土地增值稅清算報告模板

1、公司“”項目土地增值稅清算鑒證情況匯報 一、基本情況 （一）公司基本情況 （二）“ ”項目基本情況 1、規(guī)劃部門規(guī)劃批復(fù)情況 （1）“ ”項目位于?？谑袨I海大道以北， 屬停緩建項目。 該項目是續(xù)建原 1993年 6月報建， 1993 年9月動工興建的“ ”項目，“ ”系原項目“ ”，2001年 8月 31日?？谑谐且?guī)函 2001246 號和 249 號批復(fù)為停緩建工程。并經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)享受停緩建項目減免稅政策。 （2）該項目于 2005年7月取得的土地使用證，證號為 “?？谑袊?2005 第002146號”，取得的使用 權(quán)面積為 7, 平方米方米，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同總金額為 5,600,

2、元。地類（用途）為城鎮(zhèn)混合住宅用地。 （3）2004年取得的編號為號的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，系原“ ”的用地規(guī)劃，該用地內(nèi) E座規(guī)劃 用地面積為平方米， 規(guī)劃指標(biāo)容積率， F 座規(guī)劃用地面積平方米， 容積率，該用地為三家單位共有不可分割， 因此統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)辦公居住用地。吉欣公司未再取得單獨的建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 4）2008年 7月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，批建兩棟地上30層，地下 1層的框剪結(jié)構(gòu)商住樓，總建筑 面積為：地上平方米，地下平方米。 （5）2006年 5月 31日取得 E座建筑工程施工許可證 , 2006年 3 月 28日取得 F座建筑工程施工許可證。 2、項目開工

3、竣工日期： 項目開工日期 2006年 4 月，竣工日期 2007年 10月。 2008年 4月 30日取得海南省建筑工程竣工驗收 備案證。 3、容積率 實際綜合容積率為： 7,= 。 4、銷售期間 2006年 1 月 3日取得“ “及地下室房產(chǎn)預(yù)售許可證，并開始銷售，該項目銷售期間為：2006年 1 月至 2010 年 11 月 二、主要指標(biāo) 建筑面積 可售面積 已售面積 可售套數(shù) 已售套數(shù) 銷售收入 均價 普通住宅 22, 22, 89,930, 4, 調(diào)整后結(jié)果 非普通住宅 21, 19, 87,958, 4, 合計 177,889, 4, 三、收入情況： 一）納稅人申報情況 公司申報銷售

4、收入 177,681, 元，其中： 1、普通住宅 89,722, 元，共計 203 套，均價 4,元/ ； 2、非普通住宅 19, ，銷售金額為 87,958, 元，共計 138 套，均價 4, M 2（房屋建筑面積大于 144 M2的房 屋 116 套，車位 22 個）。 其中：（1）車位 M2，銷售金額 2,698, 元，均價 3,元 M2； （2）住宅 M2，銷售金額為 85,260, 元，均價 4, 元 M2。 （二）專項檢查情況 專項檢查調(diào)增銷售收入 207, 元（歸入普通住宅） ，檢查確認(rèn)的銷售收入為 177,889, 元。其中： 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 第五條“納稅人的

5、營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資 產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用”規(guī)定，2010年 12月 31日， 公司賬面其他應(yīng)付款中 掛代收 EF可視對講機(jī)款 207, 元應(yīng)納入項目收入歸集，在本次審核中，我們對上述事項作為項目收入調(diào)整， 即調(diào)增應(yīng)稅收入 207, 元，歸入普通住宅收入。 專項檢查調(diào)整后，普通住宅銷售收入 89,930, 元，銷售面積 22, M2 ，占可售面積的 %；非普通住宅銷售 收入 87,958, 元，銷售面積 19, M2 ，占可售面積的 %。 （三）分年度銷售收入及銷售面積情況表： 年度 房屋類型 當(dāng)年銷售收入 銷售面積 銷售面積占 可售面積比 例 銷售面積占

6、同類房 屋可售面積比例 均價 套數(shù) 2006 普通住宅 6,012, % % 3, 19 非普通 住宅 住宅 10,106, % % 3, 18 鋪面 車位 小計 16,118, 4, % 3, 37 2007 普通住宅 65,416, % % 3, 158 非普通 住宅 住宅 43,783, % % 4, 64 鋪面 車位 小計 109,200, 26, % 4, 222 2008 普通住宅 17,594, % % 5, 25 非普通 住宅 住宅 27,213, % % 5, 30 鋪面 車位 1,825, % % 3, 16 小計 46,632, 8, 5, 71 2009 普通住宅 90

7、7, % % 7, 1（ 含調(diào)增 ） 非普通 住宅 4,157, % % 6, 4 住宅 鋪面 車位 403, % % 3, 3 小計 5,260, 5, 8 2010 普通住宅 非普通 住宅 住宅 鋪面 車位 470, % % 4, 3 小計 470, % 4, 3 如有價格調(diào)整，請?zhí)钕卤?項目收入部分售價偏低，根據(jù)海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 （瓊地 稅發(fā) 2009187 號）第三條第二款“對商品房銷售價格明顯偏低的，按本企業(yè)近期、同類商品房的平均銷售 價格確定”的規(guī)定，調(diào)增收入 元，調(diào)增明細(xì)如下表： 價格偏低調(diào)整明細(xì) 商鋪號 業(yè)主姓名 合同編號 原單價 建筑面 積 簽

8、約日期 同（近）時 平均售價 調(diào)增額 調(diào)整依據(jù) 房號 業(yè)主姓名 合同編號 原單價 建筑 面積 簽約日期 同（近）期 平均售價 調(diào)增額 調(diào)整依據(jù) 四、成本調(diào)整： 項目 金額 調(diào)整 確認(rèn) 原因 依據(jù) 1. 取得土 地使用 權(quán)所支付的金額 6,723, -120, 6,603, 調(diào)減繳納的印花稅 ; 調(diào)減代土地轉(zhuǎn)讓方繳納的費 用, 不屬于本公司成本 . 土地增值稅暫行條例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 所繳納的印花稅應(yīng)入開發(fā)費用 . （ 國稅發(fā) 200991 號）第二十一條第四款 “扣除項目金額中所歸集的各項成本和 費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生 的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?2. 房地產(chǎn) 開發(fā)成 99,182, -1,

9、960, 97,222, 本土 地 征 用及 拆 遷補(bǔ)償費 前期工程費 1,880, -1,106, 774, 1、重分類調(diào)增從開發(fā)間 接費轉(zhuǎn)入的測繪費用有 11, 元。 2、調(diào)減咨詢費、評 估費等 1,089, 元； 2、應(yīng)按照受益對象，調(diào)減申 報的七通一平費用 27, 元； 3、調(diào)減未取得合法憑據(jù)的的 材料款 1, 元。 （國稅發(fā) 200991 號）第二十一條第四款 “扣除項目金額中所歸集的各項成本和 費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生 的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?； 第二十一條第二款 “扣除項目金額中所歸 集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生 的”以及第五款“納稅人分期開發(fā)項目或 者同時開發(fā)多個項目

10、的， 或者同一項目中 建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對 象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某?本費用 建筑安裝工程費 91,279, 282, 91,561, 1、重分類調(diào)整增加 1,907, 元，重分類調(diào)減 1,624, 元，其中： A、將與孝感遠(yuǎn)大 建設(shè)有限公司工程結(jié)算中的 1,624, 元園林綠化工程款，重 分類調(diào)減至基礎(chǔ)設(shè)施費項目。 B、從公共配套設(shè)施費重 分類調(diào)增轉(zhuǎn)入消防、人防工程 1,642, 元。 C、從開發(fā)間接費重分類 調(diào)增監(jiān)理費及建筑工程質(zhì)量 檢測及監(jiān)督費 265, 元。 2、調(diào)減屬于開發(fā)費用的 咨詢費元。 （國稅發(fā) 200991 號）第二十一條第二 款、第二十一條第四款。

11、 基礎(chǔ)設(shè)施費 1,890, 2,446, 4,337, 1、重分類調(diào)增綠化工程 1,624, 元 , 從 配 套 設(shè) 施 轉(zhuǎn) 入 1,102, 元溫泉工程及太陽能 工程； 2、成本調(diào)減情況：調(diào)減 已含在工程結(jié)算中的材料支 出金額 280, 元，系重復(fù)列支的 國稅發(fā) 200991 號）第二十一條第二款。 公共配套設(shè)施費 2,839, -2,839, 1、重分類調(diào)減金額 2,744, 元 入建安工程費及基礎(chǔ)設(shè)施費 用； 2、調(diào)減已含在工程結(jié)算中的 設(shè)備款等 53, 元及未取得合規(guī) 票據(jù)的金額 41, 元。 國稅發(fā) 200991 號）第二十一條第一款、 第二款。 開發(fā)間接費用 1,292, -743

12、, 548, 1、重分類調(diào)減已調(diào)至前期工 程的測繪費和建安工程中的 監(jiān)理費及質(zhì)檢費 276, 元。 2、調(diào)減未支付以及未取得合 規(guī)票據(jù) 62, 元；應(yīng)入開發(fā)費用 的擔(dān)保費、咨詢費等 121, 元； 3、調(diào)減申報樣板房裝修工程 款 282, 元，經(jīng)核查其房屋銷售 合同，均未含所裝修部份，且 合同價格也與其他同期同類 房屋基本一致，未含裝修部分 國稅發(fā) 200991 號）第二十一條第一款、 系二款、第四款。 合計 105,906, -2,080, 103,825, 五、鑒證結(jié)果： 項目 收入 成本 增值額 增值率 應(yīng)繳土增稅 已繳土增稅 應(yīng)補(bǔ)土增稅 應(yīng)補(bǔ)繳營 業(yè)稅及附 加 土增稅稅負(fù) 申 報 普通住宅 89,722, 75,078, 14,644, % 3,909, 2,868, -24, 0 非普通住宅 87,958, 65,365, 22,593, % 6,777, % 合計 177,681, 65,365, 22,593, 6,777, 3,909, 2,868, -24, % 鑒 普通住宅 89,930, 73,43