房地產(chǎn)企業(yè)稅收與稅務(wù)籌劃

1、.房地產(chǎn)相關(guān)稅收及稅務(wù)籌劃一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點及稅負情況（一）經(jīng)營特點對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經(jīng)營特點：1.開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復(fù)雜性 。 企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地 、拆遷勘察 、設(shè)計、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。 且從征用土地到建設(shè)房屋 、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施 、商品銷售都應(yīng)嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。2.開發(fā)建設(shè)周期長 ，投資數(shù) 額大 。 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始 ，經(jīng)過可行性研究 、征地拆遷 、安置補償 、七通一平、建筑安裝 、配套工程 、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年 ，多則數(shù)年才能全部完成 。3.經(jīng)營風(fēng)險大

2、 。 開發(fā)產(chǎn)品單位價值高 ，建設(shè)周期長 、負債經(jīng)營程度高 、不確定因素多 ，一旦決策失誤 ，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓 ，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈 ，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境 。.專業(yè)資料 .（二）房地產(chǎn)公司稅負情況從行業(yè)角度看 ，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于國內(nèi)其他行業(yè) ，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計報告顯示， 2009 年中國稅收收入共 59 515 億元，比上年增加5 291 億元 ，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅 、契稅 、房產(chǎn)稅 、城鎮(zhèn)土地使用稅 、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項稅收增收額共計 1 851.85 億元 ，占中國 2009 年全部稅收收入增收額的 5291 億元的 35%.

3、一年當中全國稅收收入的增長額超過 1/3 來自于房地產(chǎn)業(yè) ，增幅在各行中居首位 ；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高 。目前 ，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的 5% 交納營業(yè)稅 ，按所得額的 25% 交納企業(yè)所得稅 ，土地增值稅的稅率是 30% 60% 不等 。 總之，房地產(chǎn)公司稅收負擔過于沉重 ，有必要結(jié)合實際進行一定的稅收籌劃 ，減輕稅負 。二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種（一）土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種1、城鎮(zhèn)土地使用稅 ：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的 ，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地

4、使用.專業(yè)資料 .稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城 、建制鎮(zhèn) 、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額標準具體規(guī)定如下 ： 1）.大城市 l.5 30 元 ;2） .中等城市1.224 元;3） .小城市 0.9 18 元 ;4） .縣城 、建制鎮(zhèn) 、工礦區(qū) 0.6 12 元 。廣東省土地使用稅每平方米年稅額：廣州市為五角至十元；汕頭、湛江 、韶關(guān) 、佛山、江門、茂名 、珠海市為四角至八元 ；惠州、肇慶、梅州、中山、東莞、清運、陽江、河源、汕尾、潮州市為三角至六元 ；縣城、建

5、制鎮(zhèn) 、工礦 、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) （加工區(qū) ）為二角至四元 。、契稅 ：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。目前廣東省規(guī)定的契稅稅率為 3（普通住宅類是否有減半不太清楚）。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當天 ，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天.專業(yè)資料 .3、印花稅 ：對土地使用權(quán)出讓合同 、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅 ，按所載金額萬分之五貼花。4、耕地占用稅 ：在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30 日內(nèi)按每平方米稅額從 1 元 15 元不等的金額一次性繳納耕

6、地占用稅。我們這個項目是城鎮(zhèn)土地，不涉及該稅種 。（二）設(shè)計施工環(huán)節(jié)涉及的稅種1、印花稅 ：建設(shè)工程勘察設(shè)計合同 ，包括勘察 、設(shè)計合同，按收取費用萬分之五貼花 ；建筑安裝工程承包合同，包括建筑 、安裝工程承包合同 ，按承包金額萬分之三貼花； 銀行及其他金融組織和借款人 （不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同 ，按借款合同金額的萬分之零點五征收印花稅 。2、土地使用稅 ：同上 。（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種1.營業(yè)稅及附加 。對房地產(chǎn)出售方適用 “銷售不動產(chǎn) ”稅目的規(guī)定 ，以房屋售價的 5% 稅率繳納的營業(yè)稅 ；針對房產(chǎn)租賃而言的 ，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中 “服務(wù)業(yè) ”稅目 ，統(tǒng)一.專業(yè)資

7、料 .執(zhí)行 5% 的比例稅率 。 按營業(yè)稅額的 7%（縣城 5% ）征收城建稅，按 3% 征收教育費附加 。2.土地增值稅（預(yù)征 ）： 除普通標準住宅不實行預(yù)征收，其他均預(yù)征收 。 土地增值稅實行超率累進稅率 ，增值多的多征 ，增值少的少征 ，無增值的不征 ，最低稅率為30% ，最高稅率為 60% 。增值額未超過扣除項目金額 50% 的部分 ，稅率為 30% 。增值額超過扣除項目金額50% 、未超過扣除項目金額100% 的部分 ，稅率為 40% 。增值額超過扣除項目金額100% 、未超過扣除項目金額200% 的部分 ，稅率為 50% ；增值額超過扣除項目金額200% 的部分 ，稅率為 60%

8、。國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知 （國稅發(fā) 201053 號）要求各地提高預(yù)征率 ，該文規(guī)定 ，為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2% ，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5% ，西部地區(qū)省份不得低于 1% ，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率 （地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū) ，應(yīng)切實按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征 ，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時 、充分.專業(yè)資料 .發(fā)揮調(diào)節(jié)作用 。 此后各地陸續(xù)規(guī)定 ，提高了土地增值稅預(yù)征率。3.印花稅 。 房地產(chǎn)銷售階段的印花稅

9、，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額 ，適用 “產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ”稅目 ，按照萬分之五稅率征收 。4.企業(yè)所得稅 （未完工產(chǎn)品 ）： 企業(yè)所得稅采用 25% 的比例稅率 。 國稅發(fā) 200931 號第九條規(guī)定 ，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入 ，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季 （或月）計算出預(yù)計毛利額 ，計入當期應(yīng)納稅所得額 。 開發(fā)產(chǎn)品完工后 ，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額 ，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額 ，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額 。 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省 、自治區(qū) 、直轄市國家稅務(wù)局 、地方稅務(wù)局按

10、下列規(guī)定進行確定 ：（ 1）開發(fā)項目位于省 、自治區(qū) 、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 15% 。）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 10% 。（ 3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5% 。（ 4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3% 。.專業(yè)資料 .案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工 ，2010 年 4 月開始預(yù)售 ， 46 月共取得預(yù)收收入10000 萬元， 6 月利潤表反映利潤總額為-50 萬元 ，以前年度均盈利，該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅？（ 假設(shè)國家規(guī)定企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3% 、城建稅稅率7%、教育費附加3% 、地方教

11、育費附加1， 該企業(yè)位于地級市，當?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10% ）分析 ：該企業(yè)預(yù)收收入10000 萬元 ，應(yīng)繳納營業(yè)稅 10000 5 500 萬元 ，城建稅 500 7%35 萬元，教育費附加 500 3%15 萬元，地方教育費附加 5001 5 萬元 ，土地增值稅 100002200 萬元，合計 755 萬元 。應(yīng)納稅所得額 -50 10000 10 755 195 萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅= 195 25 48.75 萬元（稅前利潤 -50 萬未做稅金扣除 ，印花稅 、契稅也可稅前列支 ）。5.房產(chǎn)稅 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前 ，不征收房產(chǎn)稅 ；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或

12、出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的 ，稅率為 1.2% ；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的 ，稅率為 12% 。（四）竣工環(huán)節(jié)涉及的稅種.專業(yè)資料 .1 企業(yè)所得稅 （完工開發(fā)產(chǎn)品 ）：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額 ，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額 ，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額 。 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅 、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：（ 1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證

13、明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（ 2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 。（ 3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。案例 ：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤 2010 年 12 月完工 ，之前已預(yù)收房款30000 萬元，之前已按計稅毛利率10 計算出預(yù)計毛利額，計入當期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅， 12 月 6 月利潤表反映利潤總額為 -2300 萬元，完工后計算出實際毛利額為10500 萬元 ，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？分析 ：實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500 （ 1

14、0500-30000 .專業(yè)資料 .10 ） 萬，應(yīng)納稅所得額 -2300+7500 5200 萬，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅 5200 25 1300 萬元 。2、土地增值稅 （清算）： 納稅人符合下列條件之一的應(yīng)進行土地增值稅的清算 ：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 、完成銷售的 ；（ 2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（ 3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算 ：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上 ，或該比例雖未超過85% ，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（ 2）取

15、得銷售 （預(yù)售 ）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（ 3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（ 4）各省轄市地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況 。（5）對前款所列第 （3）項情形 ，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略.專業(yè)資料 .從以上的介紹可以看出 ，土地增值稅 、企業(yè)所得稅 、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負 ，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種 。（一）土地增值稅的籌劃土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點 ，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)土地增值稅暫行條例的規(guī)定 ，如果能

16、夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出 ，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。 如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5% 作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中 ，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出 ”與 “土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大 ，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠 。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售 ，增值額未超過扣除項.專業(yè)資料 .目 20% 的，免征土地增值稅；增值額超過扣除

17、項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高 ，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄 “20% ”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關(guān)系 ，從而選擇合理的售價。3.整體轉(zhuǎn)讓 、分解定價 、拆分收入 。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下 ，減少收入就能降低增值額 。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率 ，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。 因此，在出售房屋時 ，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售 ，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購銷合同 ，將收入進行分解 ，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅 ，同時也節(jié)約了

18、印花稅。另外 ，客戶節(jié)約了契稅 ，實現(xiàn)雙贏 。4、如果轉(zhuǎn)讓土地方以土地投資入股 ，其他合作方以資金出資 ，聯(lián)合開發(fā) ，分享收益的 ，可以免征土地增值稅 。（此項目已簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議 ，但我司承諾要給出讓方一套商鋪 ，是否在房管局登記土地轉(zhuǎn)讓金的時候?qū)⑵湟詫嵨镎蹆r的形式加在土地轉(zhuǎn)讓成本上 ，增大土地購買承包 ，減少土地增值稅 。）.專業(yè)資料 .5、如果是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司 ，可以在繳納土地增值稅的時候 ，額外按照購買土地的成本加上土地開發(fā)成本之和的 20% 作為額外扣除 ，減少了稅負 。6、房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用（管理費用 、財務(wù)費用、經(jīng)營費用 ）不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地

19、產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除 。 納稅人可以通過事前籌劃 ，把實際發(fā)生的期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費 、辦公費 、差旅費、業(yè)務(wù)招待費等都屬于期間費用的開支范圍，由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關(guān)費用就可以分攤一部分到房地產(chǎn)開發(fā)成本中。期間費用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除 ，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了 。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下 ，通過費用遷移法 ，就可以增大土地增值稅

20、允許扣除項目的金額 ，從而達到節(jié)稅的目的 。（二）企業(yè)所得稅的籌劃1.遲延納稅的籌劃 。 企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間 ，緩解企業(yè)的資金壓力 ，考慮上貨幣時間.專業(yè)資料 .價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)200931 號房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務(wù)如符合以下三個條件之一的則視同已完工 ：（ 1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案 。（ 2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用 。（ 3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明 。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅 。 如上述三個條件一個都不滿足者 ，可按計稅毛利率的方式來預(yù)繳企業(yè)所得稅 。 由于國稅發(fā) 2009 31 號里規(guī)定的計稅毛利率較低，