某洗衣店開(kāi)發(fā)分析報(bào)告

1、1011（一）項(xiàng)目“目標(biāo)市場(chǎng)”分析1、洗衣店市場(chǎng)細(xì)分情況2、洗衣店的開(kāi)發(fā)價(jià)值（二）項(xiàng)目“店址選擇”分析1、道路交通狀況分析2、消費(fèi)潛量分析（1）固定人群消費(fèi)分析（2）流動(dòng)人群消費(fèi)分析3、競(jìng)爭(zhēng)狀況分析（三）項(xiàng)目“經(jīng)營(yíng)損益”分析1、月?tīng)I(yíng)業(yè)額估算（1）流動(dòng)人潮每天營(yíng)業(yè)額（2）固定人潮每天營(yíng)業(yè)額（3）月?tīng)I(yíng)業(yè)額共計(jì)2、合適的店鋪經(jīng)營(yíng)面積估計(jì)3、成本、獲利、風(fēng)險(xiǎn)分析（1）月?tīng)I(yíng)業(yè)額評(píng)估（2）月?tīng)I(yíng)業(yè)費(fèi)用評(píng)估（3）月利潤(rùn)額、年利潤(rùn)額評(píng)估（4）經(jīng)營(yíng)安全率評(píng)估4、啟動(dòng)資金準(zhǔn)備5、投資收益率和回收期評(píng)估6、四年投資總效益預(yù)測(cè)（四）項(xiàng)目“市場(chǎng)定位”分析1、店鋪布局要簡(jiǎn)潔，大方，寬敞2、洗衣店的市場(chǎng)定位3、以先進(jìn)的洗衣設(shè)

2、備和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引消費(fèi)者（五）項(xiàng)目可行性分析結(jié)論1、洗衣店的使用面積2、洗衣店的優(yōu)勢(shì)及發(fā)展1店鋪布局圖2、店址方位圖根據(jù)對(duì)上海洗衣店的發(fā)展?fàn)顩r的調(diào)查，這些年上海洗衣 店在日益增多，也和其他商店一樣，一些大牌子也有全國(guó)性 的連鎖。在現(xiàn)代社會(huì)中，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和人們收 入的不斷提高，市場(chǎng)消費(fèi)需求是多樣的，消費(fèi)者對(duì)商品和服 務(wù)需求也日趨多樣化。不同地區(qū)，不同年齡層次，不同收入 的消費(fèi)者對(duì)洗衣店這種服務(wù)的需求也不同。經(jīng)過(guò)我們組的調(diào)查并分析，結(jié)果如下：洗衣店市場(chǎng)細(xì)分情況地區(qū)年齡職業(yè)收入（元）消費(fèi)次數(shù)（每月）消費(fèi)評(píng)價(jià)1623學(xué)生（寄宿制）依靠父母1 2次貴400以下（打1 2次適中工）3 4次適中

3、4006003 4次便宜上600以上海 市2350企業(yè)職工（灰領(lǐng)）80015003 4次適中區(qū)公司職員（藍(lán)領(lǐng)）150025003 4次便宜（白領(lǐng)）250040005 6次適中（金領(lǐng)）4000以上5 6次便宜50以上在職800以上1 2次貴退休700以上1 2次貴1623學(xué)生（寄宿制）依靠父母1 2次貴上 海400以下（打1 2次適中郊 區(qū)工）3 4次適中400以上2350企業(yè)職工80013001 2次適中公司職員130025003 4次適中公司管理人士2500以上5 6次便宜50以上在職800以上1 2次貴退休600以上1 2次貴隨著現(xiàn)代人的生活方式的確立，追求高生活質(zhì)量的年輕人也日益增多，洗

4、衣店的開(kāi)發(fā)具有以下價(jià)值：1）從消費(fèi)者出入洗衣店的次數(shù)來(lái)看，消費(fèi)者平均每月出入洗衣店的次數(shù)為34次，多則會(huì)達(dá)到56次，冬天會(huì)相對(duì) 增加，由此來(lái)看消費(fèi)者對(duì)洗衣店還是比較需要并且不可缺 少的一部分。2）從洗衣店的服務(wù)來(lái)看，現(xiàn)代人對(duì)于穿衣打扮越來(lái)越講究，對(duì)于衣服的質(zhì)量更是注重，俗話說(shuō)：“一份價(jià)錢(qián)一份貨”好的衣服也越來(lái)越被人珍惜， 送往洗衣店也就成了一些高 層次的人群的家常便飯。3）從洗衣店的其他問(wèn)題來(lái)看，洗衣店便于管理，成本低，利 潤(rùn)低。從上述的市場(chǎng)細(xì)分情況來(lái)看， 我們認(rèn)為洗衣店開(kāi)在郊區(qū)，也就是上海商學(xué)院所處的奉浦地區(qū)，把上海商學(xué)院的學(xué)生以及附近居民小區(qū)的那些不同層次的居民作為我們的目 標(biāo)顧客，這樣會(huì)

5、更有利于我們洗衣店的發(fā)展。在奉浦地區(qū)，開(kāi)發(fā)洗衣店具有很大的發(fā)展空間。因?yàn)椋菏紫龋瑥南匆碌甑默F(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)看，奉浦地區(qū)目前只有兩家洗衣店，并且競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)對(duì)于我們并不強(qiáng)烈，目前的市場(chǎng) 并沒(méi)有達(dá)到飽和狀態(tài)。其次，從洗衣店潛在的競(jìng)爭(zhēng)者來(lái)看，在奉浦地區(qū)，目前 人們的眼光都投向飲食這一市場(chǎng)，因此幾乎很少人會(huì)注意到 洗衣店這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，不太有可能有競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)于這方面的投 資并且爭(zhēng)奪這個(gè)市場(chǎng)份額。最后，在奉浦地區(qū)開(kāi)發(fā)次項(xiàng)目具有很大的市場(chǎng)潛力，我們的目標(biāo)顧客群很多也相對(duì)集中，奉賢區(qū)的常住人口達(dá)到79.835萬(wàn)人，上海商學(xué)院的 人數(shù)為9500人，從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，我們的 目標(biāo)顧客群也是比較龐大的，有利于我們洗衣店的發(fā)展。

6、其中，23 50歲的人每月去洗衣店消費(fèi)的次數(shù) 最多，高達(dá)56次之多，可見(jiàn)，奉浦地區(qū)尚有一定的發(fā)展 空間。通過(guò)上述的分析，我們認(rèn)為洗衣店應(yīng)該抓住目前發(fā)展洗 衣店的大好商機(jī)，在奉浦地區(qū)開(kāi)發(fā)此項(xiàng)目。同時(shí)，通過(guò)分析 我們的目標(biāo)顧客群以及目標(biāo)市場(chǎng)都也非常明確了。本項(xiàng)目小組經(jīng)過(guò)周密的調(diào)查，根據(jù)店鋪立地原則，選定的洗衣店位于環(huán)城東路 520號(hào)，韓村路路口的南面，對(duì)面有皇品大酒店和天天漁港，四周有很多居民小區(qū)，洗衣店的選 址是否正確？可行性分析如下：新店的經(jīng)營(yíng)的影響范圍可以南至奉浦大道，北至八字橋 路，大約為18平方米。我們考慮店鋪地址所在地段屬于居 民小區(qū)多的地區(qū)，要合理選擇店址，了解哪些是本店鋪的基 本顧

7、客群和潛在顧客群，開(kāi)展有針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)。（一）道路交通狀況分析環(huán)城東路是一條雙行道，車(chē)站在銀行門(mén)口，在我們店鋪前50米也有一個(gè)車(chē)站，人流與車(chē)流速度大，徑流量大。我店鋪的四周有大量的商品店， 經(jīng)營(yíng)較多的是餐飲業(yè)、禮品店， 文具店相對(duì)的較少。店鋪地址所在地段有許多人群集聚場(chǎng)所。南至奉浦大 道，北至八字橋路，韓村路一條街。根據(jù)地圖，你可以看到：奉浦大道一邊是柘中企業(yè)，各 種工廠，另一邊就是商學(xué)院；環(huán)城東路上一邊 有奉浦大廈、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行， 還有商學(xué)院，商學(xué)院旁邊有金葉超市、萬(wàn)勝大 酒店、海鮮舫酒店，再來(lái)就是主道秀理發(fā)店，便利店。穿過(guò)馬路，對(duì)面有在建小區(qū)，皇品HOTEL，天天漁港，菜場(chǎng)

8、和奉浦新村、玫瑰花苑小區(qū)。韓村路上兩邊都是 商品店：有禮品店、餐廳、文具店等；八字橋路上有羅森便 利店，各種店面和景河苑小區(qū)，面對(duì)奉浦學(xué)校和中專(zhuān)。店鋪地址所在地的交通十分方便，擁有很多條交通線 路。有莘南線、南嘉線、南華線、南橋三線、蓮莊線和南奉 區(qū)間等線路都會(huì)經(jīng)過(guò)。從上述資料中可以看出，在環(huán)城東路520號(hào)可以開(kāi)設(shè)新的洗衣店是最佳的選擇。新店的地段位置十分有利，交通方 便，人流密集，會(huì)有人來(lái)光顧洗衣店。（二）消費(fèi)潛量分析能否擁有一定規(guī)模的目標(biāo)顧客，是店址選擇應(yīng)考慮的重 要因素之一。1. 固定人群消費(fèi)分析據(jù)調(diào)查，商學(xué)院有 52.78%學(xué)生說(shuō)自己洗衣服困難。有 83.33%學(xué)生說(shuō)，冬天太冷，不高興

9、洗衣服。還有52.38%學(xué)生表明，以后會(huì)去洗衣店洗衣服。附近的一些小區(qū)：奉浦新 村、玫瑰花苑小區(qū)、景河苑小區(qū)的居民，經(jīng)過(guò)調(diào)查，其中到 洗衣店干洗的占59.3%。據(jù)她們的說(shuō)法，因?yàn)槎齑┑囊路?大都是厚重難洗的，很多人寧愿把衣服送到洗衣店干洗，不 高興在家里洗。還有一些人群都是白領(lǐng)階層，平時(shí)工作比較 忙，沒(méi)有時(shí)間洗滌，那么她們就到洗衣店去。由此可見(jiàn)，根據(jù)新店鋪的環(huán)境和地段，固定人群的現(xiàn)有 數(shù)量和收入程度、職業(yè)分布、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好，她們會(huì)前往 洗衣店消費(fèi)。2. 流動(dòng)人群消費(fèi)分析本小組成員在環(huán)城東路做了一系列的調(diào)查，調(diào)查對(duì)象 為：環(huán)城東路流動(dòng)人群、車(chē)潮圖。圖如下：環(huán)城東路車(chē)潮圖環(huán)城東路流動(dòng)人群圖調(diào)查

10、顯示：環(huán)城東路流動(dòng)人群和車(chē)潮的速度還是比較快 的，在12點(diǎn)的時(shí)候車(chē)量最多，因?yàn)檎敝形鐣r(shí)期，大多數(shù) 車(chē)輛都是開(kāi)往天天漁港和皇品大酒店去開(kāi)飯的；4點(diǎn)時(shí)候的車(chē)量最少。流動(dòng)人群最多的時(shí)間是4點(diǎn)，這個(gè)時(shí)間大多是下班人群和商學(xué)院學(xué)生來(lái)校高峰。從上述分析數(shù)據(jù)可以推論，環(huán)城東路流動(dòng)人群較大，車(chē)量多，對(duì)我們洗衣店的經(jīng)營(yíng)是十分有利的（三）競(jìng)爭(zhēng)狀況分析為了能讓洗衣店更加賺錢(qián)，還應(yīng)調(diào)查該地區(qū)的洗衣店競(jìng) 爭(zhēng)狀況，了解這個(gè)地區(qū)內(nèi)同行業(yè)的數(shù)量、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)狀 況，并對(duì)新店地址的選擇是否正確作出客觀的分析判斷。在韓村路上有一家豪邁干洗店，位于韓村路 656號(hào)。該 店有20多個(gè)平方，面對(duì)奉浦學(xué)校。據(jù)調(diào)查，入店率在 15左

11、右，對(duì)我店基本不能造成危險(xiǎn)。另一家店叫泰潔洗衣店，是一家連鎖店，面積較大，設(shè) 備齊全，但該店開(kāi)在八字橋路上，離我店有相當(dāng)一段路，該 店附近就只有景河苑小區(qū)，對(duì)我店也沒(méi)什么威脅。綜合上述，我店鋪開(kāi)在環(huán)城東路是一個(gè)非常明智的選擇。“帥帥”洗衣店選在奉賢區(qū)環(huán)城東路 520號(hào)。該店鋪 是新租來(lái)的需要部分裝修。 店鋪有一層，面積為34.1平方米。 租金為10000元人民幣/半年，屬于中等的地段層次。洗衣店的投資預(yù)估有以下幾個(gè)部分：洗衣設(shè)備（干洗機(jī)、10水洗機(jī)、烘干機(jī)、熨平機(jī)、熨燙平臺(tái)、衣架等）、空調(diào)設(shè)備、水電設(shè)備、收銀臺(tái)系統(tǒng)、辦公設(shè)備、內(nèi)倉(cāng)設(shè)備、裝修費(fèi)用。這些投資預(yù)計(jì)以40個(gè)月折舊。具體預(yù)算如下：（一）

12、月?tīng)I(yíng)業(yè)額估算（1）流動(dòng)人潮每天營(yíng)業(yè)額:（2）固定人潮每天營(yíng)業(yè)額:（3）月?tīng)I(yíng)業(yè)額共計(jì):（流動(dòng)人潮營(yíng)業(yè)額30元+卜固定人潮營(yíng)業(yè)額2016元*30=月?tīng)I(yíng)業(yè)額61380元（二）合適的店鋪經(jīng)營(yíng)面積估計(jì)如果洗衣店平均每天每平方米銷(xiāo)售額為60元，每天的銷(xiāo)售額為2046元，合適的店鋪使用面積為：2046/60=34.1（平方米）。（三）成本、獲利、風(fēng)險(xiǎn)分析1、月?tīng)I(yíng)業(yè)額評(píng)估（1）月銷(xiāo)售毛利=61380*35%=21483 元2、月?tīng)I(yíng)業(yè)費(fèi)用評(píng)估（1） 固定費(fèi)用人員工資：4人， 共計(jì) 3600元3600 元(3人800元/月，1人1200元/月）房租：1500元1500 元裝潢折舊：10000/40=250元250

13、元設(shè)備折舊：70000/40=1750元1750 元水電費(fèi)700元700元總計(jì)7800元/月（2） 變動(dòng)費(fèi)用 運(yùn)費(fèi)：2% 包裝、雜費(fèi)：0.2% 商品損耗：0.3%營(yíng)業(yè)稅:6%總計(jì)8.5%61380*8.5%=5217.3 元/ 月3、月利潤(rùn)額、年利潤(rùn)額評(píng)估（1） 月經(jīng)營(yíng)損益=21483-7800-5217.3=8465.7 元（2） 年經(jīng)營(yíng)損益=8465.7*12=101588.4 元4、經(jīng)營(yíng)安全率評(píng)估（1）損益平衡點(diǎn)分析損益平衡點(diǎn)銷(xiāo)售額=7800/（ 35%-8.5%）=29433.96元（2）經(jīng)營(yíng)安全率經(jīng)營(yíng)安全率=1-（ 29433.96/61380）=52.05%（四）啟動(dòng)資金準(zhǔn)備啟動(dòng)資

14、金=租金（半年）+裝修費(fèi)用+設(shè)備費(fèi)用+流動(dòng)資金150000=10000+10000+70000+60000（五）投資收益率和回收期評(píng)估4 年獲利：101588.4*4=406353.6 元投資回收率：101588.4/150000=67.73%投資回收期：150000/101588.4=1.5 年（六）四年投資總效益預(yù)測(cè)就未來(lái)的趨勢(shì)而言，奉浦地區(qū)的樓價(jià)逐年創(chuàng)新高，換而言之就是. 這一地區(qū)的居fchp- -.i住人群也會(huì)越來(lái)越多； 那對(duì)于我們洗衣店來(lái)講， 投資開(kāi)洗 衣店是完全可行的，只要我們保持自己的先進(jìn)特色、良好的服務(wù)態(tài)度、優(yōu)質(zhì)的洗衣質(zhì)量，相信在未來(lái)的幾年里我們 只會(huì)做的更好，在不久的將來(lái)完全

15、能開(kāi)第二、第三家店鋪。我們的洗衣店選址于環(huán)城東路520號(hào)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)有很大的商機(jī)和發(fā)展空間，同樣也一定的風(fēng)險(xiǎn)。面 對(duì)機(jī)遇與挑戰(zhàn)，我們認(rèn)為：洗衣店應(yīng)該勇于接受挑戰(zhàn)，開(kāi)拓 新的洗衣市場(chǎng)。面對(duì)挑戰(zhàn)，我們店要有自己的經(jīng)營(yíng)特色。（一）店鋪布局要簡(jiǎn)潔，大方，寬敞對(duì)于店鋪布局，我們小組繪制了店鋪的規(guī)劃示意圖。實(shí) 用面積為34.1平方米。本小組成員認(rèn)為：針對(duì)于該地段的實(shí) 際情況，與這里的學(xué)生和居民的以及飯店的顧客這些目標(biāo)顧 客的需求特點(diǎn)，我們?cè)O(shè)計(jì)店鋪的布局是簡(jiǎn)潔、大方、寬敞。而且可以適當(dāng)?shù)牟シ乓恍┍尘耙魳?lè)。力求使消費(fèi)者有一種耳 目一新的感覺(jué)，對(duì)本店留下深刻的印象。（二）洗衣店的市場(chǎng)定位我們的帥帥洗

16、衣店將進(jìn)入洗衣市場(chǎng)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，了解到消費(fèi)者對(duì)洗衣最為關(guān)注的是價(jià)格高低和洗衣水 準(zhǔn)；又了解到在這奉浦地區(qū)已有A、B兩個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)者，我22們可以考慮在此目標(biāo)市場(chǎng)上制定定位方案，如圖所示:根據(jù)上圖所示，A、B、C是競(jìng)爭(zhēng)者，其中 A洗衣店為 “泰潔”洗衣店，價(jià)格中等，質(zhì)量較差；B為“豪邁”洗衣店，價(jià)格較低，質(zhì)量也較差；而C為洗衣店為潛在的競(jìng)爭(zhēng)者， 價(jià)格較低，質(zhì)量較好；H洗衣店是我們洗衣店將進(jìn)入的洗衣 市場(chǎng)，洗衣價(jià)格中等，質(zhì)量較好，由于我們的投資金額有限， 所以只能投資小規(guī)模的洗衣市場(chǎng)。了解了現(xiàn)有的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，我們對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者在各方面也 做了分析，根據(jù)實(shí)際狀況，我們所處的環(huán)境是住宅區(qū)、學(xué)校 和飯店

17、附近，因此，我們的最大客戶(hù)群是學(xué)校學(xué)生和小區(qū)居 民。經(jīng)了解，得知有很多小區(qū)居民有洗衣的需求，而且他們 的家庭收入都是在中等情況，學(xué)生很大一部分也有同樣的洗衣需求。最后，我們得出的結(jié)論是開(kāi)一家以實(shí)惠消費(fèi)為主體 的洗衣店來(lái)滿(mǎn)足我們的 目標(biāo)客戶(hù)。（三）以先進(jìn)的洗衣設(shè)備和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)吸引消費(fèi)者 我們將采用先進(jìn)的洗衣設(shè)備，這樣易于操作，不會(huì)使衣 物破損；洗衣店的設(shè)備應(yīng)當(dāng)環(huán)保，就不會(huì)污染環(huán)境和衣物； 洗衣店的設(shè)備應(yīng)當(dāng)高質(zhì)，以防在營(yíng)業(yè)中中斷而造成營(yíng)業(yè)額的 減損。我們所采用的洗衣機(jī)特點(diǎn)是：電腦控制系統(tǒng)可以減少操作人工數(shù)，最新研制的液晶觸摸式操作界面使操作更方便；提高干洗過(guò)程對(duì)衣物的保護(hù)作用；全封閉的洗衣循環(huán)系統(tǒng)

18、，法滌蒸餾和烘干過(guò)程在一個(gè) 全封閉的環(huán)境中完成， 從而減少噪聲污染與空氣污染。我們認(rèn)為服務(wù)質(zhì)量是洗衣店管理的核心，為 此樹(shù)立質(zhì)量支柱量衡量服務(wù)質(zhì)量高低的重要標(biāo) 準(zhǔn)，就是讓顧客滿(mǎn)意，贏得顧客的高度認(rèn)可。這 就要求我們的洗衣店必須為顧客著想，充分考慮顧客需求， 全方位地提供并完善顧客所需的服務(wù)，充分滿(mǎn)足不同顧客的 不同需求，在內(nèi)容與方式上做到多樣化、人性化和個(gè)性化。綜上所述，洗衣店將開(kāi)在學(xué)校以及居民小區(qū)的附近，面 向人流較多的學(xué)校以及小區(qū)的居民，市場(chǎng)潛力較大，投資匯 報(bào)也較豐厚，完全可以作為我們的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。一、洗衣店的使用面積經(jīng)過(guò)我們組的成員討論分析，我們預(yù)期的月?tīng)I(yíng)業(yè)額為 38914.85元，月利潤(rùn)損益為1034.4元，這樣我們的年經(jīng)營(yíng) 損益為12436.8元，在我們的方案中，洗衣店的使用面積相 對(duì)比較大，有18平方米，足夠我們將一些洗衣設(shè)備擺放在 店中，也基本符合月?tīng)I(yíng)業(yè)額。二、洗衣店的優(yōu)勢(shì)及發(fā)展我們的方案有一定的優(yōu)勢(shì)，從我們的分析中可以看到我們的經(jīng)營(yíng)安全率