房地產(chǎn)開發(fā)收入確認(rèn)條件和確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本、計(jì)稅成本的分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)收入確認(rèn)條件和確認(rèn)結(jié)轉(zhuǎn)成本、計(jì)稅成本的分析一、基本原則從謹(jǐn)慎性原則出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確 認(rèn)一般應(yīng)滿足如下幾個(gè)條件：1. 房屋竣工并驗(yàn)收合格（說(shuō)明商品是合格的） ；2. 完成竣工結(jié)算（說(shuō)明成本能夠可靠地計(jì)量） ；3. 簽訂售房合同及收取房款（說(shuō)明房款收入已能可靠計(jì) 量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)） ；4. 房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用（說(shuō)明與房屋所有 權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn) 移）。在一般情況下，竣工結(jié)算時(shí)間和合同簽訂時(shí)間一般早于交房 時(shí)間，所以實(shí)踐中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認(rèn)時(shí) 間多為辦理房屋交接手續(xù)之日，該日之前收取的款項(xiàng)在會(huì)計(jì) 核算上視為預(yù)收房款，

2、待交房日確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)后再結(jié)轉(zhuǎn) 計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。二、特殊問(wèn)題 1. 風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未 轉(zhuǎn)移在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，通 常企業(yè)應(yīng)確認(rèn)銷售收入。但以下屬于風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移的 情況：賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實(shí)施重大行動(dòng)，例如 工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在所實(shí)施的重大行動(dòng) 完成時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼 續(xù)涉入，如銷售回購(gòu)協(xié)議、賣方保證買方在特定時(shí)期內(nèi)獲得 投資報(bào)酬的協(xié)議等。賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)一般不確認(rèn)收 入。2. 簽訂預(yù)售合同或正式合同時(shí)不能確認(rèn)收入簽訂預(yù)售合同時(shí)，房屋往往并未建成，面積沒(méi)有最后確 定，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬未能轉(zhuǎn)

3、移給購(gòu)買人。即 使貨款已全部收妥，由于此時(shí)的管理權(quán)和控制權(quán)還掌握在開 發(fā)企業(yè)手中，與收入相匹配的成本還不能準(zhǔn)確計(jì)量，故不能 確認(rèn)。訂立正式合同時(shí)，雖然法律意義上的要約已經(jīng)成立，但 標(biāo)的物房屋未經(jīng)購(gòu)買人驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn) 和報(bào)酬仍未轉(zhuǎn)移給買方。我國(guó)現(xiàn)行商品房銷售合同采用的是 建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)范的格式合同，在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可 能簽訂。在合同中規(guī)定有諸如面積差異、房屋質(zhì)量等問(wèn)題的 處理約定，因此在購(gòu)買人驗(yàn)收認(rèn)可前，存在有退款風(fēng)險(xiǎn)甚至 退貨風(fēng)險(xiǎn)，故不宜確認(rèn)收入。只有符合建造合同的條件，并 且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入 確認(rèn)的原則，按照完工百分比法確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)

4、業(yè)務(wù)的收入3. 開發(fā)產(chǎn)品已竣工驗(yàn)收，但竣工決算還未完成能不能作 銷售確認(rèn)這是一個(gè)實(shí)踐中存在分歧的問(wèn)題。如果完全從謹(jǐn)慎原則 考慮，只有竣工決算金額確定以后，與收入相關(guān)的成本才能 最準(zhǔn)確地計(jì)量，不少注冊(cè)會(huì)計(jì)師此種觀點(diǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè) 會(huì)計(jì)人員則認(rèn)為，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的決算審核往往需要數(shù)月甚 至更長(zhǎng)的時(shí)間，等待決算金額的最終確定會(huì)使銷售收入遲遲 得不到確認(rèn)而影響當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果的正確反映。如果開發(fā)產(chǎn)品 已經(jīng)竣工驗(yàn)收，即使竣工決算金額還未確定，會(huì)計(jì)人員可以 按照計(jì)劃成本并依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況作適當(dāng)調(diào)整進(jìn)行成本的 配比結(jié)轉(zhuǎn)，此時(shí)成本總體上應(yīng)屬于能夠可靠計(jì)量的，因此不 應(yīng)因決算未完成而不予確認(rèn)銷售。4. 是否一定要在

5、法定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)才可確認(rèn)收入會(huì)計(jì)理論界流行觀點(diǎn)認(rèn)為，只有房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給 買方，才表明其所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移，企業(yè)才 可確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)則更傾向于認(rèn)為，我國(guó)的 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，有關(guān)的管理制度和業(yè)務(wù) 程序已較健全完善。在房屋開發(fā)前根據(jù)規(guī)定要繳清土地出讓 金、取得土地使用權(quán)證以及施工許可證等多種證照，開始銷 售前還需領(lǐng)取銷售許可證。因此，程序上的規(guī)范性已大大降 低了未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，在工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋 已經(jīng)買主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無(wú)異議并交付買主辦理入 住手續(xù)的情況下，商品房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)際上 已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過(guò)戶并非確認(rèn)

6、收入的必要條件。此 外，由于辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)涉及到房產(chǎn)管理、土地管理及財(cái) 稅等政府有關(guān)部門。辦妥產(chǎn)權(quán)證書需要有一段時(shí)間，而且時(shí) 間的長(zhǎng)短并非開發(fā)企業(yè)所能完全控制。開發(fā)企業(yè)所能做的只 是完整地提供需要的各類辦證文件如合同、發(fā)票、房屋交接 證明等，而買方何時(shí)去辦、何時(shí)能辦妥則具有不確定性。因 此，如果以辦妥房地產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)可能造成房地產(chǎn)企業(yè)收入確 認(rèn)的滯后。三、上市公司選擇：1 、萬(wàn)科：銷售商品在將商品所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，不再對(duì)該等商 品實(shí)施繼續(xù)管理權(quán)和實(shí)際控制權(quán)，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能 夠流入企業(yè)，相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)營(yíng) 業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗(yàn)收合

7、格，簽定了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明 時(shí)（通常收到銷售合同金額 20 或以上之定金或 /及已確認(rèn) 余下房款的付款安排）確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。2、濱江集團(tuán)：房地產(chǎn)銷售收入在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工并驗(yàn) 收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規(guī)定的義務(wù)，即開發(fā) 產(chǎn)品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；公司不再保 留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也不再對(duì)已售出的商 品實(shí)施有效控制；收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì) 利益很可能流入；并且該項(xiàng)目已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可 靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。3、金地集團(tuán)：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，在買賣雙 方簽訂銷售合同并在國(guó)土部門備案

8、；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品已建造 完工并達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)，經(jīng)相關(guān)主管部門驗(yàn)收合格并辦 妥備案手續(xù)；買方按銷售合同付款條款支付了購(gòu)房款項(xiàng)并取 得銷售合同約定的入伙資格，即：賣方收到全部購(gòu)房款或取 得收取全部購(gòu)房款權(quán)利，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠全部流入公司 時(shí)，確認(rèn)銷售收入。4、招商地產(chǎn)：當(dāng)本集團(tuán)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和 報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售商品實(shí)施有效控制，收入的金額能夠可 靠地計(jì)量，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)，相關(guān)的已發(fā)生 或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量時(shí)，確認(rèn)商品銷售收入的實(shí) 現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，系在商品房竣工并驗(yàn)收 合格，并辦理了移交手續(xù)

9、時(shí)確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。上述代表性企業(yè)的收入確認(rèn)，在時(shí)點(diǎn)上可歸納為兩類，其 中：萬(wàn)科、濱江集團(tuán)為房產(chǎn)主體完工并驗(yàn)收合格，招商地產(chǎn) 為辦理了移交手續(xù)，金地集團(tuán)為買方取得入伙資格。第二部 分計(jì)稅成本確認(rèn)一、開發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)間的確認(rèn) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知 （國(guó) 稅發(fā)200931 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文件） 第三條 規(guī)定，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷 售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開 發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一 的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房 地產(chǎn)管理部門備案

10、。 （二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （三） 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知 （國(guó)稅函2010201 號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn) 品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣 工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品 交付手續(xù)（包括入住手續(xù)） 、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè) 當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。 從以上兩個(gè)文件的規(guī)定可知，開 發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)間的確認(rèn)遵循的是孰先原則。例如：一個(gè)開發(fā) 項(xiàng)目，房開企業(yè)

11、在 4 月 1 日把開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報(bào)送房 地產(chǎn)管理部門備案， 5 月 1 日開始為業(yè)主辦理入住手續(xù)。那 么，該項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)時(shí)間應(yīng)當(dāng)是 4 月 1 日；反過(guò)來(lái)， 假如 4 月 1 日開始為業(yè)主辦理入住手續(xù)， 5 月 1 日把開發(fā)產(chǎn) 品竣工證明材料報(bào)送房地產(chǎn)管理部門備案，這時(shí)，該項(xiàng)目開 發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)時(shí)間應(yīng)當(dāng)是 4 月 1 日。二、開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì) 稅成本的時(shí)間 國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文件第三十五條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳 前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開 發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有 權(quán)確定或核定其計(jì)稅

12、成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按中華 人民共和國(guó)稅收征收管理法的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 從上面的規(guī)定可知，開發(fā)產(chǎn)品完工之日并不是必須進(jìn)行結(jié)算 計(jì)稅成本之日。開發(fā)產(chǎn)品完工之日至次年 5 月 31 日前任何 一日均可為計(jì)稅成本核算的終止日。三、企業(yè)所得稅匯算清 繳時(shí)按稅法規(guī)定預(yù)提的成本費(fèi)用未取得合法憑證的，不需要 作納稅調(diào)整 國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文件第三十二條規(guī)定， 除 以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的 成本。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的， 在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最 高不得超過(guò)合同總金額的 10%. （二）公共配套設(shè)施尚未建 造或尚

13、未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公 共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明 確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造 的條件。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、 物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng) 由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。 第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出 應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際 取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。 從國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文件第三十二條和第三十四條的規(guī)定可知， 房地 產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但 未取得

14、合法憑據(jù)的，除允許預(yù)提項(xiàng)目金額計(jì)入計(jì)稅成本外， 剩余未取得發(fā)票的成本不得計(jì)入計(jì)稅成本。 例如：某房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 A 項(xiàng)目于 2013 年 6 月完工且開始 為業(yè)主辦理入住手續(xù)， 但完工時(shí)尚有 200 萬(wàn)元出包工程價(jià)款 未取得發(fā)票，出包工程合同總金額為 1500 萬(wàn)元，該公司以 預(yù)提成本方式把未取得發(fā)票的 200 萬(wàn)元工程成本全額計(jì)入會(huì) 計(jì)成本，2014 年 7 月才取得 200 萬(wàn)元工程價(jià)款發(fā)票。 該 公司在 2014 年 5 月 20 日結(jié)算 A 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本， 并在證明資料充分的前提下， 把未取得發(fā)票的 200 萬(wàn)元出包 工程成本中的 150 萬(wàn)元( 1500 10%)

15、計(jì)入結(jié)算計(jì)稅成本。 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問(wèn)題的公告 (國(guó)家稅 務(wù)總局公告 2011 年第 34 號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)家稅務(wù)總局公告 2011 年第 34 號(hào)文件)第六條規(guī)定，企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的 相關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成本、費(fèi)用 的有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金 額進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的 有效憑證。 那么，按照國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文件第三十二 條規(guī)定，以預(yù)提方式計(jì)入計(jì)稅成本的、未取得發(fā)票的 150 萬(wàn) 元工程成本，該公司在對(duì) 2013 年度企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí) 是否應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家稅務(wù)總局公告 2011 年第 34 號(hào)文件

16、第六條 規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整呢？按照“特別法優(yōu)于普通法的稅法適用 原則”分析，國(guó)家稅務(wù)總局公告 2011 年第 34 號(hào)文件第六條 規(guī)定是對(duì)企業(yè)所得稅匯算清繳的一般規(guī)定，而國(guó)稅發(fā) 200931 號(hào)文件第三十二條規(guī)定是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì) 稅成本的特殊規(guī)定，因此，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。四、結(jié)算 計(jì)稅成本后在企業(yè)所得稅匯算清繳期間又取得成本發(fā)票的 可以計(jì)入計(jì)稅成本實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后在企業(yè)所得稅匯算清繳期間又取得成本發(fā)票的 現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 B 項(xiàng)目于 2013 年 7 月完工且開始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，完工時(shí)尚有 150 萬(wàn)元 出包工程價(jià)款未取得發(fā)

17、票，但以預(yù)提成本方式把未取得發(fā)票 的 150 萬(wàn)元工程成本全額計(jì)入會(huì)計(jì)成本。 出包工程合同總金 額為 1200 萬(wàn)元。該公司在 2013 年 8 月 6 日結(jié)算 B 項(xiàng)目開 發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā) 票的 150 萬(wàn)元出包工程成本中的 120 萬(wàn)元（ 1200 10%）計(jì) 入結(jié)算計(jì)稅成本。 2014 年 3月取得 150 萬(wàn)元工程價(jià)款發(fā)票。 那么，未計(jì)入計(jì)稅成本的 30 萬(wàn)元（ 150 120 ）是否可以在 匯算清繳期間再計(jì)入計(jì)稅成本呢？根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告 2011 年第 34 號(hào)文件第六條規(guī)定， 企業(yè)當(dāng)年度實(shí)際發(fā)生的相 關(guān)成本、費(fèi)用，由于各種原因未能及時(shí)取得該成

18、本、費(fèi)用的 有效憑證，企業(yè)在預(yù)繳季度所得稅時(shí)，可暫按賬面發(fā)生金額 進(jìn)行核算；但在匯算清繳時(shí)，應(yīng)補(bǔ)充提供該成本、費(fèi)用的有 效憑證。因此，結(jié)算計(jì)稅成本后在企業(yè)所得稅匯算清繳期間 取得的 30 萬(wàn)元成本可以計(jì)入計(jì)稅成本，重新計(jì)算可售開發(fā) 產(chǎn)品的單位成本， 進(jìn)而計(jì)算出已售開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本 （注： 實(shí)質(zhì)上，在匯算清繳期間取得全額成本發(fā)票的，這時(shí)會(huì)計(jì)成 本和計(jì)稅成本是一致的，無(wú)需再進(jìn)行納稅調(diào)整。 ）。五、在結(jié) 算計(jì)稅成本以后年度取得成本發(fā)票的應(yīng)進(jìn)行追溯調(diào)整 現(xiàn)實(shí)中，由于各種原因致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本 時(shí)無(wú)法全額取得成本發(fā)票，而在結(jié)算計(jì)稅成本以后年度取得 成本發(fā)票的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。 例如：某房地產(chǎn)

19、開發(fā)有限公 司開發(fā)的 C 項(xiàng)目于 2013 年 8 月完工且開始為業(yè)主辦理入住 手續(xù)，完工時(shí)尚有 180 萬(wàn)元出包工程價(jià)款未取得發(fā)票，但以 預(yù)提成本方式把未取得發(fā)票的 180 萬(wàn)元工程成本全額計(jì)入會(huì) 計(jì)成本。出包工程合同總金額為 1600 萬(wàn)元。 該公司在 2013 年 9 月 10 日結(jié)算 C 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，在證明資料充 分的前提下， 把未取得發(fā)票的 180 萬(wàn)元出包工程中的 160 萬(wàn) 元（ 1600 10%）計(jì)入結(jié)算計(jì)稅成本。 2014 年 6 月取得 180 萬(wàn)元工程價(jià)款發(fā)票，那么，未計(jì)入計(jì)稅成本的 20 萬(wàn)元（ 180 160 ）是計(jì)入 2014 年成本中，還是計(jì)入 2013

20、 年成本中呢？ 根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù) 處理問(wèn)題的公告 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2012 年第 15 號(hào)，以 下簡(jiǎn)稱國(guó)家稅務(wù)總局公告 2012 年第 15 號(hào)文件）第六條規(guī)定， 對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所 得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào) 及說(shuō)明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確 認(rèn)期限不得超過(guò) 5 年。企業(yè)由于上述原因多繳的企業(yè)所得稅 稅款，可以在追補(bǔ)確認(rèn)年度企業(yè)所得稅應(yīng)納稅款中抵扣，不 足抵扣的，可以向以后年度遞延抵扣或申請(qǐng)退稅。虧損企業(yè)追補(bǔ)確認(rèn)以前年度未在企業(yè)所得稅前扣除的支出，或盈利企 業(yè)經(jīng)過(guò)追補(bǔ)確認(rèn)后出

21、現(xiàn)虧損的，應(yīng)首先調(diào)整該項(xiàng)支出所屬年 度的虧損額，然后再按照彌補(bǔ)虧損的原則計(jì)算以后年度多繳 的企業(yè)所得稅款，并按前款規(guī)定處理。因此，該公司 2014 年取得 180 萬(wàn)元工程價(jià)款發(fā)票，其中未計(jì)入計(jì)稅成本的 20 萬(wàn)元只能追補(bǔ)在完工結(jié)算年度即 2013 年度。六、按稅法規(guī) 定預(yù)提計(jì)稅成本，在開發(fā)產(chǎn)品全部銷售完畢后取得成本發(fā)票 的應(yīng)分情況進(jìn)行處理 按照會(huì)計(jì)上權(quán)責(zé)發(fā)生制的成本費(fèi) 用核算原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)發(fā)生而未取得發(fā)票的成本 應(yīng)當(dāng)以預(yù)提的方式全額計(jì)入會(huì)計(jì)成本，但有的房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)并不按全額進(jìn)行預(yù)提，而是在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)按稅法規(guī)定 金額進(jìn)行預(yù)提。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 D 項(xiàng)目于 2013 年 3 月完工且開始為業(yè)主辦理入住手續(xù)，完工時(shí)尚有 230 萬(wàn)元 出包工程成本未取得發(fā)票，出包工程合同總金額為 2000 萬(wàn) 元，該公司于 2013 年 6 月 30 日結(jié)算 D 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅 成本，并在證明資料充分的前提下，把未取得發(fā)票的 230 萬(wàn) 元出包工程中的 200 萬(wàn)元( 2000 10%)計(jì)入計(jì)稅成本。會(huì)計(jì)處理為：借：開發(fā)成本2000000貸：應(yīng)付賬款（預(yù)提成本） 2000000（1 ）、假如 D 項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品于 2013 年 11 月 10