億城房地產(chǎn)企業(yè)運營管理

1、1 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 深圳銀湖酒店深圳銀湖酒店 二零零八年三月十五日二零零八年三月十五日 2 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 目錄目錄 前言前言 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系運行第二講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系運行 第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系改進第三講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系改進 3 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 前言前言 一、運營管理的概念與內(nèi)容一、運營管理的概念與內(nèi)容 二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 4 中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過二十年發(fā)展，已經(jīng)由“做項目”階

2、段發(fā) 展到“做企業(yè)”階段。越來越多的地產(chǎn)企業(yè)面臨著多項目、 跨區(qū)域的管理問題，如何使企業(yè)實現(xiàn)有質(zhì)量的持續(xù)增長給房 地產(chǎn)企業(yè)管理提出了更高的要求。 很多的中國房地產(chǎn)企業(yè)也不乏戰(zhàn)略和制度，但“執(zhí)行難” 成為很多快速發(fā)展中企業(yè)的成長瓶頸。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 前言前言 5 變化不斷增加和加快-風(fēng)險不確定性 利益相關(guān)者不斷增加-利益細分、價值鏈延長 客戶和自身要求不斷提高-質(zhì)量、利潤、資金、效益、競爭力 項目復(fù)雜性不斷提高 -呼喚房地產(chǎn)的運營管理呼喚房地產(chǎn)的運營管理 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 前言前言 6 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 前言前言 如何保證企業(yè)持續(xù)高

3、效的運轉(zhuǎn)？ 如何實現(xiàn)對項目的有效管理？ 如何做好分工協(xié)作？ 如何建立有效的運營管理體系？ 如何提高內(nèi)部協(xié)作的效率？ 如何保證員工的工作激情？ 企業(yè)擴大規(guī)模，進入企業(yè)發(fā)展的成長期階 段，面臨一系列問題： 規(guī)模/市場 影響力 成長期 成熟期 創(chuàng)業(yè)期 7 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理房地產(chǎn)企業(yè)運營管理 前言前言 成長期： 管理 成熟期： 產(chǎn)品 創(chuàng)業(yè)期： 人 規(guī)模/市場 影響力 企業(yè)在不同的發(fā)展階段面臨解決問題的重點有所不同， 房地產(chǎn)企業(yè)在成功轉(zhuǎn)型之后，進入企業(yè)發(fā)展的成長期階 段，對規(guī)范全面管理提出急迫的要求，特別是企業(yè)的運 營管理 8 一、運營管理的概念與內(nèi)容一、運營管理的概念與內(nèi)容 1、運營的定義 2、運營

4、管理的基本概念 3、對運營管理的深入理解 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 9 一、運營的定義一、運營的定義 運營（operations）就是把投入的資源（生產(chǎn)要 素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（產(chǎn)品和服務(wù)）的過 程。因而是一切組織的最基本職能之一。 輸入輸出職能過程 材料 設(shè)備 人員 信息 資金 制造供應(yīng)運輸服務(wù) 產(chǎn)品 服務(wù) 提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 10 二、運營管理的基本概念二、運營管理的基本概念 1、運營管理的幾種定義 2、企業(yè)價值鏈 3、基于企業(yè)價值鏈的運營管理 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 11 二

5、、運營管理的基本概念二、運營管理的基本概念 1 1、運營管理的幾種定義、運營管理的幾種定義 運營管理（operations management）相近的概念有制造管理、生 產(chǎn)管理、生產(chǎn)與運作管理、作業(yè)管理、運作管理等，它們的名稱之 所以不同，實際上是反映了這一學(xué)科的發(fā)展過程。 與工業(yè)化聯(lián)系在一起的有形產(chǎn)品，可稱為“production”或 “manufacturing”,對應(yīng)的 （production manage-ment），如：汽 車、 生產(chǎn)等 提供服務(wù)的活動稱為“operations”,運作/運營管理（operations management） 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的

6、概念與內(nèi)容 12 運營管理定義（1） 運營管理（運營管理（omom）是對運營過程的計劃、組織、實施和控制， 是對生產(chǎn)和提供公司主要產(chǎn)呂和服務(wù)的系統(tǒng)進行設(shè)計、運行、 評價和改進，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務(wù)創(chuàng)造密切相關(guān)的各項管理工 作的總稱。 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 13 運營管理（om）是對主要經(jīng)營活動的管理，即組 織和控制為客戶提供商品或服務(wù)中的最基本的經(jīng)營 活動 (management of main business activity:the organizing and controlling of the fundamental business activity

7、of providing goods and services to customers). 運營管理定義（運營管理定義（2 2） 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 14 運營管理（運營管理（omom）就是對創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)的各個系 統(tǒng)的設(shè)計、運行和改進。 (operations management (om) is defined as the design、 operation and improvement of the systems that create and deliver the firms primary products and servic

8、es ) 運營管理定義（3） 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 15 現(xiàn)在的趨勢是將生產(chǎn)和提供服務(wù)的活動均稱為“運 營”，生產(chǎn)管理也就演化為運營管理（operation management）,也有的稱之為“生產(chǎn)與運作管 理”“production and operation management” 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 16 二、運營管理的基本概念二、運營管理的基本概念 2 2、企業(yè)價值鏈（、企業(yè)價值鏈（vcmvcm） u每一企業(yè)都是設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、交貨和對產(chǎn)品起輔助作用的各 種活動的集合體。 u所有這些活動都可以用一個價值鏈（vcm）表示。

9、 u價值鏈把企業(yè)的活動分成主要活動（primary activities）和支持 活動（secondary activities）兩大類。 企業(yè)價值鏈（企業(yè)價值鏈（vcmvcm） -就是創(chuàng)造和提供公司基本產(chǎn)品和服務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的集合 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 17 房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 支 持 活 動 主 要 活 動 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流程的改進，新技術(shù)研究） 采購、報建 （原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供） 立 項 策 劃 設(shè) 計 施 工 竣 工

10、銷 售 服 務(wù) 利潤 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 18 企業(yè)價值鏈（企業(yè)價值鏈（vcmvcm） 運營管理（運營管理（om）就是對創(chuàng) 造和提供公司基本產(chǎn)品和服 務(wù)的各個系統(tǒng)的設(shè)計、運行 和改進。 企業(yè)價值鏈（企業(yè)價值鏈（vcm）就是創(chuàng) 造和提供公司基本產(chǎn)品和服 務(wù)并實現(xiàn)增值的各個系統(tǒng)的 集合。 運營管理（運營管理（om）就是企業(yè)價值鏈上的各個系統(tǒng) 的設(shè)計、運行和改造 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 19 二、運營管理的基本概念二、運營管理的基本概念 3 3、基于企業(yè)價值鏈的運營管理基于企業(yè)價值鏈的運營管理 企業(yè)的運營管理（om）就是通過企業(yè)價值鏈上各項

11、活動 進行分析和設(shè)計，強化主要業(yè)務(wù)流程，協(xié)調(diào)企業(yè)活動并不 斷優(yōu)化，從而創(chuàng)造和提供增值的產(chǎn)品和服務(wù)，在滿足客戶 價值需求的同時降低產(chǎn)品和服務(wù)成本，獲得和提高企業(yè)競 爭優(yōu)勢 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 20 運營管理的對象和內(nèi)容 運營管理的目標 運營管理的原則 運營管理的執(zhí)行者 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 21 運營管理的對象運營管理的對象 運營管理的對象是運營過程和運營系統(tǒng)。 運營過程是一個投入、轉(zhuǎn)換、產(chǎn)出的過程，是一個勞動過程 或價值增加的過程，它是運營管理的第一大對象，運營管理必 須考慮如何對這樣的生產(chǎn)運營活動進行有效的組織和控制 前言前言 運

12、營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 22 1、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計 2、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和運行 3、企業(yè)價值鏈的各個系統(tǒng)和改進 運營管理的內(nèi)容運營管理的內(nèi)容 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 23 第一：不斷滿足客戶需要。 （性能、價格、時間） 第二：有效利用資源。 （人員、材料、運輔、庫存、設(shè)備、場地） 運營管理的目標運營管理的目標 提升產(chǎn)品價值、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標；降低成本，提高效率提升產(chǎn)品價值、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標；降低成本，提高效率 提升企業(yè)核心競爭力提升企業(yè)核心競爭力 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 24 運營管理的原則運營管理的原則 樹立整體思

13、想，追求協(xié)調(diào)下的均衡 運營過程規(guī)范化、標準化、流程化 堅持量化的管理與控制 前饋控制與反饋控制相結(jié)合 剛性與柔性相結(jié)合 充分利用信息平臺 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 25 運營管理的執(zhí)行者運營管理的執(zhí)行者 首席運營官首席運營官（chief operating officer,縮寫coo，又稱營運 長），主要負責(zé)企業(yè)的日常營運，輔助ceo（chief executive officer）的工作；負責(zé)企業(yè)的運營管理，對ceo負責(zé)，不對企 業(yè)的發(fā)展趨勢負責(zé)。coo在某些公司中同時任職總裁，但他們 通常是常務(wù)或資深的副總裁 一般來講，coo負責(zé)公司職能體系的建設(shè)，并代表ceo處

14、 理企業(yè)日常職能事務(wù)。如果公司未設(shè)有總載職務(wù)，則ceo還要 承擔(dān)整體業(yè)務(wù)管理的職能，主管企業(yè)營銷與綜舍業(yè)務(wù)的職能 公司整個的銷售策略與政策，組織生產(chǎn)經(jīng)營活動，協(xié)助ceo制 定公司的業(yè)務(wù)發(fā)展計劃 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 26 運營管理的執(zhí)行者運營管理的執(zhí)行者 其化運營管理執(zhí)行者其化運營管理執(zhí)行者 運營總監(jiān)運營總監(jiān) 運營管理部運營管理部 經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部 計劃財務(wù)部計劃財務(wù)部 總經(jīng)理辦公室總經(jīng)理辦公室 行政部行政部 董事長秘書董事長秘書 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 27 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立

15、方案 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運營流程 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工 作 組織建立各部門的績效評估體系，對各部門和主管進行考評 運營管理的主要職責(zé)運營管理的主要職責(zé) 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 28 組織制定公司全年、半年、季度和月工作計劃 提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 組織擬訂公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和運營流程 組織建立各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管進行考評 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 主持召開日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工 作 組織建立各部門的績效評估體系，

16、對各部門和主管進行考評 運營管理的主要職責(zé)運營管理的主要職責(zé) 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 29 1、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的設(shè)計 2、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的運行 3、房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的各個系統(tǒng)的改進 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的內(nèi)容 前言前言 運營管理的概念與內(nèi)容運營管理的概念與內(nèi)容 30 一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點 二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關(guān)系二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關(guān)系 三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理 前

17、言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 31 一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點一、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的現(xiàn)狀與特點 很多房地產(chǎn)企業(yè)中普通存的現(xiàn)象： 部門職能不清，相互推諉，交叉工作難協(xié)調(diào) 崗位職責(zé)不明，干好干壞說不清 授權(quán)不清，不知該不該做主 單個項目做得很好，但多項目運作問題不斷 總有忙不完的事情，但不知道在忙什么，為什么忙？ 同樣的問題重復(fù)發(fā)生 不斷地處理問題但總也處理不完 換一個領(lǐng)導(dǎo)換一種做法 越級指揮，計劃天天變 制度流程一大堆，形同虛設(shè) 員工不斷抱怨，雖然收入越來越高滿意度卻越來越低 客戶投訴不斷 -出現(xiàn)這種現(xiàn)象的根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套出現(xiàn)這種現(xiàn)象的

18、根本原因在于企業(yè)在發(fā)展的過程中并未形成一套 規(guī)范化的運營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計占行業(yè)的規(guī)范化的運營管理體系，這樣的企業(yè)據(jù)統(tǒng)計占行業(yè)的80%。 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 32 認識誤區(qū)： 認為運營管理就是項目計劃管理 最新難題： 多項目跨區(qū)域開發(fā)的企業(yè)計劃和目標 如何保證 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 33 二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關(guān)系二、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理與項目計劃管理的關(guān)系 （一）運營與項目 （二）項目管理簡介 （三）運營管理與項目管理的區(qū)別 （四）運營管理與項目計劃的關(guān)系 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運

19、營管理綜述 34 （一）運營與項目 工作性質(zhì)與內(nèi)容的不同 工作環(huán)境與方式的不同 組織與管理上的不同 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 35 （二）項目管理簡介（二）項目管理簡介 項目的定義：項目的定義：對確定性對象按限定時間，費用和質(zhì)量標準完成的一次性 任務(wù)。 “項目管理項目管理就是指把各種系統(tǒng)、方法和人員結(jié)合在一起，在規(guī)定的時間、 預(yù)算和質(zhì)量目標范圍內(nèi)完成項目的各項工作，有效的項目管理是指 在規(guī)定用來實現(xiàn)具體目標和指標的時間內(nèi)，對組織機構(gòu)資源進行計 劃、引導(dǎo)和控制工作?！?-美國項目管理學(xué)會 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 36 項目管理框架圖

20、項 目 干 系 人 的 需 要 和 期 望 9大知識領(lǐng)域核心功能 范圍管理時間管理成本管理質(zhì)量管理 人力資源 管理 溝通管理風(fēng)險管理采購管理 項目 管理 工具 項目 管理 技術(shù) 9大知識領(lǐng)域輔助功能 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 37 項目管理簡介：項目管理簡介： 項目與項目管理知識 概念階段概念階段 一般機會研究 特定項目機會研究 方案策劃 初步可行性研究 詳細可行性研究 項目評估 商業(yè)計劃書的編定 規(guī)劃階段規(guī)劃階段 項目背景描述 質(zhì)量何證 目標確定 進度安排 范圍規(guī)劃 資源計劃 范圍定義 費用估計 工作分解 費用預(yù)算 工作排序 質(zhì)量計劃 工作延續(xù)時間估計 實施階段

21、實施階段 采購規(guī)劃 進度控制 招標采購的實施 費用控制 合同管理基礎(chǔ) 質(zhì)量控制 合同履行和收尾 安全控制 實施計劃 范圍變更控制 安全計劃 生產(chǎn)要素管理 項目進展報告 現(xiàn)場管理與環(huán)境保護 收尾階段收尾階段 范圍確認 質(zhì)量驗收 費用決算與審計 項目資料與驗收 項目交接與清算 項目審計 項目后評價 共性知識 項目管理組織形式 企業(yè)項目管理 訊息分發(fā) 風(fēng)險監(jiān)控 績效評價與人員激勵 沖突管理 項目辦公室 企業(yè)項目管理組織設(shè)計 風(fēng)險管理規(guī)劃 信息管理 溝通規(guī)劃 新經(jīng)濟項目管理 風(fēng)險量化 項目經(jīng)理 組織規(guī)劃 風(fēng)險識別 項目監(jiān)理 風(fēng)險應(yīng)對計劃 多項目管理 團隊建設(shè) 風(fēng)險評估 行政監(jiān)督 法律法規(guī) 目標管理與業(yè)

22、務(wù) 過程 方法和工具 要素分層法 不確定性分析 責(zé)任矩陣 質(zhì)量控制的數(shù)理 項目財務(wù)評價 方案比較法 環(huán)境影響評估 網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù) 設(shè)計方法 里程碑計劃 并行工程 資金的時間價值 項目融資 甘特圖 掙值法 質(zhì)量技術(shù)文件 工作分解結(jié)構(gòu) 評價指標體系 模擬技術(shù) 有無比較法 國民經(jīng)濟評價方法 中國項目管理知識體系框架 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 38 （三）運營管理與項目管理的區(qū)別（三）運營管理與項目管理的區(qū)別 運營管理運營管理項目管理項目管理 是企業(yè)價值鏈各個系統(tǒng)的設(shè)計、運 行和改進，以實現(xiàn)產(chǎn)品和服務(wù)的增 值 是為實現(xiàn)項目目標而完成項目的各 項工作 面對的是公司的運營管理，

23、包括多 項目公司的管理（如多項目開發(fā)的 房地產(chǎn)公司） 面對的是單個項目 具有長期、連續(xù)、循環(huán)往復(fù)的特點具有項目臨時、單次的特點 范圍更廣（包括營銷等其他活動）范圍相對較窄 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 39 （四）運營管理與項目計劃的區(qū)別（四）運營管理與項目計劃的區(qū)別 運營管理項目計劃 公司經(jīng)營計劃，包括公司除戰(zhàn)略規(guī) 劃外的所有計劃工作的管理 項目開發(fā)進度及相配合的各項計劃 工作 重要的還有運營體系的設(shè)計和改進只是項目管理的一種工具 更全面的監(jiān)控和考核監(jiān)控進度，調(diào)整計劃 目標是最大限度利用資源，滿足客 戶不斷增長的需要，提高企業(yè)競爭 力 目標是項目開發(fā)進度的保證，成本

24、 控制和實現(xiàn)質(zhì)量要求 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 40 多項目公司企業(yè)管理的三個層次 發(fā)展目標 項目開發(fā) 運營體系 戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理 項目管理項目管理運營管理運營管理 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 41 確定需要 項目選擇 項目計劃 項目執(zhí)行 項目控制 項目評估 項目結(jié)束 定義計劃實施收尾 項目的生命周期項目的生命周期 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 42 房地產(chǎn)企來產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng) 和支持、保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng) 主要系統(tǒng)：立項、策劃、設(shè)計、施工、竣工、銷售 支持系統(tǒng)：人力資源、財務(wù)、行政、成本、

25、采購、技術(shù)、 報建 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理就是對以上各個系統(tǒng)進行設(shè)計、運 行和改進、以實現(xiàn)項目開發(fā)的增值，提高效率、降低成本， 提升企業(yè)的核心競爭力。 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 43 三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理三、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的原理 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 （二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動/子系統(tǒng) 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 44 （一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈（一）房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈 支 持 活 動 主 要 活 動 公司基礎(chǔ)建設(shè) （一般管理、會計、財務(wù)、成本、戰(zhàn)略計劃） 人力資源管理 （招聘、培訓(xùn)、發(fā)展） 技術(shù)開發(fā) （研究和發(fā)展產(chǎn)品和流

26、程的改進，新技術(shù)研究） 采購、報建 （原材料采購、設(shè)備供應(yīng)、手續(xù)提供） 立 項 策 劃 設(shè) 計 施 工 竣 工 銷 售 服 務(wù) 利潤 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 45 （二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動（二）房地產(chǎn)運營管理體系中的各項活動/子系統(tǒng)子系統(tǒng) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)與銷售價值鏈的主要系統(tǒng)和支持、 保證、控制價值鏈的支持系統(tǒng)： 主要系統(tǒng)：主要系統(tǒng)：立項、策劃、設(shè)計、施工、竣工、銷售。 支持系統(tǒng)：支持系統(tǒng)：人力資源、財務(wù)、行政、成本、技術(shù)、采購、 報建。 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 （value chain） 業(yè)務(wù)規(guī)范 運營組織 運營管理 公司的運營組織、業(yè)管規(guī)范和運營流

27、程均圍繞房地 產(chǎn)開發(fā)價值鏈建立并用作于房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈 前言前言 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述房地產(chǎn)企業(yè)運營管理綜述 46 第一講：房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營流程系統(tǒng)的設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系的設(shè)計常見問題 47 公司發(fā)展戰(zhàn)略 價值觀 使命 愿景 vision 希望未來成為什么樣的企業(yè) mission 明確企業(yè)的客戶是誰？將 為客戶提供什么樣的服務(wù) values 公司在追求目標時使用的準則 strategy 公司的發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)徊金字塔 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體

28、系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 48 企業(yè)組織架構(gòu) 運營組 織系統(tǒng) 業(yè)務(wù)規(guī) 范系統(tǒng) 運營流 程系統(tǒng) 企業(yè)戰(zhàn)略 企業(yè)運營戰(zhàn)略 企業(yè)運營管理體系企業(yè)運營管理體系 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 49 運營戰(zhàn)略 運營組織系統(tǒng) 部門職能 崗位崗位職能 業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng) 開發(fā) 設(shè)計 成本 工程 營銷 物業(yè) 行政人事 財務(wù) 運營流程系統(tǒng) 項目 論證 項目 策劃 設(shè)計 管理 招標 采購 工程 管理 企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略 運營管理戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的

29、體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 50 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能 三、合理設(shè)計各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分三、合理設(shè)計各部門崗位崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營組織系統(tǒng)的設(shè)計 51 一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu)一、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略指引下的組織架構(gòu) 按照現(xiàn)代管理理論 企業(yè)管理一般按職能分工，其中最其本的

30、也是最主要的職能是財務(wù)會 計、技術(shù)、生產(chǎn)運營、市場營銷和人力資源管理。 分工的職能既是獨立的又是相互依賴的，正是這種相互依賴和配合才 能實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標。 企業(yè)的經(jīng)營活動是這些職能有機聯(lián)系的一個循環(huán)往復(fù)的過程。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 52 四種架構(gòu)圖四種架構(gòu)圖 職能式 項目式 弱矩陣式 強矩陣式 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 53 職能式職能式 執(zhí)行主管 職能主管職能主管職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員

31、職員 職員 適用于規(guī)模 較小的，以技 術(shù)為主的項目。 不適用于時間 限制性強或?qū)?比變化快速相 應(yīng)的項目 項目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 54 項目式項目式 執(zhí)行主管執(zhí)行主管 職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 項目協(xié)調(diào) 適用于包 括多個相 似單個項 目的單位 或組織以 及長期的 大型的重 要的和復(fù) 雜的項目。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企

32、業(yè)運營管理體系模型 55 矩陣式弱矩陣 執(zhí)行主管 職能主管職能主管職能主管 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 職員 項目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 56 矩陣式矩陣式- -平衡式平衡式 執(zhí)行主管執(zhí)行主管 職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 項目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 57 強矩陣式 執(zhí)行主

33、管執(zhí)行主管 職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 項目經(jīng)理主管項目經(jīng)理主管 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 項目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 58 矩陣型-復(fù)合式 執(zhí)行主管執(zhí)行主管 職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管職能主管 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 職員職員 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 項目經(jīng)理主管項目經(jīng)理主管 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 項目經(jīng)

34、理項目經(jīng)理 項目經(jīng)理項目經(jīng)理 項目a協(xié)調(diào) 項目協(xié)調(diào) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 59 股東大會股東大會 董事會董事會 總裁總裁 監(jiān)事會監(jiān)事會 董事會秘書董事會秘書 公司投資、財務(wù)委員會和外部行業(yè)專家顧問等公司投資、財務(wù)委員會和外部行業(yè)專家顧問等 行政管理部行政管理部 人力資源部人力資源部 經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部 企業(yè)發(fā)展部企業(yè)發(fā)展部 技術(shù)管理部技術(shù)管理部 財務(wù)管理部財務(wù)管理部 北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司深圳市金地物業(yè)管理有限公司 上海金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海金

35、地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳市金地置業(yè)顧問有限公司深圳市金地置業(yè)顧問有限公司 深圳金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金地集團組織架構(gòu)圖 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 60 董事長 總經(jīng)理 技術(shù)發(fā)展委員會 公司投資地產(chǎn)項目以項目經(jīng)理制執(zhí)行總經(jīng)辦 計劃部 行政部檔案室 公關(guān)部 見下頁 華潤集團 組織架構(gòu)圖 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 61 華潤集團組織架構(gòu)圖 接上頁 財

36、務(wù) 部 資金管 理中心 研發(fā) 部 經(jīng)營 部 工程管 理部 招標采 購中心 合同預(yù) 算部 網(wǎng)絡(luò) 部 人力資 源部 法務(wù) 部 客服 中心 市場研 究、土 地談判、 前期策 劃 規(guī)劃局、 立項、 證照辦 理 總建筑師 負責(zé)，每 個項目實 行責(zé)任建 筑師制 總工負責(zé)制 設(shè)計管 理部 合同起草、 審核、執(zhí) 行、監(jiān)約， 做工程預(yù) 算 信息 化平 臺建 立維 護 鳳凰城 華亭嘉園 優(yōu)仕園 翡翠城 成都翡翠城 華潤俱樂部 華潤特點： 1、公司所有項目影響由華 潤置地經(jīng)濟公司承擔(dān)。專 業(yè)化與職業(yè)化，形成內(nèi)部 市場化運作 2、實行項目經(jīng)理制、總工 負責(zé)制、建筑師責(zé)任制 3、市場反應(yīng)較慢，管理隊 伍年輕化 4、華遠

37、分流人才，內(nèi)傷較 大 5、資金、品牌、規(guī)劃有優(yōu) 勢 6、逐漸形成自己開發(fā)模式， 如鳳凰城項目和翡翠城項 目 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 62 董事長 總經(jīng)理 總經(jīng)辦 萬科周刊 秘書處 檔案室 行政部 財務(wù)管 理中心 資金結(jié) 算中心 建筑研 究中心 工程管 理部 企劃 部 管理 總部 物業(yè)管 理部 人力資 源部 審計法 務(wù)部 監(jiān)事長 投資決投資決 策中心策中心 區(qū)域項目區(qū)域項目 利潤中心利潤中心 成本費成本費 用中心用中心 大連萬科大連萬科天津萬科天津萬科北京萬科北京萬科深圳萬科深圳萬科武漢萬科武漢萬科南京萬科南

38、京萬科沈陽萬科沈陽萬科 財務(wù)部財務(wù)部營銷部營銷部工程管理部工程管理部綜合部綜合部 分管成分管成 本財務(wù)本財務(wù) 分管分管 營銷營銷 分管工程、規(guī)劃設(shè)分管工程、規(guī)劃設(shè) 計、采購。預(yù)算計、采購。預(yù)算 人力資源、行政、人力資源、行政、 信息等功能集合信息等功能集合 萬科集團 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 63 萬科組織架構(gòu)特點： 最早提出職業(yè)經(jīng)理人理念的企業(yè)，倡導(dǎo)職業(yè)化管理 管理較規(guī)范 集團本部為投資決策中心，從事戰(zhàn)略高度事宜 各地區(qū)為法人治理機制企業(yè)，通過產(chǎn)權(quán)控制 分公司授權(quán)較大，機構(gòu)盡量簡單，總部提供支持和監(jiān)約功能

39、人力資源管理非常重視，強調(diào)人員的輪崗和晉升，職業(yè)生源較好， 薪酬較低，強調(diào)職業(yè)生涯的發(fā)展 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 64 運營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則運營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則 合理處理好集中和分散的關(guān)系 明確各部門之間的定位和權(quán)責(zé)界定及 劃分 分析各部門在運營流程中發(fā)揮的職能 確定各部門與其它部門溝通協(xié)調(diào)關(guān)系 確定各部門權(quán)利與行 編寫各部門的部門職能 分析各崗位工作飽滿程度 因崗設(shè)人與因人設(shè)崗相結(jié)合 確定部門各崗位名稱及基本工作內(nèi)容 部門定崗定編時需要對公司短其與長 期戰(zhàn)略綜合考慮 公司織織架構(gòu) 公司發(fā)展戰(zhàn)略 各部門

40、權(quán)力與責(zé)任 各部門崗位定編 部門各崗位職責(zé)確定 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 65 責(zé)權(quán) 明確原則 兼顧 發(fā)展原則 精干高效 原則 戰(zhàn)略導(dǎo)向 原則 以戰(zhàn)略為 核心的運 營組織系 統(tǒng)設(shè)計 基于公司戰(zhàn)略，自上 而下進行設(shè)計 力求機構(gòu)簡練，人員 精干，從簡單到專業(yè) 管理效率高，保持競 爭力。 基于現(xiàn)狀的管理成熟 度、組織的發(fā)展階段 及管理能力，同時兼 顧未來的發(fā)展需要。 每一管理層次、部門、 崗位的責(zé)任權(quán)利都明 確和對應(yīng)。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運

41、營管理體系模型 運營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則運營組織系統(tǒng)的設(shè)計原則 66 部門職能-例：成本部、采購部 成本管理職能成本管理職能采購管理職能采購管理職能 1、成本目標管理：成本的前期測 算、目標制定、成本動態(tài)監(jiān)控、成 本分析與后評估； 2、工程預(yù)結(jié)算管理：自行編制、 審核工程量及造價文件，對咨詢公 司服務(wù)進行跟蹤管理； 3、現(xiàn)場成本控制：變更的造價計 算、現(xiàn)場工程量測定、零星工程或 材料采購的委托和簽證。 1、供方管理：考察、評估、建庫 并選用項目所需的合作單位及材料 設(shè)備； 2、采購及招標管理：工程、材料 設(shè)備、設(shè)計、營銷方面的招標，定 標的、定單位、定價格； 3、合同管理：合同的簽訂、變更 及追

42、加、付款及結(jié)算手續(xù)辦理。 各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理各企業(yè)部門的名稱和職責(zé)劃分往往不同，但基本管理 與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達到運營管理要求。與業(yè)務(wù)工作內(nèi)容必須齊全，才能達到運營管理要求。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能二、設(shè)計組織架構(gòu)下的部門職能 67 崗位職責(zé)崗位職責(zé)-例：成本部、采購例：成本部、采購部部 成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 預(yù)算工程師崗位職責(zé) 采購部經(jīng)理崗位職責(zé) 合約工程主管崗位職責(zé) 合約物資主管崗位職責(zé) 合約營銷主管崗位職責(zé) 成本管理事務(wù)員崗位職責(zé) 三、

43、合理設(shè)計各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分三、合理設(shè)計各部門崗位職責(zé)及權(quán)責(zé)劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 68 1、市場調(diào)查和供方管理工作：、市場調(diào)查和供方管理工作： 1.1負責(zé)了解各施工單位的資質(zhì)狀況、施工業(yè)績、報價水平及任務(wù)飽和情況; 1.2負責(zé)組織對供方（施工隊伍、設(shè)計單位、廣告商等）的資質(zhì)進行考察，建立合格供方名 錄； 1.3負責(zé)定期對材料設(shè)備市場進行考察，動態(tài)掌握材料設(shè)備的市場信息； 1.4負責(zé)編制或匯總供方市場考察報告評分表和材料市場考察報告； 1.5負責(zé)建立材料市場信息庫，為相關(guān)部門提供最新的市場價格信息

44、。 2、招投標及合同管理、招投標及合同管理 2.1負責(zé)編制項目整體施工招標方案及計劃； 2.2負責(zé)組織設(shè)計招投標工作； 2.3負責(zé)組織工程招投標工作； 2.4負責(zé)組織工程監(jiān)理的分判； 2.5負責(zé)組織營銷廣告包裝業(yè)務(wù)的分判工作； 2.6負責(zé)對投標單位資格審核； 2.7負責(zé)對部門起草的合同文件進行解釋，建立和完善招投標及合同文件的標準版本。 3、甲供材料和裝飾材料的管理、甲供材料和裝飾材料的管理 3.1負責(zé)編制公司甲供材料的進度計劃； 3.2負責(zé)物資采購； 3.3負責(zé)協(xié)助設(shè)計部提供裝飾材料和其它需送樣報審物資的樣品。 范例：采購部部門管理職能范例：采購部部門管理職能 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房

45、地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 69 范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé)范例：成本部經(jīng)理崗位職責(zé) 1、全面負責(zé)成本部工作，直接對主管副總經(jīng)理或總經(jīng)理負責(zé)，承擔(dān)本部門領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任； 2、制定本部門的工作計劃和目標，負責(zé)本部門工作職責(zé)的落實和各項工作計劃的執(zhí)行，保 證部門高效、有序的進行； 3、組織部門預(yù)算專業(yè)人員開展項目各建設(shè)階段的成本控制工作，合理確定和有效控制工程 造價，通過動態(tài)控制實現(xiàn)成本控制目的； 4、組織部門開展市場調(diào)查和研究，收集各類材料與工程造價信息，進行技術(shù)經(jīng)驗分析，堅 持數(shù)據(jù)積累； 5、確認和簽署部門發(fā)出的重要造價文件，如結(jié)算等，配合公司完成

46、三算單辦理等重大事項； 6、負責(zé)組織部門管理制度與業(yè)務(wù)規(guī)范的建立，并與公司及相關(guān)部門的有關(guān)制度銜接，保證 部門制度合理有效。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 70 范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé)范例：預(yù)算工程師崗位職責(zé) 1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，完成項目在各階段：方案建議階段、初步設(shè)計階段、 施工圖設(shè)計階段、招投標階段、合同實施階段、以及竣工等階段所相應(yīng)的投 資估算書、預(yù)算書、概算書、工程量清單、結(jié)算書等的編制。 2、接受參加專業(yè)培訓(xùn)、更新知識、提高業(yè)務(wù)水平。 3、及時掌握項目工程進展的狀況，對承包商報送的工程形象進度進行

47、審核，提 出付款額的建議。（僅限項目部的預(yù)算工程師） 4、對不同的設(shè)計及材料進行成本研究，并向現(xiàn)場工程師或設(shè)計單位提出成本建 議，協(xié)助他們在投資限額范圍內(nèi)進行設(shè)計或設(shè)計變更。 5、工程進行期間，定期制定成本估算報告書，反映施工中存在的問題及支付的 情況，就工程變更的大約費用，向公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門提出建議。 6、審核工程變更清單，與承包商達成費用上的增減協(xié)議。審核合同以外的新增 材料單價。 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 71 范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書范例：成本管理中心總監(jiān)職位說明書 職務(wù)名稱成本管理中心

48、 所在部門成本管理中心 直接上級總經(jīng)理 管理幅度 直接下屬成本部經(jīng)理/采購部經(jīng)理 管理層次 1、職位職責(zé) 1.1負責(zé)建設(shè)項目的全過程成本控制工作； 1.2負責(zé)建設(shè)項目招標管理； 1.3負責(zé)項目的合同管理； 1.4負責(zé)公司的供方管理，包括考察、評審 1.5負責(zé)建立有關(guān)制度與工作標準，包括標準合同文件、成本標準； 1.6負責(zé)公司戌本管理方面業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的建設(shè)，人才梯隊建設(shè)和業(yè)務(wù)培訓(xùn)； 1.7負責(zé)中心日常工作，完成各項計劃與目標，做必要的總結(jié)與匯報； 1.8負責(zé)與其化管理中心的工作配合與協(xié)調(diào)。 2、任職資格 2.1學(xué)歷：本科以上 2.2專業(yè)：工程經(jīng)濟與管理、工程類 2.3經(jīng)驗：有竣工結(jié)算經(jīng)驗，以及3年以

49、上房地產(chǎn)公司成本控制，招標及合同管理經(jīng)驗 2.4年齡：不限 2.5資格：中級職稱/造價工程師 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 72 范例：成本部、采購部權(quán)限劃分范例：成本部、采購部權(quán)限劃分 成本管理權(quán)限劃分成本管理權(quán)限劃分 招標采購事務(wù)權(quán)限劃分招標采購事務(wù)權(quán)限劃分 1 1、 規(guī)劃設(shè)計招標與合約權(quán)限劃分規(guī)劃設(shè)計招標與合約權(quán)限劃分 2 2、營銷事務(wù)招標與合約權(quán)限劃分、營銷事務(wù)招標與合約權(quán)限劃分 3 3、工程合約與招標權(quán)限劃分、工程合約與招標權(quán)限劃分 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運

50、營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 73 范例：規(guī)劃設(shè)計招標與合約權(quán)限劃分范例：規(guī)劃設(shè)計招標與合約權(quán)限劃分 事項董事長總經(jīng) 理 副總 經(jīng)理 成本 部 采購部設(shè)計 部 備注 1招標計劃批準批準 備案備案經(jīng)辦 2設(shè)計供方資質(zhì)預(yù) 審 批準經(jīng)辦 3招標文件的發(fā)放批準審核審核審核經(jīng)辦 4中標單位確定批準審核審核審核經(jīng)辦 5設(shè)計 合同 簽置 100萬以 下（含） 批準批準審核審核審核經(jīng)辦由招標小組確定， 經(jīng)合同評審流程， 100萬元以上設(shè)計 合同及單位報董事 長審批 100萬以 上 批準審核審核審核審核經(jīng)辦 合格供方名冊備案批準備案備案經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計

51、房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 74 范例：營銷事務(wù)招標與合約權(quán)限劃分范例：營銷事務(wù)招標與合約權(quán)限劃分 事項董事長總經(jīng)理成本部采購部營銷部備注 1招標計劃批準 備案備案經(jīng)辦 2供方資質(zhì)預(yù)審批準 備案備案經(jīng)辦 3招標文件的發(fā) 放 批準 審核備案經(jīng)辦 4中標單位確定批準 審核審核備案經(jīng)辦由招標小 組確定， 合同評審 流程 5合同簽署 （500萬元） 批準 審核備案經(jīng)辦 合同供方名冊備案備案備案經(jīng)辦 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 75 范例：工程合約與招標權(quán)限劃分范例：工程合約與招標權(quán)限劃分 事項

52、董事 長 總經(jīng) 理 副總 經(jīng)理 采購 部 工程 部 成本 部 其他 部門 備注 1招標計劃批準審核經(jīng)辦參與經(jīng)周例會討論批 準 2招標文件審核經(jīng)辦參與參與參與按招標流程 3招標資格預(yù)審審核經(jīng)辦參與參與參與同上 4中標單位確定備案批準審核經(jīng)辦參與參與參與同上 5合同500萬以下批準審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程 500萬以上批準審核審核經(jīng)辦審核審核審核按合同管理流程 6合格供方名冊備案審核經(jīng)辦審核審核審核按資質(zhì)預(yù)審流程 7計劃 內(nèi)甲 供材 料設(shè) 備采 購 材料設(shè)備5萬 元以下，零 星工程10萬 元以下 備案備案批準 備案零星工程和材料 材米設(shè)備5萬 元以上 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企

53、業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 76 四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求四、組織系統(tǒng)文件的設(shè)計方法和設(shè)計要求 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計方法組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計方法 明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營思想（求快、求大、求精）明確戰(zhàn)略定位：開發(fā)地區(qū)范圍、預(yù)期規(guī)模、經(jīng)營思想（求快、求大、求精） 設(shè)置管理模式：管理層級劃分（二級設(shè)置管理模式：管理層級劃分（二級or三級）三級） 設(shè)計組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責(zé)設(shè)計組織架構(gòu)：包括部門及職能、崗位及職責(zé) 劃分管理權(quán)限：即各項業(yè)務(wù)的審批授權(quán)劃分管理權(quán)限：即各項業(yè)務(wù)的審批授權(quán) 組織規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計要求組織規(guī)范

54、系統(tǒng)的設(shè)計要求 管理層級與部門職責(zé)配置可支持高效運營管理層級與部門職責(zé)配置可支持高效運營 適度授權(quán)、防范風(fēng)險適度授權(quán)、防范風(fēng)險 總之：尋求風(fēng)險與效率的最佳平衡點總之：尋求風(fēng)險與效率的最佳平衡點 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 77 組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計原則組織系統(tǒng)規(guī)范體系的設(shè)計原則 以組織系統(tǒng) 為基礎(chǔ) 廣與深 原則 制度導(dǎo)向 原則 實現(xiàn)經(jīng)營目 標為原則 共享互 補原則 分與合 原則 管理制度的制定必須能夠體現(xiàn) “分” 與“合”原則，對管理 權(quán)限有收有放，既集中于集中 的管理，又兼顧橫向的管理 創(chuàng)造綜合效應(yīng)，達到資

55、源 共享，優(yōu)勢互補，互相推 動，有效提高效率，降低 管理成本 管理制度、管理規(guī)定和管理辦法，必須確保各核心業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營 目標，為實現(xiàn)公司戰(zhàn)略發(fā)展目標做出貢獻，隨著組織的重大戰(zhàn)略 調(diào)整而調(diào)整 管理制度的要體現(xiàn)“廣”的原則， 即制度應(yīng)該最大限度的覆蓋全公 司所有部分，也要體現(xiàn)“深”的 原則，即必須明確和詳細 以制度為導(dǎo)向，建立一套完整 的、規(guī)范化的系統(tǒng)，淡化管理 者個人的因素，加強制度的約 束力 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 78 組織系統(tǒng)文件的建立過程組織系統(tǒng)文件的建立過程 現(xiàn)狀診斷（why） 制定目標（where

56、） 組織人員（who） 明確計劃（when） 文件架構(gòu)與關(guān)鍵內(nèi)容確定（what） 編制與評審/培訓(xùn)與應(yīng)用（how） 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 79 與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定與其他部門的交叉內(nèi)容必須有效銜接，共同確定 系統(tǒng)文件的詳細程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng)系統(tǒng)文件的詳細程度與技能及培訓(xùn)程度相適應(yīng) 并非越細越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用并非越細越好，關(guān)鍵能明確要求，發(fā)揮作用 能夠自我完善，即文件自身有完善機制能夠自我完善，即文件自身有完善機制 需要持續(xù)改進需要持續(xù)改進 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系

57、設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 80 統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式：統(tǒng)一規(guī)劃文件的格式： 手冊封面 文件目錄 文件編號 文件版號 紙張 字體 字號 logo 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型房地產(chǎn)企業(yè)運營管理體系模型 81 三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計三、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 （一）（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 （二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào)（二）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計過程與工作協(xié)調(diào) （三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊的建立要求（三）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)文件手冊的建立要求 其中，第（

58、二）、（三）項內(nèi)容同運營組織系統(tǒng)，不再重復(fù)其中，第（二）、（三）項內(nèi)容同運營組織系統(tǒng)，不再重復(fù) 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 82 （一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容（一）業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的內(nèi)容 業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計原則業(yè)務(wù)管理體系的設(shè)計原則 公司發(fā)展戰(zhàn)略公司發(fā)展戰(zhàn)略 公司組織架構(gòu)公司組織架構(gòu) 各部門管理制度各部門管理制度 各部門管理規(guī)定各部門管理規(guī)定 各部門管理辦法各部門管理辦法 管理制度是公司總體的管理管理制度是公司總體的管理 要求，全面和概括性地說明要求，全面和概括性地說明 各部門對所管理內(nèi)容的基本各部門對所管理內(nèi)容的基本 規(guī)

59、范要求；規(guī)范要求； 管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門管理規(guī)定用于規(guī)范有關(guān)部門 各項具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對管各項具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，是對管 理制度的要求的落實；理制度的要求的落實； 部門的管理辦法是對比較復(fù)部門的管理辦法是對比較復(fù) 雜的某項業(yè)務(wù)的操作過程、雜的某項業(yè)務(wù)的操作過程、 方式方法等的詳細說明，并方式方法等的詳細說明，并 體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作的深度體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作的深度 要求與成果標準，是對管理要求與成果標準，是對管理 規(guī)定的補充和細化規(guī)定的補充和細化 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 83 一、管理制度一、管理制度 管理制度是公司

60、總體的 管理要求，全面和概括 性地說明對所管理內(nèi)容 的基本管理要求 二、管理規(guī)定二、管理規(guī)定 管理規(guī)定用于規(guī)范公司 有關(guān)部門或項目各項具 體業(yè)務(wù)內(nèi)容，如招標、 預(yù)結(jié)算，是對管理制度 的要求的落實 三、管理辦法三、管理辦法 管理辦法是對比較復(fù)雜 的某項業(yè)務(wù)的操作過程、 方式方法等的詳細說明， 并體現(xiàn)對具體業(yè)務(wù)工作 的深度要求與成果標準， 是對管理規(guī)定的補充和 細化 房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計房地產(chǎn)企業(yè)運營管理的體系設(shè)計 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)的設(shè)計 84 關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類的說明關(guān)于業(yè)務(wù)規(guī)范系統(tǒng)分類的說明 制度制度也可稱為：條例、規(guī)章也可稱為：條例、規(guī)章 規(guī)定規(guī)定也可稱為