城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的法律效力及其民事責(zé)任認(rèn)定基準(zhǔn)解析

1、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的法律效力及其民事責(zé)任認(rèn)定基準(zhǔn) 房屋買(mǎi)賣(mài) 2010-04-01 14:41:59 閱讀 26 評(píng)論 0 字號(hào)：大中小來(lái)源：民事審判第五庭 作者： 民五庭管理員 日期： 2008-10-27 10:11:27 點(diǎn)擊 :1547在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)中， 買(mǎi)受人為城鎮(zhèn)居民的占有相當(dāng)大的比例， 尤其是位于大、 中城市周邊的 農(nóng)村房屋。 城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋又可分為兩大類(lèi)型： 一是購(gòu)買(mǎi)一般農(nóng)村私有房屋； 二是購(gòu) 買(mǎi)在農(nóng)村集體土地之上集中進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所形成的“小產(chǎn)權(quán)房” 。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋 大量存在， 已經(jīng)形成為一個(gè)非常突出的現(xiàn)實(shí)社會(huì)問(wèn)題和法律問(wèn)題， 必須予以面對(duì)。 但是，立 法機(jī)關(guān)在

2、制定物權(quán)法時(shí)回避了這一問(wèn)題。 面對(duì)洶涌而來(lái)的城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋糾紛， 法院 不得不直面裁判此類(lèi)案件，無(wú)法回避之。 本文綜合各方觀點(diǎn)， 對(duì)此類(lèi)法律問(wèn)題進(jìn)行梳理，研 討其裁判基本規(guī)范。一、關(guān)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同效力的爭(zhēng)論關(guān)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)一般農(nóng)村房屋的法律效力， 在理論界仍然有較大的爭(zhēng)議， 形成有效論和無(wú) 效論兩種意見(jiàn)相左的觀點(diǎn)。（一）認(rèn)為城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋合同有效觀點(diǎn)及其理由持有效論者認(rèn)為， 如認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效， 由雙方當(dāng)事人相互返還。 則作為出賣(mài)人的村民 會(huì)在多年后反悔，向法院主張確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，要求返還房屋。法院判決予以支持， 實(shí)際上就等于讓不守諾言者獲益，讓信守諾言者吃虧

3、。看似依法裁判，卻產(chǎn)生了悖理之事！ 因此只要不存在欺詐、脅迫等事由， 對(duì)于自愿的行為，原則上就應(yīng)肯定其效力，這是私法自 治的要求。在法政策上，限制無(wú)效的濫用便具有正當(dāng)性。主要理由如下：（1）房與地在事實(shí)上的一體，并不意味著在法律上亦必然一體。房屋和土地是兩個(gè)所有權(quán) 的客體，是兩個(gè)分別存在的“物” ，這已為物權(quán)法所肯定。房和地既為兩個(gè)物，則可以分別 對(duì)待，而非必然一體成為交易的對(duì)象。（2）個(gè)人所有的房屋屬于公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)范疇，公民的合法私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯；國(guó)家依照 法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。 公民個(gè)人對(duì)于其房屋既然有受法律保護(hù)的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)， 自 然有依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權(quán)利

4、。其中的處分，包括出賣(mài)、互易、贈(zèng) 與等方式。 現(xiàn)行有效的法律法規(guī)，并無(wú)禁止農(nóng)民處分其房屋的規(guī)定。按照私法中的 “法不禁 止即屬自由”原則，農(nóng)民原則上可以向城市居民出賣(mài)自己的房屋。（3）關(guān)于合同效力的認(rèn)定，應(yīng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī) 為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。有些規(guī)范性文件雖然是以國(guó)務(wù)院名義發(fā)布， 如果算不上行政法規(guī)，也不應(yīng)作為依據(jù)。 “不作為依據(jù)”不僅指形式層面在裁判文書(shū)中不援 引，也包括實(shí)質(zhì)層面在裁判過(guò)程中不參照適用。（4）即使買(mǎi)賣(mài)合同涉及禁止集體土地流轉(zhuǎn)而無(wú)效也是部分無(wú)效而非全部無(wú)效。因?yàn)榉颗c地 是兩個(gè)物，涉及“地”的部分的意思表示無(wú)效，在法律上

5、并不當(dāng)然影響到“房” 的部分的 意思表示，因而當(dāng)事人就房屋買(mǎi)賣(mài)所達(dá)成的合意，仍然可以獨(dú)立存在，法院不應(yīng)以“地”的 部分意思表示無(wú)效而株連于“房”的部分意思表示，否則與我國(guó)法律精神不合。 1（二）認(rèn)為城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋合同無(wú)效觀點(diǎn)及其理由（1）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)必然會(huì)涉及宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享 有權(quán)利， 與特定的身份相聯(lián)系。 從農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容看， 雖然交易的標(biāo)的物一般是地 上建筑物， 但在我國(guó)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)一體的法律背景下， 實(shí)際上雙方交易的標(biāo)的物也包括了相應(yīng) 的宅基地， 這與我國(guó)目前嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)的政策相違背的。 目前開(kāi)禁宅基地交易尚不成 熟，宅基地分配仍具有

6、社會(huì)保障性質(zhì)的情況下， 貿(mào)然允許宅基地交易， 將導(dǎo)致強(qiáng)勢(shì)群體對(duì)宅 基地的兼并，將會(huì)對(duì)社會(huì)秩序造成沖擊。（2）當(dāng)前法律明確限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。 土地管理法第 63 條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有 的土地的使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)； 但是， 符合土地利用總體規(guī)劃并 依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 ”（3）國(guó)家政策三令五申禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋、宅基地。國(guó)務(wù)院辦公廳1999 年發(fā)布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁土地炒賣(mài)的通知 第 2 條第 2款“農(nóng)村的住宅不得向城市居 民出售， 也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅， 有關(guān)部門(mén)不得違法為建

7、造和購(gòu)買(mǎi)的住 宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 ” 國(guó)務(wù)院 2004 年 10月 21 日發(fā)布的國(guó)發(fā) 200428 號(hào)國(guó)務(wù) 院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定規(guī)定： “改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基 地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。 ”國(guó)土資源部 2004年 11月 2日發(fā)布的國(guó)土資發(fā) 2004234 號(hào)關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地， 嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證” 。國(guó)務(wù)院 2007 年 12 月 30 日發(fā)布的國(guó)辦發(fā) 2007 71 號(hào)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和 政策的通知 規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分

8、配給本村村民， 城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、 農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！本C上， 城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋和宅基地， 為國(guó)家政策一再明令禁止，是一種違法行為， 所以 簽訂的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)然是無(wú)效合同。、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同效力的認(rèn)定基準(zhǔn) 雖然關(guān)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同效力仍存在爭(zhēng)論，但根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)和政策規(guī)定， 認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同原則上無(wú)效， 已經(jīng)成為主流觀點(diǎn)和司法實(shí)踐認(rèn)定基準(zhǔn)， 為大 多數(shù)司法判例所采納。我國(guó)現(xiàn)有立法并沒(méi)有涉及城鎮(zhèn)居民可否購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的具體規(guī)定，處于尚缺少法律調(diào)整的空白狀態(tài)，農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城市居民相對(duì)處

9、于不明確狀態(tài)。因此單純依據(jù)合同法第52 條的規(guī)定并不能認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的效力是否有效。誠(chéng)然根據(jù)私法“法不禁止 即屬自由” 原則，農(nóng)民似乎可以向城市居民出賣(mài)自己的房屋。 但是純粹的私法自由是沒(méi)有的， 任何國(guó)家的私法領(lǐng)域不可避免地受?chē)?guó)家意志的影響， 而國(guó)家意志除了已經(jīng)上升為法律法規(guī)之 外，更多的是表現(xiàn)為國(guó)家政策。 中國(guó)目前處于社會(huì)主義初級(jí)階段， 在調(diào)整和形成社會(huì)主義民 商事流轉(zhuǎn)秩序中，黨和國(guó)家的政策一直處于非常重要的地位。在法律法規(guī)和政策的適用上， 我們的基本原則是“有法依法，無(wú)法依政策” 。民法通則第 6 條規(guī)定：“民事活動(dòng)必須遵 守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策。 ”在審理裁決

10、缺乏法律調(diào)整的民事案件時(shí)， 法官應(yīng)當(dāng)參照國(guó)家政策規(guī)定； 在法無(wú)明文時(shí)， 可以國(guó)家政策為補(bǔ)充， 作為民事糾紛的裁判依 據(jù)。因?yàn)閲?guó)家政策三令五申禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋， 具有極強(qiáng)的針對(duì)性。 因此在法無(wú)明文的 情況下，認(rèn)定城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)房的行為合法，不符合國(guó)家政策規(guī)定。 同時(shí)，因?yàn)檗r(nóng)村房屋 買(mǎi)賣(mài)、 轉(zhuǎn)讓必然涉及農(nóng)村集體土地所有權(quán)、 使用權(quán)問(wèn)題， 而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有一定的身 份性，是村民的基本生產(chǎn)、生活的保障，通常限于由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員占有、使用。現(xiàn) 行法律明確禁止集體所有的土地使用流轉(zhuǎn)， 而城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋實(shí)際導(dǎo)致宅基地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓?zhuān)響?yīng)受到嚴(yán)格的限制。 法院和法官須正確認(rèn)識(shí)到城鎮(zhèn)居

11、民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋糾紛案件具有 極強(qiáng)的政策性， 應(yīng)當(dāng)參照國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定和精神裁決案件， 認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋 違反法律、法規(guī)和政策性規(guī)定和精神而無(wú)效，不具有法律約束力。三、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同有效的特殊情形如上述， 禁止農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、 禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋， 是現(xiàn)行法律和政策的基本原 則，相關(guān)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效， 這是處理此類(lèi)糾紛案件的認(rèn)定基準(zhǔn)或者說(shuō)一般原則。 但是維護(hù)交易 的安全、穩(wěn)定是合同法的立法宗旨，在具體個(gè)案中，在與國(guó)家法律、法規(guī)、政策基本規(guī)定和 精神不相沖突的情形下， 也可根據(jù)實(shí)際情況作靈活處理。 故城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同原則 無(wú)效，但不排除在例外的特殊情況下認(rèn)定此類(lèi)交易

12、合同有效，維護(hù)其合同效力。1、出賣(mài)人將宅基地上所建房屋賣(mài)與城鎮(zhèn)居民前或同時(shí)，該房屋所占宅基地因征收已轉(zhuǎn)為國(guó) 有土地， 原為農(nóng)民身份的出賣(mài)人亦轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民， 則宅基地性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的， 可以認(rèn)定 買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。2、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋后，如果所買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)和當(dāng)?shù)丶w 經(jīng)濟(jì)組織同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并取得合法權(quán)屬證書(shū)的， 可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。 如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的， 人民法院應(yīng)不予 支持。3、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)房屋后，已將其戶(hù)口遷入房屋所在地，申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟(jì)

13、組織，轉(zhuǎn)為 農(nóng)民身份的， 可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。 如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的， 人 民法院應(yīng)不予支持。4、買(mǎi)受人、協(xié)議簽字人雖然為城鎮(zhèn)居民身份，便其配偶或父母、子女為購(gòu)買(mǎi)房屋所在地集 體組織成員， 且在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)系家庭成員共同出資， 亦為共同居住的， 村集體經(jīng)濟(jì)組織同意 其買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容的。 可以依法認(rèn)定為家庭共同購(gòu)房， 買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。 如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求 確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。5、在 1999 年 1 月 1 日土地管理法修訂之前，農(nóng)村村民將房屋轉(zhuǎn)讓給回鄉(xiāng)落戶(hù)的干部、 職工、 退伍軍人以及華僑、港澳臺(tái)同胞的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效。如出賣(mài)人起訴請(qǐng)求確認(rèn)房

14、屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)不予支持。6、對(duì)同一房屋經(jīng)過(guò)多次買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓的效力，可以依據(jù)最后一手買(mǎi)受人的身份和交易情況，結(jié)合前述處理原則進(jìn)行判斷認(rèn)定。 2 7、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)縣級(jí)以上人民政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房所在小區(qū)辦理了相關(guān)征地 和出讓、規(guī)劃、施工驗(yàn)收，補(bǔ)交土地出讓金、交易稅費(fèi)等，依法完善了商品房出售的合法化 手續(xù)的， 可以認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)房屋合同有效， 由合同當(dāng)事人合理承擔(dān)有關(guān)土地出讓金、 交易稅費(fèi)等 費(fèi)用。四、城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋合同被確認(rèn)無(wú)效后的處理規(guī)范在城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋合同無(wú)效的情況下， 法官必須面對(duì)無(wú)效民事行為所引起的法律后果 問(wèn)題。 對(duì)此，法官應(yīng)正確適用關(guān)于合同無(wú)效法律后果的法律

15、規(guī)定，以及民法的公平合理原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，合理確定合同當(dāng)事人的民事責(zé)任承擔(dān)，妥善裁處糾紛。（一）合同當(dāng)事人各自返還因合同所取得的財(cái)產(chǎn)，不能返還者折價(jià)補(bǔ)償合同行為是典型的民事行為， 關(guān)于民事行為無(wú)效和合同無(wú)效的法律后果， 我國(guó)法律有明確的 規(guī)定。民法通則第 61 條第 1 款規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，當(dāng)事人因 該行為取得的財(cái)產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。 ”合同法第 58 條規(guī)定：“合同無(wú)效或者 被撤銷(xiāo)后， 因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還； 不能返還或者沒(méi)有必要返還的， 應(yīng)當(dāng)折價(jià) 補(bǔ)償?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定， 買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋存在且沒(méi)有被轉(zhuǎn)讓的情況下應(yīng)當(dāng)互負(fù)返還義務(wù)， 這種所有物

16、的返還實(shí)屬物權(quán)的一種保護(hù)方式， 其范圍應(yīng)為受領(lǐng)給付時(shí)的價(jià)值額， 因?yàn)楹贤瑹o(wú) 效導(dǎo)致雙方所取得權(quán)利的基礎(chǔ)已經(jīng)不復(fù)存在。具體結(jié)合農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效情形， 應(yīng)作如下處理： 房屋出賣(mài)人應(yīng)將其收取的合同約定的 房屋價(jià)款返還給房屋買(mǎi)受人， 買(mǎi)受人應(yīng)將房屋原狀返還給出賣(mài)人。 在房屋被損毀而價(jià)值有所 減損時(shí)， 如果買(mǎi)受方對(duì)于房屋價(jià)值的減損存在過(guò)錯(cuò)， 買(mǎi)受方則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任； 若 買(mǎi)受方?jīng)]有過(guò)錯(cuò)， 則其僅在現(xiàn)存利益的范圍內(nèi)負(fù)返還責(zé)任即可。 在房屋被二次或多次轉(zhuǎn)讓的 情況下， 合同被確認(rèn)無(wú)效以后， 如何返還財(cái)產(chǎn)？根據(jù)合同或債的相對(duì)性原則， 我們認(rèn)為沒(méi)有 必要將所有交易當(dāng)事人追加為訴訟當(dāng)事人參加訴訟， 判

17、令返還財(cái)產(chǎn)。 如果受讓的第三人為善 意時(shí)，原房屋的所有人則只能采取債權(quán)的保護(hù)方式要求買(mǎi)受方返還不當(dāng)?shù)美?當(dāng)買(mǎi)受方與受 讓第三人惡意串通時(shí)，原房屋的所有人則仍可基于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)向受讓第三方索還房屋。（二）按照合同當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)程度賠償損失 在合同被確認(rèn)無(wú)效后， 應(yīng)當(dāng)按照過(guò)錯(cuò)原則確定當(dāng)事人的民事責(zé)任。 民法通則 第 61 條、合 同法第58條規(guī)定， 合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后， “有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損 失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 ”在城鎮(zhèn)居民買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋合同中，因?yàn)?農(nóng)村房屋和相應(yīng)宅基地為限制流轉(zhuǎn)物，法律法規(guī)和政策明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房 屋，對(duì)此買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人都

18、知道或者推定應(yīng)當(dāng)知道， 故買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效 均有過(guò)錯(cuò)。 但是，不可否認(rèn)的是此類(lèi)糾紛案件的緣起大多因?yàn)橥恋?、房產(chǎn)的升值所誘發(fā)，在 合同被確認(rèn)無(wú)效的原因方面， 主要是由于出賣(mài)方受利益驅(qū)動(dòng)而違反了誠(chéng)實(shí)信用原則， 而這種 “好訟行為”極大地影響了買(mǎi)受人的社會(huì)生活和社會(huì)秩序的穩(wěn)定， 不值得倡導(dǎo)。因此， 在合 同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)認(rèn)定方面，可以認(rèn)定出賣(mài)人應(yīng)對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效后， 應(yīng)該說(shuō)主要的損失在于買(mǎi)受人， 因?yàn)槠湟朔苛韺ぷ√帯?影 響其生活和工作；對(duì)于出賣(mài)人而言， 則無(wú)多大的損失，甚至還可獲得不小的經(jīng)濟(jì)利益。 因此 在賠償損失處理上， 可以根據(jù)出賣(mài)方違反誠(chéng)實(shí)信用和

19、公平合理原則均衡雙方的利益。 具體在 損失認(rèn)定上， 應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人賠償買(mǎi)受人信賴(lài)?yán)鎿p失， 除締約費(fèi)用、 履約費(fèi)用和其他費(fèi)用支 出的直接損失外， 還應(yīng)適當(dāng)?shù)刭r償間接損失。 間接損失是指喪失與他人另訂合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn) 生的損失， 而這些損失必須是基于信賴(lài)?yán)娑a(chǎn)生的損失。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的， 是基于永 久性居住或收益的需要， 用一定對(duì)價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋所有權(quán)， 雙方對(duì)此是清楚的。 現(xiàn)出賣(mài)人違反誠(chéng) 實(shí)信用主張合同無(wú)效， 可以考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、 補(bǔ)償所獲利益， 以及買(mǎi)受人因房 屋現(xiàn)值和原買(mǎi)價(jià)格的差異造成的損失來(lái)平衡雙方的利益。在訴訟程序處理上，出賣(mài)人起訴要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，返還房屋。法院受理案

20、件后， 認(rèn)為可能認(rèn)定合同無(wú)效的， 應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人行使釋明權(quán)， 告知買(mǎi)受人有可能認(rèn)定合同無(wú)效， 征 詢(xún)其是否就損失提出反訴請(qǐng)求。 如果買(mǎi)受人堅(jiān)持主張合同有效， 沒(méi)有提出反訴的， 根據(jù)不告 不理的民事訴訟法基本原則， 法院在確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的案件中不得逕行判決出賣(mài)人賠 償損失。 法院應(yīng)當(dāng)在判決中闡明買(mǎi)受人就合同被確認(rèn)無(wú)效致其信賴(lài)?yán)鎿p失，有權(quán)另行主張權(quán)利。（三）出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)買(mǎi)受人房屋添附物價(jià)值進(jìn)行合理補(bǔ)償，并取得添附物的所有權(quán)在現(xiàn)實(shí)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中， 房屋買(mǎi)受人通常對(duì)其購(gòu)買(mǎi)取得的農(nóng)村房屋及其院落， 按照自己居住 和經(jīng)營(yíng)的需要進(jìn)行裝修、 改造、 翻建或者加建建筑物， 相應(yīng)地會(huì)在一定程度上增加房屋的價(jià)

21、 值，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)對(duì)該增加部分價(jià)值給予合理補(bǔ)償。買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)房屋后，對(duì)房屋及院落的翻建、裝修、新建系由其出資、出力完成，因此對(duì)該 添附物、加建建筑物享有所有權(quán)。從理論上， 買(mǎi)受人在返還房屋時(shí)，有權(quán)將添附物或加建建 筑物在不損害原房屋的情況下， 進(jìn)行拆除、 剝離。但是考慮添附物系附于出賣(mài)人的房屋之上， 或者建在該集體土地之上，無(wú)法識(shí)別、分離或搬遷，即使能分離、拆除，其使用價(jià)值也必然 極大貶損， 因此買(mǎi)受人應(yīng)將原物及添附物一并返還給出賣(mài)人， 由出賣(mài)人將添附物和加建建筑 物、設(shè)施的價(jià)值補(bǔ)償給買(mǎi)受人。 添附物價(jià)值的確定，首先由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定， 如協(xié)商不 成者，應(yīng)當(dāng)由法院委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行

22、評(píng)估確定。四） 人民法院可以依法追繳因非法交易所取得的財(cái)產(chǎn)、 或者返還給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織， 制 裁非法買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房屋行為人民法院在交易合同當(dāng)事人惡意串通， 實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、 集體的或者第三人的利益 時(shí)，可以依法追繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，制裁相關(guān)違法行為。對(duì)此， 民法通則第 61 條第 2 款規(guī)定：“雙方惡意串通，實(shí)施民事行為損害國(guó)家的、集體的或者第三人的利益的，應(yīng)當(dāng)追 繳雙方取得的財(cái)產(chǎn)，收歸國(guó)家、集體所有或者返還第三人?！钡?134 條第 3 款規(guī)定，人民法院審理民事案件，除適用有關(guān)民事責(zé)任規(guī)定外，還可以予以訓(xùn)誡、 責(zé)令具結(jié)悔過(guò)、 收繳進(jìn)行 非法活動(dòng)的財(cái)物和非法所得，并可以依照法律規(guī)定處以罰款、 拘留。合同法第 59 條也規(guī) 定：“當(dāng)事人惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的，因此取得的財(cái)產(chǎn)收歸國(guó)家所有 或者返還集體、第三人。 ”結(jié)合農(nóng)村房屋、宅基地買(mǎi)賣(mài)合同，特別是違法侵占農(nóng)田建造的小 產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)， 合同當(dāng)事人交易的違法性明顯， 人民法院可以有條件地配合國(guó)家政策選擇個(gè)別