房地產前期策劃服務提綱

1、房地產前期策劃服務提綱3.1 、項目市場調研報告（第一份報告）3.1.1 、項目屬性分析1. 項目區(qū)位分析1.1. 區(qū)域特性及定位1.2. 區(qū)域城市規(guī)劃特征1.3. 配套條件（市政配套，生活配套，旅游配套等）2. 地緣因素調查及分析 2.1. 局部生態(tài)環(huán)境2.2. 區(qū)域的氣候環(huán)境3. 項目特性分析3.1. 整體占地面積 （包括可建設土地面積及球場面積）3.2. 項目四至情況3.3. 項目地塊形狀3.4. 地形地貌分析 （包括項目地形、高差、坡度等）3.5. 項目資源稟賦分析（包括自然資源及人工資源）3.6. 項目基地與周邊項目之間的關系3.7. 項目交通條件、通達性及昭示性分析3.8. 項目九

2、所嶺地形資源研究3.9. 項目旅游產品的價值研究 高端濱海度假區(qū)域的開發(fā)價值研究 僑文化主題公園的開發(fā)價值研究 其他價值研究（高爾夫、養(yǎng)生度假中心等）4. 項目開發(fā)指標分析4.1. 土地用途4.2. 容積率4.3. 項目開發(fā)限制性條件5. 項目基地部價值劃分5.1. 項目地塊價值劃分5.2. 項目旅游度假開發(fā)價值排序5.3. 項目地塊價值排序及分析.6. 項目綜合分析及評價6.1. 項目 S.W.O.T. 分析6.2. 項目四大屬性分析（獨有屬性、優(yōu)勢屬性、劣勢屬性及缺失屬性分析）6.3. 項目基地價值綜合評價6.4. 項目旅游產品價值綜合評價3.1.2 、宏觀環(huán)境分析1. 區(qū)域經濟發(fā)展現(xiàn)狀分

3、析 1.1. 國民生產總值1.2. 產業(yè)結構及其特點1.3. 人均可支配收入及變化趨勢1.4. 消費支出結構及變化趨勢2. 區(qū)域整體規(guī)劃情況分析2.1. 區(qū)域總體規(guī)劃的空間結構2.2. 區(qū)域總體交通規(guī)劃2.3. 區(qū)域重要基建項目2.4. 國際旅游示區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃研究2.5. 國際旅游示區(qū)的發(fā)展研究3. 旅游度假的發(fā)展情況3.1. 高端濱海度假區(qū)域發(fā)展研究 濱海度假區(qū)的規(guī)劃發(fā)展研究 通達性研究 旅游度假消費情況 度假人群以及轉化能力 濱海度假配套輻射力研究3.2.主題公園的開發(fā)價值研究 主題公園的輻射能力研究 主題公園的核心驅動價值研究 主題公園核心容研究 主題公園人群轉化研究 主題公園消費情況

4、研究 主題公園營運能力研究 主題公園開發(fā)模式研究.3.1.3 、房地產市場分析1. 區(qū)域市場典型項目分析 1.1. 供求關系分析1.2. 價格分析1.3. 產品分析1.4. 購房客戶群體分析1.5. 規(guī)劃設計分析2. 區(qū)域濱海物業(yè)發(fā)展特征 2.1. 供求關系分析2.2. 價格分析2.3. 產品分析2.4. 購房客戶群體分析2.5. 規(guī)劃設計分析3. 區(qū)域競爭項目分析3.1. 競爭項目主力客戶群3.2. 競爭項目產品形式3.3. 競爭項目營銷策略3.4. 競爭項目銷售價格3.5. 競爭項目主要戶型銷售狀況3.6. 競爭項目綜合評判4. 區(qū)域客戶群體調查分析4.1. 區(qū)域核心輻射城市界定4.2.

5、區(qū)域核心城市的發(fā)展特點4.3. 目標城市人群細分及特點4.4. 目標城市地產消費人群需求洞察4.5. 區(qū)域客戶分析4.6. 界定項目目標客戶群體細分市場和潛在市場5. 國旅游度假區(qū)物業(yè)調查分析5.1. 價格分析5.2. 產品分析5.3. 購房客戶群體分析5.4. 規(guī)劃設計分析.3.1.4 、旅游主題公園分析1. 區(qū)域主題公園發(fā)展特征1.1. 主題公園物業(yè)研究1.2. 主題公園輻射力研究1.3. 主題公園競爭分析1.4. 主題公園旅游人群分析1.5. 主題公園消費模式研究1.6. 主題公園運營模式研究1.7. 主題公園與房地產開發(fā)關系2. 國外主題公園典型案例研究 2.1. 主題公園產品構成2.

6、2. 主題公園價值組建模式2.3. 主題公園旅游人群分析2.4. 主題公園消費模式研究2.5. 主題公園運營模式研究2.6. 主題公園與房地產開發(fā)關系3.1.5 、項目發(fā)展方向初判1. 項目發(fā)展方向初判1.1. 項目競爭占位初判1.2. 項目發(fā)展戰(zhàn)略初判1.3. 項目開發(fā)方向初判1.4. 項目開發(fā)進度預判3.2 、項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位（第二份報告）3.2.1 、項目屬性回顧1. 區(qū)域屬性1.1. 項目區(qū)位及區(qū)域概況1.2. 項目區(qū)位通達性研究1.3. 項目區(qū)域未來定位1.4. 區(qū)域成熟度（城市占位、交通、配套、規(guī)劃、地塊條件、資源）1.5. 區(qū)域發(fā)展的機會與面臨的問題2. 項目屬性2.1.

7、土地面積及其紅線圖.2.2.項目地形地貌狀況2.3.項目地塊周邊四至分析2.4.可利用的外部資源2.5.項目的獨有屬性、優(yōu)勢屬性、劣勢屬性及缺失屬性2.6.項目價值屬性構建模型3.2.2 、目標體系的建立1. 開發(fā)商目標認識1.1. 利潤目標分析1.2. 風險目標分析1.3. 現(xiàn)金流目標分析1.4. 價值最大化目標分析1.5. 旅游經營目標1.6. 主題公園開發(fā)目標2. 項目開發(fā)面臨的問題2.1. 項目地塊限制問題2.2. 項目開發(fā)商品牌與實力問題2.3. 項目區(qū)域整體市場的限制問題2.4. 旅游開發(fā)與房地產開發(fā)的關聯(lián)問題3. 項目開發(fā)面臨的核心問題界定3.2.3 、開發(fā)核心戰(zhàn)略定位1. 項目

8、整體定位戰(zhàn)略研究 1.1. 價值構建戰(zhàn)略1.2. 品牌價值戰(zhàn)略1.3. 主題構建戰(zhàn)略1.4. 產品開發(fā)戰(zhàn)略2. 主題旅游開發(fā)戰(zhàn)略研究2.1. 主題價值構建研究2.2. 主題旅游開發(fā)定位2.3. 主題旅游開發(fā)配套消費模式研究2.4. 主題旅游開發(fā)度假路線設計研究2.5. 主題旅游開發(fā)輻射力構建模式2.6. 主題旅游推廣模式研究.3. 房地產開發(fā)戰(zhàn)略研究 3.1. 客戶圈層戰(zhàn)略3.2. 產品設置價值戰(zhàn)略3.3. 產品開發(fā)戰(zhàn)略3.4. 產品價格產略3.5. 產品定位戰(zhàn)略3.2.4 、核心問題解決的案例模式研究1. 針對性的典型案例分析2. 開發(fā)模式的體系建立2.1. 開發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)、啟動

9、區(qū)）2.2. 規(guī)劃模式（指標分配、功能構成及布局）2.3. 主題公園開發(fā)模式的建立2.4. 產品模式（產品組合及演變模式）2.5. 客戶構成（客戶來源及演變）2.6. 資源利用2.7. 旅游產品的價值體系2.8. 與區(qū)域資源的價值聯(lián)動2.9. 成功關鍵驅動因素2.10. 對本項目的借鑒點2.11. 項目適合的開發(fā)模式3.2.5 、主題旅游度假區(qū)定位1. 主題定位1.1. 主題選擇研究1.2. 主題輻射力考核1.3. 主題價值構建1.4. 主題定位1.5. 功能分區(qū)定位1.6. 功能配套設置研究2. 主題公園運營開發(fā)模式 2.1. 運營能力定位2.2. 客載量研究2.3. 客戶消費能力釋放研究.

10、2.4.商業(yè)模式研究2.5.開發(fā)價值研究2.6.開發(fā)模式選擇3. 主題公園商業(yè)研究3.1. 商業(yè)產品定位研究3.2. 商業(yè)產品產業(yè)鏈研究3.3. 商業(yè)盈利模式研究4. 客戶定位4.1. 潛在客戶量研究4.2. 潛在客戶鎖定4.3. 目標客戶定位原則4.4. 度假客戶的成長模型4.5. 度假客戶轉變購買客戶的可能性研究5. 主題公園開發(fā)價值釋放策略 5.1. 價值分區(qū)梳理5.2. 價值時間軸模型5.3. 價值釋放模式研究6. 空間上的分期開發(fā)策略7. 時間節(jié)點上的分期開發(fā)策略3.2.6 、房地產組團定位1. 整體發(fā)展方向確定1.1. 項目的核心競爭力分析1.2. 項目的錯位競爭策略1.3. 項目

11、開發(fā)主題定位及演繹1.4. 項目建筑理念的定位及表現(xiàn)2. 項目產品定位2.1. 物業(yè)類型及檔次2.2. 項目功能體系及主體功能、輔助功能、配套功能2.3. 各功能組團的規(guī)劃主題與價值增值2.4. 各組團的組合原則與組團之間的相互協(xié)調2.5. 產品線的確定及其配比3. 項目功能布局3.1. 各組團的規(guī)模及位置.3.2.結合項目地形地貌的利用，如何實現(xiàn)項目最大價值4. 客戶定位4.1. 潛在客戶鎖定4.2. 目標客戶定位的依據和原則（度假客戶、購買客戶等）4.3. 目標客戶成長特征研究4.4. 客戶的轉變研究4.5. 項目銷售推進過程中的客戶定位的相應變化4.6. 研究結論（結論需要經過市場調研結

12、果的驗證）5. 景觀建筑風格5.1. 園林風格5.2. 建筑風格6. 核心形象發(fā)展定位6.1. 項目主題形象定位 主題形象定位及其依據 主題形象的延伸6.2.項目案名確定及其演繹6.3.項目形象主題在產品與營銷策略中的體現(xiàn) 項目形象主題在產品中的主要體現(xiàn)方式 項目形象主題與目標客戶的互動與精神認同 項目主要營銷推廣主題及表現(xiàn)形式7. 項目分期開發(fā)策略7.1. 空間上的分期開發(fā)策略7.2. 時間節(jié)點上的分期開發(fā)策略7.3. 區(qū)域價值開發(fā)選擇策略8. 價格定位8.1. 競爭項目價格分析8.2. 項目價格定價體系9. 功能分區(qū)及功能比例劃分 9.1. 分期開發(fā)策略9.2. 項目核心區(qū)位置及規(guī)模9.3

13、. 項目功能布局、資源利用等10. 功能分區(qū)及功能比例劃分 10.1. 分期開發(fā)策略10.2. 項目核心區(qū)位置及規(guī)模.3.3 、項目啟動區(qū)選擇與物業(yè)發(fā)展建議（第三份報告）3.3.1 、項目啟動區(qū)選擇分析1. 啟動區(qū)的特征分析2. 啟動區(qū)選擇的可行性驗證3. 主題公園開發(fā)與啟動區(qū)產品的配合模式4. 在整體規(guī)劃背景下的啟動區(qū)的發(fā)展方向3.3.2 、啟動區(qū)整體定位1. 客戶定位1.1. 潛在客戶鎖定 （度假客戶、購買客戶等）1.2. 目標客戶定位的依據和原則1.3. 目標客戶基本特征1.4. 啟動區(qū)銷售推進過程中的客戶定位的相應變化1.5. 旅游客戶與購買客戶的轉化研究1.6. 研究結論2. 產品定

14、位2.1. 啟動區(qū)功能定位 啟動區(qū)功能體系及主體功能、輔助功能、配套功能 各功能的規(guī)劃主題與價值增值 各功能的組合原則與功能組團之間的相互協(xié)調 啟動區(qū)功能布局、規(guī)模及位置 對啟動區(qū)地形地勢的利用 對啟動區(qū)資源景觀的利用2.2.產品定位 物業(yè)類型及功能組合 產品戶型及其配比3. 形象定位3.1. 啟動區(qū)主題形象定位 主題形象定位及其依據. 主題形象的延伸3.2.啟動區(qū)案名確定及其演繹3.3.3 、啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議1. 啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展總體建議1.1. 項目驅動模式與價值點銜接1.2. 主題公園與住宅產品的開發(fā)建議1.3. 當?shù)噩F(xiàn)有物業(yè)類型創(chuàng)新點分析1.4. 區(qū)域競爭及價值的物業(yè)發(fā)展建議1.5.

15、物業(yè)類型及體量配比建議1.6. 產品及戶型配比建議1.7. 物業(yè)價格預測分析及建議2. 整體規(guī)劃建議2.1. 規(guī)劃理念2.2. 整體規(guī)劃2.3. 組團規(guī)劃2.4. 分期情況3. 規(guī)劃設計中的創(chuàng)新亮點4. 建筑風格建議4.1. 建筑風格4.2. 色彩4.3. 材質4.4. 造型4.5. 建筑風格中的創(chuàng)新亮點5. 產品設置建議5.1. 產品核心競爭力研究5.2. 產品附加值研究5.3. 產品設計建議5.4. 產品戶型研究5.5. 戶型設計中的創(chuàng)新亮點5.6. 產品度假功能打造建議5.7. 產品精裝修建議5.8. 產品軟性價值提升建議6. 園林景觀建議6.1. 園林風格建議.6.2.景觀體系建議6.3.資源展示6.4.園林景觀中的創(chuàng)新亮點7. 配套設施建議7.1. 會所打造建議7.2. 商業(yè)街打造建議7.3. 創(chuàng)新的特色配套設施建議8. 物業(yè)管理建議8.1. 物業(yè)管理方式8.2. 物業(yè)管理體系9. 智能化設置9.1. 智能安防系統(tǒng)9.2. 智能住宅系統(tǒng)9.3. 智能生活設施9.4. 智能停車系統(tǒng)10. 其他社區(qū)特色服務容建議3.4 、項目啟動區(qū)規(guī)劃設計任務書及收益分析（第四份報告）3.4.1 、規(guī)劃設計任務書1. 項目概況1.1. 項目區(qū)位1.2. 區(qū)域規(guī)劃1.