小戶型商品房的投資價值與走勢

1、小戶型商品房的投資價值與走勢作者姓名： 專業(yè)名稱： 指導(dǎo)老師： 提交日期：*此論文僅供參考請勿盲目復(fù)制粘貼*摘要在我國城市化的進程中,隨著土地資源的日益稀缺和城市配套資源的越發(fā)寶貴，以及房屋價格不斷攀升等因素的影響,小戶型商品房開始受到越來越多的購房者的青睞,它也自然成為眾多商品房投資者的首選。小戶型商品房房地產(chǎn)市場作為房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分近年來呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的良好態(tài)勢，由于房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈,進行小戶型商品房開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)也越來越多，因此消費者選擇的余地也越來越大。本文在分析小戶型商品房特點的基礎(chǔ)上,從小戶型的價格策略、市場定位、投資價值入手、并結(jié)合成渝兩地的現(xiàn)實小戶型發(fā)展為

2、實例,分析了成渝兩地未來小戶型的發(fā)展走勢。關(guān)鍵詞 ：小戶型商品房 投資價值 未來走勢目錄摘要iabstractii目錄iii前言11 小戶型商品房概述31.1 小戶型商品房的涵義31.2 小戶型商品房的產(chǎn)生原因與發(fā)展41.2.1 小戶型商品房的產(chǎn)生原因41.2.2 小戶型商品房的發(fā)展42 小戶型商品房發(fā)展中存在的優(yōu)勢及劣勢62.1 小戶型商品房的優(yōu)勢62.1.1 價格優(yōu)勢62.1.2 投資回報率和增值潛力較高72.1.3 地段較好、交通方便72.2 小戶型商品房的劣勢82.2.1 容積率較高、綠化率較低82.2.2 上下樓（電）梯須排隊82.2.3 功能無法面面俱到83 小戶型商品房的投資價值

3、分析93.1 小戶型商品房投資特性分析93.1.1 景氣度分析93.1.2 盈利性分析103.1.3 政策敏感度103.2 小戶型商品房市場供給與需求分析113.2.1 土地市場供求與分析113.2.2 小戶型商品房投資狀況分析133.2.3 小戶型商品房供給與需求分析144 小戶型商品房未來的價值走勢174.1 行業(yè)發(fā)展趨勢174.1.1 政策方面174.1.2 房地產(chǎn)價格方面174.2 市場需求趨勢184.3 市場定位趨勢19結(jié)論20致謝21參考文獻22前言小戶型商品房作為整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一個分支，既擁有房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一些固有共性，又擁有其鮮明的自身特點。它是現(xiàn)代化城市中不可缺少的一

4、個部分，在國際上十分流行并獲得了蓬勃發(fā)展，是現(xiàn)代化城市房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向。小戶型商品房開發(fā)在我國興起時間較短。在以往傳統(tǒng)的住房制度下，居民住房由政府、企業(yè)承擔(dān)，屬于福利性住房制度，政府、企業(yè)不堪重負(fù)。隨著住房向商品化過渡，住房將由居民自行購買，而隨著近幾年房價的快速上漲，小戶型商品房需求市場將進一步放大。我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展取得了很大的進步:新建住宅面積不斷增加，人均居住面積持續(xù)增漲，基本改變了過去擁擠的居住環(huán)境。尤其是進入新世紀(jì)的這十年以來，隨著社會經(jīng)濟水平的不斷發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進速度的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)更是進入了一個快速發(fā)展階段。但由于受我國特殊國情（人口基數(shù)大、人均可耕

5、地面積少、農(nóng)業(yè)人口多）的限制以及人民群眾對生活水平要求不斷提高的現(xiàn)實需求，加之部分投機商人的炒作，導(dǎo)致近幾年房屋住宅價格不斷攀升，部分家庭甚至要花上幾代人的努力才可以買上一套住房。在居民處于現(xiàn)實的住房需求和不現(xiàn)實住房售價的矛盾中時，小戶型商品房的出現(xiàn)則為想實現(xiàn)住房夢想的人提供了另一種選擇。本文先對我國小戶型商品房產(chǎn)生原因與發(fā)展現(xiàn)狀進行分析，并通過具體的實例分析找出其優(yōu)勢以及劣勢，并以成渝地區(qū)近幾年來房地產(chǎn)市場以及小戶型商品房市場的發(fā)展為實例對小戶型商品房投資的價值進行了深入的探析，且就成渝地區(qū)未來小戶型商品房的發(fā)展趨勢提出了自己的見解，希望可以對我國小戶型商品房以及整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康穩(wěn)步

6、發(fā)展有一點點的助益。隨著城市經(jīng)濟改革的進一步深入，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。人們的消費觀念也在發(fā)生變化，房地產(chǎn)消費領(lǐng)域正逐步被人們認(rèn)識和重視，為小戶型商品房的開發(fā)創(chuàng)造了前提條件。城市建設(shè)的發(fā)展，住房制度改革以及個人住房需求增長，特別是住房價格持續(xù)快速的增長迫切要求房地產(chǎn)開發(fā)朝多元化方向發(fā)展，這就為小戶型商品房的興起奠定了基礎(chǔ)。但是我國小戶型商品房的發(fā)展還處于起步階段，小戶型商品房的開發(fā)在整個房地產(chǎn)開發(fā)中所占比例還不高，開發(fā)空間還很巨大。沿海一些城市和地區(qū)的小戶型商品房的發(fā)展雖然己經(jīng)得到了較大的發(fā)展，然而，從整體上看，我國的小戶型商品房的發(fā)展仍然處于一個不高的水平。加上我國各地區(qū)之間的社會經(jīng)濟發(fā)展差別極

7、為不一致。不同地區(qū)、不同人群對小戶型商品房的認(rèn)識也不一樣，這使我國推廣在房地產(chǎn)開發(fā)中增加小戶型商品房開發(fā)比例存在許多現(xiàn)實的問題。1 小戶型商品房概述1.1 小戶型商品房的涵義 所謂小戶型商品房，就是指在市場經(jīng)濟條件下，具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司(包括外商投資企業(yè))通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，經(jīng)營的按市場價出售的具有相對完全的配套及功能齊全的“小面積住宅” 1。小戶型商品房有狹義和廣義之分。狹義上講，60平方米以下的，具有廚、衛(wèi)、宿功能的一居室。廣義上則認(rèn)為，總面積相對于市場主流戶型較小的精巧戶型或稱作標(biāo)準(zhǔn)戶型。1.2 小戶型商品房的產(chǎn)生原因與發(fā)展1.2.1 小戶型商品房的產(chǎn)生原因 戶型趨小

8、是國際住宅面積的發(fā)展趨勢，像在日本和歐洲一些國家，在七十年代末的時候70-120平方米的小戶型占了新增住宅的50，到了八十年代末的時候占了65，到了九十年代末的時候70-120平方米占了80。這幾個數(shù)據(jù)不僅看出來，從七十年代以后，70-120平方米的戶型標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同時，在這個標(biāo)準(zhǔn)以下的戶型也在跟著往上走，也就是說整體戶型平均面積標(biāo)準(zhǔn)肯定是趨降，戶型面積在向小發(fā)展。究其原因，這和我們物質(zhì)的發(fā)展，城市土地資源的緊缺，個人隱私的需求、個人獨立傾向的發(fā)展有關(guān)。 消費心理的變化。購房心理由“一步到位”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭阶摺?。一個時期以來，“一步到位”曾經(jīng)是不少人信奉的消費觀

9、念，總以為這輩子再不會買房了，在這種理念的引導(dǎo)下，面積是否足夠大成了衡量商品房品質(zhì)的主要指標(biāo)之一就現(xiàn)在百姓的消費習(xí)慣來看，換房頻率已經(jīng)從以前的10年換一次，提高到10年換2次甚至3次了，這是個循環(huán)市場，總會有人經(jīng)歷第一次小單元的需要階段。尤其那些收入穩(wěn)定，渴望獨立生活，但經(jīng)濟能力尚不能置業(yè)一步到位的年輕人，在單身或新婚后先在市中心交通便捷、環(huán)境成熟的居住區(qū)購買一室一廳或二室一廳的小戶型商品房，待經(jīng)濟實力達到一定程度后，再根據(jù)情況買一套環(huán)境、地段、交通等俱佳的大戶室甚至別墅。過渡性消費觀念及家庭置業(yè)“三步曲”，令小戶型很有市場。 將買房作為理財方式。觀念先進的青年消費者將買房作為一種理財方式?？?/p>

10、是租房和搬家，太累了，一年交給房東的租金細(xì)細(xì)一算也有好幾千，到頭來房子還是人家的，租金和月供一比，相差不多，有點積蓄，干脆買房，既對得起自己，又方便了“存款”。1.2.2 小戶型商品房的發(fā)展1.市場需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化個人購買的市場化逐步形成的過程和計劃經(jīng)濟時代是不一樣的，計劃經(jīng)濟時代是按照平均的標(biāo)準(zhǔn)來定的，比如處級干部、科級干部需要多少住房，就建造多少，此時市場需求是真正的消費者所需要的面積。如今,在市場經(jīng)濟條件下,樓市里9成以上的個人購房者是靠自己的實力來購房的，不像以往福利分房者那樣面積大小由單位包攬。在一個市場里面,或者在一個城市里面，不同層次的消費者能拿出多少錢,他購買一住套房要花多少錢

11、,這點決定了市場的產(chǎn)品。2.家庭人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化我國經(jīng)過多年的計劃生育政策，家庭人口數(shù)量不斷減少，已由多子女家庭向少子女或是無子女家庭靠攏，目前城市戶均人口已下降至3-4人，不需要像以前一樣需要很大的生活空間。 3.置業(yè)者趨向年輕化市場主流購房群體的平均年齡正在從35-45歲向25-35過渡，而小戶型肯定是中等收入年輕人喜歡的房子。戶型不斷創(chuàng)新、功能齊全現(xiàn)在的小戶型跟以前分配式住宅時的戶型不一樣，以前分配式住宅的二居室雖然功能都有，但是設(shè)計很不合理，廚房、衛(wèi)生間很小、客廳也很小。由于技術(shù)的發(fā)展，在住宅建設(shè)的過程中，功能的齊全是非常重要的，包括社區(qū)的功能、配套的功能，和住宅居住環(huán)境的功能等等，可

12、以滿足在以前不能滿足的需要。 如今的小戶型雖然戶型小，但是功能很齊全、設(shè)備很完善，滿足了生活的需要。比如：公寓式的，就是把衛(wèi)生間做得很好，也不需要做廚房，或者說有一個，只是一個小電爐就可以了，用微波爐做做早點就可以了，同時需要上網(wǎng)、通訊等服務(wù)也比較周到，這跟過去是不一樣的。2 小戶型商品房發(fā)展中存在的優(yōu)勢及劣勢2.1 小戶型商品房的優(yōu)勢2.1.1 價格優(yōu)勢小戶型的最重要的特點是低總價、低首付、從而吻合了市場消費者的價格需求和投資需求。其優(yōu)點包括：總價低、首付低、月供較少。小戶型雖 然單價不低，但由于其面積較小，從而很好地控制房屋的總價。如果選擇按揭方式付款，其首付也就相應(yīng)的較低，月供也就比較少

13、3。我們可以從一套住宅在同一單價水平的總價格、銀行抵押貸款的首付款及月還款等方面來看看小戶型房地產(chǎn)的價格優(yōu)勢（見表2-1）。表2-1：不同戶型面積房產(chǎn)的資金流出狀況（按2010年12月23日商業(yè)按揭貸款利率、20年計算）購房面積40平方米60平方米90平方米120平方米總價（元）5000元/200000300000450000600000首付款（元）6000090000135000180000月還款（元）978139220872783從表2-1可以看到，在同樣是5000元/的單價面前，房屋總價格有明顯的差異，這種資金差異也同樣體現(xiàn)在抵押貸款首付款及月還款額上。尤其是月還款額，60住宅的月資金壓

14、力為1392元，而120住宅的月還款壓力為2783元，而當(dāng)前全國城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入僅19109元（2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)），平均每月1600元不到，很明顯，60的住宅的月還款額負(fù)擔(dān)更符合一般家庭的經(jīng)濟承受能力。2.1.2 投資回報率和增值潛力較高 首先，小戶型房屋的租金與較大戶型的租金相比，單位租金更高。因此小戶型投資者可以用相對較低的投入獲得相對較高的回報率。其次對于大多數(shù)自住型客戶來說，小戶型只是一個過渡性產(chǎn)品，在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型會或租或售，“滾動置業(yè)”也就成了這類都市白領(lǐng)的美好設(shè)想。最后，投資小戶型房屋，相對于投資股票、債券來說，風(fēng)險更小、收益更穩(wěn)定。2.1.

15、3 地段較好、交通方便 目前大多數(shù)的小戶型項目的區(qū)位條件比較好，一般靠近城市中心位置，即使不是靠近市中心也不會距離較遠，而且交通非常方便。因為小戶型的潛在需求客戶多是年輕的上班族，他們正處于創(chuàng)業(yè)階段，尚未買車，對公共交通的依賴性比較大，因此小戶型商品房對他們的吸引力非常高。 2.2 小戶型商品房的劣勢2.2.1 容積率較高、綠化率較低 由于先天原因，小戶型的容積率一般較高，綠化率較低，甚至有的干脆沒有綠化，只有一幢樓?，F(xiàn)在很多購房者買房對小區(qū)的有無綠化和景觀非常在意，大一些的社區(qū)，不僅規(guī)劃到位、配套完善，最吸引人的是擁有漂亮的綠化和景觀。這正是大多數(shù)暢銷小戶型的通病，單體樓、臨街、根本談不上綠

16、化和景觀，若用一句形容詞來描述 “生活在鋼筋混凝土中”。2.2.2 上下樓（電）梯須排隊 由于小戶型單套面積小，因此小戶型樓盤一般一層戶數(shù)較多，同時小戶型樓盤樓層較多，因此在下上班的高峰時間其電梯運行難以滿足業(yè)主的需要。2.2.3 功能無法面面俱到 60平米以下的房子，在戶型設(shè)計上對功能的要求無法面面俱到。有限的面積注定了小戶型在某些功能上的臨時性，也注定了業(yè)主生活便利受到一定限制。比如：基本上客廳和臥室連在一起，沒有分區(qū)，很難談到舒適性。有時還會遇到家里來了客人，晚上只能睡客廳的尷尬場面。此外，還有一個更大的問題是小戶型的高公攤，市場上低于30%的公攤幾乎很少。3 小戶型商品房的投資價值分析

17、3.1 小戶型商品房投資特性分析3.1.1 景氣度分析小戶型商品房開發(fā)是房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)中的一項基礎(chǔ)行業(yè)，它也屬于固定資產(chǎn)投資范疇，而經(jīng)濟的快速發(fā)展必然帶來房地產(chǎn)行業(yè)尤其是小戶型商品房行業(yè)的快熟發(fā)展，就小戶型商品房的開發(fā)來說，對土地資源的需求非常顯著，而土地價格對房地產(chǎn)的影響也是最直接的，因此，總體來看國民經(jīng)濟的發(fā)展水平?jīng)Q定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，也決定著小戶型商品房的發(fā)展水平。從目前來看，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展尤其小戶型商品房的發(fā)展正處于景氣階段，隨著宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，中國房地產(chǎn)市場在未來一段時期內(nèi)仍將保持較快的發(fā)展速度（見圖3.1）。 圖3.1 2007-2010年中國gdp、房價、小戶型商品

18、房房價增速93.1.2 盈利性分析 小戶型商品房開發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高等特點，與其它行業(yè)相比較，從總體上講，該行業(yè)仍然是一個“智慧含金”不高的商業(yè)組織，它的盈利性還主要依賴對土地資源的占有。 另外，由于行業(yè)的區(qū)域發(fā)展特性決定了行業(yè)內(nèi)實際的競爭并沒有想象中激烈，最近幾年大部分城市住宅價格迅速上漲，使得大小開發(fā)商可以從土地供應(yīng)開始的各個環(huán)節(jié)上得到其他行業(yè)難以企及的高額壟斷利潤。3.1.3 政策敏感度 在中國，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是小戶型商品房行業(yè)的發(fā)展對整個國民經(jīng)濟的帶動作用是非常明顯的，據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)在房地產(chǎn)占國家gdp約10%，加上產(chǎn)業(yè)鏈上的相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，將占到gdp的20%以上，

19、可見其在民經(jīng)濟中所占比重之大。 小戶型商品房產(chǎn)業(yè)屬性較復(fù)雜，同時帶有實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟特性，同時具有投資和消費的功能。另外，該產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，與金融業(yè)關(guān)系緊密。如若處理不當(dāng)將引發(fā)金融風(fēng)險，危及國家經(jīng)濟安全。 所以，為了遏制當(dāng)前房價的過快上漲以及使該行業(yè)能夠以合理態(tài)勢穩(wěn)步發(fā)展，行業(yè)政策調(diào)控是必然的，效果也是立竿見影的。3.2 小戶型商品房市場供給與需求分析3.2.1 土地市場供求與分析1 .土地供給現(xiàn)狀分析 以成渝地區(qū)為例，從2007-2010年歷年土地供應(yīng)狀況來看，每年政府的土地批租量非常充裕，（見表3.1）。以上海作為參照物可以看出，成渝地區(qū)每年的土地批租量遠高于上海，而銷售面積卻僅

20、有上海的1/2，由此可以看出充足的土地供應(yīng)是這兩個西部城市的最大特征。 另外，由于成渝地區(qū)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的新一增長極，整個房地產(chǎn)行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，對土地的需求也很大，但從資金投資方向看，其土地供應(yīng)主要還是主要用于住宅建設(shè)，以重慶市為例：每年投資資金中有一半以上投向住宅建設(shè)3 (見表3.2)。表3.1 2007-2010年成渝地區(qū)土地成交統(tǒng)計表1011年份成交總面積（萬平方米）成交總金額（億元）成交均價（元/）20072834.23546.581928.520082203.94532.312415.320091647.38451.732742.120101789.23546.33053.

21、32 .土地需求現(xiàn)狀分析 隨著國內(nèi)土地市場政策的實施，“嚴(yán)禁囤地”、“限期開發(fā)”在一定程度上緩和了開發(fā)商的拿地?zé)崆椋瑫r由于金融危機的后續(xù)影響仍然存在，土地市場出現(xiàn)短暫的冷落。當(dāng)從長遠來看，由于購房的剛性需求仍然較大，因此土地市場需求在短暫下降后將逐步回升。其中住宅用地仍然是土地需求的重點。3 .土地價格走勢分析 2007年以來，全國土地價格居高不下，并且地價帶動區(qū)域房價上漲的態(tài)勢非常明顯，2007年，成渝兩地被中央批準(zhǔn)為國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)等原因，土地出讓價格也是呈直線上升趨勢，房價也是隨著一路飆升，以成都市為例：近幾年隨著新政策的出臺地價、房價呈現(xiàn)同步上揚趨勢(見表3.3)，顯示

22、了市場對成渝地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有較高期望。表3.2 2007-2010年重慶市房地產(chǎn)投資類型統(tǒng)計表11年份投資額（億元）住宅（億元）辦公樓（億元）商業(yè)營業(yè)用房（億元）其它（億元）2007629.67376.8912.7569.54170.472008849.89521.8216.6275.21236.242009991.2619.5212.3380.43278.720101238.9789.0122.08116.75311.05表3.3 2007-2010年成都市土地成交價格與樓市成交均價統(tǒng)計表10年份地價（元/）商品房成交均價（元/）地價與房價比率20071928.5411146.90%2008

23、2410.5453853.11%20092836.7493657.46%20103053.8553255.20%3.2.2 小戶型商品房投資狀況分析 1.投資現(xiàn)狀分析 成渝地區(qū)作為中國新的經(jīng)濟增長極，近年來其房地產(chǎn)開發(fā)尤其是小戶型商品房開發(fā)投資呈現(xiàn)逐年增加態(tài)勢（見表3.4），同時在激烈的行業(yè)競爭中，催生出了不少抗擊市場風(fēng)險能力及核心競爭力強的企業(yè)和品牌。像成都萬科、置信實業(yè)、華潤置地等4。表3.4 2007-2010年成渝兩地市場開發(fā)投資數(shù)據(jù)1011年 份投資額（億元） 2007200820092010重慶市629.67849.89991.51238.9成都市905.28915.5945.15

24、1278.34 2. 投資趨勢分析與國內(nèi)的主要城市區(qū)域相比，成渝地區(qū)作為中國新的經(jīng)濟增長帶，目前正處于大發(fā)展階段，兩地居民消費能力不斷提高，政府正加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，力爭實現(xiàn)兩地“兩小時生活圈”模式。隨著該區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，住宅投資尤其是小戶型住宅投資將隨著房市的旺盛需求而繼續(xù)增加，從而將進一步活躍該區(qū)域的房產(chǎn)市場。3.2.3 小戶型商品房供給與需求分析1.需求特征分析 2008年隨著全球金融危機的爆發(fā)，成渝兩地的房地產(chǎn)市場需求有所減弱，當(dāng)由于兩地房地產(chǎn)市場上的剛性需求仍然很大，2009年伊始兩地房產(chǎn)市場開始回暖，其中住宅需求仍占主導(dǎo)地位，（見圖3.2）。2010年兩地幾次房交會的消費需求調(diào)查顯示

25、，參加房交會人里面有50%是首次置業(yè)者，國家為遏制房價過快上漲而出臺的新的房貸政策，比如提高了第一套、第二套住宅的首付比例，這無疑增加了購房的難度，置業(yè)者轉(zhuǎn)而購買小戶型商品房就顯的更為實際和經(jīng)濟，隨著房價的繼續(xù)上漲，這種需求將顯的更為明顯5 （見圖3.3）。圖3.2 成渝兩地商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)1011圖3.3 成渝兩地小戶型商品住宅需求隨房價的變化92.供求現(xiàn)狀分析 2007年，成渝地區(qū)住宅面積與銷售面積分別占整體商品房市場份額的80.9%和93.1%供求之比為0.8:1，供不應(yīng)求態(tài)勢明顯，(見圖3.4)。進入2008年以后，住宅市場整體供銷在金融危機影響下比較2007年同期增長有所下降，但200

26、8年以后，隨著國家“4萬億”財政資金救市，房地產(chǎn)市場得以迅速恢復(fù)，而小戶型商品房市場在這整個行業(yè)的影響下也迅速恢復(fù)，并且小戶型商品房銷售在整個商品房銷售中所占比重也越來越高（見圖3.5）。 圖3.4 歷年住宅面積和銷售面積對比情況9圖3.5 歷年房地產(chǎn)銷售情況和小戶型商品房銷售情況93.供求趨勢分析 未來成渝地區(qū)地產(chǎn)市場供應(yīng)不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。在當(dāng)前地區(qū)居民居住水平還普遍較低，房地產(chǎn)市場以首次購房與改善住房等真實需求為主的背景下，以上政策對未來2-3年房地產(chǎn)市場的真實需求影

27、響不大。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入成渝等西部城市，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年成渝地區(qū)房地產(chǎn)市場的投資需求仍將有所提高。4 小戶型商品房未來的價值走勢4.1 行業(yè)發(fā)展趨勢4.1.1 政策方面 一方面從2008年全球金融危機的爆發(fā)，到中央“4萬億”快速救市，成渝地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)也經(jīng)歷從衰退到復(fù)蘇再到繁榮的過程。尤其是最近1、2年房價出現(xiàn)了爆炸式增長，整個中國宏觀經(jīng)濟也出現(xiàn)了過熱的勢頭，因而中央對房地產(chǎn)“矯枉過正”也將在所難免。中央將主要從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源和土地供應(yīng)兩方面入手，加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控，從而遏制房價的過快上漲。 另一方面自2007年開始，國家將成渝地區(qū)設(shè)

28、立為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，將加快成渝地區(qū)城鎮(zhèn)化進程，大量農(nóng)業(yè)人口成為城鎮(zhèn)人口，同時城市化擴展速度進一步加快，越來越多的區(qū)縣人口到主城區(qū)置業(yè)，將推動房地產(chǎn)市場容量的進一步放大6。4.1.2 房地產(chǎn)價格方面 隨著房地產(chǎn)行業(yè)進入繁榮期，成渝地區(qū)房價還有一定上浮空間，加之全社會普遍對房價上漲的預(yù)期，市場的走向再次回到消費者的手里，供求關(guān)系的改變更加劇了住宅價格上漲的壓力7。 綜上所述未來房價上漲的壓力仍然很大，對于大多數(shù)的購房者來說，購買一套100平方米左右的住宅將變的更加困難，還貸壓力也非常的大，而購買小戶型商品房不僅能解決住房問題，還能在以后的生活中更靈活的規(guī)劃自己的理財，減輕生活壓力。

29、4.2 市場需求趨勢 小戶型賣給什么人根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，購買小戶型的對象，大致可分為以下四類8： 第一類：大學(xué)畢業(yè)生，外地的打工族。對于剛踏上工作崗位的大學(xué)畢業(yè)生來說，解決住的問題，是邁進社會的第一道難題。那些外地來打工的“漂一族”，帶著夢想來到城市，同時也背負(fù)著沉重的生活壓力，現(xiàn)實與理想之間的差距，令他們疲憊、失落；他們在城市里奔波，也在不斷地變換著居住地場所；他們生活在城市里，卻始終無法融入到城市中，他們多想成為城市的“主人”，成為其中的“一份子”。住房對于他們而言，已不僅僅是解決住的問題，而是一種心理上的“安慰”。小戶型住宅的出現(xiàn)，滿足了他們的需要。 第二類：單身白領(lǐng)和年輕夫婦。如今，在金融

30、、it、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，在無房戶中占了相當(dāng)大的比例。他們不僅沒有趕上福利分房的末班車，而且缺乏足夠的積蓄購買商品房，然而他們卻是最具獨立意識和個性化的消費群體。這部分人往往以事業(yè)為重，又非?？释凶约邯毩⒌目臻g，但收入不允許他們過多地投入，小戶型是他們最佳的選擇。 另外，在當(dāng)今社會里，由于種種原因出現(xiàn)了大量結(jié)婚但不想早生孩子的“丁克家庭”，這些年輕夫婦，收入穩(wěn)定，觀念新穎，為了避免與父母之間因生活習(xí)慣的差異造成摩擦，多選擇單獨居住，因為沒有負(fù)擔(dān)，因此在戶型選擇上，多傾向于新穎、時尚的小戶型。 第三類：“新興而立”族。這部分人30出頭，事業(yè)初成，是公司金領(lǐng)或私營企業(yè)主。他們

31、經(jīng)濟實力較為雄厚，但工作緊張、繁忙，加班更屬于“家常便飯”，時間的重要性對他們而言已經(jīng)超過了金錢，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點，方便工作與生活。 第四類：以投資為目的的投資客。房產(chǎn)正在形成新的投資熱點，買房可以認(rèn)為是消費+投資的結(jié)合體。房產(chǎn)周期長，盈利空間大。一般情況下，房子的壽命在60年以上，投資住房不但贏得了產(chǎn)權(quán)，而且贏得至少40年以上盈利空間。同時，隨著銀行降息，國家為鼓勵老百姓買房置業(yè)，采取了退所得稅和降低契稅、繳納稅率等一系列措施。目前，國內(nèi)老百姓的投資渠道較少，在選擇投資渠道的時候，對于多數(shù)消費者而言，首先考慮的是投資的風(fēng)險性，而不是回報率，購買小戶型資金投入相對較小，經(jīng)濟壓力較輕，

32、對于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。 綜上所述：小戶型的主力買家主要集中于20-30歲的青年消費者，其中又以25歲左右的消費者為主；屬于事業(yè)型，一般都具有大專以上文化程度；生活觀念、消費觀念新穎；追求時尚與個性。同時，年青女性，特別是外來尋夢的知識女性在小戶型購買者中所占的比例明顯增加，成為不可忽視的一個人群。一套住房，在心理層面等同于自尊、獨立、安全感；在現(xiàn)實層面則等同于投資意向、經(jīng)濟收益，而無論從那種角度，房子都成了這些新女性生活中最堅挺的基礎(chǔ)。4.3 市場定位趨勢 一方面由于小戶型商品房開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)擁有許多共同的特性，其前期資金投入規(guī)模大，如果開始產(chǎn)品市場定位不準(zhǔn)確，或者

33、并不能適應(yīng)市場需求的變化，那么損失將非常嚴(yán)重。因此在項目的開始階段就應(yīng)該做好市場調(diào)查，從市場數(shù)據(jù)來判斷市場供求狀況的走勢，從而有比較的選擇合適的、具有優(yōu)勢的、能為企業(yè)未來帶來盈利的項目行開發(fā)投資。 另一方面由于行業(yè)競爭的加劇，部分中小型房地產(chǎn)開發(fā)商的生存空間越來越小，在強化公司自身建設(shè)、品牌建設(shè)、提升經(jīng)營效益的同時，還是應(yīng)該做好產(chǎn)品的性價比，比如進行性價比較高的小戶型商品房開發(fā)，它既可以面對最廣大的中產(chǎn)階級這一市場，而且還可以大大的提高資金的使用率。 由上可以看出，在擁有較大的銷售市場的情況下，在房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變商品房生成方式及宣傳下，小戶型商品房必然會被大多數(shù)購房者索接受，也將擁有更大、更光明的未來。結(jié)論本論文側(cè)重于剖析我國成渝地區(qū)小戶型商品房的發(fā)展現(xiàn)狀，從而發(fā)現(xiàn)小戶型商品房的優(yōu)缺點，并根據(jù)優(yōu)缺點分析了小戶型商品房的投資價值及其未來的發(fā)展趨勢。意在希望我國房地產(chǎn)行業(yè)更加注重向著多元化方向發(fā)展，并重視中產(chǎn)階