國資委評(píng)估報(bào)告審核關(guān)注要點(diǎn)PPT參考課件

1、國務(wù)院國資委評(píng)估報(bào)告國務(wù)院國資委評(píng)估報(bào)告 審核中的常見問題審核中的常見問題 中和資產(chǎn)評(píng)估有限公司 鄭鋒 2014年4月26日 1授課：XXX2021/3/10 前言 一、本課件所有內(nèi)容均為個(gè)人觀點(diǎn)，并非國資委官方觀點(diǎn)。 二、國資委目前對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的審核不僅包括評(píng)估報(bào)告，還包括對(duì)經(jīng)濟(jì)行為本身、企業(yè)、 法律、審計(jì)及礦權(quán)等方面的審核。由于時(shí)間關(guān)系，本課件主要針對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方面的問 題進(jìn)行探討。 三、評(píng)估報(bào)告審核中出現(xiàn)的問題非常的多，本課件不可能涵蓋所有方面，只能針對(duì)其 中一些常見的問題做些歸納總結(jié)。 四、評(píng)估準(zhǔn)則、方法、技術(shù)不斷在發(fā)展，本課件內(nèi)容具有很強(qiáng)的時(shí)效性。 2授課：XXX2021/3/10 目錄

2、 一、國務(wù)院國資委備案流程及程序 二、報(bào)告審核中的常見問題 3授課：XXX2021/3/10 一、國務(wù)院國資委備案流程及程序 （一）國務(wù)院國資委主要批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為 1、采用協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓企業(yè)國有產(chǎn)權(quán) 不分級(jí)次，集團(tuán)內(nèi)部除外。 2、股份有限公司國有股權(quán)設(shè)置、轉(zhuǎn)讓事項(xiàng) 4授課：XXX2021/3/10 一、國務(wù)院國資委備案流程及程序（續(xù)） （二）國務(wù)院國資委評(píng)估備案流程 企業(yè)提出備案 申請(qǐng) 初審 審核報(bào)告并提 出反饋意見 企業(yè)答復(fù) 出具復(fù)審表副處長審核處長審核副局長審核 局長批準(zhǔn)備 案 審核意見未涉及的問題不允許評(píng)估機(jī)構(gòu)自行修改，若要修改需明確說明。 5授課：XXX2021/3/10 一、國務(wù)院國資

3、委備案流程及程序 （三）專家評(píng)審會(huì)程序 國資委有核準(zhǔn)、備案評(píng)估報(bào)告的職責(zé)，但沒有要求注冊(cè)評(píng)估師改變?cè)u(píng) 估報(bào)告的權(quán)利 企業(yè)、機(jī) 構(gòu)匯報(bào) 專家審核質(zhì)詢宣讀意見 6授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題 （一）評(píng)估報(bào)告 1、未按照企業(yè)國有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南要求撰寫 2、只采用一種評(píng)估方法 3、評(píng)估目的的描述不明確 4、經(jīng)濟(jì)行為批復(fù)的評(píng)估范圍與評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估范圍不 一致 7授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題 （一）評(píng)估報(bào)告（續(xù)） 5、基準(zhǔn)日選擇不合理 國有股東轉(zhuǎn)讓所持上市公司股份管理暫行辦法 （令第十九號(hào)）第三十六條：國有 股東所持上市公司股份間接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)充分考

4、慮對(duì)上市公司的影響，并按照本辦法有關(guān)國有 股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓上市公司股份價(jià)格的確定原則合理確定其所持上市公司股份價(jià)格，上市公司 股份價(jià)格確定的基準(zhǔn)日應(yīng)與國有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日一致。國有股東資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)日 與國有股東產(chǎn)權(quán)持有單位對(duì)該國有股東產(chǎn)權(quán)變動(dòng)決議的日期相差不得超過一個(gè)月。 8授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） （一）評(píng)估報(bào)告（續(xù)） 6、評(píng)估依據(jù)中出現(xiàn)了未使用或已失效的依據(jù)。 7、評(píng)估假設(shè)不合理，審核中特別關(guān)注有限年期的假設(shè)。 8、評(píng)估結(jié)論： 評(píng)估結(jié)論選擇理由模板化 同一報(bào)告下同類型公司評(píng)估結(jié)論選擇理由互相矛盾 涉及國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)評(píng)估結(jié)論選擇低值 9授課：XXX

5、2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） （一）評(píng)估報(bào)告（續(xù)） 9、股權(quán)收益法評(píng)估中主要參數(shù)與礦業(yè)權(quán)評(píng)估中主要參數(shù) 不一致 10、對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日大量期后事項(xiàng)，甚至一些重大事項(xiàng)不做 披露或調(diào)整 11、報(bào)告附件 附件中相關(guān)文件簽署日期在評(píng)估報(bào)告出具日之后 需要簽字的部分未手簽而是使用簽名章 10授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） （二）評(píng)估技術(shù) 評(píng)估方法的合理性 參數(shù)的選擇 邏輯錯(cuò)誤 公式錯(cuò)誤 描述太過簡單缺少必要的說明及披露 低級(jí)錯(cuò)誤 注意：審核時(shí)，對(duì)結(jié)果的關(guān)注大于對(duì)過程的關(guān)注 11授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 成本法 1、往

6、來款 預(yù)付賬款中部分費(fèi)用性質(zhì)款項(xiàng)基準(zhǔn)日前已經(jīng)實(shí)際發(fā)生， 評(píng)估值仍按賬面值確認(rèn) 對(duì)職工、關(guān)聯(lián)方的往來款考慮風(fēng)險(xiǎn)損失 預(yù)提基準(zhǔn)日后的費(fèi)用評(píng)估值按賬面值確認(rèn) 預(yù)付款評(píng)估中的特殊項(xiàng)目按賬面值確認(rèn)，例如預(yù)付造 船款 12授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 2、存貨 原材料中的大宗商品按賬面值確認(rèn) 在產(chǎn)品評(píng)估值簡單按賬面值確認(rèn) 在用低值易耗品評(píng)估值按賬面值確認(rèn) 產(chǎn)成品評(píng)估參數(shù)的選擇不合理 13授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 3、長期股權(quán)投資 只采用一種評(píng)估的方法 評(píng)估結(jié)論的選擇 母公司說明中缺少對(duì)長投評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)論選取等 事項(xiàng)的介紹 14授課

7、：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 4、機(jī)器設(shè)備 企業(yè)不是增值稅一般納稅人卻按不含稅價(jià)評(píng)估 合理工期與房屋合理工期的關(guān)系 增減值原因描述模板化 低級(jí)錯(cuò)誤 15授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 5、房屋建筑物 前期費(fèi)用的取值不區(qū)分是否經(jīng)過報(bào)建 房屋經(jīng)濟(jì)壽命的確定與大多數(shù)機(jī)構(gòu)不一致 合理工期與設(shè)備合理工期的關(guān)系 勘察成新率與理論成新率差異較大，勘察成新率各部 分比重與造價(jià)中各部分比重不一致 增減值原因描述模板化 房地合一的房產(chǎn)采用收益法評(píng)估 低級(jí)錯(cuò)誤 16授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 6、在建工程 評(píng)估值按賬面

8、值確認(rèn)或在賬面值的基礎(chǔ)上考慮資金成 本，而未考慮在建工程開工日期距離評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí) 間造成的人工、材料、機(jī)械價(jià)格的變化。 7、土地 基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日距評(píng)估基準(zhǔn)日超過3年 期日修正系數(shù)缺少計(jì)算過程 開發(fā)程度進(jìn)行了剩余使用年期修 未進(jìn)行區(qū)域因素及個(gè)別因素修正，或與成本法土地評(píng) 估中相應(yīng)修正系數(shù)不一致 17授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 7、土地（續(xù)） 成本法評(píng)估中投資利潤、土地增值收益率取值的合理 性 市場(chǎng)法評(píng)估中，修正因素描述模糊，修正系數(shù)的合理 性 可比案例修正后價(jià)格差異比修正前還大 不同方法評(píng)估結(jié)果差異較大 土地評(píng)估結(jié)論的確定缺少合理的理由 18授課：XXX20

9、21/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 8、其他無形資產(chǎn) 通用類無形資產(chǎn)按攤余后賬面值確定 衰減率確定的邏輯問題 成本法評(píng)估專利時(shí)未考慮利潤 9、專項(xiàng)應(yīng)付款（其他非流動(dòng)負(fù)債） 是否為企業(yè)實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債 19授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 收益法 收入、成本預(yù)測(cè)缺少依據(jù) 評(píng)估基準(zhǔn)日出現(xiàn)大拐點(diǎn) 收入預(yù)測(cè)趨勢(shì)與利潤預(yù)測(cè)趨勢(shì)相反 管理費(fèi)用按收入比例進(jìn)行預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè)了不合理的利息收入 所得稅預(yù)測(cè)中未考慮歷史年度虧損的彌補(bǔ) 20授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 收益法（續(xù)） 從預(yù)測(cè)期開始，資本性支出就等于折舊攤銷 基準(zhǔn)日的營運(yùn)資金和非

10、經(jīng)營性資產(chǎn)計(jì)算出現(xiàn)重項(xiàng)或漏 項(xiàng) 在計(jì)算CAPM及WACC時(shí)采用的DE比必須一致 部分非流動(dòng)資產(chǎn)考慮了折舊攤銷，又作為非經(jīng)營性資 產(chǎn)加回 21授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 市場(chǎng)法 可比公司選擇的合理性 價(jià)值比率選擇的合理性 比較調(diào)整因素的合理性 22授課：XXX2021/3/10 二、報(bào)告審核中的常見問題（續(xù)） 在國資委審核中的常見案例： A公司評(píng)估基準(zhǔn)日擁有房地合一的辦公樓4萬平方米，A公 司自身正常經(jīng)營使用其中的4000平米，剩余房屋均出租， 租期不長。本次收益法評(píng)估中，將溢余的房屋在其他業(yè) 務(wù)收入中考慮了租賃收入。收益法評(píng)估對(duì)溢余房屋的這 種處理方式是否合理。 23授課：XXX2021/3/10 結(jié)束語 國資委對(duì)評(píng)估報(bào)告的審核并不會(huì)過多糾結(jié)于評(píng)估