萬科地產集團存貨核算規(guī)范

1、Useful Documents 1目的 ：為加強存貨管理，規(guī)范集團存貨核算，便于對集團存貨結構和存貨存量 的分析及披露，依據企業(yè)會計制度 、公開發(fā)行證券公司信息披露編 報規(guī)則第 11 號從事房地產開發(fā)業(yè)務的公司財務報表附注特別規(guī)定 等規(guī)定，制定本辦法。 2 范圍 ：適用于集團內所有全資企業(yè)、控股經營企業(yè)及受托經營企業(yè)。 3職責 ：總部財務管理部負責本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團 內各公司負責具體實施， 并對實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務管 理部反饋。 4 方法 與過 程控 制 4.1 存貨的分類 4.1.1 集團內地產及物業(yè)公司的存貨分類情況見下表： 公司類 別 存貨類別

2、說明 會計科目 核算要求 擬開發(fā)土 購入的、尚未動工但已決定將 開發(fā)成本擬開發(fā) 開 在核算項目的項 地 地 之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的 土地（核算項目） 發(fā) 存 目屬性中增加占 土地 間 貨 地面積及可售建 產 在建開發(fā)產 已開工但尚未辦理竣工驗收手 開發(fā)成本（除“擬 接 跌 筑面積，并至少每 公 品 續(xù)的、以出租或出售為開發(fā)目的 開發(fā)土地”核算項 費 價 季度依照實際情 司 的物業(yè) 目） 準 況進行調整。 完工開發(fā)產 已辦理竣工驗收手續(xù)、待出售 備 按可售建筑面積 品 的物業(yè)，包括住宅、商鋪、寫 完工開發(fā)產品 采用數量金額核 字樓、車庫及車位等 算。無建筑單體的 出租開發(fā)產 已辦理竣工驗收手續(xù)

3、、用于出 出租開發(fā)產品 車位應按個數采 用數量金額核算。 Useful Documents 1 Useful Documents 品 租或自我經營的物業(yè) 開發(fā)產品攤銷 物 業(yè) 公 司 物業(yè)工程 承接物業(yè)工程發(fā)生的各項支 出。對業(yè)主委員會、開發(fā)商及 業(yè)主提供的管理用房、商業(yè)用 房進行裝飾裝修發(fā)生的支出， 也包括在內。 物業(yè)工程 原材料 各物業(yè)管理處為物業(yè)管理需要 購入的各種材料 原材料 應采用數量金 額核算 地產及 物業(yè)公 司 低值易耗 品 不能作為固定資產的各種用具 物品，如工具等 低值易耗品 4.1.2 集團內其他行業(yè)公司的存貨分類和所用會計科目可根據本行業(yè)業(yè)務特點自 行設置。 4.2 各類

4、存貨的核算 4.2.1 擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產品的核算 4.2.1.1 科目設置 Useful Documents “開發(fā)成本”及“開發(fā)間接費”科目核算擬開發(fā)土地及在建開發(fā)產品的實際開發(fā)成 一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 核算項目 備注 開發(fā)成本 土地獲得價款 按各成本、費用項目再進行細分 （具體核算內容、核算方法詳見 萬科集團房地產開發(fā)企業(yè)成本 核算指導） 各成本核算對 象 成本核算對 象可分層次 設立。 開發(fā)前期準備費 各成本核算對 象 本，其明細設置參見下表： 2 Useful Documents 各成本核算對 主體建筑工程費 主體安裝工程費 社區(qū)管網工程費 園林環(huán)境工程費 配套

5、設施費 象 各成本核算對 象 各成本核算對 象 各成本核算對 象 各成本核算對 象 自一級科目 開發(fā)間接費 各成本核算對 象 開發(fā)間接費 轉入 成本預提及結轉 各成本核算 對象 工程管理費 按各成本、費用項 開發(fā)間接費 項目名稱 定期轉入開 發(fā)成本 營銷費用 資本化利息 物業(yè)管理完善費 其他 目再進行細分（具 體核算內容、核算 方法詳見萬科集 團房地產開發(fā)企業(yè) 成本核算指導） 上述成本核算對象可分層次設立，具體設置參見下圖： 項目在建一期住宅 商鋪 Useful Documents Useful Documents 在建二期寫字樓 擬開發(fā)土地 待分攤成本 本規(guī)范將主要詳細闡述“開發(fā)成本土地獲得

6、價款”中地價款的核算方 法，“開發(fā)成本”其他明細科目的有關核算內容、核算方法，詳見萬科集團 房地產企業(yè)成本核算指導 。 “開發(fā)間接費”是核算房地產成本的過渡性科目，用于歸集和分配與項 目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出，以及項 目營銷設施建造費。期末， “開發(fā)間接費”余額按一定標準分配計入各成本核 算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記“開發(fā)間接費”科目。該科目期末無 余額。其具體核算方法，詳見萬科集團費用核算規(guī)范 。 4.2.1.2 核算說明 A、擬開發(fā)土地 “開發(fā)成本”科目的“擬開發(fā)土地”核算項目余額即為擬開發(fā)土地的實際 成本，其具體內容包括： 總體未開工項目的地價款和

7、前期費用； 分期開 發(fā)的項目，其后期尚未開工部分的地價款和前期費用。 訂立正式合同前支付 的誠意金等記入 “預付帳款” 科目，不在本項目核算， 待簽定正式合同后再 轉入本項目。 房地產項目開工前支付的款項，記入“開發(fā)成本”相應明細科目的“擬 開發(fā)土地”核算項目下。項目整體開發(fā)時，應將擬開發(fā)土地的實際成本全部 轉入“在建開發(fā)產品”類中；項目分期開發(fā)時，應將“擬開發(fā)土地”中開工 部分對應的成本轉入“在建開發(fā)產品”類中。其中，土地獲得價款的轉出金 額按當期開工面積對應的合同金額（具體轉出分配方法參見萬科集團房地 Useful Documents Useful Documents 產開發(fā)企業(yè)成本核算指

8、導 ），作分錄如下： 借：開發(fā)成本土地獲得價款在建期 貸：開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地 “開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地”的科目余額可以在貸方， 該貸方余額表示在建部分尚未支付的土地獲得價款； 轉入在建后再支付土地 獲得價款，記入“開發(fā)成本土地獲得價款擬開發(fā)土地”的借方； 前期費用可比照土地獲得價款進行處理。 B、在建開發(fā)產品 “開發(fā)成本”科目余額減去“擬開發(fā)土地”的成本，即為“在建開發(fā)產 品”的實際成本。 項目辦理竣工驗收手續(xù)后， 應將其成本從“在建開發(fā)產品” 類轉入“完 工開發(fā)產品” 類，其中土地獲得價款的轉出金額按 “在建開發(fā)產品”的地價 款金額乘以當期完工部分面積占已轉入在建部分面積

9、的比例 （具體轉出分配 方法參見萬科集團房地產企業(yè)成本核算指導 ），作分錄如下： 借：完工開發(fā)產品 貸：開發(fā)成本土地獲得價款在建期 其它成本、費用項目按成本核算指導進行處理。 4.2.2 完工開發(fā)產品的核算 4.2.2.1 科目設置 Useful Documents “完工開發(fā)產品”科目核算完工開發(fā)產品類存貨的庫存實際成本?？颇康拿骷氃O置 如下： 一級科目 二級科目 三級科目 核算項目 5 Useful Documents 完工開發(fā)產品 項目名稱 具體苑或棟或期 住宅、商鋪、 寫字樓、 車位及車庫、 其他 4.2.2.2 核算說明 A、項目辦理完竣工驗收手續(xù)后，按開發(fā)項目的功能和用途，由 “開

10、發(fā)成本” 科目轉入“完工開發(fā)產品”的相應明細科目的借方。 B、完工開發(fā)產品按其功能設置核算項目，以便于簡化明細會計科目及匯總 統(tǒng)計本單位住宅、商鋪、寫字樓、車位及車庫等的總數額。 C、車庫及車位應通過“車位與車庫”核算項目單獨反映，其中獨立車庫按 實際成本與預期售價孰低核算； 架空層及地下車位按預期售價的 50 保 留成本。本規(guī)范下發(fā)前按高于此標準保留成本的車位轉入“出租開發(fā)產 品”科目的“車庫與車位”核算項目中核算。 D、為避免產生低效資產，今后新開發(fā)項目中，只能自我經營、不能出售或 整體出租或者可以出租或出售但無明確的贏利計劃、經營價值較低的配 套資產，如會所、游泳池、網球場、學校、幼兒園

11、等，不應再保留成本， 而應攤入相應可售產品成本；本規(guī)范下發(fā)前帳面留存的此類配套資產轉 入“出租開發(fā)產品”科目的“其他”核算項目中核算。 以上配套資產完工時，各單位應編制配套資產清單并記錄產權情況， 以備查驗，并在物業(yè)公司進場后，一并移交給物業(yè)公司經營管理。 E、完工開發(fā)產品對外出售時，應于銷售實現時，按售價記入“主營業(yè)務收 入”科目；同時，按其帳面價值借記“主營業(yè)務成本”科目，貸記“完 工開發(fā)產品項目期（或苑或棟或配套資產名稱） ”科目下相應核 算項目。 F、完工開發(fā)產品用于出租時，應將其成本全部轉入“出租開發(fā)產品”類中。 Useful Documents Useful Documents 4

12、.2.3 出租開發(fā)產品的核算 4.2.3.1 科目設置 “出租開發(fā)產品”科目核算出租開發(fā)產品類存貨的原值； “出租開發(fā)產品攤銷” 科目核算出租開發(fā)產品的累計攤銷?？颇康脑O置明細如下： 一級科目 二級科目 三級科目 核算項目 出租開發(fā)產品 項目名稱 具體苑或棟或期以及配 套資產名稱 住宅、商鋪、寫字樓、 車位與車庫、其他 出租開發(fā)產品 攤銷 4.2.3.2 核算說明 A、各單位應于確定完工開發(fā)產品的出租用途并簽定出租合同、協議且租期 為一年以上時，按開發(fā)項目的功能，將其由“完工開發(fā)產品”科目轉入 “出租開發(fā)產品”的相應明細科目的借方。 除對外出售以及一年內不計劃再次出租的開發(fā)產品外， 已確認的“

13、出 租開發(fā)產品”不得隨意轉出。 本規(guī)范下發(fā)前帳面留存的車位及配套資產，在本科目核算。 B、“出租開發(fā)產品” 及“開發(fā)產品攤銷” 各明細科目及核算項目的核算要求， 與“完工開發(fā)產品”科目相同。 C、出租開發(fā)產品應按一定年限進行攤銷，其攤銷金額在“開發(fā)產品攤銷”科 目核算。 住宅出租一般不計提攤銷；本規(guī)范下發(fā)前帳面留存的車位及配套資產， 繼續(xù)按 12.5 年的期限進行攤銷；出租的商鋪、寫字樓、獨立車庫及本規(guī) 范下發(fā)后完工的車位，參照集團固定資產的 25 年折舊年限、 4% 預留殘 Useful Documents Useful Documents 值標準進行攤銷。 各類資產均應在轉入“出租開發(fā)產品

14、”當月，按月進行直線攤銷，分 錄如下： 借：其他業(yè)務支出 貸：開發(fā)產品攤銷項目期（或苑或棟或配套資產名稱） D、出租開發(fā)產品的修理費用記入“其他業(yè)務支出”科目。 收到租金收入時，計入“其他業(yè)務收入”科目。 出租開發(fā)產品對外出售，應于銷售實現時，按售價記入“主營業(yè)務收入” 科目；同時，按其攤余價值借記“主營業(yè)務成本”科目，按出租開發(fā)產品 的累計攤銷，借記“開發(fā)產品攤銷項目期（或苑或棟或配套資產 名稱）”科目下的相應核算項目，按出租開發(fā)產品原價，貸記“出租開發(fā) 產品項目期（或苑或棟或配套資產名稱） ”科目下相應核算項目。 4.2.4 原材料的核算 4.2.4.1 科目設置 “原材料” 科目核算物業(yè)

15、管理處庫存材料的實際成本， 其按材料的用途 或大類設置明細科目。 4.2.4.2 核算說明 A、“原材料” 科目的借方核算原材料采購的實際成本； 貸方核算原材料領 用的實際成本；余額為在庫原材料成本。 B、 領用原材料時，借記“主營業(yè)務成本” 、“物業(yè)工程”等科目，貸記“原 材料”。 4.2.5 低值易耗品的核算 Useful Documents Useful Documents 4.2.5.1 低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。各公司可按領用的部門或用途下設 明細會計科目。 4.2.5.2 對低值易耗品采用一次攤銷的方法， 即在領用時將其全部價值攤入有關的成 本費用。 物業(yè)管理處低值易耗品

16、的攤銷價值全部計入“主營業(yè)務成本”科目；物業(yè)公司低值 易耗品的攤銷記入“管理費用”科目。 4.2.6 物業(yè)工程的核算 4.2.6.1 物業(yè)公司 對外承接物業(yè)工程發(fā)生的各項支出在“物業(yè)工程”科目核算。該科 目按工程項目設置明細賬。 4.2.6.2 企業(yè)承接的房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程發(fā)生的各項 支出，借記本科目，貸記“銀行存款” 、“庫存材料”等科目。工程完工，其 工程款經業(yè)主委員會或開發(fā)商、 業(yè)主簽證確認后進行轉賬， 借記“代管基金” 科目，貸記“主營業(yè)務收入物業(yè)大修收入” 科目；結轉已完物業(yè)工程成本， 借記“主營業(yè)務成本物業(yè)大修成本”科目，貸記本科目。 4.3 存貨的期末計價 季度、中期期未或年度終了， 各公司應對存貨進行全面清查， 如由于存貨毀損、 全部或部分陳舊過時或銷售價格低于成本等原因， 使存貨的成本高于可變現凈 值，應按其高于部分，計提存貨跌價準備，借記“管理費用存貨跌價損失” 科目，貸記“存貨跌價準備”科目。對于地產存貨或物業(yè)工程，應按單個存貨 項目，比較成本與可變現凈值，從而計提存貨跌價準備；對于數量繁多、單價 較低的原材料、低值易耗品，可按類別計提存貨跌價準備。 可變現凈值是指在