房地產(chǎn)會計(jì)全套賬務(wù)處理

1、房地產(chǎn)會計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目房地產(chǎn)涉及的稅種：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附 加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè) 所得稅及代扣的個人所得稅等。1、營業(yè)稅：稅率 5%。2、城市維護(hù)建設(shè)稅 計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。 稅率分別為 7% （城區(qū)）、 5%（郊區(qū)）、 1%（農(nóng)村）。計(jì)算公式:應(yīng)納稅額二營業(yè)稅 稅率。3、教育費(fèi)附加 計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納 ,附加稅率為 3%。計(jì)算公式:應(yīng)交教育費(fèi)附加額二營業(yè)稅3%。4、印花稅：（1）財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財(cái)產(chǎn)保險合同，適用稅率 為千分之一；（2）加工承攬合同、建設(shè)工程

2、勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)， 稅率為萬分之五；（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三；（4）借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五；（5）對記錄資金的帳薄，按 實(shí)收資本”和資金公積”總額的萬分之五貼花；（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。5、個人所得稅:工資、薪金不含稅收入適用稅率表全月應(yīng)納稅所得額稅率速算扣除數(shù)（元）全月應(yīng)納稅額不超過1500元3%0全月應(yīng)納稅額超過1500元至4500元10%105全月應(yīng)納稅額超過 4500元至9000元20%555全月應(yīng)納稅額超過 9000元至35000元25%1005全月應(yīng)納稅額超過 35000元至55000元3

3、0%2755全月應(yīng)納稅額超過 55000元至80000元35%5505全月應(yīng)納稅額超過80000元45%13505計(jì)算公式：應(yīng)納個人所得稅稅額二應(yīng)納稅所得額滙用稅率-速算扣除數(shù)應(yīng)納稅額二工資薪金收入-3500-五險一金”6、所得稅（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。（2）如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅 =收入總額 *稅務(wù)核定固定比例 *所得稅稅率（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計(jì)算繳納所得稅。計(jì)算公式：應(yīng)交所得稅 =利潤總額 *所得稅稅率（4）所得稅稅率： 一般企業(yè)所得稅的稅率為 25%, 符合條件的小型微利企業(yè)，減按 20%的稅率征收企業(yè)所得稅。

4、 國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按 15的稅率征收企業(yè)所得 稅。7、房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1. 2% ;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為 12。8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下： （1）大城市 1.5 元至 30 元;（2）中等城市 1.2 元至 24 元;（3）小城市 0.9 元至 18 元;（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6 元至 12 元。9、土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅 率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣 除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí) 物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

5、有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益， 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目 金額包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率30%。 增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分， 稅率40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額2 00%的部分，稅率50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅 率為60%。二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度。

6、附件：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度 .doc房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（11稅1費(fèi)）稅：營業(yè)稅、增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。費(fèi)：教育費(fèi)附加一、營業(yè)稅1. 轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅， 贈送的空調(diào)、家具視同銷 售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)， 不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。2. 房屋租賃（出租）屬于服務(wù)業(yè)租賃業(yè)3. 房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按 “營業(yè)稅-服務(wù)業(yè)”繳納營業(yè)稅4. 單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人視同銷售不動產(chǎn)5. 銷售不動產(chǎn)時

7、連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅6. 納稅人自建后銷售房屋自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自 建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。二、增值稅銷售房屋的同時贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。三、土地增值稅頁眉 .（一）一般規(guī)定1. 出售征包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣其中對于（ 2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項(xiàng)目： 取得土地使用權(quán)所支付的金額； 房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目對于（ 3）對于存量

8、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價 成新度折扣率 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有 關(guān)費(fèi)用。 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2. 房地產(chǎn)抵押（1）抵押期 不征；（2）抵押期滿償還債務(wù)本息 不征；（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債 征。3. 房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的，征；4. 將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、 分配給股東或投資人、 抵償債務(wù)、 換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn) 等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 （房地產(chǎn)清算）5. 合作建房建成后自用 不征；建成后轉(zhuǎn)讓 征。6. 企業(yè)兼

9、并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 暫免。7. 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值 稅。8. 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租 等商業(yè)用途時， 如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移 不征收（清算時不扣除相應(yīng) 的成本和費(fèi)用）（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算1. 土地增值稅的清算單位對于分期開發(fā)的項(xiàng)目， 以分期項(xiàng)目為單位清算。 開發(fā)項(xiàng)目中同時 包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。2. 土地增值稅的清算條件（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用

10、權(quán)的。3. 土地增值稅的扣除項(xiàng)目 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、 房地產(chǎn)開發(fā)成本、 費(fèi)用及 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金， 須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑 證的，不予扣除。 清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的， 地方稅務(wù) 機(jī)關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出 所用房、會所、停車場（庫） 、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水 廠、文體場館、 學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：A. 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；B. 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共 事業(yè)的；C. 建成后有償轉(zhuǎn)讓

11、的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋， 其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地 產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。 屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用， 應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑 面積所占比例等合理方法，計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額。四、房產(chǎn)稅1. 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對 出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、 出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房 產(chǎn)稅。2. 在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦 公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征 房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后， 施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓 給基建單位的，應(yīng)

12、從基建單位接收的次月起，照章納稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅1.城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用 的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn) 土地使用稅。 但在商品房出售之前納稅確有困難的， 其用地是否給予 緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。六、契稅（承受方）1.企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或 股份有限公司， 或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的， 對改 建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司， 以其部分資產(chǎn) 與他人組建新公司，

13、且所占股份超過 50%的，對新設(shè)公司承受該國有 獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。2.企業(yè)股權(quán)重組 不征3. 企業(yè)合并 免征 合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。4. 企業(yè)分立 不征企業(yè)依照法律規(guī)定、 合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相 同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契 稅。5. 企業(yè)出售買受人妥善安置原企業(yè) 30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土 地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。6. 企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn) 債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征 契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬

14、，凡妥善安置 原企業(yè) 30%以上職工的，減半征收契稅； 全部安置原企業(yè)職工的， 免 征契稅。7. 房屋的附屬設(shè)施對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的， 征收契稅， 不涉 及的，不征。七、企業(yè)所得稅（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季 （或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配 套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入， 按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總 額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。（二）預(yù)計(jì)利潤率1.非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目：（ 1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不

15、得低于 20%；（ 2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于 10%。2.經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，不得低于 3%。八、個人所得稅1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）2.企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察 等名義組織旅游活動， 通過免收差旅費(fèi)、 旅游費(fèi)對個人實(shí)行的營銷業(yè) 績獎勵（包括實(shí)物、有價證券等） ，應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營銷 人員應(yīng)稅所得（按勞動報(bào)酬所得） ，依法征收個人所得稅，并由提供 費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。九、印花稅1財(cái)產(chǎn)（房屋）租賃合同一一1%。2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合 同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移