我國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性研究

1、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性研究歷史數(shù)據(jù)分析=3固定瓷產(chǎn)投資增速馬地產(chǎn)投資腦逵此圖為房地產(chǎn)投資增速圖，我們可以清晰的看到房地產(chǎn)的周期變化分別在86-91年為一個(gè)房地產(chǎn)周期，92到97年又是一個(gè)房地產(chǎn)周期。1120000 宙地產(chǎn)開疑企業(yè)蝮工禹廛面稅厲平方料|住宅竣工面積是我認(rèn)為最能反映房地產(chǎn)周期的一項(xiàng)數(shù)據(jù)。住宅竣工面積增加，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旺盛，住宅竣工面積減少， 銷售難度加大，自用購房者需求減少， 房地產(chǎn)周期由盛 轉(zhuǎn)衰。房?jī)r(jià)可能在一定程度上欺騙我們，但是住宅的竣工面積，銷售量，卻不可能說謊。從圖中可以看出，在中國房地產(chǎn)最火熱的幾年中， 住宅房屋竣工面積無論是增長的數(shù)量， 還 是速度都十分迅速。 可

2、以清楚的看到 2003到2005年房地產(chǎn)的竣工面積有明顯的漲幅， 2003 年8月份，國務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)；2004年10月，央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率，這兩條政策激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展。但在2008年國際金融危機(jī)這個(gè)時(shí)間段，住宅的投資建設(shè)也應(yīng)是減少的，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯后性，在09-10年才顯現(xiàn)出來。2008年9月，國際金融危機(jī)全面爆發(fā)后，中國經(jīng)濟(jì)增速快速回落，出口出現(xiàn)負(fù)增長，大批農(nóng)民工返鄉(xiāng)，經(jīng)濟(jì)面臨硬著陸的風(fēng)險(xiǎn)。為了應(yīng)對(duì)這種危局，中國政府于2008年11月推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的十項(xiàng)措施。初步匡算，實(shí)施這十 大措施，到2010年底約

3、需投資4萬億元。隨著時(shí)間的推移，中國政府不斷完善和充實(shí)應(yīng)對(duì) 國際金融危機(jī)的政策措施，逐步形成應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)的一攬子計(jì)劃。此后，一些媒體和經(jīng)濟(jì)界人士仍將其簡(jiǎn)單地解讀為“四萬億計(jì)劃”。正因?yàn)樗娜f億計(jì)劃，才是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在09，,10年依然堅(jiān)挺，但是四萬億計(jì)劃過后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況顯現(xiàn)了出來，即房地產(chǎn) 市場(chǎng)進(jìn)入了第二個(gè)階段，繁榮階段。從圖表中我們也可以看出，住宅房屋的竣工面積在迅速 減少著。房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段，復(fù)蘇一繁榮一衰退一蕭條循環(huán)往復(fù)的四個(gè)環(huán)節(jié)。我國現(xiàn)狀均衡増長趨勢(shì)線實(shí)際增氏線1復(fù)蘇階

4、段在房地產(chǎn)周期波動(dòng)過程中，復(fù)蘇階段是承繼蕭條階段而出現(xiàn)的，因此一般經(jīng)歷時(shí)間較長這一階段的主要特征為：(1)在復(fù)蘇階段初期，房地產(chǎn)供給大于需求，房地產(chǎn)交易量不大，投資量也不 大,價(jià)格與租金水平較低，房?jī)r(jià)己經(jīng)明顯停止下跌并逐漸有上升勢(shì)頭(2)經(jīng)過一段時(shí)間的恢復(fù)購房者逐漸增多，少數(shù)房地產(chǎn)投機(jī)者入市，房地產(chǎn)需求開始上升，房地產(chǎn)交易量有所增加，同時(shí) 由于建筑成本的增加，房?jī)r(jià)有所上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐漸增多”隨后房地產(chǎn)需求趨旺，刺激房 價(jià)回升，市場(chǎng)加速復(fù)蘇(3)在市場(chǎng)加速復(fù)蘇的刺激下，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿樂觀預(yù)期，在國家 宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的形勢(shì)下，金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，并帶動(dòng)了

5、與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的多個(gè)行業(yè)快速發(fā)展同時(shí)房地產(chǎn)投資者大量涌入市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量快速上升，價(jià)格上漲，房地產(chǎn)空置率大幅下降，土地市場(chǎng)開始活躍”2繁榮階段經(jīng)過復(fù)蘇階段后 ,房地產(chǎn)周期波動(dòng)便進(jìn)入繁榮階段, 并達(dá)到周期循環(huán)的波峰 , 這一階段持續(xù)時(shí)間相對(duì)較短 這一階段的主要特征是 :(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步加大對(duì)土地及物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目 與建設(shè)數(shù)量的投資 ,房地產(chǎn)市場(chǎng)的高額利潤吸引了眾多其他行業(yè)企業(yè)紛紛前來投資 于是市場(chǎng)供給大量增加 ,市場(chǎng)交易數(shù)量激增 ,房?jī)r(jià)越漲越高 (2) 房地產(chǎn)需求進(jìn)一步增加 ,由于房地產(chǎn)投 機(jī)者的增長速度快于自用購房者的增長速度,炒房行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲到市場(chǎng)無力承擔(dān)的程度,真正自用

6、購房者被迫退出市場(chǎng) ,房地產(chǎn)空置率開始增加 ,房地產(chǎn)泡沫逐漸形成并不斷加大 ,政 府開始出臺(tái)一系列限制炒樓的政策措施 (3) 隨著政府出臺(tái)的收縮政策開始發(fā)生作用 ,房地產(chǎn) 投資利率提高 ! 運(yùn)營費(fèi)用增加等原因?qū)е路康禺a(chǎn)投資總量開始出現(xiàn)回落,房地產(chǎn)供給減少 同時(shí) ,房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)達(dá)到飽和極限 ,房地產(chǎn)交易量明顯下降 ,空置率現(xiàn)象增加 ,銷售價(jià)格開始回 調(diào) 在這一時(shí)期 ,人們開始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生悲觀預(yù)期 3.衰退階段 由于房地產(chǎn)供給量減少 ,銷售難度加大 ,自用購房者需求減少 ,房地產(chǎn)周期由盛轉(zhuǎn)衰 ,這預(yù)示著 房地產(chǎn)衰退階段的到來 這一階段主要特征為 :(1)隨著房地產(chǎn)緊縮政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn),房

7、地產(chǎn)投資回報(bào)率下降 !投資風(fēng)險(xiǎn)加大 ,房地產(chǎn)投資額下降 ,新開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目急劇減少 ,房地 產(chǎn)市場(chǎng)的交易價(jià)格和交易數(shù)量?jī)蓚€(gè)方面都出現(xiàn)萎縮!衰退的趨勢(shì) (2) 由于自用購房者被迫擠出市場(chǎng) ,有效需求降低 ,房地產(chǎn)投機(jī)者轉(zhuǎn)手困難 ,房地產(chǎn)價(jià)格開始急劇下跌 因此 ,房地產(chǎn)交易在 大幅度回調(diào)的低價(jià)格水平和低交易數(shù)量的基礎(chǔ)上維持(3) 由于房?jī)r(jià)大幅下降 ,交易數(shù)量銳減 ,房地產(chǎn)企業(yè)的利潤大幅下調(diào) ,導(dǎo)致一些實(shí)力較差 ! 抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的開發(fā)商因資金債務(wù)等問 題而宣告破產(chǎn) 4.蕭條階段經(jīng)過衰退階段之后 ,房地產(chǎn)周期便進(jìn)入持續(xù)時(shí)間相對(duì)較長的蕭條階段這一階段的主要特征是 :(1)房地產(chǎn)銷售價(jià)格和租金水平繼續(xù)

8、沿著衰退階段的跌勢(shì)下降,房地產(chǎn)交易量進(jìn)一步減少 ,空置率居高不下 ,房地產(chǎn)商破產(chǎn)現(xiàn)象更為普遍 ,房地產(chǎn)泡沫完全破滅 (2) 在房地產(chǎn)業(yè)總體水平 加劇下滑之后 ,由于受到房地產(chǎn)開發(fā)成本以及房地產(chǎn)正常需求水平的雙重支持,房地產(chǎn)市場(chǎng)從急劇下降轉(zhuǎn)變?yōu)椴▌?dòng)相對(duì)平穩(wěn)的階段 同時(shí)政府也逐漸減少對(duì)房地產(chǎn)的限制性政策干預(yù),部分放寬對(duì)房地產(chǎn)投資 ! 交易等方面限制 ,以期待房地產(chǎn)市場(chǎng)有所穩(wěn)定或回升 三、 我國目前房地產(chǎn)現(xiàn)況與預(yù)測(cè)我認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在處于繁榮階段后期， 政府仍有能力和意愿應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)下行、 支持 經(jīng)濟(jì)增長。 除了已經(jīng)在進(jìn)行中的政策措施，如增加基礎(chǔ)設(shè)施投資、 加快保障房建設(shè)、實(shí)施定 向信貸寬松政策、

9、 推進(jìn)有助于增長的改革等， 政府還可以放松一二線城市的限購政策、 放松 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸、 降低首付比例， 以及開放三四線城市的戶籍以支持當(dāng)?shù)刈》啃枨蟮鹊取?此外， 受益于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體復(fù)蘇， 未來一兩年中國的出口增長有望得到提振。 因此， 在出口改 善和政策支持的背景下，我們的基準(zhǔn)預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)下行會(huì)使中國經(jīng)濟(jì)增速減緩到 2015 年的 6.8%。不過，相比以往，房地產(chǎn)建設(shè)顯著調(diào)整拖累經(jīng)濟(jì)增長大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)要高得多。 由于內(nèi)在供求格局的結(jié)構(gòu)性變化， 房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于政府救市措施的反應(yīng)可能會(huì)受影響。 雖然 降低首付比例和放松信貸有助于提振首套房和改善性購房需求，但投資需求不一定因此提 升；即便需求反彈、 庫存得以消化， 開發(fā)商吸取了過去幾輪周期的教訓(xùn)，可能也不會(huì)貿(mào)然增 加支出、 加快新開工建設(shè)。 而恰恰是建設(shè)量對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響更大， 調(diào)整新開工及清理庫存 可能對(duì)開發(fā)商是好消息，但對(duì)短期的經(jīng)濟(jì)增長而言卻并非如此。 另一方面，政府政策支持的空間和有效性可能已大打折扣。 本屆政府更加重視經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整， 因此放松房地產(chǎn)政策的速度可能較慢； 政府在未來還會(huì)在多大程度上會(huì)繼續(xù)將房地產(chǎn)作為經(jīng) 濟(jì)增長的主要引擎也存在爭(zhēng)議。 此外，全球金融危機(jī)后中國已經(jīng)經(jīng)歷了一波基建和保障房熱