房地產(chǎn)企業(yè)財務風險分析及對策

1、一、房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險1、房地產(chǎn)企業(yè)融資風險。 資 金是房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒娱_展的基礎，前期資金的主要來源是銀行借 貸，主要用途是土地購買；而后期活動的資金來源主要是融資或者前 期銷售回款。 在這樣的資金運行模式下，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn) 自有資金不足或者前期銷售計劃不能按時完成，就不能按時償還銀行 借貸的本金或者利息，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)在銀行中的信譽受損，在 嚴重的情況下，銀行會中止與房地產(chǎn)企業(yè)的合作，房地產(chǎn)企業(yè)的資金 鏈就會中斷，從而誘發(fā)融資風險。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身造血 不足。 房地產(chǎn)企業(yè)自身血液的來源主要是產(chǎn)品開發(fā)和銷售，因 此，自身造血不足也同樣表現(xiàn)在這兩個方面。 1房地產(chǎn)企業(yè)項 目

2、的開發(fā)周期比較長，其中存在的風險因素比較多，從而導致預期效 益的實現(xiàn)也存在了很大的風險。 如果房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行的 中出現(xiàn)不可規(guī)避的風險，就會影響其預期效益的實現(xiàn)，其盈利水平就 會受到影響，不能有效的為后期項目提供資金；其償還債務的能力也 會受到影響，為其銀行借貸產(chǎn)生一定的阻礙。 2在房地產(chǎn)項目 開發(fā)的產(chǎn)品能夠出售之后，受到政策環(huán)境的影響，或者受到房地產(chǎn)銷 售手段的影響，使得預期的銷售目標沒有完成，使得資金回收效率變 緩；或者受到銀行個人貸款政策的影響，影響了企業(yè)按揭回款的效率, 影響了企業(yè)資金回籠，從而出現(xiàn)供血不足的現(xiàn)象。 二、房地產(chǎn) 企業(yè)資金風險的成因1、企業(yè)資金外部性財務風險問題。 1

3、市場 環(huán)境。 隨著房地產(chǎn)改革制度的推進，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，個 人成為房地產(chǎn)市場主要的需求者，在這樣的情況下，客戶的需求呈現(xiàn)出個性化的特征，為了滿足客戶需求，房地產(chǎn)企業(yè)要對設計產(chǎn)品進行 細分，要對客戶群體進行細分。一旦產(chǎn)品定位失誤或者銷售策略失誤就會出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的風險，會為企業(yè)資金回籠帶來風險。2政策制度。首先，土地是房地產(chǎn)活動開展的基礎，而我國土地的所有權(quán)屬于國家，政府在土地開發(fā)方面的相關政策會對房地產(chǎn)企 業(yè)的活動產(chǎn)生直接的影響；其次，政府指定的稅收政策會對房地產(chǎn)產(chǎn) 品的銷售價格產(chǎn)生直接的影響，會對其銷售產(chǎn)生影響；最后，政策制 定的金融政策也會對房地產(chǎn)企業(yè)的融資產(chǎn)生重要的影響。3經(jīng)濟發(fā)展水平

4、。首先，經(jīng)濟發(fā)展水平直接影響著人們的購買力，經(jīng)濟發(fā)展水平過低，人們購買力不足，會影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售；其 次，受到經(jīng)濟發(fā)展周期的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出周期變化, 一般情況下，發(fā)展期為5年，低落期為2年，發(fā)展周期對房地產(chǎn)企業(yè) 的發(fā)展有著直接影響。 2、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關系存在問題。 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部關系問題主要表現(xiàn)在運營機制方面。由于房地產(chǎn)活動的特殊性，一般情況下，在確定開發(fā)項目之后，企業(yè)會圍繞這 個項目建立一個利潤中心或者項目公司。但是收到土地資金開發(fā)有限性的影響，這個臨時成立的中心或者公司會呈現(xiàn)出短期性的特 點，因此，其經(jīng)營思路和決策也會表現(xiàn)出一定的短期性。因此，管理者在管理方面會將目光

5、集中在眼前利益方面。同時在財務運作方面，存在著融資沖動、拿地盲目、治理結(jié)構(gòu)形式化等問題，會 財務風險的產(chǎn)生提供了一定的內(nèi)在誘發(fā)因素。3、缺乏資金風險意識。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏資金風險意識，主要表現(xiàn)在沒有完整的且適合企業(yè)自身的預算制度，或者企業(yè)預算在實際執(zhí)行過程中沒有發(fā) 揮其實際效用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完整的財務風險管理體制，缺乏財務風險分析和財務風險管理，在出現(xiàn)財務風險的時候，不 能采取有效的機制進行抵御，從而導致財務風險的產(chǎn)生。三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范策略1、融資風險的防范。融資風險的防范主要通過融資多元化來實現(xiàn)。首先，企業(yè)在融資的過程中，可以對不同的資金種類進行考慮，對不同銀行的貸款政策進

6、行 比較，拓展融資渠道，避免盲足融資。其次，拓展資金流入渠道。房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)避資金風險，可以改變資金流入渠道單一的情況，通過自辦商場酒店或者持有商業(yè)房產(chǎn)等形式，拓展資金流 入方式，避免資金鏈中斷。 2、投資風險的防范。投資風險是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的表現(xiàn)形式之一，規(guī)避投資風險的主要措施 就是房地產(chǎn)企業(yè)對需求者的消費心理進行科學的分析，對產(chǎn)品進行細 分，對產(chǎn)品進行合理的定位，完善產(chǎn)品銷售政策，以保證產(chǎn)品銷售預 期的實現(xiàn)，以保證資金能夠及時回籠。3、資金運營風險的防范。規(guī)避企業(yè)運營風險最主要的就是完善企業(yè)的運營機制，改變短期性運 行模式。企業(yè)的管理者要以長遠的眼光來制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略;其次，要完善財務管理制度，完善企業(yè)財務預算，制定財務預算的執(zhí) 行政策，保證財務預算能夠得到有效的發(fā)揮。最后，在制定完善的企業(yè)風險管理制度，對風險進行預期分析，制定完善的規(guī)避政策, 以對財務風險進行有效的防范。四、結(jié)語房地產(chǎn)企業(yè)因為項目 開發(fā)周期過長，投入過大，從而會誘發(fā)一些風險，比如融資