營銷標準化操作指引295p

1、XX地產(chǎn)營銷標準化操作指引目錄A、總則 2一、XX地產(chǎn)營銷標準化的意義二、XX地產(chǎn)營銷標準化的原則B、營銷計劃節(jié)點劃分 3/6一、營銷階段劃分二、階段特征C、營銷標準化分類文件類 7/101一、銷售物料二、內(nèi)部資料D、營銷標準化分類實體類 102/105一、銷售中心二、展示區(qū)E、營銷標準化分類操作類 106/1571、 市場定位2、 銷售3、 廣告提案4、 推廣主題和策略5、 市場推廣6、 認購及開盤A 總則一、XX地產(chǎn)營銷標準化的意義1、配合集團實施住宅產(chǎn)業(yè)化，規(guī)范標準營銷動作和營銷出品的企業(yè)行為。2、通過模塊和工具的使用，使原來單純依賴于人力判斷的品質(zhì)、制作、驗收是非題，轉(zhuǎn)化為以成果為導(dǎo)向

2、，驗收清晰的選擇題。節(jié)約各方資源，提升工作效率。二、XX地產(chǎn)營銷標準化的原則1、做簡單不做復(fù)雜。少個性，多共性。2、字典式的編制方法，便于查閱，減輕學(xué)習(xí)和使用壓力。3、本標準是依據(jù)房地產(chǎn)營銷理論和模型，并總結(jié)XX地產(chǎn)以往房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的營銷操作經(jīng)驗編制而成。標準中提出的節(jié)點工時為參考時間，非關(guān)鍵路徑時間，部分工作可根據(jù)實際工作情況同時開展。三、分類原則 1、文件類：a、銷售物料： 包括DM、戶型圖、樓書等，統(tǒng)一了款式、尺寸、開型、紙張和印刷工藝b、內(nèi)部資料：包括營銷報告匯報ppt、廣告評審要求、銷售管理表格等企劃類的內(nèi)部溝通文件 2、實體類： a、銷售中心：包括形象墻、公示信息和銷售物料

3、的種類、尺寸大小、基本內(nèi)容等 b、示范區(qū)：包括樣板房展示、風(fēng)險提示牌、圍擋等 3、操作類：包括銷售節(jié)點計劃制定、營銷流程操作標準、操作關(guān)鍵的把握、溝通層面的內(nèi)容等 a、市場定位b、銷售c、廣告提案d、推廣主題和策略e、市場推廣f、認購及開盤B 營銷計劃節(jié)點劃分一、營銷階段劃分營銷階段劃分表階段劃分第一階段第二階段第三階段第四階段施工開始取得宗地，確定總體規(guī)劃確定營銷推廣策略示范單位完成首次推盤售樓部完成持續(xù)推盤結(jié)案交房階段工程進度特點七通一平，總規(guī)確定，項目施工開始。工地開始搭建圍墻售樓處裝修完成可供參觀，示范區(qū)域裝修完成，景觀綠化完成持續(xù)開放現(xiàn)場，依現(xiàn)場條件擴大示范區(qū)范圍完工交房階段營銷重點

4、信息XX用地項目形象、項目信息產(chǎn)品信息社區(qū)信息、服務(wù)信息階段營銷操作思路前期：XX品牌形象宣傳，形成一定的市場關(guān)注中期：通過XX品牌、項目特色宣傳。吸引客戶關(guān)注，積蓄首批客源品牌、項目宣傳；保持持續(xù)銷售，為不同推盤點積蓄客源完成項目銷售，交房；提升客戶滿意度營銷工作重心釋放品牌信息重中之重：首次開盤，促成銷售輔助重點工作：1、確定營銷策略大綱2、售樓處開放3、示范區(qū)開放、明確項目推廣核心，傳遞項目形象、釋放項目信息圍繞不同節(jié)點的開盤準備工作、釋放不同節(jié)點項目信息圍繞交房準備工作、釋放服務(wù)信息二、階段特征： 1、第一階段 階段劃分：取得宗地、確定總規(guī)施工開始 階段特征： 工程進度：動工開始，施工

5、區(qū)域工地圍墻搭建完成。 營銷進度：處于前期準備階段，營銷策略大綱尚未確定，案名、推廣思路未明確。實際的營銷推廣的重點應(yīng)放在對XX品牌形象的宣傳上，傳播品牌推廣概念，同時簡約傳達項目概況，形成一定的市場告知。 具體落實： 動工開始，工地圍墻搭建完成后，完成工地圍墻的包裝 在項目取得四周內(nèi)即在產(chǎn)品定位決策會召開兩周之后，根據(jù)項目規(guī)劃特色，設(shè)計理念、板塊特色等做出前期折頁/單張，作為項目基本宣傳物料。 宣傳出品清單： 施工品：工地圍墻包裝； 制作品：暫無； 印刷品：前期折頁/單張 2、第二階段 階段劃分：確定營銷推廣策略大綱售樓處落成示范區(qū)落成首次推盤 階段特征： 工程進度：售樓處建造、軟裝完成；示

6、范單位建造、軟裝完成；整個示范區(qū)域內(nèi)景觀綠化完成。 營銷進度：確定策略大綱，明確項目的案名、VI系統(tǒng)、和具體執(zhí)行。通過各種傳播通路，對外完成項目定位和形象的宣傳,釋放項目形象。 具體落實： 在取得項目后，策劃公司完成策略大綱提報，包括：市場分析、競品分析、消費者分析、產(chǎn)品分析、具體推廣執(zhí)行方案、畫面表現(xiàn)。策略大綱在出品上確認案名、logo、VI基本規(guī)范、各階段推廣思路、戶外及階段推廣基本畫面。售樓處開放前，完成售樓處的包裝和戶型冊的設(shè)計制作。在示范區(qū)域完成前，營銷上完成示范區(qū)域的整體包裝。開盤前完成產(chǎn)品樓書、置業(yè)手冊的設(shè)計制作。宣傳出品清單： 施工品：工地圍墻、示范區(qū)圍擋 制作品：戶外導(dǎo)示類：

7、道旗、交通牌、內(nèi)部動線導(dǎo)示牌 室內(nèi)功能類：墻牌、臺牌、立牌、懸掛牌 展板類：陽光宣言展板、企業(yè)形象展板、項目展板、科技、部品展板、銷售信息展板 禮品類：簽約禮品（可選） 印刷類：戶型單張/戶型折頁、項目樓書 、項目折頁 3、第三、四階段階段劃分：第三階段：首次推盤持續(xù)推盤 第四階段：持續(xù)推盤交房結(jié)案（因為第三和第四階段具體動作執(zhí)行上會有一定的重疊，因此放在一起規(guī)范） 階段特征： 工程進度：持續(xù)施工，分階段完成相應(yīng)的產(chǎn)品建造，達到交付標準。 營銷進度：根據(jù)不同的節(jié)點傳遞相應(yīng)的項目和產(chǎn)品信息，完成推盤銷售。對達成交付標準的產(chǎn)品交付客戶使用，完成項目的整體營銷結(jié)案。 具體落實： 針對不同節(jié)點的戶型，

8、做出相應(yīng)的戶型冊。 針對不同的開盤節(jié)點，完成對售樓處的宣言展板內(nèi)容的變化設(shè)計。 宣傳出品清單： 制作品： 展板類：陽光宣言展板、銷售信息展板 禮品類：簽約禮品、交房禮品 印刷類：戶型單張/戶型折頁、項目折頁、DM 特殊節(jié)點：交房 制作品：戶外橫幅、交房動線導(dǎo)示牌 室內(nèi)功能類：交房現(xiàn)場墻牌、臺牌、立牌、懸掛牌 展板類：交房流程信息展板、具備交房條件證明文件、物業(yè)管理類相關(guān)文件 禮品類：交房禮品 印刷類：交房通知書住宅使用說明書產(chǎn)品設(shè)備使用說明書物業(yè)服務(wù)手冊C 文件類1、 銷售物料及推廣畫面 開型、版式及紙張進行限制統(tǒng)一，主色調(diào)仍可項目個性化。以下以XXXX項目為例的效果展示，萬境系列以天藍色為主

9、色調(diào)。1、DM單張示范例2、報廣示例整版半版 3、 戶外廣告示范例4、 框架廣告示范例 5、雜志廣告示范例 6、戶型單張示范例 7、圍墻示范例二、內(nèi)部資料1、合同類文件1.1、銷售類合同a、認籌書XX*VIP認籌協(xié)議書VIP：白金卡NO. ；甲方：XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 電話：+086-*乙方： 身份證號碼 電話： 聯(lián)系地址： 一、認籌方式及相關(guān)權(quán)益1、 簽署本認籌協(xié)議時，乙方需提供有效身份證明及其復(fù)印件（身份證、軍官證、護照等）。2、本次認籌為XX*部分房源，為保障開盤銷售順利，甲方會在房源基礎(chǔ)上合理增加籌量；因房源較為有限，不保證乙方當(dāng)天都能選中房源,對此乙方表示認同。3、 乙方自

10、愿繳納人民幣20000元作為本次XX*部分待售房源認購誠意金，可抵3萬元房款，甲方給予開具收據(jù)作為交款憑證，并簽訂本認籌協(xié)議后視為認籌成功。4、在公開發(fā)售當(dāng)天選房成功，乙方可享受按揭、公積金貸款99折優(yōu)惠，一次性付款97折優(yōu)惠。若乙方在開盤當(dāng)天沒有認購成功，可于七日后持收據(jù)及本人身份證到XX*營銷中心辦理退還認籌金手續(xù)（不計利息），同時本協(xié)議廢止。乙方將認籌金收據(jù)退還給甲方后，甲方將在一周內(nèi)將認籌金退還給乙方提供的建設(shè)銀行賬戶內(nèi)；5、本次待售房源為XX*部分房源，客戶繳納認籌金則認可本次房源相關(guān)規(guī)定。7、乙方在簽訂本協(xié)議時進行意向房源預(yù)選，意向棟號： 棟，意向面積： ； 8、本協(xié)議所載明的認籌

11、優(yōu)惠均以乙方成功認購XX*，并簽訂XX*認購書協(xié)議書為兌現(xiàn)依據(jù)。9、乙方單個有效身份證明只可簽訂一份認籌協(xié)議，一份認籌協(xié)議書僅限認購一套房源（視不同物業(yè)情況而定），VIP認籌協(xié)議書中乙方姓名須與“XX*認購書協(xié)議書”一致，不可更名、減名。二、本協(xié)議一式叁份，甲方壹份，乙方貳份，具有同等法律效力，雙方簽字或蓋章后生效。三、本認籌活動的最終解釋權(quán)歸XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所有。甲方： 乙方：日期： 日期：b、認購書XX*認購協(xié)議書出賣人（以下簡稱甲方）: XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司買受人（以下簡稱乙方）:甲乙雙方本著平等自愿、協(xié)商一致的原則，達成如下住宅認購協(xié)議：一、乙方自愿認購XX*

12、棟 號房，建筑面積 平方米（最終產(chǎn)權(quán)登記面積以房地局實測面積為準）。乙方采取的付款方式為： 。【壹】一次性付款 【貳】銀行按揭 【叁】公積金貸款折扣方式： 折后售價為：每平方米 元?？偨痤~（人民幣）： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（小寫￥： 元）。二、本協(xié)議簽訂當(dāng)日，乙方須向甲方支付購房定金：（人民幣）： 元整（小寫￥ 元）。三、本協(xié)議簽訂后，乙方須于七日內(nèi)與甲方簽訂商品房買賣合同，同時甲方收回本協(xié)議，本協(xié)議自動失效。四、雙方權(quán)利義務(wù)：1、本協(xié)議簽訂后七日內(nèi)為有效期，如甲方在協(xié)議有效期內(nèi)違約將乙方所定住宅出售給第三方，則甲方應(yīng)雙倍償還乙方所付定金，不再承擔(dān)其它責(zé)任。2、協(xié)議簽訂后，如因乙方原因

13、雙方在約定的期限內(nèi)未能簽訂商品房買賣合同，則視同乙方違約，自動放棄該房屋購買權(quán)，甲方有權(quán)將該房屋出售給第三方，乙方已付定金不退，自動轉(zhuǎn)為違約金。3、乙方采取的付款方式為銀行按揭或公積金貸款的，在簽訂XX*認購協(xié)議書七天內(nèi)須提供真實、有效、齊全的銀行按揭資料或公積金貸款資料，并與甲方簽訂商品房買賣合同，付清首付款。否則，視為乙方違約，已付定金不退，自動轉(zhuǎn)為違約金。4、簽訂本協(xié)議后，不得更名、退換所認購住宅，否則，視為乙方違約，已付定金不退，自動轉(zhuǎn)為違約金。五、本協(xié)議書壹式貳份，雙方簽字且乙方交納定金后生效，甲方壹份，乙方壹份，均具有同等法律效力。甲方： 乙方： 身份證號碼：法定代表人： 聯(lián)系電話

14、：委托代理人： 現(xiàn)住址：年 月 日 年 月 日c、商品房銷售合同X X 市 商 品 房 買 賣 合 同(合同編號： )合同雙方當(dāng)事人：出賣人：_ 營業(yè)執(zhí)照號：_ 機構(gòu)代碼證： 注冊地址：_ 法定代表人： _ 委托人： / 聯(lián)系電話： / 買受人： 證件類型及號碼 聯(lián)系電話： 聯(lián)系地址： 共有人： 證件類型及號碼 聯(lián)系電話： 聯(lián)系地址 共有情況： 根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成如下協(xié)議：1、 項目建設(shè)依據(jù) 出賣人以 招拍掛 方式取得位于 編號為 第 號 土地使用權(quán)

15、證，土地使用權(quán)面積為_235557.13_，使用權(quán)起始日期為 2008年11月8日 ，其中住宅用地終止日期為 2078年11月8日 ，其他用地終止日期為 / 。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)商品房，項目名稱 _。該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證為 ，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為 ，規(guī)劃用途為 住宅 ，施工許可證號為 。2、 商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準機關(guān)為XX市房屋產(chǎn)權(quán)管理局，商品房預(yù)售許可證號為 。買受人購買的房屋為現(xiàn)房，房屋所有權(quán)證號為 / 。3、 買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一）為 項目中的第 幢 單元 層

16、 號房。該商品房的設(shè)計用途為 ，屬框剪結(jié)構(gòu)。該商品房_1_(1、合同約定2、產(chǎn)權(quán)登記)建筑面積共 平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）。4、 計價方式及價款出賣人與買受人約定按下述第 1 種方式計算該商品房價款：1按建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）每平方米 元，總金額（￥ 元） 。2按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（人民幣）每平方米 / 元，總金額（ / 元） / 。3按套（單元）計算，該商品房總價款為（人民幣）總金額（ / 元） / 。5、 預(yù)售款的監(jiān)管該商品房的預(yù)售款監(jiān)管機構(gòu)：中國銀行股份有

17、限公司XX市XX支行，預(yù)收款監(jiān)管賬戶名稱為XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，賬號 XXXXXXX。預(yù)售款應(yīng)按法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定監(jiān)管使用。買受人應(yīng)當(dāng)按本合同約定如期足額將房價款繳入上列預(yù)售款監(jiān)管賬戶。買受人將房價款直接支付給出賣人的，出賣人收到房款后應(yīng)及時將預(yù)售款繳入監(jiān)管賬戶內(nèi)。6、 付款方式及期限買受人按下列第 種方式按期付款：1、 一次性付款首付款（含定金） 元于本合同簽訂之日支付，剩余房款 元于 支付。2銀行按揭貸款或公積金貸款：首付款（含定金） 元于本合同簽訂之日支付。剩余房款 采用 銀行按揭方式支付。出賣人僅協(xié)助買受人辦理貸款，不承擔(dān)代辦之責(zé)。因買受人的原因?qū)е沦I受人未能獲得貸款或獲得貸

18、款少于申請貸款數(shù)額的，買受人在收到銀行、公積金中心或出賣人通知之日起 7 日內(nèi)，以自有資金一次性支付，不承擔(dān)本合同第七條約定的違約責(zé)任；逾期，出賣人有權(quán)解除合同，合同解除后_30_日內(nèi)將已付款退還給買受人。7、 買受人逾期付款的違約責(zé)任買受人如未按合同規(guī)定的時間付款，按下列第 1 種方式處理。1、按逾期時間、分別處理（不作累加）逾期在 三十 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 二的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過 三十 日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的 2 %向出賣人支付違約金。買受人愿意繼

19、續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之 二 （該比率應(yīng)不小于第項中的比率）的違約金。本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期付款與該期的實際已付款的差額確定。2、 / 。8、 面積確認及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定

20、面積發(fā)生差異，雙方同意按第 1 種方式進行處理：1、雙方自行約定：當(dāng)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)面積發(fā)生差異時，合同約定單價不變，房屋總價據(jù)實結(jié)算，多退少補，即：商品房合同銷售總價合同約定面積房價補差款= （實測面積-合同約定面積）* 2、雙方同意按以下原則處理：面積誤差比絕對值超出在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款：面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 / 利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)

21、權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積合同約定面積面積誤差比= 100%因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。9、 交付期限及條件出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年12月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第 1 種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗收合格。2、該商品房經(jīng)綜合驗收合格。3、該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。4、該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。5、 / 。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解

22、除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起 三十日內(nèi)告知買受人的；2、出賣人告知方式：以合同第一頁買受人提供的通訊地址書面告知買受人 。3、因政府機構(gòu)的行為，以及配合有關(guān)法規(guī)、規(guī)范性文件和政策變動造成的延誤。第十條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。除本合同第九條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第 1種方式處理；1、按逾期時間，分別處理（不作累加）逾期不超過九十日，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之 二 的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過九十日后，買受人有

23、權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達之日起九十天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 2 %向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第九條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之二 （該比率應(yīng)不小于第項中的比率）的違約金。2、 / 。第十一條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定 經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：該商品房結(jié)構(gòu)形式、房型、空間尺寸、朝向： / / / / / 買受人有權(quán)在

24、通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人須在買受人提出的退房要求之日起三十天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按銀行同期存款利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。第十二條 交接 商品房達到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第九條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交

25、接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：1、出賣人告知買受人交房的方式：以書面形式及電話告知買受人。2、自出賣人告知交房之日起，買受人十五天內(nèi)未辦理交房手續(xù)的，視出賣人已交房。3、自交付之日起，本合同項下房地產(chǎn)損毀的風(fēng)險由買受人承擔(dān)，基于該房屋產(chǎn)生的物業(yè)管理、水電等費用由買受人自負。4、該房屋符合本合同“第九條”的交付使用條件的約定時，買方拒絕受領(lǐng)的，該商品房毀損、滅失的風(fēng)險及物業(yè)管理費等相關(guān)費用，自此由買受人承擔(dān)。且由買受人向出賣人按日支付總房款萬分之零點五的違約金。第十三條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原

26、因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。 / 。第十四條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標準。達不到約定標準的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 2 種方式處理：1、出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。2、出賣人負責(zé)限期整改以達到承諾的裝修設(shè)備標準。 第十五條 出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾。出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達到使用條件：1、水、電、路于交房時可正常使用 。2、 / 。第十六條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人保證銷售的商品房沒

27、有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛及任何權(quán)利限制。因出賣人原因，造成該商品房不能按約定辦理合同備案、預(yù)告登記或其他登記，或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。自本合同生效之日起 90 日內(nèi)，買賣雙方應(yīng)向XX市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理合同備案和申請預(yù)告登記，逾期未辦理和申請的，買受人可單方申請辦理。出賣人應(yīng)在商品房交付使用后 360 日內(nèi)，完成該幢商品房的初始登記。初始登記后 360日內(nèi)辦妥買受人的房屋所有權(quán)證，辦妥房屋所有權(quán)證后360日內(nèi)辦好土地使用權(quán)證。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)進行預(yù)告登記或取得房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證的，雙方同意按下列第 1、2 項處理：1買受人退房，出賣人在買受人

28、提出退房要求之日起 三十 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 2 賠償買受人損失。 2買受人不退房，出賣人按已付房價款的 2 向買受人支付違約金。3 / 。如因買受人的原因，出賣人不能在規(guī)定期限內(nèi)為買受人辦理預(yù)告登記或房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證的，雙方同意按下列第 1 項處理：1出賣人收回房屋，出賣人提出收回房屋要求之日起 三十 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的 2 向出賣人支付違約金。2出賣人不收回房屋，買受人按已付房價款的 / 向出賣人支付違約金。3 / 。本合同預(yù)售登記后，如發(fā)生協(xié)議解除本合同的事實時，在事實發(fā)生之日起30天內(nèi)雙方持解除合同的書面文件

29、到XX市房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理注銷手續(xù)。第十七條 保修責(zé)任。買受人購買的商品房為商品住宅的，住宅質(zhì)量保證書作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照承諾住宅質(zhì)量保證書的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購買的商品房為非商品房住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔(dān)。 第十八條 雙方可以就下列事項約定：1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán) 歸本棟所有業(yè)主共同使用，任何人不得在屋頂搭建任何建筑物 ；2、該商品

30、房所在樓宇的外墻面使用權(quán) 歸出賣人 ；3、該商品房所在樓宇的命名權(quán) 歸出賣人 ；4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán) 歸出賣人 ；5、該房屋產(chǎn)生的政策性稅、費在簽訂合同時由出賣人代收，收費標準按政府規(guī)定調(diào)整 ； 6、契稅的計稅依據(jù)（即總房款）以合同約定的總房款為準 。第十九條 買受人的房屋僅作 住宅使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。第二十條 本合同在履行過

31、程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第 2 種方式解決：1、提交 XX 仲裁委員會仲裁。2、依法向人民法院起訴。第二十一條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議（附件四）。第二十二條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第二十三條 本合同連同附件共 貳拾伍頁，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：出賣人 壹 份，買受人 壹 份，房地局 壹 份， 份。第二十四條 本合同自雙方簽訂之日起生效。第二十五條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向XX市房屋產(chǎn)權(quán)管理局申請登記備案。出賣人（簽章）：

32、買受人（簽章）：【法定代表人】： 【法定代表人】：【委托代理人】： 【委托代理人】：（簽章） 【 】（簽章） 年 月 日 年 月 日簽于 簽于附件一：房屋平面圖 附件二：公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明1、外墻水平投影面積的一半和所有樓梯及樓道和頂層梯間；2、功能區(qū)梯間；附件三：裝飾、設(shè)備標準1、客廳、臥室內(nèi)墻面：2、客廳、臥室頂棚： 3、客廳、臥室樓地面： 4、衛(wèi)生間頂棚： 5、衛(wèi)生間樓地面： 6、衛(wèi)生間墻面： 7、廚房墻面： 8、廚房頂棚： 9、廚房樓地面： 10、入戶門：11、內(nèi)、外門：12、給排水： 13、電：14、天然氣：15、煙道： 16、外墻：17、屋面： 18、外窗：19

33、、弱電：20、小區(qū)安防系統(tǒng)： 21、電梯：附件四：補 充 協(xié) 議一、買受人在簽訂正式商品房買賣合同后七日之內(nèi)，應(yīng)將所需資料（包括銀行或公積金按揭資料）全部備齊，并按國家政策規(guī)定及合同約定將由買受人承擔(dān)的相關(guān)費用交付完畢，逾期由買受人承擔(dān)不能按期備案、辦理銀行按揭和辦理產(chǎn)權(quán)證的責(zé)任。二、由于買受人原因不能獲準銀行按揭貸款或銀行批準的貸款額度少于申請貸款額的，買受人應(yīng)在接到銀行或出賣人通知后七日內(nèi)以其他方式付清房款，逾期即按照商品房買賣合同第七條的約定執(zhí)行。三、因非歸責(zé)于雙方的原因，導(dǎo)致買受人未能獲得銀行貸款或獲得貸款少于申請貸款數(shù)額的，在接到出賣人通知之日起十五日內(nèi)買受人應(yīng)當(dāng)自行補足全部購房款。

34、否則，出賣人有權(quán)解除商品房買賣合同，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。但買受人需配合出賣人辦理解除商品房買賣合同備案等相關(guān)手續(xù)，如買受人不配合的，出賣人有權(quán)向人們法院起訴，買受人應(yīng)承擔(dān)訴訟所產(chǎn)生的訴訟費、公告費、律師費等費用并向出賣人支付總房款5%的違約金。 四、階段性擔(dān)保的特別約定 ：1、買受人選擇貸款方式支付房價款的，如因買受人延遲還款而導(dǎo)致出賣人代為清償本金、利息、罰息及其他相關(guān)費用(下稱代償款)的，買受人應(yīng)賠償出賣人向貸款銀行支付的全部代償款和以該代償款為基數(shù)每日千分之三的違約金(違約金的計算期限自出賣人向銀行做出賠付之日起至買受人實際償付出賣人之日止)，合同繼續(xù)履行。如果自出賣人向貸款銀行支付代

35、償款之日起60日內(nèi)買受人未能付清前述款項的，出賣人有權(quán)單方解除商品房買合同并收回該房屋，出賣人選擇解除合同的，在扣除相關(guān)代償款、買賣雙方印花稅及購房總款5的違約金后三十日內(nèi)向買受人無息退還已收購房款余額。 2、在出賣人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任期間，買受人若連續(xù)三個月不向貸款銀行履行還款義務(wù)的，出賣人有權(quán)單方解除商品房買賣合同并收回該房屋；出賣人選擇解除合同的，在扣除相關(guān)代償款、買賣雙方印花稅及購房總款5的違約金后三十日內(nèi)向買受人無息退還已收購房款余額。3、在出賣人根據(jù)本條第1、第2項的約定行使合同解除權(quán)時，買受人應(yīng)當(dāng)自收到出賣人書面解約通知之日起30日內(nèi)搬離該房屋，出賣人有權(quán)對該房屋出租、拍賣、申請法院強

36、制執(zhí)行等方式行使追償權(quán)，出賣人有權(quán)終止或不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；如買受人以無其它住所為由拒絕搬離的，出賣人有權(quán)扣除買受人已付房款50，并代買受人租賃其它住所，買受人應(yīng)無條件搬至出賣人代為租賃之房屋，租金從應(yīng)退買受人的購房款中扣除。屆時買受人在房屋內(nèi)的裝修和遺留物品不作任何補償。買受人不得有任何異議。 4、若因買受人不履行還款義務(wù)而導(dǎo)致銀行向出賣人行使擔(dān)保權(quán)的，買受人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此給出賣人產(chǎn)生的損失及相關(guān)費用（包括但不限于銀行保證金、滯納金、律師費、催告費用、公告費用、司法鑒定費用、評估、拍賣費用）。買受人應(yīng)于收到出賣人還款通知起十日內(nèi)將出賣人代為償還款項、違約金及相關(guān)費用支付給出賣人并向出賣人支付房

37、款總額5%的違約金。出賣人有權(quán)直接在買受人繳納的房款中扣除。五、商品房買賣合同約定的同期存款利息，為中國人民銀行公布的同期活期存款利息。六、商品房買賣合同第九條中關(guān)于“商品房經(jīng)驗收合格”是指由勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位對該工程質(zhì)量驗收并在竣工驗收備案表上簽署驗收意見。七、在商品房買賣合同約定的房屋交付日期到達之后的三十天內(nèi)，買受人應(yīng)當(dāng)由本人親自前往或委托持有公證授權(quán)委托書的代理人到房屋現(xiàn)場對該房屋進行驗收并與出賣人辦理交接手續(xù)，出賣人無需另行書面通知。超過合同約定的交房日期30日該房屋視為出賣人已經(jīng)交付，房屋毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。從該日起的物業(yè)管理費用由買受人承擔(dān)，買受人在領(lǐng)取物

38、業(yè)鑰匙時應(yīng)當(dāng)一次性付清之前的物業(yè)管理費用，否則，買受人無權(quán)要求領(lǐng)取鑰匙。八、除商品房買賣合同第十一條第1項外，出賣人實施其他經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更或設(shè)計單位同意的設(shè)計變更，無需另行通知買受人，并不作為買受人退房或追究違約責(zé)任的依據(jù)。 九、出賣人在商品房買賣合同的附件三所列的裝飾及設(shè)備，如因供應(yīng)短缺或其他原因以致最終未能采用該材料及設(shè)備的，甲方應(yīng)采用質(zhì)量、檔次不低于前者的材料及設(shè)備代替。甲方采用了上述替代品代替的，不視為甲方違約。十、本物業(yè)實行統(tǒng)一管理，有償服務(wù)。出賣人與物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)委托管理合同書以及業(yè)主簽訂的業(yè)主臨時公約作為購房合同的附件，買受人對該合同及公約內(nèi)容已充分了解，并

39、愿意接受出賣人委托的物業(yè)公司為本項目提供前期物業(yè)管理以及收費標準。前期物業(yè)管理到期后仍未成立業(yè)主委員會或業(yè)主委員會不能正確行使職能時，該前期物業(yè)委托管理合同書順延。十一、雙方應(yīng)在買受人交房時按商品房買賣合同第八條約定結(jié)清面積差異款。出賣人應(yīng)退而不退的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)日千分之二的違約金；買受人應(yīng)補而不補交的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)日千分之二的違約金。十二、房屋自交付或視為交付之日起，該房屋有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險同時轉(zhuǎn)移給買受人。十三、雙方確認，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)，均以商品房買賣合同及本補充協(xié)議的約定為準。出賣人在簽署商品房買賣合同及本補充協(xié)議之前或之后，通過報紙、電視、廣播、戶外路牌、樓書、海報、宣傳品及網(wǎng)絡(luò)

40、等媒體發(fā)布的廣告中與本項目有關(guān)的一切銷售廣告、宣傳資料以及建筑模型和樣板間僅供參考，不構(gòu)成合同的組成部分。其所述內(nèi)容，僅作為要約邀請，不作為雙方確定各自權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。十四、關(guān)于房屋的裝飾、裝修：1、買受人不得擅自改變房屋及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外觀。室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)及樓板不得改動。買受人裝修房屋應(yīng)按照前期物業(yè)管理公司的相關(guān)規(guī)定進行；2、買受人對外立面、外門窗、屋頂、外墻、陽臺等部分的顏色、形狀和規(guī)格等不得有任何改變，不得增設(shè)任何其他物件；3、買受人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。否則應(yīng)承擔(dān)由此造成的所有責(zé)任。十五、關(guān)于景觀、建筑物外立面及其色彩、相關(guān)設(shè)施的約定：1、出賣人所有

41、廣告及宣傳資料中的景觀效果、建筑物外立面及其色彩效果與實際建成后的景觀、建筑物外立面材質(zhì)及其色彩可能會有差別或局部調(diào)整，以實際為準。2、出賣人為整體綜合需要，有權(quán)在樓宇場地中選址建設(shè)環(huán)境和配套設(shè)施，如植物、雕塑小品、自行車棚、配電室、管道井、消防栓、垃圾收集點等。沙盤、模型、樣板間所展示的上述環(huán)境和配套設(shè)施僅供參考，最終以實際為準。十六、買受人認為商品房質(zhì)量存在瑕疵或者商品房的裝飾、設(shè)備標準不符合雙方約定時，應(yīng)申請相關(guān)權(quán)威部門進行鑒定，鑒定費用由申請方預(yù)先墊付，最終由責(zé)任方承擔(dān)。在下列情況下買受人不得拒絕接收房屋：1、房屋已經(jīng)獲得竣工驗收合格；2、房屋及其裝修、設(shè)備有質(zhì)量瑕疵但不影響買受人正常

42、使用安全的；3、買受人自認為房屋質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標準不符合約定但又未在提出疑問后的7日內(nèi)委托鑒定的。因上述情況買受人拒絕接收房屋的，出賣人不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。十七、買受人在裝修或使用過程中對本房屋造成的損害或給其他業(yè)主、公共設(shè)施、設(shè)備造成任何損壞的，由買受人自行承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。出賣人有權(quán)要求買受人對其給公共設(shè)施、設(shè)備造成的損害承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失的責(zé)任。十八、除乙方專有部位外，凡未列入商品房買賣合同附件二所列公共部位與公用房屋分攤建筑面積的建筑部位（包括但不限于地下車庫、幼兒園、商業(yè)用房、會所、學(xué)校、設(shè)備用房、部分物業(yè)管理用房、架空層、其它空間）的所有權(quán)和使用權(quán)均歸甲方所有，甲方有權(quán)自行處

43、置。十九、買受人同意委托出賣人代辦權(quán)屬登記、國土手續(xù)，于出賣人通知買受人辦理產(chǎn)權(quán)之日起10日內(nèi)提交辦理該房屋產(chǎn)權(quán)登記和國土登記手續(xù)的資料并同時繳納政府規(guī)定的相關(guān)稅費，否則，出賣人不承擔(dān)逾期辦證的責(zé)任。二十、購房合同中所填寫的地址和聯(lián)系方式系雙方確認無誤，出賣人向買受人留于購房合同的地址掛號郵寄或通過特快專遞寄送材料視為書面送達，XX地區(qū)內(nèi)以郵件發(fā)出后第2日為送達日，XX地區(qū)外以郵件發(fā)出后第6日為送達日。買受人如變更通信地址應(yīng)當(dāng)在三日內(nèi)書面告知出賣人，否則因此引起的責(zé)任由買受人承擔(dān)。二十一、關(guān)于不可抗力和意外事件1、雙方約定不可抗力包括地震、洪水等自然災(zāi)害和火災(zāi)、爆炸、流行性疾病等突發(fā)事件以及戰(zhàn)

44、爭、動亂。2、雙方約定意外事件指政府政策或規(guī)定的改變，導(dǎo)致用地、道路、給排水、電力、燃氣供應(yīng)等各種情況的性質(zhì)和規(guī)劃的改變。3、不可抗力和意外事件發(fā)生以后，受到不可抗力和意外事件影響的一方應(yīng)在30天內(nèi)通知另一方，并在力所能及的條件下迅速采取措施，盡力減少損失。4、因不可抗力和意外事件導(dǎo)致的損失雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。二十二、關(guān)于工程質(zhì)量1、對于房屋交付時買受人提出的整改意見，出賣人在90天內(nèi)完成整改，整改期限內(nèi)，出賣人不承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，買受人也無需承擔(dān)物業(yè)管理費。出賣人與買受人認識不一致，或買受人認為整改后買受人仍未能解決質(zhì)量瑕疵的，買受人應(yīng)當(dāng)按本補充協(xié)議第十六條約定進行鑒定。2、雙方確定

45、：影響正常居住使用的房屋質(zhì)量問題僅指經(jīng)權(quán)威鑒定部門確認的房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在嚴重影響房屋使用安全的問題。不影響安全使用的質(zhì)量瑕疵不屬于嚴重影響正常居住使用的問題。3、房屋交付后，買受人因房屋質(zhì)量問題造成損失，經(jīng)權(quán)威部門鑒定確屬保修期內(nèi)房屋質(zhì)量問題，則出賣人給予修復(fù)且賠償因房屋質(zhì)量問題造成的直接財產(chǎn)損失。出賣人不承擔(dān)買受人的任何間接損失。間接損失包括但不限于：誤工費、差旅費、房租費、通訊費、律師費、單方委托的鑒定費、買受人對于任何第三方的違約金、賠償金等。4、房屋保修范圍和保修期限內(nèi)的質(zhì)量問題的合理整修期限為90天。二十三、商品房買賣合同及本補充協(xié)議約定的合同解除權(quán)，自解除合同的通知送達對方之日起合同自動解除。二十四、買受人承諾其購房身份符合國家或地方關(guān)于限購商品房屋的相關(guān)政策法規(guī)的規(guī)定，如因買受人不符合相關(guān)限購規(guī)定而導(dǎo)致無法備案或辦理產(chǎn)權(quán)登記的，出賣人有權(quán)解除合同，買受人應(yīng)當(dāng)向出賣人支付房款總價5%的違約金。二十五、法律效力約定1、商品房買賣合同及本補充協(xié)議是明確雙方權(quán)利義務(wù)的唯一依據(jù)，雙方在此之前