商業(yè)物管部租費管理工作指引

1、商業(yè)物管部租費管理工作指引總則租費管理的基本原則：嚴格履行合同，依法備案，依法 納稅，依法維權(quán)；按合同辦事，按程序辦事，按規(guī)律辦事； 使收租收費工作有理、有力、有節(jié)。第 1 節(jié)收租管理1 各地商管公司收租工作職責1 1 各地商管公司總經(jīng)理是收租工作的第一責任人，要 將租金收繳工作列為經(jīng)營管理的重要指標，把責任逐級分 解，落實到人，協(xié)調(diào)一致，確保租金按時、足額收繳。1 2 各地商管公司在開展收租工作前，必須從當?shù)仨椖?公司（產(chǎn)權(quán)人）取得租金收繳的授權(quán)委托書；跟蹤當?shù)仨椖?公司完成政府主管部門對租賃合同的登記備案工作，確 保收租工作的合法有效。1 3 各地商管公司應依據(jù)各地實際情況，指定專門部門

2、（原則上為營運部）及專門人員作為收租工作的責任部門及 責任人。收租責任部門及責任人要與承租方（主力店、步行 街商戶和寫字樓租戶）保持良好的工作聯(lián)系，密切關(guān)注收租 過程，及時發(fā)現(xiàn)問題，溝通、協(xié)調(diào)、解決問題，按月向主管 領(lǐng)導和地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部匯報租金收繳情況。1 4 各地商管公司財務(wù)部是租金收繳的審核部門，負責 依據(jù)租賃合同審核租金收繳臺賬，并向承租方發(fā)出收租 文件，協(xié)調(diào)各地項目公司財務(wù)部開具租賃發(fā)票，按時上報租 金統(tǒng)計報表。1 5 各地商管公司應嚴格履行合同，按租賃合同及 物業(yè)管理合同約定提供良好的物業(yè)服務(wù)，營造有序的經(jīng) 營環(huán)境，協(xié)調(diào)配合與承租方物業(yè)界面的管理，建立和保持良 好的合作關(guān)系，

3、消除和減少欠租隱患。1 6 各地商管公司應保持與當?shù)仨椖抗镜牧己脺贤ǎ?妥善處理和解決可能出現(xiàn)的設(shè)備維保、工程整改等承租方關(guān) 注的工程問題，協(xié)調(diào)當?shù)仨椖抗九c承租方的合同關(guān)系。1 7 已轉(zhuǎn)讓的物業(yè)，按業(yè)主與當?shù)厣坦芄竞炗喌奈?業(yè)管理委托協(xié)議約定，對承租方提出的涉租問題定期與業(yè) 主代理人進行溝通，及時解決承租方提出的問題或按形成的 解決方案，協(xié)助業(yè)主代理人做好租金收繳工作。2 持有性物業(yè)主力店和步行街商鋪的收租工作2 1 租賃信息的管理2 11 當?shù)厣坦芄九c當?shù)仨椖抗竞偷禺a(chǎn)集團商管 物業(yè)部溝通，取得主力店租賃合同 。2 12 當?shù)厣坦芄靖鶕?jù)招商進度，及時歸檔步行 街商鋪租賃合同 ，并集

4、中報送地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部。2 13 當?shù)厣坦芄臼兆庳熑尾块T應建立主力店、步 行街商戶（寫字樓租戶）業(yè)務(wù)聯(lián)系人臺賬，明確聯(lián)系人、辦 公電話、手機、傳真、注冊地址等信息，并根據(jù)實際情況及 時更新，歸檔。2 2 租賃合同及租金收繳臺賬的建立221 當?shù)厣坦芄臼兆庳熑尾块T依據(jù)租賃合同 ， 建立主力店、步行街商鋪（寫字樓）租賃合同臺賬和租金收 繳臺賬。2 22 當?shù)厣坦芄矩攧?wù)部依據(jù)租賃合同 ，審核主 力店、商鋪租賃合同臺賬和租金收繳臺賬，并報地產(chǎn)集團商 管物業(yè)租費部審核確認。2 23 地產(chǎn)集團商管物業(yè)部審核后的租金收繳臺賬， 是當?shù)厣坦芄臼兆獾囊罁?jù)，當?shù)厣坦芄緫獓栏癜醋赓M部 確認的臺賬完成

5、收租工作。2 24 地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部將結(jié)合目標責任制的 管理指標，不定期對當?shù)厣坦芄镜淖饨鹗绽U臺賬進行檢 查、稽核。2 3 地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部負責對各項目主力店和步 行街商鋪租金收繳情況進行匯總，以季度、半年度及年度租 金收繳情況表的形式報送。2 4 物業(yè)的交付2 41 當?shù)厣坦芄靖鶕?jù)租賃合同約定，及時與 地產(chǎn)集團商管物業(yè)部、當?shù)仨椖抗緶贤?，確定主力店承租 物業(yè)交付的時間。2 42 當?shù)厣坦芄靖鶕?jù)整場開業(yè)計劃，及時與當?shù)?項目公司溝通，確定步行街商鋪物業(yè)交付時間。2 43 當?shù)厣坦芄緟⑴c當?shù)仨椖抗九c主力店物業(yè) 交接，取得主力店物業(yè)交付確認書，掌握物業(yè)實際交付狀態(tài)和進場日期

6、2 44 當?shù)厣坦芄緟⑴c當?shù)仨椖抗九c步行街商鋪 的物業(yè)交接，取得步行街商鋪進場交付確認書，掌握物業(yè)實 際交付狀態(tài)和進場日期。2 45 若實際交付給主力店的物業(yè)未達到租賃合同 約定的條件，當?shù)厣坦芄緟f(xié)調(diào)當?shù)仨椖抗敬_定承租方進 場條件整改時間表，協(xié)助當?shù)仨椖抗九c承租方確認實際物 業(yè)交付日。2 46 若實際交付給步行街商鋪的物業(yè)未達到租賃 合同約定的條件，當?shù)厣坦芄緫獏f(xié)調(diào)當?shù)仨椖抗敬_定 承租方進場條件整改時間表，協(xié)調(diào)項目公司與承租方確認實 際物業(yè)交付日。2 5 租金的收繳2 51 當?shù)厣坦芄疽罁?jù)主力店租賃合同和商 鋪租賃合同和進場確認書，配合當?shù)仨椖抗九c主力店確 定起始計租日，以及

7、首期應付租金的支付時問。2 52 當?shù)厣坦芄臼兆庳熑尾块T按照租賃合同 約定，確定租金標準，或按照租賃合同約定向抽成計租 的承租人索取營業(yè)財務(wù)報表，確認當期應收租金額。2 53 當?shù)厣坦芄矩攧?wù)部審核應收租金額，由收租 責任部門于繳租日前五個工作日，向承租人送達租金、物 業(yè)管理費繳納通知書 ，明確租金支付金額和支付時間，以 及租金支付賬戶， 并請承租方簽收確認， 歸檔保留原始文件2 6 租金賬戶的管理2 61 當?shù)仨椖抗鹃_設(shè)的用于存儲主力店租金及保 證金的專用賬戶為當?shù)厣坦芄臼杖≈髁Φ曜饨鸺氨ＷC金 的賬戶，當?shù)厣坦芄緦υ撡~戶有查詢權(quán)。收租責任人員應 及時跟蹤租金到賬情況。2 62 當?shù)厣?/p>

8、管公司應在基本戶所在銀行分支機構(gòu)開 立專用賬戶用于存儲步行街商鋪租金及保證金。當?shù)厣坦芄?司應定期將收到的步行街租金和保證金凈額劃轉(zhuǎn)到當?shù)仨?目公司開設(shè)的租金專戶中。劃轉(zhuǎn)前完成當?shù)厣坦芄緝?nèi)部審 批流程即可。2 7 租賃發(fā)票的開具2 71 當?shù)厣坦芄矩攧?wù)部協(xié)調(diào)當?shù)仨椖抗矩攧?wù)部， 取得由當?shù)仨椖抗咎峁┑募由w財務(wù)專用章或發(fā)票專用章 的空白發(fā)票，按租賃合同約定的時間節(jié)點向承租方開具 租賃發(fā)票，并由收租責任人員提交至承租方。2 72 當?shù)厣坦芄矩攧?wù)部在收款和開票過程中應嚴 格執(zhí)行貨幣資金管理制度 ，開票和收款要嚴格分開，不 得由一人完成。并定期與當?shù)仨椖抗矩攧?wù)部核對發(fā)票存根 和實收租金。2

9、8 保證金的管理2 81 當?shù)厣坦芄緫浜嫌傻禺a(chǎn)集團商管物業(yè)部負 責的主力店保證金管理工作。在需按主力店租賃合同的 約定退還保證金時，當?shù)厣坦芄緫皶r向地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部反饋主力店的繳租繳費情況。2 82 當?shù)厣坦芄矩撠煵叫薪稚啼伒谋ＷC金催繳工 作。步行街商鋪保證金的退還或沒收，須由當?shù)厣坦芄矩?務(wù)部發(fā)起審批流程，經(jīng)地產(chǎn)集團商管物業(yè)部后，方可執(zhí)行。2 9 收租信息的反饋2 91 項目開業(yè)后，各地商管公司應根據(jù)集團和集團 商管物業(yè)下達的步行街租金決策文件，將步行街招商租金標 準的執(zhí)行情況進行匯總，編制商鋪租金收益匯總表 ，經(jīng) 地產(chǎn)集團商管物業(yè)部審核，作為步行街商鋪租金控制管理的 依據(jù)

10、。2 92 當?shù)厣坦芄緫３峙c主力店的信息暢通，凡 有關(guān)主力店租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通會議紀 要等，須及時上報地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部解決。2 93 當?shù)厣坦芄緫３峙c步行街商鋪的信息暢通， 凡有關(guān)步行街商鋪租金收繳方面的承租方投訴、信函、溝通 會議紀要等，須及時上報地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部。2 94 當?shù)厣坦芄緦Σ叫薪稚啼佭M行調(diào)整時，應執(zhí) 行地產(chǎn)集團商管物業(yè)部下達的租金標準，由地產(chǎn)集團商管物 業(yè)部負責審核；步行街商鋪調(diào)整后，當?shù)厣坦芄臼兆庳熑?部門應將租金變動情況及時上報地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部， 并附租賃合同或補充協(xié)議，與此相關(guān)的租金臺帳的更新 須經(jīng)地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部復核

11、確認。2 95 當?shù)厣坦芄矩攧?wù)部應于每年初（新項目在項目開業(yè)前），依據(jù)租賃合同及市場行情對本項目步行街商鋪的年度租金收入進行預測，并上報地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部，租費部將于當年年末依據(jù)租金實收情況對年度租金收入預測進行復核。地產(chǎn)集團商管物業(yè)部將對復核結(jié)果進行考 核，納入年度經(jīng)營管理目標責任制體系。2 10 欠租的處理2101 在送達租金、物業(yè)管理費繳納通知書后， 租金未按合同約定時間足額到賬，收租責任人員應及時與承 租方溝通，落實原因。在確認租金因承租方原因未到帳后， 應立即送發(fā)欠租（欠費）通知書 ，并在通知書中明確拖 欠租金金額及應付滯納金的標準和繳納時限。2 10 2 在欠租（欠費） 通知

12、書 送達五個工作日后， 承租方仍未繳納租金和滯納金，又無合同約定的制約租金收 繳等業(yè)主方和管理方原因，應及時發(fā)出欠租（欠費）催繳 通知書限期繳納欠租和滯納金。2103 因特殊原因引起的欠租，應定期（每月）送達 欠租（欠費）催繳通知書 ，確認欠租金額，請承租方簽 收確認，并歸檔保留確認的原始文件。210 4 若承租戶拒收各種催租催費文件， 可用特快專 遞寄送上述文件至承租戶公司所在地，并歸檔保留簽收的原 始文件。210 5 當?shù)厣坦芄臼兆庳熑尾块T應根據(jù)承租方欠租 原因，依據(jù)租賃合同 ，協(xié)調(diào)地產(chǎn)集團商管物業(yè)部當?shù)仨?目公司，以及當?shù)厣坦芄鞠嚓P(guān)部門，解決承租方提出的問 題，并跟進問題解決的進程。

13、210 6 需要采取法律手段催繳租金， 應提前將擬采取 的方案上報地產(chǎn)集團商管物業(yè)及地產(chǎn)集團法務(wù)部，經(jīng)地產(chǎn)集 團法務(wù)部評估法律風險后方可實施，同時跟進過程，及時上 報地產(chǎn)集團商管物業(yè)部。2 11 租金的減免211 1 主力店租金的減免， 應以與主力店正式簽訂的 補充協(xié)議為準。當?shù)厣坦芄緫撠煹呐c主力店簽訂補充協(xié) 議的工作，并及時反饋主力店的繳租繳費情況。211 2 步行街商鋪租金的減免應報請地產(chǎn)集團商管物 業(yè)部，經(jīng)各級領(lǐng)導審核同意后，并與步行街商鋪簽訂補充協(xié) 議后，方可執(zhí)行。211 3 當?shù)厣坦芄疽罁?jù)與主力店、 步行街商鋪補充 協(xié)議更新的租金收繳臺賬，須經(jīng)地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部復 核確認。

14、2 12 租金收繳工作界面的劃分212 1 在確認主力店實際計租日以前， 當?shù)厣坦芄?應積極參與，會同當?shù)仨椖抗九c主力店協(xié)商、協(xié)調(diào)因起始 計租日不確定而導致的欠租問題。當?shù)厣坦芄緫獏f(xié)調(diào)主力 店確認實際計租日，將各主力店的首付租金及時、足額地催 繳到位。212 2 當?shù)厣坦芄緫皶r反饋因主力店對 租賃合 同條款產(chǎn)生歧義導致的欠租問題，配合地產(chǎn)集團商管物業(yè) 租費部與主力店協(xié)商解決欠租。2123 在當?shù)仨椖抗就瓿勺赓U合同約定的物業(yè) 交付條件之前，當?shù)厣坦芄緟⑴c會同當?shù)仨椖抗緟f(xié)調(diào)解 決因工程問題引起的欠租。2124 在當?shù)仨椖抗就瓿勺赓U合同約定的物業(yè) 交付條件之后，當?shù)厣坦芄矩撠熃鉀Q

15、因工程、物業(yè)管理以 及運營管理方面問題引起的欠租，地產(chǎn)集團商管物業(yè)相關(guān)部 門予以協(xié)調(diào)配合。3 持有性物業(yè)寫字樓租賃管理工作3 1 租賃責任部門的確定及職責3 11 各地商管公司應依據(jù)各地實際情況，指定專門 部門（原則上為招商部或營運部）作為寫字樓租賃工作的責 任部門。3 12 租賃責任部門須對項目周邊寫字樓市場進行調(diào) 研，制訂寫字樓租賃營銷方案和租賃計劃并上報地產(chǎn)集團商 管物業(yè)部審批。3 13 租賃責任部門應依據(jù)地產(chǎn)集團商管物業(yè)部批復 的寫字樓租賃營銷方案，制訂寫字樓租金標準體系和營銷計 劃，開展租賃工作，每月上報寫字樓租賃合同臺帳及寫字樓 租控表，并協(xié)助業(yè)主完成對寫字樓租戶的進場交接確認工

16、作。3 2 租賃合同的審批3 21 當?shù)厣坦芄咀赓U責任部門應依據(jù)經(jīng)地產(chǎn)集團 法務(wù)部審核過的標準租賃合同版本與寫字樓租戶洽談。3 22 寫字樓租賃合同上報至地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費 部審批。超出租金指標須按分權(quán)手冊逐級審批后執(zhí)行。3 23 當?shù)厣坦芄咀赓U責任部門應將寫字樓租賃合 同上報至地產(chǎn)集團商管物業(yè)租費部審批。超出確定的租金指 標須按分權(quán)手冊逐級審批后執(zhí)行。3 3 持有性物業(yè)寫字樓的收租工作3 31 寫字樓租賃信息的管理、租賃合同及租金收繳 臺賬的建立、物業(yè)的交付、租金的收繳、租金賬戶的管理、 租賃發(fā)票的開具、保證金的管理、收租信息的反饋、欠租的 處理和租金的減免均參照持有性物業(yè)步行街商鋪的

17、收租工 作。4 銷售性物業(yè)未出售部分的收租工作銷售性物業(yè)未出售 部分的收租工作同持有性物業(yè)的收租管理工作。5 已轉(zhuǎn)讓物業(yè)收租工作5 1 當?shù)厣坦芄緫鶕?jù)租賃合同變更的相關(guān)協(xié)議 和物業(yè)管理委托協(xié)議 ，確認與業(yè)主及業(yè)主代理人的工作 關(guān)系，并建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。5 2 根據(jù)物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議和要求，當?shù)厣坦芄居辛x務(wù)協(xié) 助業(yè)主代理人收繳租金。5 3 當?shù)厣坦芄臼兆馊藛T應及時與業(yè)主代理人了解和 跟蹤當期租金收繳情況，協(xié)調(diào)與承租人的溝通，通報與主力店溝通例會情況，配合收租工作。5 4 對承租人提出的欠租原因，應積極協(xié)調(diào)當?shù)仨椖抗?司及商管公司相關(guān)部門妥善解決，確保租金的及時足額收 取。5 5 業(yè)主方采取法律手段

18、催繳租金時，當?shù)厣坦芄緫?給予積極配合，嚴格履行租賃合同和物業(yè)管理合同 的相關(guān)約定，維護業(yè)主利益，同時及時跟進和上報過程與結(jié) 果。第 2 節(jié)停車場收費管理1 各地商管公司停車場收費管理職責1 1 各地商管公司應根據(jù)當?shù)胤?、法?guī)辦理停車場經(jīng) 營許可證明及停車收費許可證明，并依法進行年檢，確保經(jīng) 營收費的合法有效。1 2 各地商管公司每年應制訂年度停車場經(jīng)營年度指 標，報地產(chǎn)集團商管物業(yè)部批準，納入年度經(jīng)營目標責任制 考核體系，并依據(jù)經(jīng)營目標責任制，制定停車場經(jīng)營方案， 將年度指標分解到月，把責任分解到人。l 3 各地商管公司物管部是停車場收費的責任部門，應 嚴格執(zhí)行政府物價部門審定的收費標準

19、，加強收費管理，做 到票款相符、日清日結(jié)，杜絕徇私和侵占公司利益的行為。1 4 各地商管公司財務(wù)部是停車場收費的監(jiān)督管理部 門，負責日常收費審核稽查，以及建立、上報停車場收費臺 賬，按月統(tǒng)計，依法納稅。1 5 對已轉(zhuǎn)讓物業(yè)的停車場收費，應按停車場租賃合 同約定的時間節(jié)點及時與業(yè)主完成停車場租賃合同的 續(xù)租手續(xù)，并完成相關(guān)合同備案工作。并依據(jù)與業(yè)主簽訂的 停車場租賃合同 ，按月向業(yè)主代理人編報停車場收費臺 賬，按約定比例支付停車場稅后收入。1 6 各地商管公司應注重停車場廣告、多種經(jīng)營等創(chuàng)收 資源的開發(fā)，結(jié)合各地城市綜合體實際經(jīng)營狀況，拓展創(chuàng)收 渠道。1 7 定期對停車場不同時段的車位利用率、收益率進行 統(tǒng)計，包括：固定包月停車收入、臨時停車收入、占用車位 其它經(jīng)營收入等，同時對周邊停車場的經(jīng)營情況進行調(diào)研， 對停車場的經(jīng)營形勢進行綜合分析，并形成分析