珠海市A020地塊項(xiàng)目建議書

1、珠海市a020地塊項(xiàng)目建議書豐耘地產(chǎn)珠海項(xiàng)目公司二一四年五月一日目 錄一、項(xiàng)目發(fā)展依據(jù)及概況1二、土地基本情況21、土地自然情況22、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響43、土地市場55、土地綜合分析結(jié)論5三、城市及區(qū)域市場分析61、城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析62、區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析83、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述94、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展概述115、宗地周邊區(qū)域市場研究126、市場分析結(jié)論14四、項(xiàng)目定位151、項(xiàng)目整體定位152、規(guī)劃布局分析163、產(chǎn)品定位174、開發(fā)及銷售建議175、項(xiàng)目定位結(jié)論20五、經(jīng)濟(jì)測算211、成本構(gòu)成212、三項(xiàng)費(fèi)用及稅金253、銷售價(jià)格264、分期開發(fā)銷售、銷

2、售設(shè)想265、項(xiàng)目年度利潤情況276、資金來源與運(yùn)用277、經(jīng)濟(jì)效益測算結(jié)論30六、項(xiàng)目swot分析321、優(yōu)勢322、劣勢323、機(jī)會(huì)324、挑戰(zhàn)33七、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃331、結(jié)論意見331、 項(xiàng)目發(fā)展依據(jù)及概況a020地塊位于珠海市香洲區(qū)建業(yè)二路、建業(yè)三路、九州大道西與石花西路之間廠房舊改項(xiàng)目的生活配套區(qū)域，隨著大中型企業(yè)的紛紛駐入，區(qū)域地塊的升值能力較高。項(xiàng)目地處珠海中心地段，東起建業(yè)二路，西至建業(yè)三路，南北連通九州大道西與石花西路，占地面積4.9萬。2014年4月25日，豐耘珠海公司通過招拍掛形式取得a020地塊。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域環(huán)境、土地特征等各項(xiàng)因素的綜合分析，將該項(xiàng)目定位為豐耘“產(chǎn)

3、品體系規(guī)劃”中第五品類城市郊區(qū)中高檔大盤項(xiàng)目，產(chǎn)品主要包括高層住宅及商業(yè)、車位等，以滿足不同年齡區(qū)間、購房動(dòng)機(jī)、置業(yè)狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，主力產(chǎn)品為面向中高產(chǎn)階級(jí)首置及改善型住宅。該項(xiàng)目總投資163686萬元，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入207047萬元，可實(shí)現(xiàn)利潤總額為43360萬元，投資利潤率為19.87%。2、 土地基本情況1 土地自然情況（1） 宗地位置a020地塊位珠海市香洲區(qū)建業(yè)二路、建業(yè)三路、九州大道西與石花西路之間廠房舊改項(xiàng)目的生活配套區(qū)域，地塊緊鄰白蓮洞公園。 距離公交車站僅1.5公里； 距離拱北商業(yè)中心2.5公里； 距離幼兒園約1.0公里； 距離小學(xué)約1.4公里； 距離中學(xué)約0.

4、7公里； 距市醫(yī)院約1公里。（2）宗地四至項(xiàng)目地處珠海中心地段，東起建業(yè)二路，西至建業(yè)三路，南北連通九州大道西與石花西路，占地面積4.9萬。周邊樓盤有格力廣場、面對(duì)錦園地產(chǎn)、白蓮洞公園。（3）宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊規(guī)整，基本呈題型，地塊內(nèi)部拆遷工作目前尚未完成。（4）社區(qū)配套 交通情況：珠海公交文化傳媒公司、2416米海愉半島(公交招呼站)、2422米公交車(機(jī)場快線)、2553米水灣路南、2999米珠海市公交廣告有限公司 教育情況： 幼兒園：東方中英文幼兒園、紫荊花幼兒園、北嶺幼兒園、華南師大附屬鈺海幼兒園、海之星體育幼兒園 小學(xué)：吉蓮小學(xué)、拱北小學(xué)、珠海市香洲區(qū)第十小學(xué)、景園小學(xué)、吉大小學(xué) 中學(xué)

5、：恩溢學(xué)校、珠海市第四中學(xué)、拱北中學(xué)、珠海市第八中學(xué)、珠海女子中學(xué) 醫(yī)療情況：珠海九龍醫(yī)院、珠海市人民醫(yī)院 購物娛樂：項(xiàng)目西側(cè)緊鄰格力廣場商業(yè)街，目前正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)兩年后將投入使用。距項(xiàng)目2km范圍內(nèi)現(xiàn)有上華潤萬家超市、沃爾瑪?shù)取?生活情況：生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全，滿足居民日常生活需求。（5）市政配套目前，該區(qū)已實(shí)現(xiàn)了道路、水、電、氣、通訊等“八通一平”，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供了必要的開發(fā)條件。 供電：電力來源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應(yīng)充足穩(wěn)定，區(qū)內(nèi)設(shè)110kv變電站兩座。 供水：由香洲地區(qū)珠海水電局有限公司直供，日供水量2萬噸。 通訊：園區(qū)設(shè)有通訊中心，裝機(jī)容量6萬門的程控電話，電信

6、光纜已進(jìn)入園區(qū)，已開通國際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動(dòng)通訊等多項(xiàng)服務(wù)。 排水：區(qū)內(nèi)排水采用雨、污分流制。 供氣：西氣東輸工程在區(qū)內(nèi)設(shè)立天然氣分輸站。（6）控規(guī)條件地塊用地面積為49000，用地性質(zhì)為二類居住用地。容積率2.0，建筑密度35%，綠地率35%。2、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響城市近期建設(shè)的重點(diǎn)：加快中心城區(qū)的用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，健全和完善第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、信息、旅游服務(wù)功能；集中力量開發(fā)建設(shè)南灣城區(qū)和唐家灣新城兩個(gè)地區(qū)，整治前山片區(qū)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和人口的合理分布；加強(qiáng)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，發(fā)揮城市基礎(chǔ)設(shè)施的整體效益；加快城市信息化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；繼續(xù)有效維護(hù)良好

7、的生態(tài)環(huán)境，嚴(yán)格控制環(huán)境容量，保持城市特色和城市可持續(xù)發(fā)展的優(yōu)良狀態(tài)。建設(shè)一批文化、康樂康體、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)、市民廣場等設(shè)施，改善和滿足市民日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要。重點(diǎn)建設(shè)新香洲市級(jí)科技交流中心、文化中心、報(bào)業(yè)中心、廣播電視中心、電信中心，建設(shè)和完善斗門次中心城、拱北、灣仔、南屏、唐家、金鼎6個(gè)地區(qū)文化中心，建設(shè)南灣體育場和拱北體育場，建設(shè)中山大學(xué)附屬第五醫(yī)院、拱北醫(yī)院、灣仔醫(yī)院、南屏醫(yī)院和唐家醫(yī)院等5所醫(yī)院，建設(shè)新香洲、前山片區(qū)的配套中小學(xué)。3、土地市場 2014年3月20日，珠海市統(tǒng)計(jì)局在其官網(wǎng)上發(fā)布2013年1-2月度珠海房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，珠海1-2月商品房銷售面積

8、為31.47萬平方米，其中住宅銷售面積為28.32萬平方米；商品房可供預(yù)售面積為13.29萬平方米，均為住宅；商品房待售面積為158.8萬平方米，其中住宅108.71萬平方米。商品房可供預(yù)售宗數(shù)為7宗，同比增長40%。據(jù)珠海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，截至2月28日，2014年2月珠海主城區(qū)網(wǎng)簽成交共439套，成交面積3.9萬，相對(duì)于1月主城區(qū)網(wǎng)簽成交430套的數(shù)據(jù)多出9套，環(huán)比上漲2%，同比則上漲33%。其中住宅成交376套，成交面積3.6萬；商業(yè)成交45套，成交面積1635.56；辦公成交18套，成交面積1786.55。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，商品房住宅投資163.60億元，增長33.1%。全年商

9、品房施工面積1653.24萬平方米，增長36.5%，其中商品住宅1199.86萬平方米，增長30.8%。商品房竣工面積349.08萬平方米，增長65.5%，其中住宅275.26萬平方米，增長60.1%。商品房銷售面積240.86萬平方米，下降6.4%，其中住宅209.88萬平方米，下降10.1%。年末商品房待售面積53.11萬平方米，增長5.2%，其中住宅32.45萬平方米，增長19.9%。商品房銷售額281.29億元，增長2.2%。 4、土地綜合分析結(jié)論q 宗地位于香洲區(qū)的住宅區(qū)域，隨著未來商業(yè)的發(fā)展和周邊商業(yè)中心的紛紛入駐，未來置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大。q 近年來珠海市土地供應(yīng)集中于

10、南屏，該地塊所處地理位置優(yōu)越。q 珠海是我國最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，是聯(lián)系內(nèi)地與香港、澳門和臺(tái)灣，以及對(duì)外貿(mào)易、國際交往的一個(gè)重要口岸。通過對(duì)土地各項(xiàng)屬性、特性分析，該地塊適合建設(shè)品類五城市郊區(qū)中高檔大盤項(xiàng)目。q 項(xiàng)目占地面積4.9萬平米，容積率2.0，規(guī)模較大，便于產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)。且區(qū)域地價(jià)處于價(jià)值洼地，此時(shí)入市拿地將會(huì)獲得比較明顯的土地成本優(yōu)勢。q 該項(xiàng)目優(yōu)勢明顯，對(duì)維持公司的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展、提高市場的知名度重大的戰(zhàn)略意義。3、 區(qū)域宏觀市場分析1 城市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析珠海市總體面積為7653平方公里，其中陸地面積為1687.8平方公里，海域面積為5965.2平方公里，且島嶼眾多有“百島之

11、市”之稱。 珠海市于1980年設(shè)立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，是中國最早設(shè)立的4個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，享有全國人大賦予的地方立法權(quán)。下轄香洲區(qū)（中心城區(qū)）、金灣區(qū)、斗門區(qū)3個(gè)行政區(qū)，并設(shè)立珠海（國家）高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、珠海保稅區(qū)、高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)、橫琴經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、萬山海洋開發(fā)試驗(yàn)區(qū)五個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)。其位于廣東省珠江口的西南部，因位于珠江注入南海之處而得名。東與香港隔海相望，相距僅36海里，南與澳門相連。珠海是我國最早設(shè)立的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，是聯(lián)系內(nèi)地與香港、澳門和臺(tái)灣，以及對(duì)外貿(mào)易、國際交往的一個(gè)重要口岸。珠海屬亞熱帶海洋性氣候，冬無嚴(yán)寒，雨量充沛，氣候宜人。常受南亞熱帶季候風(fēng)侵襲，多雷雨。年平均氣溫223，最低氣溫2.5。

12、年降雨量為1770-2300毫米，4月至9月盛行東南季風(fēng)，為雨季，降水量占全年的85%；10月至次年3月盛行東北季風(fēng)，為旱季。珠海大氣的年平均相對(duì)濕度是79%。每年初春時(shí)節(jié)，細(xì)雨連綿，空氣相對(duì)濕度較大，有時(shí)可達(dá)到100%。珠海的災(zāi)害性天氣主要是臺(tái)風(fēng)和暴雨，個(gè)別年份冬季受寒潮低溫影響。臺(tái)風(fēng)出的時(shí)間多在6月至10月，年平均4次左右。嚴(yán)重影響珠海市的臺(tái)風(fēng)平均每年1次，暴雨有5次左右。1.1地區(qū)生產(chǎn)總值初步核算， 2010 年，珠海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25382 元，比上年增長11%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長7.8%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為35%。2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）1403.

13、24億元，比上年增長11.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值37.70億元，增長3.2%，對(duì)gdp增長的貢獻(xiàn)率為0.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值786.42億元，增長14.4%，對(duì)gdp增長的貢獻(xiàn)率為69.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值579.11億元，增長7.9%，對(duì)gdp增長的貢獻(xiàn)率為29.8%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2.7:54.8:42.5調(diào)整為2.7:56.0:41.3?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值321.96億元，增長8.5%，占gdp的22.9%。民營經(jīng)濟(jì)增加值345.35億元，增長11.1%，占gdp的24.6%。 分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門三個(gè)行政區(qū)分別實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值863.48億元、351.27億元和188.49億

14、元，分別增長10.8%、14.2%和9.0%。 1.2固定資產(chǎn)投資全年完成固定資產(chǎn)投資638.37億元，比上年增長28.4%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資256.59億元，增長42.9%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資631.07億元，增長30.5%；農(nóng)村投資7.29億元，下降45.3%。分投資主體看，國有經(jīng)濟(jì)投資200.77億元，增長11.3%；非國有經(jīng)濟(jì)投資437.6億元，增長38.2%；其中民營經(jīng)濟(jì)投資169.72億元，增長105.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第二產(chǎn)業(yè)投資152.11億元，增長22.7%，其中制造業(yè)投資123.18億元，增長17.3%；第三產(chǎn)業(yè)484.35億元，增長29.9%。全年在建項(xiàng)目684個(gè)，新開

15、工項(xiàng)目337個(gè)，同比分別下降5.9%和30.1%。 1.3人口情況截止2011年末常住人口156.76萬人，戶籍人口106.01萬人；戶籍人口中，全年出生人口12057人，出生率11.4；死亡人口2348人，死亡率2.2 ；自然增長率9.2。 全市常住人口全市常住人口2為1560229人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時(shí)的1235582人相比，十年共增加324647人，增長26.27%。年平均增長率為2.36%。 家庭戶人口全市常住人口中共有家庭戶3 451396戶，家庭戶人口為1264778人，平均每個(gè)家庭戶的人口為2.80人，比2000年第五次全國人口普查的3.08人減少0.2

16、8人。 性別構(gòu)成全市常住人口中，男性人口為812466人，占52.07%；女性人口為747763人，占47.93%?？?cè)丝谛詣e比（以女性為100，男性對(duì)女性的比例）由2000年第五次全國人口普查的100.32上升為108.65。 年齡構(gòu)成全市常住人口中，0-14歲人口為210694人，占13.50%；15-64歲人口為1272590人，占81.57%；65歲及以上人口為76945人，占4.93%。同2000年第五次全國人口普查相比，0-14歲人口的比重下降3.88個(gè)百分點(diǎn)，15-64歲人口的比重上升2.87個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.01個(gè)百分點(diǎn)。 各種受教育程度人口全市常住人口中

17、，具有大學(xué)（指大專以上）程度的人口為286911人；具有高中（含中專）程度的人口為383569人；具有初中程度的人口為519506人；具有小學(xué)程度的人口為252469人（以上各種受教育程度的人包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生）。同2000年第五次全國人口普查相比，每10萬人中具有大學(xué)程度的由7503人上升為18389人；具有高中程度的由21402人上升為24584人；具有初中程度的由37922人下降為33297人；具有小學(xué)程度的由22622人下降為16182人。全市常住人口中，文盲人口（15歲及以上不識(shí)字的人）為21864人，同2000年第五次全國人口普查相比，文盲人口減少19197人，文

18、盲率由3.33%下降為1.40%，下降1.93個(gè)百分點(diǎn)。 人口的地理分布：市場產(chǎn)品提供方式現(xiàn)將珠海市2010年第六次全國人口普查分區(qū)常住人口數(shù)據(jù)公布如下： 區(qū)人口數(shù)（人）比重（%）全市合計(jì)1560229100香洲區(qū)77172649.46高新區(qū)1091407.00橫琴新區(qū)69130.44萬山區(qū)48130.31斗門區(qū)415854 26.65金灣區(qū)1485659.52高欄港區(qū)1032186.621.4收入和消費(fèi)收入初步核算， 2010 年，珠海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入25382 元，比上年增長11%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長7.8%。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為35%。2011年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gd

19、p）1403.24億元，比上年增長11.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值37.70億元，增長3.2%，對(duì)gdp增長的貢獻(xiàn)率為0.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值786.42億元，增長14.4%，對(duì)gdp增長的貢獻(xiàn)率為69.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值579.11億元，增長7.9%，對(duì)gdp增長的貢獻(xiàn)率為29.8%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2.7:54.8:42.5調(diào)整為2.7:56.0:41.3?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值321.96億元，增長8.5%，占gdp的22.9%。民營經(jīng)濟(jì)增加值345.35億元，增長11.1%，占gdp的24.6%。 分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門三個(gè)行政區(qū)分別實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值863.48億元、351.27億元和

20、188.49億元，分別增長10.8%、14.2%和9.0%。 消費(fèi)者的支出模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化初步核算， 2010 年，珠海市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出20370元，增長13.5%。八大類消費(fèi)支出呈現(xiàn)“七升一降”的態(tài)勢，其中人均食品支出7123.66 元，增長5.6%；人均衣著支出1220.84元，增長17.3%；人均居住支出2011.64元，增長10.0%；人均家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出1589.6元，增長12.4%；人均醫(yī)療保健支出1085.32元增長24.6%；人均交通和通信支出4323.63元，增長31.8%；人均教育文化娛樂服務(wù)支出2360.97元，增長12.1%；人均其他商品和服務(wù)支出下降

21、0.7%。全年城鎮(zhèn)居民住房建筑面積人均28.59平方米。農(nóng)村居民人均純收入10187元，按可比口徑計(jì)算增長10.8%。2 5、宗地周邊區(qū)域市場研究a020地塊啟動(dòng)時(shí)間較晚，周邊有2個(gè)住宅小區(qū)，地塊西側(cè)的格力廣場目前已竣工的有1、2期且已售罄，目前在售的有格力廣場3期。而地塊對(duì)面有住宅小區(qū)為錦園地產(chǎn)。從區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)情況來看，該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為中小型開發(fā)企業(yè)，整體開發(fā)檔次較高，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設(shè)較好（1）格力廣場3期將軍山案名格力廣場三期將軍山地址珠海九洲大道中2123號(hào)占地面積41315建筑面積154626總戶數(shù)893戶容積率3.11產(chǎn)品101-182建筑類型板樓、高層、超

22、高層售價(jià)28000元/開發(fā)商珠海格力房產(chǎn)有限公司項(xiàng)目簡介：格力廣場是珠海格力地產(chǎn)開發(fā)的集高檔住宅、商業(yè)街區(qū)、酒店式公寓、學(xué)校于一體的城央大型綜合示范區(qū)，地處珠海中心地段，東起建業(yè)四路、西至建業(yè)五路，南北連通九州大道和石花西路。格力廣場總占地面積14.8萬平方米，總建筑面積約60萬平方米，項(xiàng)目分4期開發(fā)。格力廣場3期將軍山位于珠海市香洲區(qū)石花西路。格力廣場3期將軍山占地4.1萬平方米，用地范圍內(nèi)共有五棟住宅，其中19棟，20棟為32層住宅；21棟、22棟為48層住宅；23棟為18層住宅。項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài)：項(xiàng)目19、20、22號(hào)樓已經(jīng)售完?，F(xiàn)在售21號(hào)樓剩余房源，面積101-180平方米不等，均價(jià)28

23、000元/平方米。.（2）錦園案名錦園地址 香洲區(qū)吉大九洲大道占地面積34000建筑面積230000總戶數(shù)1400戶容積率5.65產(chǎn)品134-264建筑類型塔樓、高層 、超高層售價(jià)20000元/開發(fā)商:珠海市南福房產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目簡介：錦園地處珠海城市中心吉大區(qū)，為珠海城市生活的幾何中心，距離九洲港客運(yùn)碼頭、拱北口岸、廣珠城際輕軌總站均5分鐘車程，距離珠海機(jī)場50分鐘車程，優(yōu)越地理位置自然不言而喻。坐擁10平方公里的板樟山森林公園和30萬平方米的白蓮洞公園，三面依山、一面臨九洲大道。500米范圍視野永久無遮擋，園內(nèi)湖、林、山、石自然景觀與人文景觀層出不窮；錦園總建筑面積23萬平方米，由1棟2

24、4層公寓及6棟31-32層高層組成,居于此更可以把生活完全正融入這片城市山水，無論是登高望遠(yuǎn)、還是林中漫步，無論是碧水獨(dú)釣、還是共樂天倫，都可以讓人實(shí)現(xiàn)超越鋼筋水泥的靈性回歸。錦園小區(qū)園林由國際知名園林設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)加拿大奧雅傾力打造，采用現(xiàn)代東南亞風(fēng)情園林，包括中央庭院、架空層園林空間，散布在社區(qū)各個(gè)角落，與大樹相呼應(yīng)的灌木和草坪，甚至水景上的休憩露臺(tái)，多樣化的園林空間形成了一個(gè)綠色網(wǎng)絡(luò)，為居住者提供了優(yōu)美的自然環(huán)境和親切的休閑交流場所。近3萬平方米的庭院園林以景觀漸進(jìn)的格局，與白蓮洞公園東西呼應(yīng)，最大程度打造生態(tài)人居的稀有珍貴。配有奢華私人會(huì)所，6米高架空層視野通透，主力戶型128270，山景、

25、園景、湖景；著名室內(nèi)設(shè)計(jì)專家打造精裝山水大宅，力邀全國頂級(jí)豪宅管家金地物業(yè)，提供“英式管家”服務(wù)。項(xiàng)目銷售動(dòng)態(tài)：2010年年末開盤銷售，現(xiàn)剩余房源不多。在售214-264四房樓王毛坯單位，均價(jià)20000元/，購房全款96折，按揭97折。3 市場分析結(jié)論q 近年來珠海市宏觀經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟。與拱北商業(yè)中心距離較近，區(qū)位優(yōu)勢不斷增強(qiáng)。q 較低的地價(jià)是非常明顯的成本優(yōu)勢。q 考慮到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、開發(fā)商資金情況的普遍惡化，以及地方政府財(cái)政緊張情況，政府不會(huì)讓市場長期低迷下去，明年下半年以后，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂兴蓜?dòng)可能。q 本案將著力打造高質(zhì)量低價(jià)位的現(xiàn)代宜居住宅

26、，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場需求。q 市場不確定性因素較多。區(qū)外競爭：拱北的新晉樓盤將威脅到項(xiàng)目的出售。區(qū)內(nèi)競爭：區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的即將推出將直接沖擊本項(xiàng)目。q 注重新客戶開發(fā)與舊客戶宣傳并進(jìn)，擴(kuò)大客戶源。不定期舉辦宣傳促銷。q 采用先進(jìn)、有特色的開發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競爭力，形成差異性競爭優(yōu)勢。擴(kuò)展產(chǎn)品線，合理分配各類產(chǎn)品開發(fā)時(shí)機(jī)四、項(xiàng)目定位4 1、項(xiàng)目整體定位1.1品類定位通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及土地各項(xiàng)屬性、特性分析，該地塊適合建設(shè)城市核心高檔綠色高層樓盤。1.2市場定位根據(jù)該項(xiàng)目的位置及未來規(guī)劃，項(xiàng)目的市場定位是： “賞山中園林，高檔品質(zhì)配備，綠色宜居住宅”1.3

27、客戶定位通過對(duì)宗地相關(guān)因素及周邊市場的綜合分析，客戶群是對(duì)社區(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對(duì)項(xiàng)目物業(yè)人群素質(zhì)更加注重的客戶。（1）客戶特征分析n 職 業(yè)：通常為生意人，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，絕大多數(shù)是改善性置業(yè)，認(rèn)為購置房產(chǎn)是資產(chǎn)保值的方法之一，絕大多數(shù)購買用于度假與自住，但不急于入住，對(duì)周邊環(huán)境的便捷與小區(qū)園內(nèi)綠化條件要求高。n 年 齡：財(cái)富的積累是和年齡有關(guān)系的，本項(xiàng)目購買客群的主要年齡段為3045歲的首置及首改客戶，其中以30-40歲客戶為主力客群。n 教育程度：以大專、本科及以上學(xué)歷的高等教育程度為主。n 家庭結(jié)構(gòu)：以3口之家為主。n 家庭收入：以家庭收入每月15000-30000元為主。n 置

28、業(yè)目的：改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住或度假為主要購房目的。n 消費(fèi)偏好：對(duì)地段首肯，習(xí)慣吉大、拱北生活，認(rèn)可小區(qū)的規(guī)模、戶型與質(zhì)量，對(duì)綠化條件要求高，對(duì)城市中心的便利比較看重。（2）客源分布在考慮項(xiàng)目體量和物業(yè)形式，爭取最大客源積累，擴(kuò)大客戶來源，重點(diǎn)為舊城區(qū)居民、港澳置業(yè)者、周邊工作者，具體如下：n 部分投資客戶、拆遷客、當(dāng)?shù)鼐用窦?、香洲舊城區(qū)的居民渴望改善生活，他們隨著時(shí)代的發(fā)展更加注重生活的品質(zhì)，但仍想留在此生活圈子，本樓盤將會(huì)是他們的不二之選。而作為投資者的立場來看，本項(xiàng)目樓盤具備面面俱到的都市生活，囊括一切現(xiàn)代都市生活所需的地理位置，升值潛力也是巨大的。n 港澳置業(yè)者絕大多數(shù)

29、和澳門、香港有往來，看重地塊的地段，城市中心。希望在內(nèi)地置業(yè)，從而用較低價(jià)格置入性價(jià)比相對(duì)港澳較高的樓盤。便利的交通促使港澳來珠海置業(yè)人士占較高比例。n 周邊工作居住的中高收入人群他們?cè)谥苓吂S，周邊食肆工作，多為中高收入管理層或技術(shù)人員。他們多數(shù)要求提高居住生活質(zhì)量，比如出行無憂、就近上下班、齊全的生活圈配套都將給他們的生活帶來無限便捷。5 2、規(guī)劃布局分析該項(xiàng)目地處珠海中心地段，東起建業(yè)二路、西至建業(yè)三路，南北連通石花西路和九州大道，宗地面積49000。西鄰運(yùn)輸工廠與格力廣場，東面車輛甚少較為荒蕪，北面臨主要干道九州大道，噪聲污染與空氣較差，南面可遠(yuǎn)眺將軍山公園，石花西路非主要交通干道，空

30、氣較九州大道清新。因此，受道路系統(tǒng)、商業(yè)環(huán)境、園區(qū)私密性等因素的影響，宗地價(jià)值分區(qū)如圖所示。6 3、產(chǎn)品定位根據(jù)地塊區(qū)域位置、周邊項(xiàng)目、地塊特點(diǎn)綜合考慮，本項(xiàng)目的產(chǎn)品主要包括高層住宅及車位等。主要針對(duì)三口之家為主，具體定位描述如下：高層產(chǎn)品：、12層高層住宅5棟，每棟4戶，平均面積在90，以二居室為主，總戶數(shù)為240戶。、13層高層住宅3棟，每棟4戶，平均面積在180，以三居室和四居室為主，總戶數(shù)為156戶。、16層高層住宅4棟，每棟4戶，平均面積在120，以三居室為主，總戶數(shù)為256戶。銷售中心：在項(xiàng)目臨九州大道一方設(shè)立銷售中心及樣板示范區(qū)。車位：共有地下車位1000個(gè)，其中產(chǎn)權(quán)地下車位96

31、5個(gè)，面積為40/個(gè)，人防車位20個(gè)，面積為50/個(gè)，會(huì)所地下車位15個(gè)。7 4、開發(fā)及銷售建議4.1開發(fā)思路 根據(jù)珠海市的房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)目自身的具體情況及本公司的開發(fā)能力，項(xiàng)目開發(fā)思路為：，1年開發(fā)3年銷售，項(xiàng)目開工面積總計(jì)138172。4.2定價(jià)依據(jù) 根據(jù)對(duì)珠海房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及項(xiàng)目周邊樓盤銷售情況的分析，項(xiàng)目2014年住宅產(chǎn)品入市價(jià)格為15900元/平米。4.3年度建設(shè)計(jì)劃“一年建設(shè)三年銷售”，項(xiàng)目建設(shè)期為2014年2015年，2014年6月開工，項(xiàng)目總建筑面積為167764平米，2015年6月全部竣工， 2015年5月具備入住條件。表4-1 a020地塊建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目2014年20

32、15年合計(jì)開發(fā)計(jì)劃（m2）1.1 開工面積792765967613915212層高層住宅（90）13920120002592013層高層住宅（180）18000156963369616層高層住宅（120）253601150436864地下車位（人防）9809801960產(chǎn)權(quán)地下車位192961929638592會(huì)所152001520會(huì)所地下車位3003006001.2 竣工面積13915213915212層高層住宅259202592013層高層住宅336963369616層高層住宅3686436864地下車位（人防）980980產(chǎn)權(quán)地下車位3859238592會(huì)所15201520會(huì)所地下車位6

33、006004.4銷售計(jì)劃2014年11月正式開盤，上市12層高層產(chǎn)品部分13、16層高層住宅。項(xiàng)目整體銷售周期為三年，在2015年銷售收入達(dá)到峰值，2016年銷售速率減緩，詳細(xì)銷售指標(biāo)如下：表4-2 a020地塊整體銷售計(jì)劃項(xiàng)目2014年2015年2016年合計(jì)銷售面積（m2）30000555605127213703212層高層住宅（90）8060926385972592013層高層住宅（180）1047812042111763369616層高層住宅（120）11462133751202736864地下車位（人防）980980 1960產(chǎn)權(quán)地下車位200001859238592銷售均價(jià)（元/m

34、2）1900019000190001900012層高層住宅（90）185001850018500 1850013層高層住宅（180）190001900019000 1900016層高層住宅（120）19500195001950019500地下車位（人防）500050005000產(chǎn)權(quán)地下車位650065006500銷售額（萬）570007913772749.8209376.85、項(xiàng)目定位結(jié)論q 本項(xiàng)目為城市核心高檔綠色高層樓盤。市場定位為“賞山中園林，高檔品質(zhì)配備，綠色宜居住宅”。目標(biāo)客戶拱北為中心，輻射香洲舊城區(qū)、吉大商圈乃至港澳及周邊科技企業(yè)的從職人員及高等技術(shù)人員，以及家境較好需改善居住環(huán)

35、境的當(dāng)?shù)鼐用竦?。q 產(chǎn)品主要包括高層住宅、車位等，主力戶型為120，較該地段市場價(jià)稍低入市，契合市場需求。q 項(xiàng)目整體開發(fā)思路為1年開發(fā)3年銷售。2014年11月正式開盤，2015年6月全部竣工，2015年5月具備入住條件。q 結(jié)合本項(xiàng)目的中高端定位，身居核心高位，緊扼吉大、拱北、香洲三大商圈，地段、配套、價(jià)值三高。除了享受核心帶來的繁華便捷，更將園區(qū)內(nèi)打造成具備現(xiàn)代成熟氣息與自然綠意相和諧的社區(qū)，旺中帶靜的愜意生活在繁華與歸隱之中，兩者兼可得。五、經(jīng)濟(jì)測算1、成本構(gòu)成該地塊項(xiàng)目總開發(fā)成本共計(jì)126727萬元，按照可售面積136052平米計(jì)算，每平米可售面積開發(fā)成本為9314元/平方米。表5-

36、1 a020地塊項(xiàng)目成本構(gòu)成表序號(hào)類別金額（萬）可售單價(jià)1.土地獲得價(jià)款814396472.732.建安費(fèi)3654326343.資本化利息87436394.成本小計(jì)12672593141.1規(guī)劃方案（1）用地指標(biāo)表5-2 a020地塊項(xiàng)目用地指標(biāo)表總占地面積49000m2總建筑面積139152 m2容積率2.0可售面積137032m2（2）住宅產(chǎn)品指標(biāo)表5-3 a020地塊項(xiàng)目住宅產(chǎn)品指標(biāo)表產(chǎn)品構(gòu)成可售面積平均每戶面積戶數(shù)住宅高層（12層）2592090240高層（13層）33696180156高層（16層）36864120256合計(jì)96480130652表5-5 a020地塊項(xiàng)目車庫產(chǎn)品指標(biāo)

37、表產(chǎn)品構(gòu)成車位數(shù)建筑面積可售面積車位車庫地上車位0地下車位（人防）401960地下車位9653859238592小計(jì)161740552405521.2土地費(fèi)用a020地塊項(xiàng)目土地樓面地價(jià)為8310.2元/平方米。1.5建安成本本項(xiàng)目建安成本參照長春亞泰櫻花苑結(jié)算成本單價(jià)，考慮地區(qū)地質(zhì)情況差異，調(diào)整基礎(chǔ)部分成本，同時(shí)考慮產(chǎn)品品質(zhì)提升，公共部分及外立面等部分成本增加，共計(jì)建安成本為28938萬元，按照可售面積137032平米計(jì)算，可售建安成本單價(jià)為2640元/。表5-6 a020地塊項(xiàng)目各類產(chǎn)品建安成本產(chǎn)品成本項(xiàng)目可售建筑面積建安單價(jià)合計(jì)住宅高層住宅(12層)2592023005961高層住宅(1

38、3層)3369623007750高層住宅（16層）3686423008478地下車位（人防1層）19603450676.2地下車位38592345013314.2合4萬2、三項(xiàng)費(fèi)用及稅金銷售費(fèi)用按開發(fā)總費(fèi)用的3.0%計(jì)提，管理費(fèi)用按照開發(fā)總費(fèi)用的3%計(jì)提，財(cái)務(wù)費(fèi)用為零，項(xiàng)目的貸款利息資本化后計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本。表5-7 a020地塊項(xiàng)目費(fèi)用測算表類別金額（萬元）可售面積單方（元/平方米）銷售費(fèi)用4985363管理費(fèi)用4985363合計(jì)9970727稅金按照開發(fā)總費(fèi)用的15%計(jì)算，為24926萬元。3、 銷售價(jià)格表5-9 a020地塊項(xiàng)目各類產(chǎn)品售價(jià)情況產(chǎn)品類型平均售價(jià)（

39、元/m2）高層（12層）18500高層（13層）19000 高層（16層)19500地下車位（人防）5000地下車位65004、分期開發(fā)銷售、銷售設(shè)想表5-10 a020地塊項(xiàng)目各年度開竣工面積年度2014年2015年合計(jì)開工面積（平米）79276 59676 139152竣工面積（平米） 139152 139152根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，本項(xiàng)目自2014年入市銷售，2016年項(xiàng)目售罄。表5-11 a020地塊項(xiàng)目各年度銷售情況年度2014年2015年2016年合計(jì)銷售均價(jià)（元/平米）19000190001900019000銷售面積（平米）300005566051372137032銷售收入（萬

40、元）5700079382190002093765、項(xiàng)目年度利潤情況表5-12 a020地塊項(xiàng)目各年度利潤情況表年度2014年2015年2016年合計(jì)銷售面積（）300005556051272137032銷售均價(jià)（元/） 19000190001900019000銷售收入（萬元）570007938219000209376開發(fā)建設(shè)成本（萬元）126727開發(fā)建設(shè)所需民間貸款所需利息(萬元）32817拿地民間借貸所需利息(萬元）24948銀行貸款金額所需利息(萬元）5212期間費(fèi)用(萬元）9970營業(yè)稅及附加(萬元）24926咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測、設(shè)計(jì)、監(jiān)理合計(jì)(萬元）13294開發(fā)總成本（未算資本

41、化利息）166174資本化利息(萬元）8743總投資（萬元）174918利潤總額（萬元）344598 6、資金來源與運(yùn)用6.1投資計(jì)劃地塊項(xiàng)目成本費(fèi)用為814399萬元，為“一年建設(shè)、三年銷售”，2014年開始進(jìn)行投資，主要為土地費(fèi)用、資本化利息、建安費(fèi)， 2014年6月開工面積為95000平米，2015年6月全部竣工，2015年5月一期具備入住條件。表6-1 a020地塊項(xiàng)目投資計(jì)劃項(xiàng)目2014年2015年2016年合計(jì)一、現(xiàn)金流入銷售面積（m2）300005556051272137032銷售額570007938219000209376回款額570007938219000209376二、投資

42、情況土地獲得價(jià)款81440建安費(fèi)36544成本費(fèi)用投資合計(jì)117984期間費(fèi)用9970銷售費(fèi)用4985管理費(fèi)用4985營業(yè)稅及附加24926咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測、設(shè)計(jì)、監(jiān)理合計(jì)13294小計(jì)1661746.2資金計(jì)劃a020地塊項(xiàng)目啟動(dòng)資金為6.48億元，為集團(tuán)投資，投入時(shí)間為2014年10月。用于土地費(fèi)用、資本化利息、建安費(fèi)。2015年實(shí)現(xiàn)銷售收入后，項(xiàng)目具備滾動(dòng)開發(fā)條件，共計(jì)發(fā)生利息資本化8743萬元。項(xiàng)目開發(fā)周期為一年，銷售周期為三年，共計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤34459萬元，投資利潤率為19.7%，項(xiàng)目盈利能力及資金回流能力較強(qiáng)。表6-2 a020地塊項(xiàng)目資金計(jì)劃估算表項(xiàng)目2014年2015年20

43、16年合計(jì)一、現(xiàn)金流入銷售面積（m2）300005556051272137032銷售額570007938219000209376回款額570007938219000209376二、現(xiàn)金流出土地獲得價(jià)款81440建安費(fèi)36544資本化利息87434項(xiàng)目成本費(fèi)用合計(jì)1179849、期間費(fèi)用9970銷售費(fèi)用4985管理費(fèi)用498510、營業(yè)稅及附加2429611、所得稅8615稅前利潤3445912、咨詢、策劃、規(guī)劃、勘測、設(shè)計(jì)、監(jiān)理合計(jì)132949 7、經(jīng)濟(jì)效益測算結(jié)論此地塊項(xiàng)目的經(jīng)營收入為209376萬元，商品房平均銷售價(jià)格為19000元/m2。項(xiàng)目總投資174918萬元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤總額為34459萬元，投資利潤率為19.7%（項(xiàng)目啟動(dòng)資金為6.48億元，項(xiàng)目周期為3年）。表7-1 a020地塊項(xiàng)目利潤測算表序號(hào)項(xiàng)目名稱總 額（萬元）單位金額（元/m2）1收入高層（12層）259204795218500高層（13層）3369664022.419000 高層（16層)3686471884.819500地下車位（人防）19609805000地下車位3859225084.86500收入小計(jì) 137032209376.893142開發(fā)成本土地出讓金814396472.73建安費(fèi)3654326343期間費(fèi)用銷售費(fèi)用4985363.78管理費(fèi)用4985363.78財(cái)務(wù)費(fèi)用費(fèi)用小計(jì)9