商業(yè)街策劃書（共7篇）

1、商業(yè)街策劃書（共7篇） 第1篇：商業(yè)街商業(yè)策劃書親愛的朋友，很高興能在此相遇！歡迎您閱讀文檔商業(yè)街商業(yè)策劃書，這篇文檔是由我們精心收集整理的新文檔。相信您通過閱讀這篇文檔，一定會有所收獲。假若親能將此文檔收藏或者轉發(fā)，將是我們莫大的榮幸，更是我們繼續(xù)前行的動力。商業(yè)街商業(yè)策劃書時間過得真快，一段時間的工作已經告一段落了，我們又將迎來新的希望，新的工作內容和目標，為此需要好好地進行策劃，寫一份策劃書了。那么如何把策劃書做到重點突出呢？下面是精心整理的商業(yè)街商業(yè)策劃書，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。商業(yè)街商業(yè)策劃書篇1 商業(yè)策劃書，也稱作商業(yè)計劃書，是指為一個商業(yè)發(fā)展計劃而做的書面文

2、件。它的目的很簡單，一般商業(yè)策劃書都是以投資人或相關利益載體為目標閱讀者，從而說服他們進行投資或合作。一份好的商業(yè)計劃書，要使人讀后，對下列問題非常清楚：1、公司的商業(yè)機會;2、創(chuàng)立公司，把握這一機會的進程;3、所需要的資源; 1 4、風險和預期回報;5、對你采取的行動的建議。一、執(zhí)行總結是商業(yè)計劃的一到兩頁的概括。包括：1、本商業(yè)(busine)的簡單描述2、機會概述3、目標市場的描述和預測4、競爭優(yōu)勢5、經濟狀況和盈利能力預測6、團隊概述7、提供的利益二、產業(yè)背景和公司概述1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅動力2、公司概述應包括詳細的產品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。

3、3、一定要描述你的進入策略和市場開發(fā)策略三、市場調查和分析這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題：1、顧客2、市場容量和趨勢 2 3、競爭和各自的競爭優(yōu)勢4、估計的市場份額和銷售額5、市場發(fā)展的走勢(對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實)四、公司戰(zhàn)略闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升)2、規(guī)劃設計和開發(fā)計劃(開發(fā)狀態(tài)和目標;困難和風險)3、制造和操作計劃(操作周期;設備和改進)五、總體進度安排公司的進度安排，包括以下領域的重要事件1、收入2、收支平衡點和正現金流3、市場份額4、產品開發(fā)介紹5、主要合作伙伴6、融資六、關鍵的風險、

4、問題和假定1、創(chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風險不夠現實。2、說明你將如何應付風險和問題(緊急計劃)。 3 3、在眼光的務實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡。七、管理團隊1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關的和工作背景。2、注意管理分工和互補。3、最后，要介紹領導層成員，商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況。八、企業(yè)經濟狀況介紹公司的財務計劃，討論關鍵的財務表現驅動因素。一定要討論如下幾個杠桿：1、毛利和凈利。2、盈利能力和持久性。3、固定成本、可變成本和半可變成本。4、達到收支平衡所需的月數。5、達到正現金流所需的月數。九、財務預測1、包括收入報告，平衡報表，前兩

5、年為季度報表，前五年為年度報表。2、同一時期的估價現金流分析。 4 3、突出成本控制系統(tǒng)。十、假定公司能夠提供的利益這是你的“賣點”，包括1、總體的資金需求。2、在這一輪融資中你需要的是哪一級。3、你如何使用這些資金。4、投資人可以得到的回報。5、你還可以討論可能的投資人退出策略。商業(yè)計劃書應注意哪些問題在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(一)、商街設計“先天不足”1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼街、路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺

6、，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場狠難發(fā)揮聚集人流、吸納大 型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。3、內外街連接通道商用功能缺失。街通往內街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有

7、效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內街；一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。(二)、商街策劃“后天失調”1、廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。

8、廣場商業(yè)街最早定位是“街”(狠好)，后來又定位于“”（狠好，只是推廣狠費力)，如今準備冠以“廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。2、廣場是一處狠好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象路、廣場、步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷

9、售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產的“老皇歷”。事實上，經營廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產運作”。廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成

10、較大影響。二、商街定位廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：1、街名：廣場時尚麗人街2、概念：廣場 街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的。3、廣告語：廣場時尚麗人街 與相約，與同行4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。三、招商策劃廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入

11、手：(一)、發(fā)布招商公告我們計劃于4月中旬在晚報、電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。(二)、舉辦招商信息發(fā)布會該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的飯店舉行，出席的商戶為及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及國貿市場有意入駐廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：1、廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望；2、街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。(三)、整合店鋪資源一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租舉辦招

12、商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約

13、定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。(四)、有關租金政策一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理狠重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也狠難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，一期店鋪比較合適的租金是：1、內街店鋪：租金600700

14、元m2年(經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7計算，年利息為4.4萬元。如該類店鋪以600700元m2年租金計算，年收益為6.677萬元，剔除利息后的收益2.23.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)2、外街店鋪：租金800-900元m2年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200 m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800900 元m2年租金計算，年收益為1618萬元，剔除利息后的收益4.256.25萬元。這樣的租金對商戶來說， 目前情況下

15、尚易于接受。)(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收?。坏谒?，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予廣場商業(yè)街以集貿市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。四、商業(yè)氛

16、圍營造(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見廣告公司設計效果圖)(2)、設計制作廣場、內街雕塑作品(參見步行街雕塑照片)，以增添廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳廣場。(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦風韻優(yōu)秀攝

17、影作品廣場展示活動，用文化手段提升廣場的時尚品位。(6)、5月份起，爭取舉辦幾次之夏廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。五、商街硬件改造建議1、北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。2、一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。3、臨街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。5、一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創(chuàng)收。上述方案，經董事長批準后組織實施。xiexiebang為你推薦相關文章：超市商業(yè)策劃書商業(yè)策劃書主要內容商業(yè)策劃書怎么寫第3篇：商業(yè)

18、街商業(yè)策劃書新一佳商業(yè)廣場策劃書一、背景分析現狀新一佳廣場呈矩形，面積不大，寬度較窄，在其南側有公交車站，馬路對面是正在建的建筑。該廣場，商業(yè)建筑面積將達12560萬平方米，擁有大小店面房百余個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，由于商業(yè)街商鋪過于雜亂，商業(yè)定位不鮮明，因此商街的商業(yè)氛圍偏冷。政策導向新一佳超市有限公司創(chuàng)辦于1995年，年進駐郴州市場，總面積近1萬多平方米，是最早進駐郴州市場的國內有影響力的大型綜合超市。新一佳在不斷地創(chuàng)新發(fā)展中，年創(chuàng)建 “伊佳百貨”這個時尚百貨品牌。伊佳百貨郴州店是升級版的以時尚百貨+精致超市為主的業(yè)態(tài)。二、項目簡介位置新一佳廣場坐落于北湖公園

19、南大門的西側，南鄰人民西路北接國慶北路。北湖公園是北湖區(qū)較大的一個熱流集散中心，廣場大門附近還有一處公交車站。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前確一時難“熱”，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病根”對癥下藥。消費階層中高檔人群適用人群白領及其白領以上人群。三、項目定位優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢突出。是郴州北區(qū)中環(huán)區(qū)域核心區(qū)位。2、項目所在地人口密集，南片區(qū)住宅的大量建設也為人口增加奠定基礎。3、交通便利，周邊有多路公交可達。4、商圈發(fā)展空間開闊。周邊沒有大型商業(yè)廣場滿足居民消費和休閑娛樂需求，為周邊唯一社區(qū)商業(yè)中心。劣勢1、廣場難搞大型活動。整個廣場呈長條形，面積不大。2、入口的臺階亦與商街道路平

20、坦要求不相符.3、新一佳商業(yè)街定位沒有鮮明性、目標顧客也不清晰。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有解決好。建議1、設計理念：該設計的整個圖形是以一個人張開手臂去擁抱的形象為原型，進行抽象變形得來的，左側心形鋪裝則代表著心臟。將“買賣一心，新一（意）到佳（家）”的設計理念融入到設計中去。誠信是商家最重要的原則之一，也是一個商場能否繁榮昌盛的必要保證，因此將賣家的誠信作為整個廣場設計的理念，相得益彰。新一到佳與新一佳相互呼應，一語雙關。生態(tài)理念:運用動水，鴿子，等一些元素去營造人與自然和諧相處，倡導大家愛護自然保護環(huán)境。2、設計風格：現代簡約，復古，極少主

21、義及少就是多。3、整體布局：采用規(guī)整式的布局方式。兩軸三點。1）兩軸：新一佳廣場，作為主要的交通流線，是人們主要的集散用地。小吃街：2）入口：在新一佳廣場將主入口遷移，增加廣場的面積。在主入口的東側與小吃街對其的一處設置一個次入口，方便人們直接進入小吃街，在視覺上也拉伸了小吃街的長度。3） 三點：設計了三個景觀節(jié)點。1、在新一佳的中心處。設置了一個心形鋪裝，代表著商家“新一到佳”的核心理論，在廣場的中心設置了兩個圓心的綠地，以此作為廣場的中心亮點，還可以將顧客指引到一佳百貨。一舉兩得。2、在與小吃街的交匯處。能夠使得人們能夠將視線由該節(jié)點延伸到小吃街的內部中去，在一定程度上提高小吃街的人流量。

22、由于新一佳廣場呈矩形，較為狹長，因此它也是作為主廣場東西側的一個次要節(jié)點呈現出來。3、在叫小吃街的中心處，設置節(jié)點是為了增加小吃街的亮點，提升小吃街的整體水平。4、功能分區(qū)：新一佳入口處的大片區(qū)域最為人們的集散長場所，南北兩側作為主要休憩區(qū)域。1）小吃街：由于廣場東側店鋪種類較為混亂，尺度也相對短小，且郴州市還沒有一條具有鮮明特點的小吃街因此將該處設置成為小吃一條街，增加該街的辨識率，增加客流量，也為人們提供了餐飲的地方。因此將此處定位為具有地方特色的小吃街，絕對是正確之舉。2）休息處：1、在東西兩側的停車口處設計景觀節(jié)點，設置休憩座椅及種植樹木，以磁帶為設計元素，去擺放樹木、座椅。復古、時尚

23、。2、在主入口的東側設置了休閑座椅，可以在此喝茶長時間的等待。在廣場處設置一處休閑的一方地。3）集散處：在主入口處的中心位置作為廣場的主要集散處，也可在此處搭設舞臺進行表演宣傳。5、設計原則隨著整個商業(yè)步行街的商業(yè)運營水平的提高，作為中心廣場則更應當發(fā)揮其巨大商業(yè)價值和為城市景觀增亮的作用。因此，在設計廣場的方案里面，始終以“繁榮商業(yè)”為核心，以“增加城市景觀亮點”為目標來進行規(guī)劃。6、設計元素1）運用磁帶等生活中常見的物品為元素，運用到設計中去，體現廣場的藝術性與動感，展現廣場的張力。2）商業(yè)文化概念：升華廣場商業(yè)、文化氛圍。主體物的文化體現在標志物的造型、紋理及其蘊藏的文化底韻上，又不失現

24、代風味。3）以一個人張開手臂去擁抱的形象為元素，進行抽象變形，體現買賣一心的意義。新一佳商場站在顧客的利益上去想問題。4）以心臟為元素，體現商家的誠信原則。給商場賦予更深層的意義，提升廣場的品質，不只是局限于表面。7、綠 化1）在其周圍種植些可隔離噪音的綠籬。2）此外在樹種上可選擇些能夠吸收二氧化碳、二氧化硫等一些有害氣體的樹種。如杜英等。3）種植些顏色鮮亮的樹木，如女真、紅繼木等。8、配套設施1）鋪裝：1、運用簡單的拼接方式拼接，簡約、大方。在視覺上營造出寬敞的視覺效果。能夠更好的襯托地面上的建筑物。在廣場主要設置兩種花色的廣場鋪裝，簡潔大方。2、設置盲道，方便殘疾人行走。增加人文關懷。2）

25、路燈、廣告牌：設置在廣場的中軸線上，既可作為路燈照明，又可為新一佳打廣告，一舉兩得。加大宣傳，充分體現了“繁榮商業(yè)”的理念為核心。提高商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值。3）公共小品：1、由于廣場稱矩形，較窄，面積也不大，因此在雕塑方面選取些體諒較小的藝術品。2、在風格上也應與廣場的整體風格相統(tǒng)一。3、根據商業(yè)廣場的需求上應選取些具有參與性的一些公共小品增強人與人的聯系。4）座椅：1、分布在廣場的兩側，設置了向心性座椅與離心式座椅，滿足人們的不同需求。2、由于廣場的自身面積不大，因此在一些樹池的設置上設計成為可做型座椅，二者兼得，節(jié)省空間。3、一些座椅采用木質材料，更加人性化。冬季不冷，夏季雨水天氣

26、時易干。5）垃圾桶：垃圾桶按照科學的方式擺放。1、保持與休息座椅的之間的距離，以免發(fā)生垃圾丟棄在座椅上的事情。造成難聞的氣味及亂飛的蚊蟲，影響人們休憩的心情，降低座椅的使用率，也降低了廣場的層次。2、垃圾桶要設置煙頭的放置位置，使得垃圾桶更加人性化，方便人們的使用，在一定程度上也能夠保持環(huán)境的清潔度。第4篇：商業(yè)街商業(yè)策劃書-的繼續(xù)招租、出租產生了不利影響，而且對三期二、三組團店鋪的銷售帶來了潛在威脅。因此，我們必須采取有效手段，炒熱荷蘭水鄉(xiāng)一期二期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動荷蘭水鄉(xiāng)三期的店鋪出售。特此，本案將主要對荷蘭水鄉(xiāng)一期二期及未來商街如何突破商

27、業(yè)現狀和形成旺盛人氣而進行策劃。背景分析。荷蘭水鄉(xiāng)一期商街位于新開河之畔，處于新老城區(qū)的交接處，位于城市中心東部入口，與繁華的市中心還有2公里距離。這樣具有“窗口型”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”這些都值得協商和約定，一旦確定了都可以委托招商，我們便可以自己對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金，不再逐個聯系客戶。、商戶入駐優(yōu)惠措施。為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施： 第一，品牌商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位，供其做商品或品牌宣傳三至六個月；第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，允許在商業(yè)街上

28、免費舉辦活動，鼓勵舉辦有較大影響力的商業(yè)街文化藝術活動；第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業(yè)管理費將按六折優(yōu)惠收??；第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予荷蘭風情商業(yè)街以集貿市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。第五，開發(fā)商-對業(yè)主產生的優(yōu)惠，可以現金卷的形式給到業(yè)主，業(yè)主憑現金卷可在商業(yè)街任何消費，商家再以折扣形式與開發(fā)商更換現金，促進商業(yè)街的消費。、商業(yè)氛圍營造、商街指示識別系統(tǒng)布置、設計制作商業(yè)街的入口或路口交接處雕塑作品，以增添荷蘭水鄉(xiāng)風情商業(yè)街的文化底韻，吸引游人前來休閑。、荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報

29、刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。、邀請政府部門、社會團體前來舉辦商業(yè)街主題活動，借力炒熱商業(yè)街、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“節(jié)假日”，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦商業(yè)街活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街。、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦水鄉(xiāng)風韻優(yōu)秀攝影作品廣場展示-活動，用文化手段提升荷蘭水鄉(xiāng)風情商業(yè)街的時尚品位。、5月份起，爭取舉辦幾次水鄉(xiāng)之夏廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街在市民心目中的地位，提升荷蘭水鄉(xiāng)商業(yè)街的“聚流”效應。利用春節(jié)來臨，與政府部門協調，搞花市一

30、條街，不做惠州最大的花街，但要做惠州最高檔的花街。降低門檻，讓花農免費進場，只收取水電和衛(wèi)生費。讓荷蘭水鄉(xiāng)花市一條街在惠州市民留下深刻印象。常年不同季節(jié)再請不同名家來荷蘭水鄉(xiāng)搞畫展、雕塑展以及品酒會，借此來推廣商業(yè)街及整個公司的品牌文化。四、招商的價值所在招商營銷的目標之一是使交換雙方價值增值，市場是雙方實現這一目標的手段。而作為公司的角度出發(fā)，招商目的是帶動促進產品銷售，實現產品的價值最大化。既然招商有其作用，建議對招商這一塊能從公司角度上重視，通過當地的招商工作過程，達到對公司的品-牌傳播， 同時提高社區(qū)人流，為業(yè)主提供入住的生活配套方便，進一步提高業(yè)主入住率及帶動產品的銷售率。程少正-3

31、-1-第5篇：商業(yè)街商業(yè)策劃書年商業(yè)街商業(yè)策劃書 顧名思義，商業(yè)策劃，就是在商業(yè)活動中通過與生產、管理、戰(zhàn)略等的緊密協調，運用廣告、促銷、公關、新聞等手段，綜合實施運行，使商業(yè)活動達到較好的效果。年商業(yè)街商業(yè)策劃書，我們來看看下文。年商業(yè)街商業(yè)策劃書一 廣場“步行街”商業(yè)策劃書前言廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。因此，我們必須采取有效手段，炒熱一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對一期商街如何突破商業(yè)現狀和形成旺盛人氣進行策劃。 一、背景分析一期商街位于濠河之畔，處于城市

32、商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)一、執(zhí)行總結是商業(yè)計劃的一到兩頁的概括。包括： 1、本商業(yè)(busine)的簡單描述 2、機會概述3、目標市場的描述和預測 4、競爭優(yōu)勢5、經濟狀況和盈利能力預測6、團隊概述 7、提供的利益二、產業(yè)背景和公司概述1、詳細的市場描述，主要的競爭對手，市場驅動力 2、公司概述應包括詳細的產品/服務描述以及它如何滿足一個關鍵的顧客需求。3、一定要描述你的進入策略和市場開發(fā)策略三、市場調查和分析這是表明你對市場了解程度的窗口。一定要闡釋以下問題： 1、顧客 2

33、、市場容量和趨勢 3、競爭和各自的競爭優(yōu)勢 4、估計的市場份額和銷售額5、市場發(fā)展的走勢(對于新市場而言，這一點相當困難，但一定要力爭貼近真實)四、公司戰(zhàn)略闡釋公司如何進行競爭，它包括三個問題 1、營銷計劃(定價和分銷;廣告和提升) 2、規(guī)劃設計和開發(fā)計劃(開發(fā)狀態(tài)和目標;困難和風險) 3、制造和操作計劃(操作周期;設備和改進)五、總體進度安排公司的進度安排，包括以下領域的重要事件 1、收入2、收支平衡點和正現金流3、市場份額 4、產品開發(fā)介紹 5、主要合作伙伴 6、融資六、關鍵的風險、問題和假定1、創(chuàng)業(yè)者常常對于公司的假定和將面臨的風險不夠現實 2、說明你將如何應付風險和問題(緊急計劃) 3

34、、在眼光的務實性和對公司的潛力的樂觀之間達成仔細的平衡七、管理團隊1、介紹公司的管理團隊。一定要介紹各成員與管理公司有關的和工作背景 2、注意管理分工和互補3、最后，要介紹領導層成員，商業(yè)顧問以及主要的投資人和持股情況八、企業(yè)經濟狀況介紹公司的財務計劃，討論關鍵的財務表現驅動因素。一定要討論如下幾個杠桿： 1、毛利和凈利 2、盈利能力和持久性3、固定成本、可變成本和半可變成本 4、達到收支平衡所需的月數 5、達到正現金流所需的月數九、財務預測1、包括收入報告，平衡報表，前兩年為季度報表，前五年為年度報表2、同一時期的估價現金流分析 3、突出成本控制系統(tǒng) 十、假定公司能夠提供的利益這是你的“賣點

35、”，包括 1、總體的資金需求2、在這一輪融資中你需要的是哪一級 3、你如何使用這些資金 4、投資人可以得到的回報5、你還可以討論可能的投資人退出策略商業(yè)計劃書應注意哪些問題在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，1 期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。(1)、商街設計“先天不足”1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼街、路交匯處，西鄰 5 星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難

36、發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。2、假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景 “觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。3、內外街連接通道商用功能缺失。街通往內街的 3 個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀

37、子。遺憾的是，1 期外街通向內街的 3 個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內街；1 期與 2 期之間的通道，同樣因 1 期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。4、街 1 側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞 1 大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。(2)、商街策劃“后天失調”1、廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。廣場商業(yè)街最早定位是“街”(很好)，后來又定位于“”（很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“廣場步

38、行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。 由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解 決了。2、廣場是 1 處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象路、廣場、步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā) 1 片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產的“老皇歷”。事實上，經營廣場商業(yè)街，

39、物業(yè)管理”代替不 “了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產運作”。廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的 66 號(圓形)、68 號(尖頂)兩家首席店面房 1 直空關，這對內街商戶的經營及整 個商街的氣氛便構成較大影響。2、商街定位廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關重要，針對其所處的地理位置

40、和商業(yè)環(huán)境，根據城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：1、街名：廣場時尚麗人街2、概念：廣場 街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的。3、廣告語：廣場時尚麗人街 與相約，與同行4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。7、經營理念：站在城市經營的高度打造 1 條聞名長3 角的商業(yè)街。3、招商策劃廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：(1)、發(fā)布招商公告、電視臺發(fā)布招我們計劃于 4 月中旬在晚報

41、商公告，突出介紹廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。(2)、舉辦招商信息發(fā)布會該招商信息發(fā)布會擬于 4 月 20 日在毗鄰的飯店舉行，出席的商戶為及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及國貿市場有意入駐廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商 戶。參會商戶的人數擬控制在 100 人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：1、廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望；2、街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。(3)、整合店鋪資源1 期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告 之前，須由房屋

42、銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。1 旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使1 期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入

43、招商范圍。(4)、有關租金政策1 期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之 1，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第 1，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明1 期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有 1 個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第 2，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，1 期店鋪比較合適的租金是：1、內街店鋪：租金 600700 元m2年(經測算，內

44、街店鋪平均售價 8500 元，平均面積 110m2，購房投資額約 94 萬元，購房貸款利率按計算，年利息為萬元。如該類店鋪以 600700 元m2年租金計算，年收益為77 萬元，剔除利息后的收益萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)2、外街店鋪：租金 800-900 元m2年(經測算，外街店鋪平均售價 12500 元，平均面積 200 m2，購房投資約250 萬元，購房貸款利率按計算，年利息為兒 75 萬元。如該類店鋪以 800900元m2年租金計算，年收益為 1618 萬元，剔除利息后的收益萬元。這樣的租金對商戶來說， 目前情況下尚易于接受。)(5)、商戶入駐優(yōu)惠措

45、施為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：第 1，商戶入駐商街經營 1 年以內，我們將免費提供1 個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶 負責)，供其做商品或品牌宣傳；第 2，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，1 年內允許在北廣場上每季免費舉辦 1 次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動；第 3，凡商戶入駐經營 1 年內，店鋪物業(yè)管理費將按8 折優(yōu)惠收??；第 4，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予廣場商業(yè)街以集貿市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。4、商業(yè)氛圍營造(

46、1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見廣告公司設計效果圖)(2)、設計制作廣場、內街雕塑作品(參見步行街雕塑照片)，以增添廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“51”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳廣場。(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦風韻優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升廣場的時尚品位。(6)、5 月份起，爭取舉辦幾次之夏廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。5、商街硬件改造建議1、北廣場實施改造，以適