房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房銷售培訓(xùn)問(wèn)題二

1、螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕

2、肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄

3、袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈

4、肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅

5、羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿

6、螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄

7、羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈

8、袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞

9、肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆

10、羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁

11、膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈

12、羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂

13、袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆

14、肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕

15、袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅

16、膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿

17、羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆

18、衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀

19、肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄

20、襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆

21、膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃

22、羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇

23、螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁

24、肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈

25、襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇薁肅芄蒀螇罿芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁莁莄薈肀莁蒆螄羆莀蕿薆羂荿莈袂袈莈蒁蚅膆莇薃袀肂莆蚅蚃羈蒞蒞袈襖肂蕆蟻螀肁蕿袇聿肀艿蝕肅聿蒁羅羈肈薄螈袇肈蚆薁膆肇莆螆肂肆蒈蕿羈膅薀螄襖膄芀薇螀膃莂螃膈膂薅薅肄膂蚇袁羀膁莇蚄袆膀葿衿螂腿薁螞肁羋芁袈羇芇莃蝕袃芇蒅袆衿芆蚈蠆膇芅莇 房地產(chǎn)項(xiàng)目商品房銷售培訓(xùn)問(wèn)題二編輯整理：田斌濤 發(fā)布日期：2006-04-17 文章來(lái)源： 中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)67物業(yè)管理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)而停水電嗎？某小區(qū)物業(yè)管理公司由該

26、小區(qū)開(kāi)發(fā)商組建成立，具有相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)法人。某日，開(kāi)發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購(gòu)房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開(kāi)發(fā)商為此要求對(duì)該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無(wú)法正常生活，導(dǎo)致該住戶的強(qiáng)烈不滿。分析這個(gè)案例，在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔(dān)支付房?jī)r(jià)款的義務(wù)，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利均應(yīng)一致。履行了相關(guān)合同義務(wù)，就應(yīng)該享有相應(yīng)的權(quán)利，反之，則應(yīng)按照合

27、同的約定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是責(zé)權(quán)利一致?？墒莾煞N法律關(guān)系混淆就不行，不能說(shuō)沒(méi)有履行這個(gè)法律關(guān)系中的義務(wù)就不能享有另外一個(gè)法律關(guān)系中的權(quán)利，這樣做就會(huì)導(dǎo)致責(zé)權(quán)利不一致。上述案例中的住戶，同時(shí)是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納購(gòu)房款，說(shuō)明他沒(méi)有履行房屋買賣關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開(kāi)發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等?？梢噪p方談，也可以打官司。但如果該住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，那么他就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括水、電、氣、

28、暖等設(shè)施設(shè)備的良好使用等。物業(yè)管理公司應(yīng)該保證其權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，而其他人(包括開(kāi)發(fā)商)則不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時(shí)交款，其實(shí)質(zhì)就是：由于住戶未履行房屋買賣關(guān)系中的義務(wù)而不能享有物業(yè)管理法律關(guān)系中的權(quán)利。這顯然是對(duì)住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶停水、電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。假設(shè)該住戶欠交物業(yè)管理費(fèi)或欠交水電費(fèi)，物業(yè)管理公司在這時(shí)候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應(yīng)。但即便是這個(gè)時(shí)候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽(tīng)命于開(kāi)發(fā)商的調(diào)遣。68物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽物業(yè)公約為由扣押

29、房屋鑰匙？北京的絕大多數(shù)樓盤(pán)在交房的時(shí)候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時(shí)候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費(fèi)、給鑰匙等等。順利辦下來(lái)倒也無(wú)事，但有時(shí)就可能出現(xiàn)問(wèn)題。有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長(zhǎng)時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)，引起業(yè)主不滿而拒絕交費(fèi)；有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問(wèn)題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭(zhēng)執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會(huì)采取不給鑰匙的做法。這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購(gòu)買房屋，就與房屋的開(kāi)發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關(guān)系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關(guān)系的反映。在這一法

30、律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權(quán)利、義務(wù)，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購(gòu)房款項(xiàng)，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開(kāi)發(fā)商付了全部的購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。既然是合同義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該按照我國(guó)合同法的約定來(lái)履行之。我國(guó)合同法第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。這里面最少有兩個(gè)意思，一是當(dāng)事人應(yīng)該自己履行，二是當(dāng)事人應(yīng)該全面履行。先說(shuō)“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂的，購(gòu)房款也是

31、交給了開(kāi)發(fā)商，那么開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機(jī)構(gòu)來(lái)履行交付房屋的義務(wù)。如果確實(shí)有困難，可以讓其他機(jī)構(gòu)代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機(jī)構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開(kāi)發(fā)商的名義交付房屋。再說(shuō)全面履行，只要業(yè)主沒(méi)有違約情形，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機(jī)構(gòu)，只是替開(kāi)發(fā)商完成交房事務(wù)，不能在此過(guò)程中加入自己的權(quán)利內(nèi)容，增加業(yè)主的責(zé)任義務(wù)?，F(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問(wèn)題了，從法律角度上講，房屋買賣關(guān)系與物業(yè)管理法律關(guān)系是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，不應(yīng)該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，與房屋買

32、賣法律關(guān)系無(wú)關(guān)。作為房屋買賣關(guān)系當(dāng)事人的開(kāi)發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)管理法律關(guān)系中的內(nèi)容再?gòu)?qiáng)加到房屋買賣關(guān)系中來(lái)。如果開(kāi)發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關(guān)系中的義務(wù)作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務(wù)與責(zé)任，是不符合合同法等法律的規(guī)定的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。總的說(shuō)來(lái)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因?yàn)闃I(yè)主沒(méi)有簽訂物業(yè)管理公約、對(duì)物業(yè)管理費(fèi)有意見(jiàn)而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。69物業(yè)公司是否有權(quán)收取裝修管理費(fèi)？裝修管理費(fèi)該不該收？現(xiàn)在，當(dāng)住戶、租戶進(jìn)行裝修時(shí)，幾乎全部的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)都要

33、收取一些費(fèi)用。這些費(fèi)用總體看來(lái)，分為兩種類型，一是可以退還的，二是不退還的。要退還的部分，主要是裝修押金，而不退的費(fèi)用部分，則往往被稱為裝修管理費(fèi)。上述兩種費(fèi)用往往都沒(méi)有一個(gè)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的，不同的小區(qū)、不同的物業(yè)管理公司標(biāo)準(zhǔn)差別不小，就是同一個(gè)小區(qū)、同樣的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，情況也有很大不同。這主要是因?yàn)?，?guó)家對(duì)于裝修管理費(fèi)等并沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，所以各家物業(yè)管理機(jī)構(gòu)就根據(jù)自己的情況來(lái)制定標(biāo)準(zhǔn)，互相之間差別就很大，隨意性也比較大。正是因?yàn)檫@樣，很多的業(yè)主有意見(jiàn)，不少人認(rèn)為，既然國(guó)家沒(méi)有規(guī)定，物業(yè)管理公司就不能收這錢。還有些人認(rèn)為，這些費(fèi)用隨意性大，所以對(duì)這錢的使用、效用等情況表示不信任。每個(gè)小區(qū)恐怕都能

34、見(jiàn)到業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，因?yàn)檫@些問(wèn)題而發(fā)生爭(zhēng)吵。我們分析這些問(wèn)題，需要結(jié)合實(shí)際生活。首先，對(duì)于裝修隊(duì)伍的押金，還是應(yīng)該收取的。實(shí)際生活中，確實(shí)有不少的裝修工人在進(jìn)行裝修時(shí)，不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對(duì)建筑物、設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，在不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行施工等等，引起了其他業(yè)主的極大不滿。事先，由裝修公司、裝修隊(duì)伍向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供一筆裝修押金，如果在裝修過(guò)程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設(shè)施設(shè)備等、給其他人造成生命、健康、財(cái)產(chǎn)方面的損失等情形時(shí)，從這筆押金中支付。如果裝修過(guò)程一切平安，沒(méi)有出現(xiàn)上述情形，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將把收取的押金奉還。應(yīng)該說(shuō)，這是一個(gè)比較好的監(jiān)督、控

35、制、補(bǔ)救的好辦法。麻煩的是不退還的裝修管理費(fèi)部分，物業(yè)管理公司普遍認(rèn)為，裝修時(shí)，他們要對(duì)裝修工人、裝修材料、裝修行為進(jìn)行管理、監(jiān)督，而這些工作當(dāng)然會(huì)有人力、物力開(kāi)支。這些工作應(yīng)當(dāng)是正常的物業(yè)管理工作以外的增加量，所以這些開(kāi)支不能在物業(yè)管理費(fèi)中列支，而要額外單獨(dú)收取。這筆錢到底該不該收，不能絕對(duì)地以有沒(méi)有相關(guān)的法規(guī)為標(biāo)準(zhǔn)，畢竟法規(guī)存在著一定欠缺。由于物業(yè)管理公司與業(yè)主間是平等的民事主體，他們之間存在著服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。如果物業(yè)管理公司提供了額外的服務(wù)，并被業(yè)主接受，那么物業(yè)管理公司就有理由要求相應(yīng)的對(duì)價(jià)。反之，如果并沒(méi)有額外的服務(wù)，就不可巧立名目收費(fèi)。物業(yè)管

36、理公司的本職工作就是管理物業(yè)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)并不是要求物業(yè)管理公司成為自己家庭私用仆人，裝修如果只是在業(yè)主屋里與世隔絕地進(jìn)行，也沒(méi)有進(jìn)行管理的必要。物業(yè)管理公司是為全體業(yè)主服務(wù)的，所以他們一般并不管裝修工作是否經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、是否漂亮美觀、是否合乎業(yè)主自己的要求等等，只有當(dāng)裝修行為可能會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)、相鄰部位、其他業(yè)主造成損失，才需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理?？峙氯魏挝飿I(yè)管理公司都不會(huì)聲稱自己只管不進(jìn)行裝修的物業(yè)，對(duì)裝修工作的管理應(yīng)該是物業(yè)管理公司工作的一部分。況且，收益與責(zé)任是相對(duì)應(yīng)的，物業(yè)管理公司如果收取了裝修管理費(fèi)，如果裝修工作出現(xiàn)對(duì)物業(yè)的損壞，那么物業(yè)管理公司是否承擔(dān)管理不善的責(zé)任呢？實(shí)踐中大

37、都是只收錢不負(fù)責(zé)，除了問(wèn)題推到裝修公司、工人身上，還要扣他們的押金，這是非常矛盾了，也很不合理。也有些物業(yè)管理公司稱：裝修時(shí)候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收錢，按照這樣的理論，很難說(shuō)服業(yè)主。所以裝修押金就基本上解決問(wèn)題了，不應(yīng)該收取什么管理費(fèi)。其實(shí)大多數(shù)的業(yè)主也都意識(shí)到，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋裝修等活動(dòng)加以管理是很有必要的。問(wèn)題是，管理是不是就等于收錢。上述情形的出現(xiàn)，反映出很多物業(yè)管理公司還是沒(méi)有把自己置于與業(yè)主平等的民事主體地位，習(xí)慣于用各種強(qiáng)制性、武斷的規(guī)定來(lái)解決新問(wèn)題，但是這樣實(shí)際上是不可能解決問(wèn)題的。70小修、中修、大修包括哪些內(nèi)容？答：根據(jù)京房修字1994第521

38、號(hào)文件規(guī)定，大修工程是指：需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。中修工程是指：需牽動(dòng)或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，但保持原房(或設(shè)備)的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程。小修工程是指：即使修復(fù)房屋(或設(shè)備)在使用過(guò)程中其構(gòu)部件小的損壞，以保證房屋(或設(shè)備)原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。具體內(nèi)容可參照京房地修字1998第799號(hào)文，京房地修字1999第601號(hào)文及京房地修字1999第930號(hào)文等。 71小區(qū)的停車費(fèi)是按什么標(biāo)準(zhǔn)收取的？小區(qū)停車費(fèi)：機(jī)動(dòng)車按每月每輛大型車210元、小型車150元，準(zhǔn)機(jī)動(dòng)車按各區(qū)縣制定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。祥見(jiàn)區(qū)、縣物價(jià)局制定物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)一覽表72居民應(yīng)該交納哪些垃圾處理

39、費(fèi)用，如何交納？住戶需交納垃圾的清掃、清運(yùn)、處理等三項(xiàng)費(fèi)用。保潔費(fèi)：196號(hào)文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶標(biāo)準(zhǔn)在2-5元之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價(jià)部門(mén)制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。垃圾清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)市物價(jià)局、財(cái)政局頒布的關(guān)于調(diào)整委托清運(yùn)費(fèi)及垃圾消納場(chǎng)管 理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知(京價(jià)收字1999第三產(chǎn)業(yè)53號(hào))的規(guī)定：居民生活垃圾外運(yùn)費(fèi)為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門(mén)從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運(yùn)到垃圾消納場(chǎng)。生活垃圾自理費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府辦公廳1999年第68號(hào)文件北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門(mén)制定的北京市征收城市生活垃圾處

40、理費(fèi)實(shí)施辦法(試行)的通告的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月3元。按規(guī)定辦理暫住證的來(lái)京人員，每人每月2元。費(fèi)用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會(huì)收取，該費(fèi)用主要用于城市生活垃圾的處理。73物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責(zé)任如何劃分業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，應(yīng)對(duì)其所有的物業(yè)承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。因此，房屋的室內(nèi)部分，即戶門(mén)以內(nèi)的部位和設(shè)備，包括水、電、氣、戶表以內(nèi)的管線和自用陽(yáng)臺(tái)，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋主體共用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和

41、維修。住宅區(qū)內(nèi)的水、電、煤氣、通迅等管線的維修養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)供水、供電、供氣及通迅單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。但是，物業(yè)管理公司與有關(guān)業(yè)務(wù)單位另有約定的，按雙方約定確定維修責(zé)任。物業(yè)所有人可以自行維修養(yǎng)護(hù)其自用部分和自用設(shè)備，也可以委托物業(yè)管理公司或其他專業(yè)維修人員代修。由于業(yè)主拒不履行維修責(zé)任，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連房屋安全及公共安全，造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。人為造成公用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。74業(yè)主委員會(huì)應(yīng)如何成立？業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府

42、批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。業(yè)主委員會(huì)的宗旨是維護(hù)本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、文明的環(huán)境。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可連選連任。業(yè)主委員會(huì)由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的成年人擔(dān)任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)后，提交業(yè)主大會(huì)確認(rèn)。業(yè)主委員會(huì)委員名額的分配取決于業(yè)主在該物業(yè)中所擁有業(yè)權(quán)份額的多少。具有較多業(yè)權(quán)份額的業(yè)主，在業(yè)主委員會(huì)中應(yīng)占較多的委員名額；但分散業(yè)主權(quán)也

43、應(yīng)占有相應(yīng)比例的委員名額。如某物業(yè)30%業(yè)權(quán)為分散的業(yè)主，則在委員會(huì)中30%的委員應(yīng)由這些分散的業(yè)主推選。第一屆業(yè)主委員會(huì)由物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主代表組成籌委會(huì)，籌委會(huì)推薦業(yè)主委員會(huì)候選人名單，提交第一次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。75小區(qū)綠化面積的標(biāo)準(zhǔn)是多少？綠化環(huán)境是居住空間質(zhì)量的重要標(biāo)志，它不僅有著凈化空氣、豐富景觀的作用，同時(shí)也是居民的交往空間和活動(dòng)場(chǎng)所，打破了多年單元住宅那種“雞犬之聲相聞，老死不相往來(lái)”的局面，增進(jìn)了鄰里的交往，擴(kuò)大了“家”的范圍。按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境的選擇有四點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)：1、小區(qū)要封閉管理。保證小區(qū)綠化環(huán)境是為所在小區(qū)居民服務(wù)的，增進(jìn)

44、居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。2、 要有足夠的綠化面積。新區(qū)住宅建設(shè)的綠地率不低于30%，舊區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團(tuán)不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人；同時(shí)綠地還要有充足的日照時(shí)間，滿足居民區(qū)活動(dòng)的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。3、綠地應(yīng)接近居民住宅，以便觀賞使用。4、綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動(dòng)場(chǎng)地(如兒童游戲場(chǎng))，并布置坐椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散步、運(yùn)動(dòng)、健身的需要。 76公共區(qū)域的水電費(fèi)如何攤銷？對(duì)于高檔住宅，根據(jù)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法(國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1996第266號(hào)文件)的規(guī)定：公共區(qū)域

45、的能源費(fèi)用可以計(jì)入物業(yè)管理成本，作為物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成部分。對(duì)于普通住宅，公共區(qū)域的水電費(fèi)，不能單獨(dú)作為收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行收費(fèi)，但可按建筑面積的比例分?jǐn)偨o各住戶，在收取各住戶水電費(fèi)時(shí)一并計(jì)取。但是，小區(qū)的路燈費(fèi)用不能由住戶承擔(dān)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按照規(guī)定，將路燈移交給市路燈管理處統(tǒng)一維護(hù)管理。77我正準(zhǔn)備裝修房屋，物業(yè)管理公司向我收取裝修押金，還要交納裝修管理費(fèi)，這合理嗎？關(guān)于裝修管理的問(wèn)題，市建委、市國(guó)土資源和房屋管理局頒布過(guò)多個(gè)文件予以規(guī)范，綜合起來(lái)，有以下幾個(gè)要求：物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)住戶的裝修進(jìn)行監(jiān)督管理；住戶裝修時(shí)，必須向物業(yè)管理公司申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施；住戶裝修時(shí)，不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)，不得挪動(dòng)各種

46、管線；為了保證住戶按照規(guī)定裝修，不破壞承重結(jié)構(gòu)等，物業(yè)管理公司可以收些押金，事后應(yīng)及時(shí) 退還；物業(yè)管理公司收取裝修管理費(fèi)，沒(méi)有依據(jù)。 78我是一個(gè)普通小區(qū)的居民，除了要交給物業(yè)管理公司清潔費(fèi)外，還要交給環(huán)衛(wèi)局垃圾清運(yùn)費(fèi)，交給居委會(huì)垃圾處理費(fèi)，怎么有這么多收費(fèi)？住戶需交納垃圾的清掃、清運(yùn)、處理等三項(xiàng)費(fèi)用：清潔費(fèi)：196號(hào)文件規(guī)定，由住戶向物業(yè)管理公司交納，每月每戶的標(biāo)準(zhǔn)在2-5萬(wàn)元 之間，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣物價(jià)部門(mén)制定。其服務(wù)內(nèi)容為房屋及小區(qū)保潔。垃圾清運(yùn)費(fèi)：根據(jù)市物價(jià)局，財(cái)政局頒布的關(guān)于調(diào)整委托清運(yùn)垃圾托運(yùn)費(fèi)及垃圾消納場(chǎng)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知(京價(jià)收字1999第253號(hào))的規(guī)定：居民生活垃圾外運(yùn)費(fèi)

47、為每戶每年30元，由產(chǎn)權(quán)人向環(huán)衛(wèi)局交納，可由物業(yè)公司代收代繳。服務(wù)內(nèi)容是環(huán)衛(wèi)部門(mén)從小區(qū)垃圾中轉(zhuǎn)站將垃圾運(yùn)到垃圾消納場(chǎng)。生活垃圾處理費(fèi)：根據(jù)北京人民政府辦公廳1999年第68號(hào)文件北京市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)市環(huán)衛(wèi)局等部門(mén)制定的北京市征收城市生活垃圾處理費(fèi)實(shí)施辦法(試行)的通知的規(guī)定：本市居民應(yīng)交納生活垃圾處理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每戶每月3元，按規(guī)定辦理暫住證的來(lái)京人員，每人每月2元。費(fèi)用由街道辦事處和鄉(xiāng)，鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會(huì)收取，該費(fèi)用主要用于城市生活垃圾的處理。79進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估是需準(zhǔn)備的材料1)房屋產(chǎn)權(quán)資料a、房地產(chǎn)使用權(quán)證b、土地所有權(quán)證c、房屋買賣契(2)他項(xiàng)權(quán)利說(shuō)明(3)房產(chǎn)位置圖(4)

48、房產(chǎn)技術(shù)檔案(5)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)檔案 80應(yīng)當(dāng)選擇什么樣的評(píng)估機(jī)構(gòu)？據(jù)有關(guān)規(guī)定，“申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，必須具備一定數(shù)量的房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員和規(guī)定的注冊(cè)資本”，具有經(jīng)營(yíng)資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)、由房地產(chǎn)管理本么根據(jù)專業(yè)人員狀況、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和注冊(cè)資本評(píng)出不同等級(jí)。不同等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)可承攬業(yè)務(wù)的地域范圍及價(jià)值數(shù)額不同。因此在選擇事務(wù)所時(shí)，除了要查驗(yàn)經(jīng)營(yíng)資格外，還應(yīng)要求事務(wù)所出示等級(jí)資格證書(shū)，根據(jù)等級(jí)可以對(duì)該事務(wù)所的業(yè)務(wù)水平有個(gè)大概了解。由于各評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向、工作經(jīng)驗(yàn)、人員素質(zhì)也有議定差異，因此要委托信譽(yù)度較高的機(jī)構(gòu)。81房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的程序是怎樣的？估價(jià)程序一般包括：接受估價(jià)委托；明確估價(jià)基本事項(xiàng)；擬

49、定估價(jià)作業(yè)方案；搜集估價(jià)所需資料；實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算；確定估價(jià)結(jié)果；撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；估價(jià)資料歸檔。82二手房交易在什么情況下需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)？(1)購(gòu)買房屋時(shí)可能需要房地產(chǎn)估價(jià)交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門(mén)申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門(mén)如果認(rèn)為明顯低于房地產(chǎn)價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。此外，交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，也可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。(2)進(jìn)行房地產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估

50、，是評(píng)估可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。(3)申請(qǐng)抵押貸款時(shí)需要房地產(chǎn)估價(jià)向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，借款人為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。(4)遇到征地和房屋拆遷時(shí)，需進(jìn)行補(bǔ)償估價(jià)(5)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)要進(jìn)行房地產(chǎn)糾紛估價(jià)發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具體權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、

51、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。83什么是專業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估？房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是指房地產(chǎn)專業(yè)價(jià)格人員，以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的估價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì)、推測(cè)和判斷。84什么是住宅的建筑面積？它是如何計(jì)算的？建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：(1)單層建筑

52、物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層(如閣樓)也應(yīng)計(jì)算建筑面積。(2)多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。(3)地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。(4)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。(5)穿過(guò)建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門(mén)廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面

53、積計(jì)算建筑面積。(6)電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻囪等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積。(7)住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層(放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用)，層高超過(guò)2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(8)獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(9)突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(10)兩個(gè)建筑物之間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無(wú)頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(11)突出墻面的門(mén)斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。(12)封閉式陽(yáng)臺(tái)、挑廊按

54、其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽(yáng)臺(tái)按其陽(yáng)臺(tái)凈面積(包括陽(yáng)臺(tái)欄板)的一半計(jì)算建筑面積。挑陽(yáng)臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。(13)住宅建筑內(nèi)無(wú)樓梯，設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯(包括疏散梯)的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。另外，在住宅的建筑中，不計(jì)算建筑面積的范圍有：(1)突出墻面的構(gòu)件配件、藝術(shù)裝飾和掛(壁)板，如：柱、垛、勒腳等。(2)檢修、消防等用的室外爬梯，寬度在60厘米以內(nèi)的鋼梯。(3)獨(dú)立不貼于外墻的煙囪、煙道、貯水池等構(gòu)筑物。(4)沒(méi)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間。(5)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)

55、層(設(shè)備層)。(6)單層住宅的分隔操作間、控制室、儀表間等單層房間。(7)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層，坡地建筑物吊腳架空間。從以上可以看出，住宅的建筑面積計(jì)算起來(lái)比較復(fù)雜，不僅規(guī)定多，而且專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，如果對(duì)此不了解，或者對(duì)計(jì)算出的結(jié)果表示懷疑，可以咨詢專業(yè)人員或請(qǐng)專門(mén)測(cè)量機(jī)構(gòu)，依照上述標(biāo)準(zhǔn)重新測(cè)量計(jì)算。85什么是住宅的開(kāi)間、進(jìn)深、層高和凈高？1)住宅的開(kāi)間住宅的開(kāi)間就住宅的寬度。在1987年頒布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、

56、4.2米。(2)住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。在1987年實(shí)施的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。(3)住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6米、2.7米、2.8米。(4)住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈

57、高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。商品住宅的開(kāi)間、進(jìn)深和層高(即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度)，這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即開(kāi)間、進(jìn)深、層高越大)，建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)支付的能力來(lái)考慮，住宅的面積適宜即可。86什么是建筑容積率、建筑密度和綠化率？消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，除了考慮地理位置和人文環(huán)境外，對(duì)生活的質(zhì)量也越來(lái)越注重，他們特別關(guān)注在商品房銷售的

58、廣告中常見(jiàn)的“建筑容積率、建筑密度、綠化率”等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。87商品房廣告中的起步價(jià)是什么意思？在商品房廣告中，人們經(jīng)常遇到“起步價(jià)”這一名詞。在廣告中見(jiàn)到的起步價(jià)格，一般是指頂層、朝向不好的樓房?jī)r(jià)格，而各樓層的差價(jià)，有的相差幾十元，有的相差幾百元。以購(gòu)買100平方米的商品房為例，樓層朝向差額小的與差額大的房?jī)r(jià)要相差三四萬(wàn)元。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在制定商品房起步價(jià)格時(shí)是考慮了多種因素的，從某種意義上說(shuō)，“起步價(jià)”可以認(rèn)為是該房地產(chǎn)的最低價(jià)格