(shè)成本和經(jīng)營成本 D以出租為經(jīng)營方式的房地產(chǎn)置業(yè)投資中，其主要投資為購買房地產(chǎn)時(shí)的資金投入，其成本包含購買成本和出租成本3、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。 A：稅收政策 B：城市規(guī)劃調(diào)整 C：環(huán)境狀況 D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況 E：匯率 4、在下列費(fèi)用中，屬于債務(wù)融資成本的有(2007年試題) A：承諾費(fèi) B：手續(xù)費(fèi) C：擔(dān)保費(fèi) D：利息 E：稅費(fèi)5、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師注冊(cè)有效期為_。 A1年 B2年 C3年 D4年 6、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用的_。 A變動(dòng)費(fèi)用 B固定費(fèi)用 C材料費(fèi)用 D人工費(fèi)用 7、在有保留價(jià)的拍賣中

12、，再拍賣的保留價(jià)一次拍賣。 A：略低于 B：略高于 C：等于 D：可高于也可低于 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、在的情況下，采用市場(chǎng)提取法求取報(bào)酬率Y要用到。 A：試錯(cuò)法 B：移動(dòng)平均法 C：曲線擬合法 D：線性內(nèi)插法 E：指數(shù)修勻法 9、收益法中所指的收益是_。 A估價(jià)時(shí)點(diǎn)前一年的收益 B估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益 C估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益 D估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益 10、成本法中計(jì)算的銷售稅金及附加包括。 A：營業(yè)稅 B：所得稅 C：土地使用稅 D：城市維護(hù)建設(shè)稅 E：教育費(fèi)附加11、下列不符合房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)的是。 A：從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上，且取得二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)

13、機(jī)構(gòu)資質(zhì)3年以上 B：業(yè)績(jī)要求在暫定期內(nèi)完成估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的建筑物建筑面積8萬以上或者土地面積3萬以上 C：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)要求，有15名以上專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 D：有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、拆遷計(jì)劃和拆遷方案是拆遷申請(qǐng)的組成部分，其內(nèi)容有。 A：確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對(duì)象、拆遷的實(shí)施步驟 B：對(duì)拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位提出補(bǔ)償安置方案 C：安置房和臨時(shí)安置周轉(zhuǎn)房的房源情況 D：拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償費(fèi)及拆遷的各種補(bǔ)償費(fèi)來源 E：補(bǔ)助費(fèi)的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時(shí)間安排 13、總地來講，

14、房地產(chǎn)的價(jià)格與房地產(chǎn)的供給和需求，分別是_。 A正相關(guān)和正相關(guān) B正相關(guān)和負(fù)相關(guān) C負(fù)相關(guān)和正相關(guān) D負(fù)相關(guān)和負(fù)相關(guān)14、在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，引起需求增加或減少的原因主要有。 A：未來預(yù)期收益變化 B：獲得金融機(jī)構(gòu)融資的難易程度 C：政府稅收政策的影響 D：土地供給的變化 E：原用于其他方面資金的介入 15、在以下投資組合中，對(duì)投資者來說，投資品等比例選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的是_。 A股票+投資基金 B債券+投資基金 C投資基金+股票+債券 D股票+債券 16、在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行多因素敏感性分析時(shí)，通常假定同時(shí)變化的幾個(gè)因素發(fā)生變化的概率相同，而且是的。 A：相互關(guān)聯(lián) B：相互排斥 C：相互獨(dú)立 D：相互制

15、約 E：借款合同 17、用不同的估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果可能會(huì)有所不同。當(dāng)這些測(cè)算結(jié)果有較大的差異時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因主要有以下幾方面：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；測(cè)算過程是否有錯(cuò)誤；參數(shù)選取是否合理；公式選用是否恰當(dāng)；所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的；是否符合估價(jià)原則，一般可以按照下列從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查_。 A B C D 18、導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)別于一般市場(chǎng)的基本特性有。 A：市場(chǎng)供給的特點(diǎn) B：市場(chǎng)需求的特點(diǎn) C：市場(chǎng)交易的特點(diǎn) D：市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn) E：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn) 19、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2006年10月16日

16、的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到 2006年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2009年10月15日開發(fā)完成后的房?jī)r(jià)為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2006年10月16日，即在2006年10月 16日的房?jī)r(jià)實(shí)際為_萬元。 A2526 B2241 C2135 D2985 20、房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是。 A：土地不會(huì)毀損 B：地上建筑物有耐久性 C：變現(xiàn)性差 D：土地使用權(quán)年限較長 E：借款合同 21、訴訟時(shí)效的延長是指對(duì)已經(jīng)完成的訴訟時(shí)效根據(jù)特殊情況而予以延長。 A：人民政府 B：人民檢察院 C：人民法院 D：公安部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是_。 A房地