XX公司XX項目展示區(qū)、樣板房開放前風(fēng)險自查報告模板

1、 XX公司客戶服務(wù)部 2017年XX月XX日 1 項目基本信息 2 銷售準備情況 3 開盤前風(fēng)險評估 4 問題闡述 目 錄 5 檢查結(jié)論 一、項目基本信息 項目基本信息項目基本信息 項目名稱項目名稱 項目地址項目地址 開發(fā)單位開發(fā)單位 檢查時間檢查時間 檢查人員檢查人員 房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 房屋類型房屋類型公寓 洋房 別墅 裝修類型裝修類型毛坯房 精裝修戶型戶型 操盤公司操盤公司計劃開盤時間計劃開盤時間 二、銷售準備情況 1.銷售文書公示情況 附圖：國 有土地使 用證 附圖：建 設(shè)工程規(guī) 劃許可證 附圖：建設(shè) 工程用地規(guī) 劃許可證 附圖：建 設(shè)工程施 工許可

2、證 國有土地使用證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證 二、銷售準備情況 1.銷售文書公示情況 附圖：商 品房預(yù)售 許可證 附圖：房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 資質(zhì)證書 附圖：開發(fā) 企業(yè)營業(yè)執(zhí) 照 附圖：銷 售企業(yè)營 業(yè)執(zhí)照 商品房預(yù)售許可證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照銷售企業(yè)營業(yè)執(zhí)照 二、銷售準備情況 2.銷售物料準備 銷售說辭、樓書、戶型單頁、沙盤、示范區(qū)域等銷售物料是否經(jīng)過營銷、研發(fā)、工程、物業(yè)、法務(wù)、客服等相關(guān)部門核實內(nèi)容并進行審批，審批通過后才使用。（提 供文件及審批截圖） 業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)收費標準、前期物業(yè)管理示范文本、xx市商品房買賣合同示

3、范文本（包含合同附圖）、補充協(xié)議是否經(jīng)過營銷、研發(fā) 、工程、物業(yè)、法務(wù)、客服等相關(guān)部門核實內(nèi)容并進行審批，審批通過后才使用。（提供文件及審批截圖） 銷售說辭、百問百答、精簡介紹等外宣資料是否經(jīng)過營銷、研發(fā)、工程、物業(yè)、法務(wù)、客服等相關(guān)部門核實內(nèi)容并進行審批，審批通過后才使用。（提供文件及審批 截圖） 二、銷售準備情況 2.銷售物料準備情況 附圖：業(yè) 主臨時公 約 附圖：前期 物業(yè)收費標 準 附圖：前期 物業(yè)管理示 范文本 附圖：xx市 商品房買賣 合同示范文 本 業(yè)主臨時公約前期物業(yè)收費標準前期物業(yè)管理示范文本 xx市商品房買賣合同示范文 本 二、銷售準備情況 2.銷售物料準備情況 附圖：合

4、同附圖 附圖：補充 協(xié)議 附圖：項目 紅線內(nèi)外不 利因素公示 附圖：現(xiàn)場 免責(zé)聲明 合同附圖補充協(xié)議項目紅線內(nèi)外不利因素公示 現(xiàn)場免責(zé)聲明 二、銷售準備情況 2.銷售物料準備情況 附圖：物 業(yè)形象展 示 附圖：沙盤 附圖：沙盤 免責(zé)聲明 附圖：集團 400展示 物業(yè)形象展示物業(yè)形象展示沙盤沙盤沙盤免責(zé)聲明沙盤免責(zé)聲明 集團集團400展示展示 三、開盤前風(fēng)險評估 序號風(fēng)險評估項評估內(nèi)容常見案例 是否存在 風(fēng)險 1.1預(yù)售證取得 預(yù)售證預(yù)計取得時間是否在開盤前無證開盤 預(yù)售證取得前相關(guān)證件的取得情況取得預(yù)售證的前置證件未達成導(dǎo)致預(yù)售證無法取得 1.2 商品房買賣合同 及補充條款 建設(shè)合同竣工時間、

5、保修期等與房屋銷售合同一致，相關(guān)內(nèi)容對公司沒有違約風(fēng) 險或其他風(fēng)險 建設(shè)合同約定的竣工時間與房屋銷售合同時間不一 致 建設(shè)合同約定的保修期與房屋銷售合同不一致 合同約定的保修期低于法律法規(guī)時長 合同中規(guī)定的建設(shè)指標（容積率、綠化率等）以及配套建設(shè)指標（如車庫、會所、 居委會用房、物業(yè)管理用房、民警室、教育配套等），公司已按照其規(guī)定報批及 建設(shè)（有無漏留或分布在不同期交房的標段中） 該地塊中無幼兒園，但合同中有幼兒園配套 項目名稱和地名命名批復(fù)一致項目名使用推廣名簽約 建筑結(jié)構(gòu)形式和工程設(shè)計一致框架誤寫為框剪 層高的約定與交付標準一致合同約定為3.1米層高，實際為2.9米 交房條件應(yīng)具備可操作性

6、，且符合當(dāng)?shù)卣咭蠼环織l件約定過多過于苛刻 配套交付時間在配套工程完工之后合同約定的配套交付時間在工程完工前 產(chǎn)證辦理時間與義務(wù)的約定合理 當(dāng)?shù)匾话銥?20日辦理完畢分戶產(chǎn)權(quán)，而項目簽署 為720個工作日 關(guān)于會所、學(xué)校、幼兒園、車位的所有權(quán)、廣告收益、樓體字等約定準確，相鄰 權(quán)益、后期經(jīng)營收益的分割合理 小區(qū)內(nèi)廣告收益未明確約定分割收益 關(guān)于庭院、露臺、地下室等部位的權(quán)益約定準確，涉及贈送、改建的，免責(zé)表達、 交付標準，改造與驗收、改造工期與工作量做了充分估計 地下室贈送面積計入合同面積 未單獨簽署改造協(xié)議 填寫是否， 具體描述在 后面單頁呈 現(xiàn) 三、開盤前風(fēng)險評估 序號風(fēng)險評估項評估內(nèi)容

7、常見案例 是否存在 風(fēng)險 1.2 商品房買賣合 同及補充條款 分期建設(shè)的，對于配套等的分期交付有補充約定，若前期宣傳有誤的，補充條款 有更正說明 宣傳中提及有幼兒園但未明確提及在后批次交付使 用 與銀行的合作，抵押、擔(dān)保責(zé)任的明確；產(chǎn)權(quán)辦理約定與我司承擔(dān)的連帶擔(dān)保責(zé) 任匹配 貸款客戶不辦理產(chǎn)權(quán)對我司的不利影響 紅線內(nèi)外不利因素列入補充條款 緊鄰項目的紅線內(nèi)外不利因素為列入合同，業(yè)主后 期投訴 特殊房源有重大差異的應(yīng)單獨與客戶進行書面確認 落地窗在非標房源中由50cm的窗臺 客廳正對有立柱遮擋 相似戶型中存在差異點 約定代收費或預(yù)交費用的,約定內(nèi)容合理合法 當(dāng)?shù)卣呓归_放單位代收代繳維修基金、

8、產(chǎn)權(quán)費 用 合同配置標準：沒有不準確或夸張的修飾用詞，交付標準和宣傳、設(shè)計、施工標 準一致 合同中出現(xiàn)“五星級、超豪華”等語句 墻面合同約定為乳膠漆，實際為水泥砂漿面層 購房合同中水、電、燃氣、電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備配套應(yīng)與 施工合同一致 銷售合同約定的水、電接通時間與實際基礎(chǔ)設(shè)施設(shè) 備配套合同不符 銷售合同中是否有對于銷售現(xiàn)場物料、口頭說辭等的免責(zé)條款合同中未出現(xiàn)免責(zé)條款 填寫是否， 具體描述在 后面單頁呈 現(xiàn) 三、開盤前風(fēng)險評估 序號風(fēng)險評估項評估內(nèi)容常見案例 是否存在 風(fēng)險 1.3 商品房買賣合 同附圖 如有方位指示的應(yīng)清楚明晰，不得產(chǎn)生歧義原意指示項目整體方位卻有指示戶

9、位方向的歧義 涉及使用功能的,名稱標識及圖例準確煙道在合同附圖中未按標準標識繪制 附圖應(yīng)全部為商品房買賣合同配置的相關(guān)項內(nèi)容毛坯交付的合同附圖中有精裝部品部件 合同附圖與設(shè)計、施工標準一致 使用銷售彩圖作為合同附圖，導(dǎo)致合同附圖與施工 圖不符 如附小區(qū)平面圖的，平面圖與最終規(guī)劃一致平面圖與規(guī)劃圖不符 1.4 前期物業(yè)服務(wù) 合同 選聘物業(yè)管理企業(yè)：當(dāng)?shù)厝裘鞔_要招投標，公司已按規(guī)定執(zhí)行；中標企業(yè)具備相 關(guān)資質(zhì)，無違約風(fēng)險；物業(yè)服務(wù)合同已按規(guī)定備案；物業(yè)服務(wù)各項收費不違反當(dāng) 地規(guī)定 被投訴后不能出具招投標文件 中標企業(yè)資質(zhì)不符 被業(yè)主投訴服務(wù)合同未按規(guī)定備案 物業(yè)費金額超過當(dāng)?shù)叵迌r 物業(yè)管理費的約定

10、合法被業(yè)主投訴不符合當(dāng)?shù)卣?代收費用/增值服務(wù)的約定合法、合規(guī)、合理水、電代收費用中增加高額服務(wù)費 對共有部分經(jīng)營收益的約定合法合同中約定廣告收益100%歸物業(yè)管理方所有 物業(yè)管理服務(wù)的明細與實際相符 合同中服務(wù)內(nèi)容在實際中無法達成或需額外增加費 用 1.5 沙盤及模型 （含區(qū)位圖） 免提示語內(nèi)容準確、字體/位置醒目 方位指示明晰無歧義 沙盤無總體免責(zé)提示 方位指示錯誤 對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施、周邊環(huán)境/配套的提示或介紹 準確，需體現(xiàn)可能存在變更的提示 二期開發(fā)產(chǎn)品規(guī)劃未確定，未在沙盤提示。 建筑物的整體布局、朝向、間距、綠地、景觀、園區(qū)主要出入口、車庫出入口等 標識準確

11、 出入口與報建方案不符 三、開盤前風(fēng)險評估 序號風(fēng)險評估項評估內(nèi)容常見案例 是否存在 風(fēng)險 1.5 沙盤及模型 （含區(qū)位圖） 項目樓盤模型的外立面、窗、陽臺、花園、地平標高、色彩等業(yè)主關(guān)心且易于對 照的因素，是否存在未按設(shè)計方案準確體現(xiàn)的情況。 樓盤模型外立面為白色，實際為灰色 樓盤外立面為石材，實際為真石漆 模型為飄窗，實際為窗戶 沙盤上車位的標示與總圖相符（車位的位置和個數(shù)與規(guī)劃報建相符）露天車位與總圖不符 公共設(shè)備及周邊配套等在沙盤以及總平面圖上標注或相關(guān)說明，特別是在規(guī)劃中、 建設(shè)中的，需進行標注 在建超市在區(qū)位圖中有明確，但后期違建客戶投訴 沙盤紅線位置準確、連續(xù)，紅線范圍內(nèi)的道路、

12、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等標 識準確。 沙盤中紅線出現(xiàn)缺失 后期開發(fā)工地未確定規(guī)劃的情況下明確體現(xiàn)且無提 示 紅線內(nèi)外不利因素中列明的不利因素是否在沙盤上一一對應(yīng)，是否存在與現(xiàn)實不 符的情況。 不利因素1號內(nèi)容為配電室，沙盤為水泵房 紅線內(nèi)外代征代建用地的標識是否符合實際情況，紅線外代建綠化帶后期打造與實際情況不符 沙盤比例是否有故意夸大或縮小的情況。重點關(guān)注：園區(qū)配電房、垃圾中轉(zhuǎn)站、 化糞池、公廁等配套設(shè)備設(shè)施。 沙盤樓棟位置故意夸大 不利因素（如配電室、垃圾中轉(zhuǎn)站等）位置故意夸 大或縮小 戶型模型是否存在相同戶型單位因樓棟、樓層、單元不同，局部結(jié)構(gòu)、面積等可 能有所不同的情況，是否在明顯位

13、置進行了相關(guān)提示。 模型為開敞陽臺實際為封閉陽臺。 戶型模型應(yīng)與合同附圖一致，如為裝修房的應(yīng)與交付標準盡量一致。戶型模型與合同附圖不符，業(yè)主投訴欺詐 景觀綠化：公共與私人綠化空間劃分、擋墻及柵欄、水系水景面積、種植密度、 高差、消防回車場、周界圍墻應(yīng)標識準確，不得出現(xiàn)過于夸張的情況。 無法區(qū)分綠地權(quán)屬 水系面積比例失真 沙盤為實體擋墻實際為綠籬隔斷 下沉式入戶未在沙盤中體現(xiàn) 三、開盤前風(fēng)險評估 序號風(fēng)險評估項評估內(nèi)容常見案例 是否存在 風(fēng)險 1.6 各種印刷品及廣 告類（含樓書、 戶型圖、宣傳單 頁、報刊廣告、 戶外廣告、媒體 廣告等）、銷售 說辭類 銷售DM宣傳單頁，項目介紹單頁、戶型單頁、

14、海報、報刊廣告、戶外廣告、媒 體廣告等是否有與事實不符的情況。 業(yè)主投訴宣傳與交付不符 使用的區(qū)位圖、戶型圖、總平面圖、規(guī)劃效果圖、項目賣點等外宣資料是否有免 責(zé)提示語，內(nèi)容是否準確，字體、位置是否醒目。 戶型圖與合同附圖不符 樓書無免責(zé)提示 對于有銷售物料涉及以下內(nèi)容的須嚴格按以下要求執(zhí)行： 沒有以時間代替實際距離表達的內(nèi)容； 提供按揭購房的，對按揭資質(zhì)、合作銀行、最高貸款額度及年限有提示； 對使用的圖片屬于實景圖還是效果圖有相應(yīng)標識； 委托代理公司銷售的，已注明代理公司的名稱； 對后期開發(fā)用地、市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等可能有變動有特別提示； 紅線范圍內(nèi)的道路、綠地、景觀、后期開發(fā)用地等

15、標識； 建筑物的整體布局、朝向、間距、外立面、窗戶、陽臺、花園、地平標高等標注 準確； 小區(qū)燃氣/供暖服務(wù)商、采暖方式、收費標準的宣傳與實際相符； 不得出現(xiàn)有房產(chǎn)升值、保值或投資回報的不當(dāng)許諾； 業(yè)主投訴地鐵口過遠銷售欺詐 承諾返租收益 交通配套無不當(dāng)承諾：對業(yè)主班車、直達巴士是否有免費接送的承諾，有規(guī)避運 營風(fēng)險的提示 未明確說明的運營時間的，班車停運可能產(chǎn)生群訴 本項目周邊市政配套: （地鐵、輕軌、公交、公園綠地、海景山景、名校、名勝、銀行、商場、體育館、 書店）等交通問題商業(yè)設(shè)施的介紹是否注明信息的來源和現(xiàn)狀截止時間，有僅介 紹信息不提供保證的提示語，對尚在規(guī)劃建設(shè)中的配套設(shè)施有特別提示

16、 投訴承諾地鐵開通時間 投訴學(xué)校招生時間 三、開盤前風(fēng)險評估 序號風(fēng)險評估項評估內(nèi)容常見案例 是否存在 風(fēng)險 1.6 各種印刷品及廣 告類（含樓書、 戶型圖、宣傳單 頁、報刊廣告、 戶外廣告、媒體 廣告等）、銷售 說辭類 小區(qū)配套的教育設(shè)施的宣傳與規(guī)劃一致，無不當(dāng)承諾，即：幼兒園、學(xué)校、托兒 所是否有、何種辦學(xué)模式、規(guī)模有多大、誰經(jīng)營、如何收費、需何種入學(xué)資格、 何時交付使用等等。 承諾業(yè)主入學(xué)時間及開班數(shù)量 商場、商鋪、郵局、社康中心等小區(qū)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施宣傳與規(guī)劃一致，對所在 位置、經(jīng)營主體、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營期限等無不當(dāng)承諾 對于商業(yè)開街時間進行承諾且無法達到承諾時間 小區(qū)車位/車庫的面積、

17、數(shù)量、車位比例：是否與規(guī)劃一致，處理方案（出租、 銷售、可租可售）和價格是否確定，業(yè)主是否使用是否不便 停車位距離樓棟很遠 售樓處項目形象展示板、平面展示板、戶型平面展示板、業(yè)績資料展示板、銷控 表展示板等是否存在夸大宣傳、虛假宣傳或與事實不符的情況 銷控表出現(xiàn)夸大展示 樓書、售樓說明（含付款說明、按揭說明、物業(yè)管理說明、公攤面積說明）、物 業(yè)管理服務(wù)手冊、銀行按揭指南、銀行按揭利率表、保險費率表等是否有與事實 不符的情況。 告知客戶的利率折扣與實際批準的不一致 三、開盤前風(fēng)險評估 序號風(fēng)險評估項評估內(nèi)容常見案例 是否存在 風(fēng)險 1.7樣板間 對裝修示范單位、交付標準示范單位及合同配置標準是否

18、分別進行差異核對與免 責(zé)提示，提示語是否準確，字體、位置是否醒目。 提示語遺失 非交標的未進行提示 對室內(nèi)結(jié)構(gòu)與交付標準顯著不一致之處是否進行提示，提示語是否準確，字體、 位置是否醒目。 投訴樣板間窗戶與交付不符 投訴樣板間墻體與交付不符 贈送物品或不屬于交付范圍的物品是否有特別提示。主燈具、墻紙等未進行提示 樣板間參觀須知是否按照要求進行提示，重點關(guān)注：臨時搭建樣板間、帶家居軟 裝樣板間、交付標準樣板間、帶花園樣板間的相關(guān)提示內(nèi)容。 臨時樣板代替交付樣板向客戶展示 樣板間外是否有戶型圖及介紹戶型與樣板展示不符 1.8示范區(qū) 景觀配置標準與實際的差異性提示與免責(zé) 硬景：用材、鋪裝等； 軟景：品種、株型、種植密度等 參觀區(qū)內(nèi)敏感區(qū)域提示牌設(shè)置是否到位，內(nèi)容準確 示范區(qū)展示效果與實際交付過大且無提示導(dǎo)致業(yè)主 投訴 臨時占用紅線外的示范區(qū)未進行提示 四、問題闡述 風(fēng)險圖示，重點 圈出表示 缺陷類別缺陷類別編號編號 201711001201711001（年月（年月 +001+001） 問題風(fēng)險描述問題風(fēng)險描述 風(fēng)險等級風(fēng)險等級較小風(fēng)險較小風(fēng)險 較大風(fēng)險較大風(fēng)險 重大風(fēng)險重大風(fēng)險 整改建議整改建議 項目部項目部/ /營銷營銷/ /物業(yè)意見物業(yè)意見是是/ /否整改否整改 責(zé)任人責(zé)任人所屬部門所屬部門 計劃完成整改時間計劃完成整改時間 四、