5A文新項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、5A 版優(yōu)質(zhì)文檔【 5A 文】最新新項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景XX 新區(qū) XX 鎮(zhèn)農(nóng)工商總公司下屬的新泰房地產(chǎn)開發(fā)公司由于資金不足， 不能及 時(shí)啟動(dòng)本項(xiàng)目。恰逢整個(gè) XX 省的企業(yè)改制，有意轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目，這是能得到這個(gè)項(xiàng) 目的重要的外在因素。 XX 鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質(zhì)量和提高本地區(qū)的房地產(chǎn)整 體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質(zhì)住宅的開發(fā)商。而浙江省特別是 XX 市的房地 產(chǎn)開發(fā)公司不論是資金實(shí)力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能 轉(zhuǎn)讓到并開發(fā)的內(nèi)在因素。根據(jù) XX 的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū) XX 鎮(zhèn)片區(qū)控制 性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個(gè) XX 重要的住宅

2、區(qū)。本公司經(jīng)過對(duì) XX 全面 認(rèn)真的市場調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù) XX 目前的房地產(chǎn)現(xiàn) 狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足 XX 市城市居民新的住房要求和高品質(zhì)，同時(shí)定位 準(zhǔn)確，完全不用擔(dān)心項(xiàng)目的銷售，而且有豐厚的利潤。該項(xiàng)目已經(jīng)取得了土地使用權(quán)證和項(xiàng)目規(guī)劃許可證，各項(xiàng)目談判工作已相繼展 開。2、項(xiàng)目概況該地塊位于 XX 新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接 XX 科技學(xué)院，有良好的文 化氣氛。道路寬敞交通便捷，有何山大橋與古城區(qū)相連。項(xiàng)目占地 126 畝，其中 120 畝是建住宅用地， 6 畝是建配套幼兒園用地。容積率為 2.0 ，總建筑面積為 16 萬平方米，小高層和多層相結(jié)合，沿

3、街底層為商業(yè)配套用房（約占 5% ）。具有一定 的開發(fā)規(guī)模，并能品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目的建設(shè)資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預(yù)售房款解 決。二、XX 市介紹5A 版優(yōu)1質(zhì) 文檔5A 版優(yōu)質(zhì)文檔XX 位于長江三角洲中部、 XX 省東南部，東經(jīng) l19 5-51 21 20 ，北緯 30 4-7- 32 XX之間。東鄰XX，西傍XX，南接吳江，北依長江，面積 8488.42 平 方公里，占全省面積的 8.27 。市區(qū) 392.3 平方公里，其中建成區(qū) 68 平方公里， 古城區(qū) 14.2 平方公里。所屬六縣市面積為： XX 市 1094 平方公里，

4、 XX 市 772.4 平方公里，XX 市 620 平方公里，XX 市 864.9 平方公里，XX 市 1257.42 平方公里， XX 市 1092.9 平方公里。 20XX 年，XX 市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 1760 億元，經(jīng)濟(jì)總量 在長江三角洲位居第二，列全國第六，人均 GDP 按現(xiàn)行匯率折算超過 3600 美元， 顯示出強(qiáng)勁的增長勢頭。整個(gè)市的人口 580.53 萬，城區(qū)人口為 80 萬。新區(qū)的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展保持良好的發(fā)展勢頭，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)銷售產(chǎn)值 400 億，同比增長 17% ；完成 國內(nèi)生產(chǎn)總值 160 億，同比增長 14.2% ；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 20.5 億。正在啟動(dòng)二期開 發(fā)。三、XX

5、市住宅市場分析1、20XX 年以前 XX 市住宅市場分析在這之前， XX市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū) 2300 元/m 2，古城區(qū) 2500 元 /m 2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在 2000 元/m 2 左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：1）、土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供 應(yīng)的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥 土地。這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。2）、整個(gè) XX 的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化 方面的建設(shè)。使一大批想改變住房質(zhì)量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合 算。3）、居民居

6、住觀念沒有改變。大多數(shù) XX 人認(rèn)為，過了蘇杭大運(yùn)河就覺得離開 了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為 XX 新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)， XX 鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價(jià)。5A 版優(yōu)2質(zhì) 文檔5A 版優(yōu)質(zhì)文檔4）、消費(fèi)觀念也限制了整個(gè) XX 市的房價(jià)。許多 XX 居民留戀于“小橋、流水、 人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。5）、這段時(shí)間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房 的實(shí)施），但一直沒能使 XX 房地產(chǎn)更上一個(gè)臺(tái)階。2、20XX 年以來 XX 市住宅市場分析20XX 年是 XX 房價(jià)飛漲的一年。

7、20XX 年 10 月份，XX 市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。 這對(duì)于 XX 整個(gè)房地產(chǎn)市場是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開發(fā)商取得土地的維一途 徑就是市場招投標(biāo)，土地市場更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政 策。1）、 XX 強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn) 行， 20XX 年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。2）、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產(chǎn)開發(fā)逐步走上規(guī)?；?、集約化 經(jīng)營。把房地產(chǎn)開發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。3）、在市區(qū)范圍內(nèi)，加快土地供應(yīng)制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項(xiàng)目， 對(duì)存量土地開發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總

8、量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開發(fā) 企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設(shè)。4）、加強(qiáng)城市建設(shè)步伐，動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對(duì)商品房的 需求迅速膨脹。3、XX 新區(qū)住宅市場具體分析XX 去年 10 月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤， 而許多開發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤價(jià)格。據(jù) XX 市建設(shè)局市場調(diào)查統(tǒng)計(jì)： XX 市今年房價(jià)總體上漲了 14.8% 現(xiàn)介紹一下 XX 新區(qū)最新房價(jià)：序樓盤名稱住宅類型價(jià)格（元 /m 2）號(hào)5A 版優(yōu)3質(zhì) 文檔5A 版優(yōu)質(zhì)文檔1運(yùn)盛美之苑小高層（復(fù)36003800式）2名城多層公寓3200 （均價(jià)）3格林花園多層公寓3000 （均價(jià)）4陽光水岸小高層3500 （均價(jià)）5

9、麗景苑高層4500 （均價(jià)）綜上；新區(qū)的住宅均價(jià)公寓在 3000 元 /m 2 ，小高層在 3500 元/m 2，復(fù)式樓中樓在 3600 元/m 2。4、本項(xiàng)目的發(fā)展前景XX 老鎮(zhèn)改造被 XX 新區(qū)“ XX”規(guī)劃列為重大項(xiàng)目，估計(jì)將投資 7 億元。同時(shí)， 隨著新區(qū)二期建設(shè)進(jìn)行，該區(qū)塊將成為連接古城和新區(qū)的中心。上半年， XX 開發(fā)商 159 萬元/ 畝的價(jià)格競得了新區(qū)自來水地塊，樓板價(jià)約為 1000 元/m 2，在地價(jià)上面我們有一定的優(yōu)勢。 整個(gè)新區(qū)還沒有出現(xiàn)很高品質(zhì)和這么 大規(guī)模的住宅。所以，根據(jù)現(xiàn)有市場價(jià)（未考慮房價(jià)上升），本項(xiàng)目住宅均價(jià)定位在 3300 元 /m 2 四、項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo)序號(hào)

10、項(xiàng)目單位數(shù)量1總用地面積畝1262總建筑面積平方米1600002.1住宅面積平方米1520002.2商鋪面積平方米80003容積率2.04物業(yè)經(jīng)營管理用平方米1120房5A 版優(yōu)4質(zhì) 文檔5A 版優(yōu)質(zhì)文檔5可售住宅面積平方米150880四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)1）、建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；2）、各種費(fèi)率依據(jù)國家相關(guān)文件。2、投資估算投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)數(shù)量金額（萬元）1土地費(fèi)用120126150002前期費(fèi)用10016000016002.1勘測設(shè)計(jì)費(fèi)201600003202.2各類規(guī)費(fèi)8016000012803工程費(fèi)用1200160000192003.1

11、建安工程110016000017600費(fèi)3.2室外工程501600008003.3機(jī)電工程501600008004銷售費(fèi)用按銷售收入的 2% 提計(jì)11005管理費(fèi)用按銷售收入的 3% 提計(jì)17006資金成本19007總投資405003、銷售收入5A 版優(yōu)5質(zhì) 文檔5A 版優(yōu)質(zhì)文檔根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和 XX 房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售 風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為 3300 元/m 2，低層商鋪均 價(jià)定位為 4500 元 /m 2。銷售收入見下表：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量價(jià)格金額（萬元）1住宅元/m 21508803500528082低層商鋪元805004000/m 20003合計(jì)568084、營業(yè)稅及附加本項(xiàng)目應(yīng)計(jì)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，綜上本項(xiàng)目的綜合稅率為6% ，共應(yīng)交納稅金及附加 3408 萬元5、盈利能力分析財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1現(xiàn)金流入568081.1銷售收入568081.2其它收入02現(xiàn)金流出439082.1成本投資405002.2營業(yè)稅及附加34083稅前利潤額129004項(xiàng)目稅前利潤率29.4%5A 版優(yōu)6質(zhì) 文檔5A 版優(yōu)質(zhì)文檔五、結(jié)論與建議1