地下車位房產(chǎn)稅論點

1、地下車庫房產(chǎn)稅爭議自人民防空法公布實施以來，新建居民小區(qū)都配建有地 下建筑。這些地下建筑平時一般作為車庫使用，按照權屬不同區(qū)分為人防地下車庫（即人防工程）和非人防地下車庫。由于都具備房屋功 能，皆為房產(chǎn)稅的征 稅對象。然而，在實際征管中，由于相關稅 收法規(guī)不夠細致，業(yè)界存在諸多 爭議。對此，筆者認為應該結合相關法規(guī)判定房產(chǎn)的真正權屬，準確作岀稅 務處理。各種觀點第一種觀點認為，非人防地下車庫應視為開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房， 售岀前不征房產(chǎn)稅，除非提前實際使用；第二種觀點認為，非人防地下車庫和人防地下車庫與地上商品房視為一體， 根據(jù)地上商品房的征免情形來決定是否征收房產(chǎn)稅；第三種觀點認為，非人防地下

2、車庫和人防地下車庫應自建成之日起，視為開 發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)，從價或者從租征收房產(chǎn)稅；第四種觀點認為，人防地下車庫只對從租行為征收房產(chǎn)稅。爭議焦點要解決地下車庫房產(chǎn)稅如何征收的問題，首先需要厘清兩個爭議焦點。焦點一：地下車庫是否為商品房。國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號,以下簡稱89號文件）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品。因此，對房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)建造的商品房，在售 岀前不征收房產(chǎn)稅。由此可見，是否對地下非人防設施和地下人防設施征收房產(chǎn)稅，判斷基礎之一在于其是否屬于商品房。89號文件未對商品房作岀具體界定，相

3、關法規(guī)也不夠明確。種比較普遍的說法是是冏品房特指經(jīng)政府有關部門批準， 由房地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售岀租的房屋， 包括 住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，是自用的住宅或者其他建筑物不屬于商品房范圍。 同時，商品房 是開發(fā)商開發(fā)建設的供銷售的房屋，能辦房屋所有權證 和國 有土地使用權證，可以自定價格岀售的產(chǎn)權房?；诖耍瑓⒖计渌惙N（如土地增值稅）的征管實際，地下非人防車庫發(fā)生的成本在清算審核中不予扣除，相應建安成本作為折舊在企業(yè)所得稅前列支，與固定資產(chǎn)的處理方式一致。據(jù)此，筆 者認為地下 非人防車庫的產(chǎn)權屬于開發(fā)商，由于不計入容積率，不能辦理國有土地使 用

4、證，依據(jù)現(xiàn)有法律，不能在市場上正常銷售，只能自持，應認定為非商 品房，不能作為商品房適用89號文件之規(guī)定。人民防空法第五條第二款規(guī)定，人民防空工程平時由投資者使用 管理，收益 歸投資者所有。開發(fā)企業(yè)作為投資者，平時擁有使用權和收益權，根據(jù)物權法規(guī)定，完整的物權包括“占有、使用、收益和處 置”四個方面，開發(fā)企業(yè)并不擁有完全產(chǎn)權。并且，同地下非人防車位一 樣，地下人防車庫不能辦理國有土地使用證，不能在市場上自由流通, 應認定為不屬于商品房，屬于人防工程，焦點二：地下車庫是否可與地上建筑物視為一體。財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財稅（2005181號，以下簡稱181

5、號文件）規(guī)定，對于與地 上房屋相連 的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地上房屋視為一個整體，按照地上 房屋建筑的有關規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅，其余應視為完全建在地面下的建筑。居民小區(qū)的人防工程和非人防地下車庫結構上通常與地上建筑相連，但權屬 卻不盡相同，有的同屬一個主體，有的分屬不同主 體。關于181號文件的上 述規(guī)定，如果僅指結構上相連，則應視為一個整體按地上建筑物有關規(guī)定計征房產(chǎn)稅；如果考慮到權屬的一致性，則存在一定爭議。地下非人防車庫權屬歸開發(fā)企業(yè)，人防地下車庫權 屬不明，而地上房屋隨著售賣，權屬大部分已經(jīng) 轉移至個人業(yè)主。值得注意 的是，地上房屋既可賣給

6、個人，也可 賣給納稅單位，那么地下建筑是否也因 此區(qū)分為免稅部分與納稅 部分？稅務機關又如何才能及時、準確掌握相關交 易信息？這些實際問題在實踐中都很難解決。因此，僅從結構上判定人防工程和非人防地下車庫是否與地上建筑物“相 連”，不但法理不通，實際征管也行不通。在權屬一致 的前提下，從結構上 判斷地上、地下建筑比較合乎法理，且易于 操作。比如說，除上海、重慶兩 個試點地區(qū)外，對居民個人獨棟 別墅的地下室而言，地上、地下建筑權屬一 致，可以明確判斷其 所有人不具有房產(chǎn)稅納稅義務。對于以普通住宅為主的 居民小區(qū)的地下非人防車庫，由于地上住宅屬于居民個人，地下非人防車 庫屬于開發(fā)企業(yè)。在這種情況下，非人防車庫應視為完全的、獨 立的地下建 筑，需要繳納房產(chǎn)稅?；窘Y論筆者認為，地下車庫是否繳納房產(chǎn)稅應分別作岀處理。一是非人防地下車庫。雖然非人防地下車庫權屬歸開發(fā)企業(yè)，不能作為開發(fā) 企業(yè)的商品房，應視為開發(fā)企業(yè)的固定資產(chǎn)，在建在考慮成之日的次月，即辦理竣工備案的次月申報繳納房產(chǎn)稅。權屬是否一致和結構是否相連的前提下，按照181號文件的規(guī)定 處理。二是人防地下車庫。人防地下車庫權屬并不明確，不能作為開發(fā)企業(yè)的商品 房，適用89號文件的減免規(guī)定。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行