祥和購(gòu)物中心項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、桐 柏 祥 和 購(gòu) 物 中 心項(xiàng)目分析報(bào)告一、 地域分析（一）、人口桐柏縣位于河南省東南部，桐柏山腹地，淮河發(fā)源地，南鄰湖北省，屬南陽(yáng)市。面積1941平方千米，人口約45萬(wàn)。礦產(chǎn)資源豐富，其中有全國(guó)最大的露天金礦-銀洞坡金礦，全國(guó)四大銀礦之首的桐柏銀礦，亞洲第一、第二的安棚堿礦、吳城堿礦，全省最大的大河銅礦等。（二）、經(jīng)濟(jì)狀況綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力處于全省中游，社會(huì)零售品消費(fèi)能力較強(qiáng)，現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)展速度緩慢。（三）、商業(yè)特點(diǎn)桐柏縣城市規(guī)劃及商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)周邊地市較滯后，人均收入水平不高，商業(yè)不發(fā)達(dá)，全縣商業(yè)分布集中，經(jīng)營(yíng)中的大小店鋪及各類市場(chǎng)分布以大同路、文化路、桐山街為主。主要特征就是：商圈

2、小，市場(chǎng)集中，低檔百貨商場(chǎng)、大小市場(chǎng)與各類專賣店并存。桐柏縣商業(yè)突出特點(diǎn)是業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)區(qū)域集中化，平價(jià)商場(chǎng)、多業(yè)態(tài)賣場(chǎng)、低檔服裝店、品牌專賣店并存，高中低檔消費(fèi)客層不清晰穩(wěn)定。多以小店鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)為主，街道擁擠，購(gòu)物環(huán)境差，品牌服飾與低檔流行服飾、平價(jià)賣場(chǎng)及個(gè)性服飾、藥店、眼睛店、餐館等店鋪共存，區(qū)域內(nèi)品牌魚龍混雜，業(yè)態(tài)雜亂，其主要消費(fèi)層位不分明。近幾年由于廣大消費(fèi)者的收入逐漸提高，消費(fèi)者品牌意識(shí)普遍增強(qiáng)，高消費(fèi)群體雖可在本地專賣店消費(fèi)。但由于全縣尚無(wú)一家集中高檔品牌的大型綜合業(yè)態(tài)的百貨消費(fèi)場(chǎng)所無(wú)法集中一站式選購(gòu)，所以高消費(fèi)人群大多會(huì)選擇去南陽(yáng)、鄭州等商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市消費(fèi)，即使有些高檔商品，人們對(duì)其

3、真假持懷疑態(tài)度。但總體來(lái)講市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，發(fā)展空間及潛力巨大。二、經(jīng)營(yíng)定位在中國(guó)商業(yè)快速發(fā)展的背景下，商業(yè)零售市場(chǎng)也將面臨前所未有的激烈競(jìng)爭(zhēng)，顧客面臨的選擇空前繁多，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的要求也越來(lái)越苛刻，顧客們不會(huì)再像以往那樣隨意地選擇購(gòu)物中心，他們只認(rèn)同能夠?yàn)樽约簞?chuàng)造更大價(jià)值的項(xiàng)目。定位是一種戰(zhàn)略選擇，其意義在于要求確立聚焦于顧客利益的目標(biāo)方向，這也是商業(yè)經(jīng)營(yíng)取得成功的必由之路。目前桐柏商業(yè)形態(tài)仍以超市經(jīng)營(yíng)作為主要組成部分，其中以佳美為代表，幾年的積淀已有相當(dāng)火候。桐柏祥和購(gòu)物中心處于傳統(tǒng)的商業(yè)中心邊緣，項(xiàng)目主題定位思路根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際決定，片面追求理想狀態(tài)并不妥當(dāng)。本項(xiàng)目規(guī)模達(dá)6000平方米（地下一層

4、、地上三層）。其規(guī)模在桐柏縣僅屬中等，按其體量規(guī)模及所處區(qū)域，加上桐柏商業(yè)經(jīng)濟(jì)狀況，祥和不適合打造成為百貨店，或以百貨經(jīng)營(yíng)為主的購(gòu)物場(chǎng)所。項(xiàng)目市場(chǎng)定位1、目標(biāo)市場(chǎng)定位迎合桐柏市場(chǎng)需求，找準(zhǔn)生存空間。2、目標(biāo)顧客定位本項(xiàng)目的主流客層定位為全市全客層群體，包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和外來(lái)流動(dòng)人口。3、項(xiàng)目功能定位該項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)設(shè)置遵循“依據(jù)人們的消費(fèi)需求及特征以確定項(xiàng)目功能，通過(guò)業(yè)態(tài)組合實(shí)現(xiàn)功能”的原則進(jìn)行規(guī)劃。功能設(shè)置必須滿足目標(biāo)客層的需求。在購(gòu)物中心的特定客層中，主力客層大多為家庭式的購(gòu)買和消費(fèi)。因此全方位滿足家庭的需求成為購(gòu)物中心的主要功能。4、項(xiàng)目形象定位社區(qū)功能：滿足業(yè)主及周邊百姓日常生活消費(fèi)為主。商

5、業(yè)氛圍：營(yíng)造充滿愉悅購(gòu)物氣氛。名片形象：高品位的生活消費(fèi)場(chǎng)所。三、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃（一） 業(yè)態(tài)分布b1層 經(jīng)營(yíng)范圍：綜合超市生鮮食品區(qū)f1層 經(jīng)營(yíng)范圍： 黃金珠寶、 名表、 國(guó)際名妝、彩妝、名品皮鞋、精美皮具、品牌服飾解析：由于商場(chǎng)一層面積過(guò)小，而一層又是商場(chǎng)整體形象的代表層，所以我們?cè)谏虉?chǎng)前廳以黃金珠寶、國(guó)際名妝，世界名表、高檔彩妝等高檔消費(fèi)品為主營(yíng)；這些商品不僅襯托檔次，租金也較高，而且鋪位面積要求較?。?520平方）多以島柜形式經(jīng)營(yíng)，同時(shí)幫助提升形象。商場(chǎng)后廳布局設(shè)計(jì)分為品牌服飾區(qū)及品牌皮鞋區(qū)，鋪位面積設(shè)計(jì)為20-60平方。f2層 經(jīng)營(yíng)范圍：綜合賣場(chǎng)百貨區(qū)f3層 經(jīng)營(yíng)范圍：平價(jià)服飾、鞋，家居床品

6、 （二） 商品定位滿足周邊人群大眾消費(fèi)，以周轉(zhuǎn)頻率較高的生活用品為主。 （三）、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)定位 桐柏祥和購(gòu)物中心以滿足大眾消費(fèi)消費(fèi)，一站購(gòu)足為目標(biāo)；以超市大賣場(chǎng)為經(jīng)營(yíng)重心；以流行百貨、餐飲娛樂(lè)為輔。 （四）、經(jīng)營(yíng)方式 企業(yè)經(jīng)營(yíng)采取租賃、聯(lián)營(yíng)及租賃加聯(lián)營(yíng)三種方式相結(jié)合，本著有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，最大限度地創(chuàng)造效益的原則，依照市場(chǎng)變化及商場(chǎng)不同時(shí)期的特殊需要，適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)方式。 （五）、經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、市場(chǎng)定位、商品定位和經(jīng)營(yíng)方式，賣場(chǎng)規(guī)劃布局和商品陳列展示采取全開放、自選式營(yíng)銷方式，形成合理、順暢、連帶性強(qiáng)的客流動(dòng)線格局。最大限度的為顧客營(yíng)造方便、快捷的購(gòu)物環(huán)境。、營(yíng)銷策略、價(jià)格策略3、競(jìng)

7、爭(zhēng)策略經(jīng)營(yíng)狀況分析及成本核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)首要是核算和分析得失利弊，適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，迎合消費(fèi)需求，按照以上布局定位，作出以下分析核算：收益來(lái)源：負(fù)一層、二層作為超市經(jīng)營(yíng)，按月銷售額120-150萬(wàn)估算，年銷售額在1800萬(wàn)，銷售毛利率暫定為14%，毛利額在210-250萬(wàn)左右，營(yíng)業(yè)外收益約40-50萬(wàn)左右。一層為流行百貨經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式租賃，811平米按65%有效租賃，每平米按100/月收取租金，年獲取租金收益約為60-65萬(wàn)元；三樓平價(jià)經(jīng)營(yíng)，兩種模式，租賃方式租金收取按每平米30元/月，年租金收益約為40萬(wàn)元；按照聯(lián)營(yíng)方式13%扣點(diǎn)，月銷售額35-40萬(wàn)元，年聯(lián)營(yíng)收益約為45-55萬(wàn)元左右（建議：采取

8、聯(lián)營(yíng)方式更好）。同時(shí)，納入二樓一體化管理。如此，年收入毛利額共計(jì)約：355400萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)成本：場(chǎng)地費(fèi)用：租金150萬(wàn)元/年；人員費(fèi)用：薪資120萬(wàn)元/年；電力消耗： 40萬(wàn)元/年；辦公費(fèi)用： 25萬(wàn)元/年；促銷費(fèi)用：25萬(wàn)元/年（含供應(yīng)商承擔(dān)部分）；以上費(fèi)用合計(jì)約為：360萬(wàn)左右。全程策劃合作協(xié)議書甲方： 乙方： 經(jīng)友好協(xié)商，甲乙雙方達(dá)成如下協(xié)議，并于文末載明的日期簽署。一、合作方式：雙方本著相互合作、協(xié)商一致的原則，甲方接受乙方委托對(duì) _提供全程籌備企劃服務(wù)工作。二、合作期限： 雙方合作的期限為 _ 天。如因其他因素延期，雙方另行商議。 三、合作內(nèi)容及事項(xiàng)（一）甲方責(zé)任及工作內(nèi)容1、 幫助

9、制定、企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)2、 幫助人事營(yíng)運(yùn)管理，挖掘、培養(yǎng)各類管理人才，量科學(xué)配置。3、 商品業(yè)務(wù)管理，經(jīng)營(yíng)狀況分析、價(jià)格策略調(diào)整、優(yōu)化商品結(jié)構(gòu)、策劃適度有效開業(yè)促銷活動(dòng)，加強(qiáng)合作伙伴及供應(yīng)商管理。4、 完善管理體系，崗位職責(zé)流程、制度規(guī)章、企業(yè)文化及激勵(lì)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。5、 幫助制定企業(yè)拓展計(jì)劃。6、 企業(yè)人員行綜合素質(zhì)、崗位職責(zé)、崗位技能、服務(wù)意識(shí)等崗前、崗中、及崗后的全面培訓(xùn)；7、 內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境調(diào)整， 營(yíng)造購(gòu)物氛圍，美化購(gòu)物環(huán)境; vi整合；8、 企業(yè)形象，人員形象塑造、儀容儀表、職業(yè)素養(yǎng);外部形象、廣場(chǎng)、外立面、店招等形象的規(guī)劃。策劃、媒體形象的推廣、延伸。9、 內(nèi)部結(jié)構(gòu)、布局的調(diào)整，科學(xué)定位，區(qū)域劃分，經(jīng)營(yíng)策略。(二）乙方責(zé)權(quán)及義務(wù) 1按約定尊重甲方正常的經(jīng)營(yíng)管理思路；2對(duì)甲方的正?；顒?dòng)予以支持和配合，并作好相關(guān)協(xié)助；3對(duì)甲方的各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督與評(píng)估，并將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)通報(bào)甲方，以便落實(shí)整改；4當(dāng)甲方的工作影響公司形象及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，乙方有權(quán)制止，或終止合作；5 按約定支付合作費(fèi)用；6 乙方向甲方人員提供住宿、辦公場(chǎng)所及辦公用具。四、合作費(fèi)用經(jīng)雙方洽談乙方支付甲方策劃費(fèi)用共計(jì)人民幣 _ 萬(wàn)元。五、支付方式：雙方簽訂合作協(xié)議后，乙方向甲方支付人民幣_(tái) 元 ，招商工作完成50%時(shí)，乙方向甲方支付人民幣_(tái) 元 ，員工招聘結(jié)束、培訓(xùn)工作進(jìn)行前，招商工作完成80%時(shí)，乙方向甲方支付人民