（精選文檔）圣淘沙投資建議書(shū)7月20日

1、武漢.圣淘沙酒店式公寓投資參考（文案） 2004年7月20日Page1封頁(yè)（圖片）Page2目錄（+圖片）Page3酒店式公寓歷史由來(lái)（+圖片）Page4酒店式公寓在國(guó)內(nèi)誕生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因（+圖片）Page5酒店式公寓財(cái)富增長(zhǎng)新模式（+圖片）Page6酒店式公寓投資在澳洲（+圖片）Page7酒店式公寓投資在亞洲（+圖片）Page8酒店式公寓投資在中國(guó)（+圖片）Page9圣淘沙酒店式公寓（圖片）Page10圣淘沙酒店式公寓（圖片）Page11酒店式公寓與住宅物業(yè)投資比較分析（+圖片）Page12酒店式公寓與寫字樓物業(yè)投資比較分析（+圖片）Page13酒店式公寓與商鋪物業(yè)投資比較分析（+圖片）Pa

2、ge14酒店式公寓與其他酒店物業(yè)投資比較分析（+圖片）Page15酒店式公寓與各類物業(yè)投資比較分析（+圖片）Page16如何正確選擇酒店式公寓投資（+圖片）Page17投資回報(bào)的計(jì)算方式（+圖片）Page18酒店式公寓的后期經(jīng)營(yíng)（+圖片）Page19酒店式公寓的未來(lái)市場(chǎng)前景（+圖片）Page20封底（+圖片）文字：Page3酒店式公寓歷史由來(lái)（+圖片）上個(gè)世紀(jì)中葉，世界上的主要城市，特別是美國(guó)，經(jīng)歷了巨大的社會(huì)變革。這些社會(huì)變革給人們帶來(lái)了文化和教育的機(jī)會(huì)。人們變的流動(dòng)性更強(qiáng)，家庭結(jié)構(gòu)比較松散。這使得居住在城市社會(huì)的人們的生活方式發(fā)生了很大的變化。當(dāng)時(shí)所流行的主要家庭模式為年輕夫婦或離異者。這

3、樣就產(chǎn)生了對(duì)備有家具公寓的需求，當(dāng)配有全套家具豪華公寓的概念被引進(jìn)時(shí)，受到了那些總是“流動(dòng)”的人們的熱烈歡迎。酒店業(yè)看到這一市場(chǎng)的潛力，就開(kāi)始向這些特定顧客群提供配有全套家具的公寓。這一趨勢(shì)導(dǎo)致了第一批“服務(wù)式公寓”的出現(xiàn)。酒店式服務(wù)公寓的英文名稱為Serviced Apartment。這種物業(yè)形式屬于酒店的衍生業(yè)態(tài)，目前在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)，如歐美國(guó)家、東南亞地區(qū)的日本、新加坡、韓國(guó)等地，已經(jīng)發(fā)展的較為成熟，并已創(chuàng)造了一些世界知名的品牌，如Ascott（雅詩(shī)閣），Somerset（盛捷）、Accor（艾高）等。酒店式服務(wù)公寓在20世紀(jì)90年代初進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。酒店公寓是在酒店不能夠滿足部分客戶

4、長(zhǎng)期居住需求的條件下，依托酒店演變而來(lái)。除滿足星際酒店所能提供客戶的最基本的商務(wù)旅行的要求之外，其最大的特點(diǎn)就在于為客戶營(yíng)造了家的感覺(jué)，具有更強(qiáng)的私密性及舒適性，適合由于工作需要而必須長(zhǎng)期居住的客戶。酒店式公寓的投資開(kāi)發(fā)，并不是單純地只為客戶提供一個(gè)良好的居住空間和高水準(zhǔn)的酒店物業(yè)服務(wù)。由于其客戶群體主要目的是希望方便其進(jìn)商務(wù)及商業(yè)活動(dòng)，因此良好的商務(wù)、商業(yè)環(huán)境、便利的交通條件成為進(jìn)行酒店式服務(wù)公寓開(kāi)發(fā)選址的必要條件。所以選擇門戶城市，選擇外事機(jī)構(gòu)多，外籍人員數(shù)量大的城市區(qū)域、商務(wù)、商業(yè)、交通發(fā)達(dá)的街道來(lái)投資酒店式服務(wù)公寓，成為獲取項(xiàng)目成功的關(guān)鍵之處。酒店式服務(wù)公寓必須按照四星級(jí)、五星級(jí)酒店的

5、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)、外觀設(shè)計(jì)及內(nèi)部設(shè)計(jì)。應(yīng)體現(xiàn)出酒店式服務(wù)公寓的整體檔次及公寓房間的舒適性，并由知名的專門從事酒店管理的專業(yè)酒店管理集團(tuán)為客戶提供真正意義上的酒店物業(yè)服務(wù)，這樣才能迎合同等層次客戶入住，樹(shù)立公寓品牌的良好形象。由于酒店式服務(wù)公寓采用有雄厚的資金實(shí)力，能夠承受進(jìn)行長(zhǎng)線投資實(shí)體均必須具有雄厚的資金實(shí)力，能夠承受進(jìn)行長(zhǎng)線投資所帶來(lái)的資金壓力。同時(shí)，酒店式服務(wù)公寓要實(shí)現(xiàn)其預(yù)期的投資價(jià)值，必須通過(guò)進(jìn)行純酒店經(jīng)營(yíng)，為客戶提供居住星級(jí)酒店品質(zhì)感，并建立全球的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)以保證本品牌的酒店式服務(wù)公寓的穩(wěn)定客源，通過(guò)專業(yè)化的服務(wù)及全球營(yíng)銷進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)其穩(wěn)定的投資回報(bào)。Page4酒店式公寓在國(guó)內(nèi)

6、誕生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因（+圖片）超前發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，創(chuàng)造了酒店式公寓的市場(chǎng)需求。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果，便產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)型企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公條件及環(huán)境的要求，獨(dú)具特點(diǎn)：空間不大，但必須信息密集、人員交流和資金交流方便、配套服務(wù)全面、交通條件優(yōu)越等。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求，正是酒店式公寓所具備的特質(zhì)。由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政策和社會(huì)政策推動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)生了大量非國(guó)有性質(zhì)、數(shù)量龐大的不同行業(yè)不同類型的中小企業(yè)。開(kāi)放前沿的經(jīng)營(yíng)理念，產(chǎn)生了大量的SOHO族企業(yè)運(yùn)行方式和個(gè)人工作方式。由于互聯(lián)網(wǎng)逐漸進(jìn)入企業(yè)運(yùn)行的具體領(lǐng)域和個(gè)人工作的細(xì)節(jié)，由于全球最新的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念的沖擊，由于部分企業(yè)的部分工作人員的工

7、作特點(diǎn)可以在非控制環(huán)境下更加自由地自我完成經(jīng)理的指令，SOHO類型的企業(yè)和部分職員個(gè)體，便形成了現(xiàn)代城市中具有獨(dú)特工作方式的“一族”、一個(gè)數(shù)量逐漸上升的群體年輕的SOHO群體。酒店式公寓為這一“族”帶來(lái)了理想的空間和環(huán)境。全新的生活方式，產(chǎn)生了酒店式公寓的需求。新觀念的直接沖擊，改變了現(xiàn)代人的生活方式。富裕的家庭經(jīng)濟(jì)素質(zhì)，支持著新的生活方式。當(dāng)新的生活觀念產(chǎn)生之后，“遇上”了富裕的家庭經(jīng)濟(jì)，便直接產(chǎn)生了新的生活方式。這種新的生活方式就是，人們?cè)谙鄬?duì)富裕之后，就會(huì)追求一種充分享受自由、閑適、舒展、方便而有品位、有層次的生活標(biāo)準(zhǔn)。酒店式公寓，為追求現(xiàn)代生活方式的人們，提供了越來(lái)越多的社會(huì)公休假期的

8、休閑型居家產(chǎn)品，使家庭假期生活的豐富多彩，或與朋友親戚共同度假、共享假期、共同享受生活。在國(guó)內(nèi)的一線城市中，隨著恩格爾系數(shù)的逐漸降低，使其具備了個(gè)人投資的能力，如北京、上海、深圳、廣州、武漢等。也就為酒店式公寓投資形式的存在提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。酒店式公寓投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)于其他投資顯然要小，因?yàn)?，酒店是作為一個(gè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)體在運(yùn)作，而共享其功能配套的公寓，享受其綜合環(huán)境效應(yīng)，則不承擔(dān)其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。酒店式公寓不同于一般性公寓，一般性公寓只是被動(dòng)地守著特定市場(chǎng)對(duì)該物業(yè)的升值影響，而當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)品供給量逐漸增加到供需基本平衡時(shí)，房屋的升值就變得比較難了。Page5酒店式公寓財(cái)富增長(zhǎng)新模式（+圖片）隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

9、，私人財(cái)富的累積，資產(chǎn)的保值增值成了大眾關(guān)心的熱門話題，“投資”成了人們的首選方式。近年來(lái)，銀行利息降低，存款吸引減少，而市民投資渠道不多，房地產(chǎn)市場(chǎng)以投資目的的置業(yè)數(shù)量在穩(wěn)步上升。酒店式公寓以其較低的投資門檻，穩(wěn)定的回報(bào)，較高的升值潛力成為新的投資模式，家庭財(cái)富增長(zhǎng)新的途徑。 酒店式公寓集住宅、酒店、會(huì)所等多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設(shè)施上并不低于酒店，在服務(wù)上比酒店更勝一籌。它同時(shí)與SOHO概念中居家辦公有所區(qū)別，它具備了星級(jí)酒店的配套和服務(wù)。酒店式公寓在未來(lái)應(yīng)該更趨向個(gè)性化的服務(wù)，因租住在這里的客戶大部分是高學(xué)歷、高素質(zhì)和國(guó)際化人士，無(wú)論從裝修、戶型、環(huán)境、配套

10、等，都要區(qū)別于市場(chǎng)中的其他樓盤，突出自我個(gè)性，只有這樣才是實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)的重要因素。酒店式公寓是投資型置業(yè)者，尤其是異地置業(yè)者的首選。通常，酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右，普通公寓的服務(wù)相對(duì)酒店要落后一些，酒店式公寓單套房屋建筑面積小、便于管理、服務(wù)及配套設(shè)施較齊全、易出租等特點(diǎn)，是其他物業(yè)項(xiàng)目所不能比擬的。酒店式公寓以其特有特點(diǎn)而廣受投資者推崇：第一，保障充分。投資者在購(gòu)買“酒店式公寓”時(shí)，就已經(jīng)與成熟的酒店管理商簽署了包租代營(yíng)協(xié)議，每月由管理公司為業(yè)主即投資者提供保底收益。由于小面積，低總價(jià)，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)大，通常，酒店的租金要比公寓高30，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，

11、易出租等特點(diǎn)卻是其優(yōu)勢(shì)。不過(guò)，高檔次項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此較適合中長(zhǎng)線的投資者。第二，產(chǎn)品功能兼有，投資和自用性質(zhì)都可以。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店、傳統(tǒng)公寓和傳統(tǒng)辦公樓各自的長(zhǎng)處，因此受商務(wù)人士歡迎。第三，擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，因而降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓也是投資置業(yè)者的上選，尤其是異地置業(yè)的首選。此類投資對(duì)多數(shù)人來(lái)講，是有超值回報(bào)空間的。第四，宏觀形勢(shì)向好，市場(chǎng)需求大，有升值空間。隨著中國(guó)加入WTO，將會(huì)有更多的跨國(guó)企業(yè)來(lái)中國(guó)設(shè)立公司，酒店式公寓這類物業(yè)成為部分中小型公司的首選。同時(shí)，國(guó)內(nèi)大、中城市的高級(jí)商務(wù)

12、人士階層，對(duì)這類物業(yè)擁有可觀的消費(fèi)能力。單身公寓由于面積小、總價(jià)低、月供負(fù)擔(dān)輕，對(duì)年輕一族尤其是外來(lái)專業(yè)人才格外有吸引力。Page6酒店式公寓投資澳洲（+圖片）澳洲的悉尼和奧克蘭的酒店式公寓服務(wù)公寓與大多數(shù)亞洲其他城市相比，情況完全不同。它們發(fā)展是為了滿足度假的需要，特別是來(lái)這些城市度長(zhǎng)假的家庭旅客。由于有足夠的可出租公寓和大量設(shè)施一流的旅館，近年來(lái)市場(chǎng)所受的影響很大，入住率有所下降。悉尼許多新近發(fā)展的項(xiàng)目是由許多業(yè)主共同擁有，然后委托一家公司統(tǒng)一管理，許多發(fā)展商在出售的同時(shí)保證至少有7%-8%的年回報(bào)率，以取得對(duì)公寓10-20年的運(yùn)營(yíng)權(quán)。悉尼有近40家服務(wù)式公寓，約3500余個(gè)單位，約占總住

13、宅面積的7%，現(xiàn)在相當(dāng)于四星級(jí)酒店價(jià)格的高質(zhì)量服務(wù)式酒店的入住率大約為80%。多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，服務(wù)式酒店公寓介于酒店和公寓兩者之間，且常常被當(dāng)作住宅發(fā)展，而不是商業(yè)住所，中國(guó)目前也類似于此，在澳洲，海外買家能獲得酒店100%的所有權(quán)，卻只能擁有服務(wù)式公寓50%的所有權(quán)，因?yàn)榉?wù)式公寓是被當(dāng)作住宅發(fā)展的。許多國(guó)家的政府越來(lái)越接近，其適用的法規(guī)和推廣計(jì)劃將與酒店所用的越來(lái)越接近。Page7酒店式公寓投資在亞洲（+圖片）亞洲的酒店式服務(wù)公寓雖然起步時(shí)間較晚，但是由于直接借鑒歐美國(guó)家酒店式服務(wù)公寓較為成熟的管理模式，因此發(fā)展速度很快。酒店式服務(wù)公寓進(jìn)入亞洲并取得一定的發(fā)展可分為三個(gè)階段：1990-19

14、97初始階段借助經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，首先出現(xiàn)在新加坡和泰國(guó)兩地；前往東南亞地區(qū)的國(guó)外移民居者對(duì)此物業(yè)的需求急劇增加，創(chuàng)造了良好的市場(chǎng)需示；混合的住宅形式為酒店式服務(wù)公寓創(chuàng)造了發(fā)展的機(jī)會(huì)；使用知名品牌提供服務(wù)管理來(lái)促進(jìn)酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。1997-1999發(fā)展階段東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致普通住宅滯銷，轉(zhuǎn)而卻極大地促進(jìn)了酒店式服務(wù)公寓的市場(chǎng)需求；在新加坡、雅加達(dá)、曼谷以及北京等酒店式服務(wù)公寓特別流行地區(qū)，酒店式服務(wù)公寓的供給量在成倍增長(zhǎng)；在此階段、漢城、馬尼拉、上海等地仍保持著穩(wěn)步的發(fā)展勢(shì)頭；實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)發(fā)展商傾向于尋找知名品牌的管理公司來(lái)管理他們所開(kāi)發(fā)的酒店式服務(wù)公寓；1999-現(xiàn)在，鞏固

15、階段資源本土化，占領(lǐng)地方市場(chǎng)，在大品牌下形成多種品牌的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)模式；酒店式服務(wù)公寓的發(fā)展開(kāi)始利用自己的品牌建立管理公司，由知名品牌公司擔(dān)當(dāng)管理顧問(wèn)；酒店式服務(wù)公寓更多地向綜合性物業(yè)發(fā)展；地產(chǎn)基金開(kāi)始進(jìn)行聯(lián)合投資興建酒店式服務(wù)公寓。新加坡。成立于1967年的新加坡第一家服務(wù)式公寓，至今仍在運(yùn)營(yíng)，而現(xiàn)今的服務(wù)式公寓主要八十年代涌現(xiàn)出來(lái)的。市場(chǎng)中多數(shù)高級(jí)的服務(wù)式公寓都位于9、10、11號(hào)高級(jí)地段，緊靠烏節(jié)路在何方繁華商業(yè)區(qū)和旅館群。20世紀(jì)80年代，隨著9個(gè)新項(xiàng)目的完工。服務(wù)式公寓的隊(duì)伍自然壯大了起來(lái)。僅1984年就有4個(gè)項(xiàng)目共計(jì)587個(gè)單位投入運(yùn)營(yíng)。到1989年，共有1000個(gè)單位。1996年總數(shù)

16、躍升到20個(gè)項(xiàng)目，為1818個(gè)單位。到2003年，增加到共3000余套單元，其中雅詩(shī)閣集團(tuán)管理的公寓數(shù)量占總量的20%。雅加達(dá)。現(xiàn)有約14家服務(wù)式酒店公寓管理公司，管理著近3500個(gè)單位，尚有一些在規(guī)劃中。最早的服務(wù)式公寓創(chuàng)立于1986年Borobudur Garden Wing ，其次是希爾頓在1987年和1988年建造的1號(hào)和2號(hào)樓，并將其與早期發(fā)展的物業(yè)合在一起實(shí)行酒店式管理。有跡象表明，雖然住宅的選擇日益增多，需求量仍很大，而且市場(chǎng)對(duì)價(jià)格變得更為敏感。因?yàn)槠渌目沙鲎夤⒁蔡峁┮徊糠州^吸引人的服務(wù)。曼谷。1991年，在曼谷開(kāi)設(shè)一家國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓，很快在曼谷市中心就發(fā)展到34幢，3

17、000多個(gè)單位，其中僅總統(tǒng)公園集團(tuán)就占了總供應(yīng)量的30%。1996年上半年有5幢300個(gè)單位完工。另有一些發(fā)展中的物業(yè)是針對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)和邊遠(yuǎn)地區(qū)的，如：LAKSI/CHANGWATTANA和SRINAKRIN服務(wù)式公寓最基本的目標(biāo)客戶是在曼谷逗留1至6個(gè)月以上的商人。雖然大多數(shù)服務(wù)式公寓也會(huì)有一些長(zhǎng)期住客，但這一地區(qū)的平均滯留期為5個(gè)月，雖然不同的服務(wù)式公寓其入住情況不盡相同，但平均為90%的商人和10%的自由旅行者。各項(xiàng)目的入住率也不大相同，大量1994年完工的項(xiàng)目平均入住率從前90%-95%大幅回落到不到50%。Page8酒店式公寓投資在中國(guó)（+圖片）酒店式服務(wù)公寓于20世紀(jì)90年代初進(jìn)入

18、中國(guó)，目前主要集中在北京、上海及深圳等一級(jí)城市，發(fā)展速度較為緩慢，可分為三個(gè)發(fā)展階段：1990-1997，限制酒店服務(wù)公寓的發(fā)展由于政策限制，早期的酒店式服務(wù)公寓與酒店綜合于一體，由酒店統(tǒng)一管理；1998-當(dāng)前，酒店式服務(wù)公寓的供給量急劇地增加，特別是在北京和上海兩地：出租率保持在更加平衡的水平；實(shí)力雄厚的地產(chǎn)發(fā)展商傾向于尋找知名品牌的管理公司來(lái)管理他們開(kāi)發(fā)的酒店式服務(wù)公寓；未來(lái)，加入WTO對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響將繼續(xù)加大將會(huì)有更多的境外投資進(jìn)入中國(guó)，因此涉外居住區(qū)的范圍將不斷擴(kuò)大，酒店式服務(wù)公寓的市場(chǎng)需求將不斷地增長(zhǎng)；酒店式服務(wù)公寓的市場(chǎng)供給量也會(huì)持續(xù)地增長(zhǎng)；在綜合物業(yè)中開(kāi)發(fā)酒店式服務(wù)公寓的趨勢(shì)漸

19、漲；品牌管理集團(tuán)有意增加其在門戶城市的市場(chǎng)份額，同時(shí)也有可能將目標(biāo)轉(zhuǎn)向二級(jí)城市。以北京為例。北京最早的酒店式公寓出現(xiàn)在上世紀(jì)80年代末期，即麗都飯店的酒店公寓。十年來(lái)發(fā)展迅速，至今約有130余個(gè)各類項(xiàng)目，達(dá)6000余套，國(guó)際管理公司涉足該行業(yè)的近10家，隨著中國(guó)加入WTO和2008年奧運(yùn)會(huì)臨近，酒店公寓的表現(xiàn)當(dāng)屬不錯(cuò)，尤其SARS期間表現(xiàn)出比酒店強(qiáng)有力的吸引力。但是跡象表明，隨著大量高端、投資型住宅（公寓）的上市，服務(wù)式公寓的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將隨之加大。酒店式公寓的競(jìng)爭(zhēng)集中表現(xiàn)地段、價(jià)格結(jié)構(gòu)以及設(shè)施提供的范圍。事實(shí)上，管理的質(zhì)量和技巧也很重要。那些由大連鎖集團(tuán)如The Ascott Group運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)

20、目的入住率就要比其他項(xiàng)目高，他們能夠吸引住客轉(zhuǎn)到本集團(tuán)專業(yè)管理下的其他地區(qū)的服務(wù)式公寓居住，構(gòu)成了強(qiáng)有力的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，這使他們保持良好的業(yè)績(jī)。可以預(yù)見(jiàn)，在今后的幾年中，全服務(wù)公寓和半服務(wù)公寓的界線將越來(lái)越模糊，因?yàn)榘l(fā)展商會(huì)為吸引更多的租客，提高市場(chǎng)占有率，而提供彈性服務(wù)。Page9圣淘沙酒店式公寓（圖片）Page10圣淘沙酒店式公寓（圖片）Page11酒店式公寓與純住宅物業(yè)投資比較分析（+圖片）作為傳統(tǒng)的地產(chǎn)物業(yè)投資形式，純住宅物業(yè)與酒店式公寓在有諸多不同：在投資回報(bào)方面，酒店式公寓的期望值要遠(yuǎn)高與純住宅物業(yè)，就市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)性而言，純住宅物業(yè)抗跌性強(qiáng)于酒店式公寓，具體比較如下：投資回報(bào)期望值不同。

21、當(dāng)今，投資渠道雖多，但適合一般居民穩(wěn)健投資而收益可觀的并不多，投資純住宅物業(yè)一般均能獲得38的投資回報(bào)，而投資酒店式公寓一般均能獲得10%左右的回報(bào)，所以通常購(gòu)買酒店式公寓的回報(bào)期望值高于純住宅物業(yè)。且酒店式公寓的售價(jià)往往高于區(qū)域內(nèi)同檔次的純住宅物業(yè)。市場(chǎng)抗跌性不同。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的反映靈敏性而言，酒店式公寓相對(duì)純住宅表現(xiàn)的更為強(qiáng)烈，與宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)也更為密切。出于保值的考慮。純住宅物業(yè)因?yàn)橥恋氐奶匦詫?duì)市場(chǎng)波動(dòng)有一定的抗跌能力，能夠起到很好的保值效果。未來(lái)增值潛力不同。追求資產(chǎn)的升值。城市土地具有不可再生性，這就使得某些地段的物業(yè)變得珍貴和罕有，投資于這類物業(yè)，就能夠使資產(chǎn)升值。酒店式公寓通常由

22、于地段的先天優(yōu)勢(shì)，周邊配套的完善，相對(duì)于一般的純住宅物業(yè)而言未增值潛力較大。 投資策略的異同。投資策略，短線、中線、長(zhǎng)線投資是有區(qū)別的，策略也不同。短線投資，從某種程度上講就是投機(jī)，要選擇易轉(zhuǎn)手的物業(yè)，把握時(shí)機(jī)特別重要。中線投資，能保證收入穩(wěn)定，要選擇容易出租、出租率高的地段的物業(yè)。長(zhǎng)線投資，選擇物業(yè)要比較罕有，比較珍貴，供應(yīng)量比較小，甚至是絕版，這就極具升值價(jià)值。就投資策略而言，酒店式公寓屬于中線投資。附：酒店式公寓與純住宅物業(yè)投資比較分析表純住宅物業(yè)投資回報(bào)抗風(fēng)險(xiǎn)性增值性投資策略相對(duì)售價(jià)3%-8%較強(qiáng)略強(qiáng)長(zhǎng)、中、短低酒店式公寓投資回報(bào)抗風(fēng)險(xiǎn)性增值性投資策略相對(duì)售價(jià)10%左右一般較強(qiáng)中線投資

23、高Page12酒店式公寓與寫字樓物業(yè)投資比較分析（+圖片）寫字樓有“城市經(jīng)濟(jì)的晴雨表”之稱，國(guó)內(nèi)的許多城市在某一時(shí)期會(huì)出現(xiàn)寫字樓市場(chǎng)異?；鸨?，售價(jià)節(jié)節(jié)攀升，租金猛漲的現(xiàn)象，反映了一定時(shí)期內(nèi)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好之狀況。反之，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，諸多企業(yè)紛紛減員，縮減辦公面積，甚至有相當(dāng)數(shù)量的中小企業(yè)被淘汰出局，導(dǎo)致已有寫字樓面積大量空置；又因?qū)懽謽情_(kāi)發(fā)慣性所致，會(huì)出現(xiàn)新開(kāi)工的寫字樓在短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)空間相對(duì)較小。寫字樓使用功能的特定性決定了其特殊的客戶群，企業(yè)、公司、外資公司、辦事處等機(jī)構(gòu)成為寫字樓主要的消費(fèi)群體。其消費(fèi)模式又分為購(gòu)買和租賃，兩者的比例約為41%：59%，購(gòu)買行為主要是由綜合實(shí)力較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)狀況

24、良好的大中型企業(yè)完成，中小型企業(yè)多以租賃為主。對(duì)于寫字樓的投資而言，由于在銷售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)采用整層銷售、大面積分割等銷售模式，采用小面積分割銷售少之又少，且需滿足普通公司常規(guī)營(yíng)業(yè)面積至少150m2以上。寫字樓的售價(jià)一般略高于中檔住宅，由于其銷售模式及面積最小滿足租賃需求，其總價(jià)較高，相對(duì)提升了投資門檻，一般普通居民和經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍強(qiáng)的階層是無(wú)法承受的。 寫字樓在諸多投資型物業(yè)中，增值性較弱，源自企業(yè)、公司對(duì)企業(yè)品牌形象的要求，通常寫字樓的時(shí)效應(yīng)較弱，由此寫字樓的增值空間相當(dāng)?shù)挠邢?。寫字樓與酒店式公寓的投資分析如下：投資門檻設(shè)置不同。酒店式公寓由于面積較小，總價(jià)適中，相對(duì)寫字樓而言，投資門檻

25、較低，適合大眾投資。由于寫字樓的售價(jià)一般略高于中檔住宅，由于其銷售模式及面積最小滿足租賃需求，其總價(jià)較高，相對(duì)提升了投資門檻，一般普通居民和經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍強(qiáng)的階層是無(wú)法承受的。市場(chǎng)抗跌性不同。對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的反映靈敏性而言，寫字樓相對(duì)酒店式公寓表現(xiàn)的更為強(qiáng)烈，與宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)也更為密切。在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)趨緩和滑坡時(shí)，酒店市公寓的市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)性要強(qiáng)于寫字樓，保值性能良好。 未來(lái)增值潛力不同。由于寫字樓價(jià)值的時(shí)效性較強(qiáng)，通常價(jià)值與時(shí)間呈先上升后緩慢下降的波谷式變動(dòng)；而酒店式公寓通常呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)。 投資策略的異同。投資策略，短線、中線、長(zhǎng)線投資是有區(qū)別的，策略也不同。短線投資，從某種程度上講就是投機(jī)，要選擇易

26、轉(zhuǎn)手的物業(yè)，把握時(shí)機(jī)特別重要。中線投資，能保證收入穩(wěn)定，要選擇容易出租、出租率高的地段的物業(yè)。長(zhǎng)線投資，選擇物業(yè)要比較罕有，比較珍貴，供應(yīng)量比較小，甚至是絕版，這就極具升值價(jià)值。就投資策略而言，酒店式公寓屬于中線投資，寫字樓屬短線投資。附： 酒店式公寓與寫字樓投資比較分析表寫字樓投資回報(bào)抗風(fēng)險(xiǎn)性增值性投資策略相對(duì)售價(jià)6%較弱較弱短線投資高酒店式公寓投資回報(bào)抗風(fēng)險(xiǎn)性增值性投資策略相對(duì)售價(jià)10%左右一般較強(qiáng)中線投資高 Page13酒店式公寓與商鋪投資比較分析（+圖片）2003年至今，商業(yè)地產(chǎn)可謂紅遍大江南北，諸多的房地產(chǎn)商競(jìng)相投資商業(yè)地產(chǎn)，以至于各種shopping mall項(xiàng)目紛紛上馬，一時(shí)間，

27、商業(yè)地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，創(chuàng)造財(cái)富的捷徑。商業(yè)地產(chǎn)的興起從一定程度上反映出宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的良好狀況，也反映出居民生活水平的提高，同時(shí)也代表著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度的標(biāo)志。在商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)一片大好的情況下，同時(shí)也埋藏著諸多隱患，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多以經(jīng)營(yíng)為主，注重商業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的穩(wěn)定匯報(bào)；香港的商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)為主，銷售為輔；國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)以銷售為主，經(jīng)營(yíng)為輔。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解不同，操作模式不同，帶來(lái)的結(jié)果有所不同。銷售為主，經(jīng)營(yíng)為輔的模式下，大多開(kāi)發(fā)商出于急于回籠資金的目的，將未做商業(yè)經(jīng)營(yíng)和業(yè)態(tài)統(tǒng)一劃分的情況下，直接將其售出，或采取分割返組銷售的模式，定期承諾投資客戶固定的投資回報(bào)。在

28、未注重商業(yè)經(jīng)營(yíng)的前提下，后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)增大，商鋪的回報(bào)要靠商業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞來(lái)決定。商鋪售價(jià)過(guò)高，則投資者對(duì)其預(yù)期投資回報(bào)期望過(guò)高，收取租金標(biāo)準(zhǔn)提高，提高了商家進(jìn)駐的門檻，同時(shí)也提高了商家經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在區(qū)域商業(yè)成熟度不高情況下，新得商業(yè)項(xiàng)目更為重要的是養(yǎng)商，需要一個(gè)時(shí)間周期。投資門檻設(shè)置比較酒店式公寓面積較小，總價(jià)適中。商鋪總體來(lái)說(shuō)售價(jià)較高，總價(jià)偏高。從投資門檻的設(shè)置方面，綜合分析可得出投資酒店式公寓相較商鋪而言門檻略低。市場(chǎng)抗跌性比較。從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)性分析，通常商業(yè)后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的原因?qū)е轮T多的項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)不久后關(guān)門，且關(guān)門后的商業(yè)項(xiàng)目重新開(kāi)業(yè)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間恢復(fù)元?dú)猓顿Y者的預(yù)期回報(bào)

29、成了泡影。相對(duì)而言，選擇酒店式公寓投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小。未來(lái)增值潛力不同。選址較好，經(jīng)營(yíng)狀況良好的商業(yè)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的增值潛力，在諸多投資性物業(yè)中，商鋪投資的增值性無(wú)疑是最強(qiáng)的，酒店式公寓投資潛力相對(duì)商鋪而言，增值潛力弱于商鋪。投資策略的異同。投資策略，短線、中線、長(zhǎng)線投資是有區(qū)別的，策略也不同。短線投資，從某種程度上講就是投機(jī)，要選擇易轉(zhuǎn)手的物業(yè)，把握時(shí)機(jī)特別重要。中線投資，能保證收入穩(wěn)定，要選擇容易出租、出租率高的地段的物業(yè)。長(zhǎng)線投資，選擇物業(yè)要比較罕有，比較珍貴，供應(yīng)量比較小，甚至是絕版，這就極具升值價(jià)值。就投資策略而言，酒店式公寓屬中線投資，商鋪投資屬短線投資。商鋪投資回報(bào)抗風(fēng)險(xiǎn)性增值性投資

30、策略相對(duì)售價(jià)6%偏弱強(qiáng)短線投資高酒店式公寓投資回報(bào)抗風(fēng)險(xiǎn)性增值性投資策略相對(duì)售價(jià)10%左右一般較強(qiáng)中線投資較低Page14酒店式公寓與其他酒店物業(yè)投資比較（+圖片）公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。和酒店式公寓不同，它的實(shí)質(zhì)是酒店，它的軟硬件配套是按照酒店的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配置的，而且是納入酒店的行業(yè)管理范疇的，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。產(chǎn)權(quán)式酒店和租用的酒店式公寓不同，它本質(zhì)的區(qū)別在于購(gòu)買者購(gòu)買的目的并非用于自住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和出租，以獲取客房利潤(rùn)分紅和獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)為目的。產(chǎn)權(quán)式酒店投資業(yè)主以獲得酒店完全不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)作為資本，通過(guò)出讓所購(gòu)客

31、房的使用權(quán)賺取收益。這種物業(yè)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主或者委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以可以認(rèn)為它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。原本意義上的全產(chǎn)權(quán)酒店投資，少則幾個(gè)億，多者幾十個(gè)億，不是一般投資者所能問(wèn)津的，但分割了產(chǎn)權(quán)的酒店公寓，則降低了中小投資者投資酒店的行業(yè)門檻。SOHO的中文含義是小的家居式辦公間。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服務(wù)相結(jié)合。但SOHO提供給住戶的是較完善的辦公空間，其設(shè)計(jì)的主要功能為滿足居家辦公的要求。除了功能有差異外，它也擁有物業(yè)的所有權(quán)、收益權(quán)和相對(duì)自由的使用權(quán)。在面積分割，投資自用上，它和公寓酒店和

32、酒店公寓是沒(méi)有什么多大的不同。同樣是為了中小投資者打造的一種過(guò)渡產(chǎn)品。酒店式商務(wù)式公寓這是一種將酒店式公寓與SOHO相結(jié)合并全新演繹的新產(chǎn)品。它在充分考慮了滿足各種商務(wù)個(gè)性化的需求的同時(shí)，也將滿足人們對(duì)高檔住宿的要求。它將居室分為了居住與辦公兩大區(qū)域，既具備了酒店式公寓的高檔生活區(qū)，又滿足了SOHO的高級(jí)商務(wù)區(qū)，同時(shí)還配備了五星級(jí)俱樂(lè)部。更引人注目的是增加了全新概念的24小時(shí)商務(wù)中心，可以享受到24小時(shí)秘書(shū)服務(wù)、24小時(shí)翻譯服務(wù)以及24小時(shí)會(huì)議服務(wù)，為用戶創(chuàng)造一個(gè)超5A級(jí)的辦公場(chǎng)所。酒店式服務(wù)公寓商務(wù)公寓自住型白領(lǐng)公寓商住公寓酒店式公寓設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)四、五星級(jí)飯店住宅住宅住宅物業(yè)實(shí)質(zhì)酒店式服務(wù)公寓住

33、宅住宅住宅戶型模式1-4房1-4房1-4房1-2房經(jīng)營(yíng)模式只租不售銷售/出租銷售/出租銷售/出租使用人長(zhǎng)期商務(wù)旅行客中小企業(yè)或個(gè)人自住或投資年輕的白領(lǐng)階層營(yíng)銷方式全球渠道、忠誠(chéng)客戶等酒店式的專業(yè)營(yíng)銷。傳統(tǒng)住宅營(yíng)銷形式，集中營(yíng)銷，短時(shí)間收回投資傳統(tǒng)住宅營(yíng)銷形式，集中營(yíng)銷，短時(shí)間收回投資傳統(tǒng)住宅營(yíng)銷形式，集中營(yíng)銷，短時(shí)間收回投資服務(wù)管理專業(yè)酒店管理集團(tuán)物業(yè)公司物業(yè)公司物業(yè)公司租金水平高中中低Page15酒店式公寓與各類投資型物業(yè)比較分析（+圖片）1、酒店式公寓與其他投資型物業(yè)投資回報(bào)分析比較。2、酒店式公寓與其他投資型物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較3、酒店式公寓與其他投資型物業(yè)升值潛力比較。4、酒店式公寓與其他

34、投資型物業(yè)租金水平比較。Page16如何正確選擇酒店式公寓投資（+圖片）酒店式公寓的散賣，為買家們提供了又一條投資途徑，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：一、投資回報(bào)率。酒店式公寓的前期投入資金較多，如需要配置酒店的一整套服務(wù)系統(tǒng)等，但同時(shí)，額外的服務(wù)項(xiàng)目提供也使得其租金高于同檔次公寓，一般高出20%左右。另外，在租賃淡、旺季，經(jīng)營(yíng)公司能根據(jù)市場(chǎng)行情調(diào)控租價(jià)的高低，保證最終的收益；而統(tǒng)一的裝修模式和管理，可以調(diào)整各出租房屋的內(nèi)部配置，滿足不同租客的需求，減少裝修成本。二、出租率。酒店式公寓大多聘請(qǐng)專業(yè)的酒店物業(yè)管

35、理公司和酒店式公寓管理公司入主管理，他們有廣泛的租客來(lái)源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強(qiáng)。此外，租客也愿意花比公寓不高的價(jià)差，獲得更多的服務(wù)，其風(fēng)險(xiǎn)更小。三、租金穩(wěn)定性。由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢(shì)必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競(jìng)爭(zhēng)。統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，如果想要投資酒店式公寓，要注意以下四點(diǎn)：首先，要選準(zhǔn)地段。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，選擇地段也就是選擇商圈。消費(fèi)者喜歡選擇商圈附近，主要是看重這一區(qū)域的城市配套設(shè)施比較齊全。其次，要了解目標(biāo)客戶。目前，酒店式公寓的目標(biāo)客戶主要是單身白領(lǐng)和有能力進(jìn)行二次置業(yè)的。一些單身白領(lǐng)，對(duì)房子有很高的要求，包括服務(wù)設(shè)施齊全，居住與投資

36、功能兼?zhèn)洹?另外，還有一些想改變生活方式的二次置業(yè)者，他們希望在市中心或交通便捷的地區(qū)生活，有傳統(tǒng)酒店的硬件配置，相當(dāng)水準(zhǔn)的服務(wù)，而且能提供家庭式的居室布局，既有家的隱私性和生活氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。第三，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行準(zhǔn)確的把脈，主要指對(duì)產(chǎn)品的本身及其銷售的分析，包括產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)、裝修風(fēng)格以及銷售方式等等。第四、如何選擇才能獲得良好的投資收益怎樣選擇酒店式服務(wù)公寓進(jìn)行投資才能獲得良好收益呢？一看位置。是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；二看配套。全套生活、商?wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有。三看物業(yè)管理?？蛻舻娜チ艉艽蟪潭壬先Q于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客房的最直接條件。要有

37、專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，四看完整計(jì)劃。每年、每月，甚至每周的租賃計(jì)劃都應(yīng)該有；五看推廣。持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；六看整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。Page17投資回報(bào)的計(jì)算方式（+圖片）在房產(chǎn)投資之前，必須進(jìn)行成本測(cè)算。房產(chǎn)投資成本包括：首期付款、按揭還款（包括本金和利息）、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、契稅、二手房交易費(fèi)用，還包括首付款和按揭還款的利息損失（即機(jī)會(huì)成本）。首付款目前最低為兩成，一般要求在簽訂購(gòu)房合同時(shí)付清。銀行按揭是指房款不足向銀行貸款的部分，貸款期限最長(zhǎng)為30年，還款方式主要有等額還款法和等本金還款法等。保險(xiǎn)費(fèi)根據(jù)按揭年限計(jì)算，提前還清貸款可以按年限退還。

38、房產(chǎn)每交易一次要繳納一次契費(fèi)，。二手房交易費(fèi)用由中介公司收取。在弄清房產(chǎn)投資成本構(gòu)成的基礎(chǔ)上，就可以對(duì)房產(chǎn)投資進(jìn)行成本測(cè)算了。由于按揭還款本金部分已經(jīng)包含在房屋總價(jià)之內(nèi)，在計(jì)算按揭貸款成本時(shí)只要計(jì)算按揭還款利息即可。具體計(jì)算公式是：利潤(rùn)賣出價(jià)買入合同總價(jià)交易費(fèi)用按揭利息支出利息損失首先，如果投資人的資金有限或有意加大投資規(guī)模，必須依靠銀行貸款，按月支付按揭利息。重要的是，要正確選擇還款方式，從上面計(jì)算公式不難看出：減少按揭利息支出就可以降低成本。由于等額還款法是采取遞增還本金、遞減還利息的方法，即存在“前還后息”的現(xiàn)象，而等本金還款法每期償還的本金固定，按實(shí)際貸款余額計(jì)息，不存在“前還后息”的

39、情況，同樣一筆銀行按揭貸款，采用等額還款法的利息支出要大于采用等本金還款法，但等額還款法前期償還的本金要少于等本金還款法。所以，對(duì)于準(zhǔn)備提前還貸的投資人應(yīng)采用“等本金還款法”，以減少利息支出。以投資一套50萬(wàn)元的商品房，首付20萬(wàn)元，30萬(wàn)元按揭20年的情況為例，等額還款法的第一年利息支出約為14916元，等本金還款法的第一年利息支出約為14774元，相差142.5元，以后年份相差更大。其次，要計(jì)算投入資金的利息損失。投入資金包括首付款和按揭還款，主要部分是首付款，一般參照銀行利息計(jì)算，如果按照一年期定期利率1.98計(jì)算，20萬(wàn)元首付款的年利息損失近4000元。最后，還需要估算一次性的交易費(fèi)用

40、，包括兩次契稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)和中介費(fèi)等。一般來(lái)說(shuō)，一套50萬(wàn)元的商品房?jī)纱蔚慕灰踪M(fèi)用約在1.7萬(wàn)元左右。不難看出：在以上按揭貸款條件下，投資人第一年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為7.16，第二年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為5.46，第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為4.89。在一次性付款的情況下，投資人第一年房?jī)r(jià)漲幅的保本點(diǎn)為5.4，第二年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.7，第三年房?jī)r(jià)年漲幅的保本點(diǎn)為3.1。也就是說(shuō)，如果房?jī)r(jià)上漲低于上述幅度或出現(xiàn)下跌，房產(chǎn)投資人將出現(xiàn)虧損。投資就是為了有收益,一般的投資者在投資房產(chǎn)時(shí),往往是根據(jù)自己對(duì)一個(gè)物業(yè)口岸和人氣的認(rèn)識(shí)來(lái)判斷,大多是憑感覺(jué)。現(xiàn)提供三種房地產(chǎn)投資分析方法,可以比較科學(xué)地計(jì)

41、算出投資買房的收益率。公式:(稅后月租金-每月物業(yè)管理費(fèi))12/購(gòu)買房屋總價(jià)這種方法算出的比值越大,就表明越值得投資。優(yōu)點(diǎn):考慮了租金、房?jī)r(jià)及兩種因素的相對(duì)關(guān)系,是選擇“績(jī)優(yōu)地產(chǎn)”的簡(jiǎn)捷方法。弊病:沒(méi)有考慮全部的投入與產(chǎn)出,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間成本,因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對(duì)按揭付款不能提供具體的分析。公式:(稅后月租金-按揭月供款)12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款) 優(yōu)點(diǎn):考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入,比租金回報(bào)法適用范圍更廣,可估算資金回收期的長(zhǎng)短。 弊病:未考慮前期的其它投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問(wèn)題。且由于其固有的片面性,不能作為理想的投資分析工具。

42、 房產(chǎn)投資公式為:IRR=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其它投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)(備注:上述公式以按揭為例;未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出;累計(jì)收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。)優(yōu)點(diǎn):IRR法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素?？梢耘c租金回報(bào)率結(jié)合使用。IRR收益率可理解為存銀行,只不過(guò)我國(guó)銀行利率按單利計(jì)算,而IRR則是按復(fù)利計(jì)算。不過(guò),通過(guò)計(jì)算IRR判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來(lái)。當(dāng)然,如果你覺(jué)得上面專家的方法太專業(yè),比較復(fù)雜,想要知道一個(gè)簡(jiǎn)單的投資公式來(lái)評(píng)估一物業(yè)的投資價(jià)值。這

43、里也可以提供一個(gè)國(guó)際上專業(yè)的理財(cái)公司評(píng)估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡(jiǎn)單方法。據(jù)了解,按他們的計(jì)算原則,衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為:如果該物業(yè)的年收益15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià),則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益15年房產(chǎn)購(gòu)買價(jià),則表明該投資項(xiàng)目尚具升值空間。Page18酒店式公寓（產(chǎn)權(quán)）的后續(xù)經(jīng)營(yíng)（+圖片）酒店式公寓，雖然冠之以“酒店”，但是其實(shí)質(zhì)仍然是住宅或商住樓，仍然屬于物業(yè)性質(zhì)，但是既然定名為“酒店”，如何才能實(shí)現(xiàn)酒店模式的經(jīng)營(yíng)與管理，開(kāi)發(fā)公司也可以直接與酒店管理公司或具有酒店式公寓管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司合作，最終實(shí)現(xiàn)后期的經(jīng)營(yíng)管理。出于后期經(jīng)營(yíng)的需要，酒店式公寓在經(jīng)營(yíng)初期通常會(huì)采取承諾三年穩(wěn)定回報(bào)，以此來(lái)培育客源。當(dāng)有一定比例穩(wěn)定的客源后，酒店物業(yè)便進(jìn)入了一種正常的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，此時(shí)才有產(chǎn)生贏利的可能性，而此前的三年時(shí)間是開(kāi)發(fā)公司必須要面臨的補(bǔ)貼問(wèn)題，。道理非常簡(jiǎn)單，任何一家正規(guī)物業(yè)管理公司不可能承諾經(jīng)營(yíng)回報(bào)，