濱海新城設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)方案

1、濱海新城設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)方案濱海新城設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)方案為了給濱海新城業(yè)主營(yíng)造高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)的健康生活、居住環(huán)境，確保各 類(lèi)設(shè)備及相關(guān)配套設(shè)施的正常運(yùn)行，使各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)得到有力的保證。為 延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，減少維修費(fèi)用，使物業(yè)得到保值升值。根據(jù)我司多 年來(lái)對(duì)住宅物業(yè)管理積累的豐富管理經(jīng)驗(yàn)，擬對(duì)濱海新城所屬系統(tǒng)之設(shè)備設(shè) 施，進(jìn)行全方位精心維護(hù)管理，以實(shí)現(xiàn) ”降耗節(jié)能 ”、”增收節(jié)支 ”和各類(lèi)設(shè)備科 學(xué)、安全、可靠、高效運(yùn)行之目的。具體實(shí)施方案如下：一、人員的配備根據(jù)濱海新城的物業(yè)特點(diǎn)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)需求，擬在濱海新城設(shè)立專(zhuān)業(yè)的 工程部，負(fù)責(zé)小區(qū)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及一些小修、零修

2、服務(wù)，工程部下設(shè)運(yùn) 行班和維修班，運(yùn)行班主要負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)，維修班主要負(fù)責(zé) 小區(qū)的水電維修工作。根據(jù)工作的需要，擬配備主任 1人，領(lǐng)班 1 人，技工 3人，工程部共配備 5 人。為確保所屬設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行和滿足業(yè)主維修服務(wù)需求，須嚴(yán)格工程設(shè)備 管理要求，把好招聘人員的政審關(guān)，并根據(jù)公司的用人制度、用人標(biāo)準(zhǔn)對(duì)面試 合格的人員進(jìn)行上崗前培訓(xùn)并考試，同時(shí)，為了使新招聘的員工適應(yīng)新的工作 環(huán)境和管理體制，提高工作積極性，對(duì)新進(jìn)員工進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)培訓(xùn)及專(zhuān)業(yè) 技術(shù)技能培訓(xùn)，并通過(guò)有效的培訓(xùn)、提高員工的綜合素質(zhì)，成為合格的物業(yè)管 理從業(yè)人員。工程從業(yè)人員必須有較高的專(zhuān)業(yè)技術(shù)技能，并做到一專(zhuān)多

3、能，以 實(shí)現(xiàn)人員精簡(jiǎn)。因此要對(duì)員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)技能培訓(xùn)，使其掌握各系統(tǒng)設(shè)備的 工作原理、運(yùn)行管理知識(shí)，維護(hù)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程以及從事物業(yè)管理相應(yīng)崗位所要 求的技術(shù)技能。二、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)范圍1、房屋本體維護(hù)保養(yǎng)范圍：1/ 71）房屋的承重結(jié)構(gòu)部件（包括基礎(chǔ)、屋面、梁、炷、墻體等）；2）搞震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）；3）外墻面、幕墻玻璃、樓梯間、公共通道、門(mén)廳及公共屋面；4）機(jī)電設(shè)備；5）本體消防設(shè)施；6）本體上下水管道；7）智能化系統(tǒng)等防盜監(jiān)控設(shè)施等。2、公用設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)范圍：1）區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）；2）路燈、溝、渠、池、井；3）園林綠化地、地下排水

4、管道、文化娛樂(lè)、體育場(chǎng)所；4）停車(chē)場(chǎng)等公用設(shè)施。（二）維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容1、加強(qiáng)設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行環(huán)境的管理。1）供配電系統(tǒng)設(shè)備房環(huán)境的管理，包括：高低壓配電房、樓層配電室及其 他專(zhuān)用配電室（含配電專(zhuān)用管井）、備用發(fā)電機(jī)組機(jī)房等。2）給排水系統(tǒng)設(shè)備間環(huán)境的管理，包括：生活水泵房、減壓閥房、水表 房、樓層管井房、排污泵房等。3）消防系統(tǒng)設(shè)備間環(huán)境的管理，包括：消防中心、氣體滅火設(shè)備間、樓層 設(shè)備間、消防水泵房、室外消防栓等設(shè)備。4）通信設(shè)備機(jī)房環(huán)境的管理，包括：通信總機(jī)房和通信管井房等。5）監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備間環(huán)境的管理。2/ 76）電梯機(jī)房環(huán)境的管理。2、加強(qiáng)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理，保障設(shè)備安全運(yùn)行。包括供配電系

5、統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通信系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、監(jiān)控系 統(tǒng)等八大系統(tǒng)的運(yùn)行管理。要求：各系統(tǒng)的標(biāo)識(shí)齊全、標(biāo)識(shí)位置準(zhǔn)確、恰當(dāng)； 系統(tǒng)運(yùn)行記錄完整；設(shè)備保證完好；定期對(duì)各系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行技術(shù)分析，并 提交各設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行分析報(bào)告。3、建立健全的設(shè)備臺(tái)帳。設(shè)備臺(tái)帳要求能全面、完整地反映該小區(qū)的全部設(shè)備、設(shè)施的原始情況和 動(dòng)態(tài)變化情況，即設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)包括以下方面的項(xiàng)目?jī)?nèi)容：1）設(shè)備設(shè)施的原始技術(shù)參數(shù)：設(shè)備類(lèi)型、品牌、型號(hào)、生產(chǎn)廠家、生產(chǎn)時(shí) 間、購(gòu)買(mǎi)時(shí)間、安裝時(shí)間、竣工驗(yàn)收時(shí)間、投入運(yùn)行時(shí)間、供貨商及聯(lián)系人、 聯(lián)系電話，原購(gòu)買(mǎi)合同編號(hào)、購(gòu)買(mǎi)合同原件或復(fù)印件的存放位置、原安裝調(diào)試 記錄資料的存放位置、設(shè)備的標(biāo)稱(chēng)

6、額定電壓、額定電流、功率因素、機(jī)械效 率、標(biāo)準(zhǔn)溫升。2）運(yùn)行、維護(hù)及系統(tǒng)保養(yǎng)動(dòng)態(tài)記錄：設(shè)備每月、每季度、每半年、每年的 運(yùn)行情況（故障率、運(yùn)行正常率），為保證設(shè)備正常運(yùn)行所進(jìn)行的維護(hù)、換 件、故障情況記錄和分析，以及在執(zhí)行系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃后，對(duì)該設(shè)備的系統(tǒng) 保養(yǎng)結(jié)果的記錄。4、制定系統(tǒng)的各設(shè)備月度、季度、半年、年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并分別詳細(xì) 列明各設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目和保養(yǎng)要求。（三）設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理措施對(duì)供配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)措施1、建立嚴(yán)格的配送電制度和電氣維修制度。2、值班人員、維修人員必須接受過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，持證上崗。3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修及定期保養(yǎng)，用電設(shè)備、照明，指示、顯示燈等確3/

7、 7保完好。所管轄范圍內(nèi)的電氣線路安裝要符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)規(guī)范要求， 并保證用電安全，確保配電設(shè)備安全高效運(yùn)行。4、加強(qiáng)公共區(qū)域照明、外圍照明設(shè)備的日常檢查維護(hù)、更換燈具等工作。5、搞好應(yīng)急發(fā)電設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)備能隨時(shí)投入運(yùn)行。6、合理輪換使用供配電設(shè)備，減少空載損耗及延長(zhǎng)使用壽命。7、遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)，建立及時(shí)切斷電源等有關(guān)搶險(xiǎn)、救援措 施，并協(xié)助供電部門(mén)做好安全用電的有關(guān)工作。發(fā)電機(jī)設(shè)備管理措施建立嚴(yán)格的發(fā)電機(jī)設(shè)備管理制度和設(shè)備維修保養(yǎng)制度。1、發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定(1) 由機(jī)電技術(shù)人員全面負(fù)責(zé)應(yīng)急發(fā)電機(jī)房的機(jī)電設(shè)備，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn) 入。(2) 當(dāng)發(fā)生市電故障或停電，值班人

8、員應(yīng)在最短時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，按操作 規(guī)程配電、供電。(3) 當(dāng)市電恢復(fù)時(shí)，要按操作票做好轉(zhuǎn)電操作，停發(fā)電機(jī)并進(jìn)行必要的維護(hù) 保養(yǎng)工作。(4) 室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，控制室溫在 40以下。(5) 每周檢查啟動(dòng)電瓶、電壓、電流比重及液位高度，如低于規(guī)定值，應(yīng)及 時(shí)添加蒸餾水、充電，并進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)。(6) 每月檢查發(fā)電機(jī)的潤(rùn)滑油、燃油、冷卻水等，并做好維護(hù)保養(yǎng)。(7) 每月應(yīng)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)一次試運(yùn)行 10-20 分鐘，以確保發(fā)電機(jī)處于隨時(shí)可用 的備用狀態(tài)。(8) 做好發(fā)電機(jī)各項(xiàng)日常維護(hù)、定期保養(yǎng)及啟動(dòng)運(yùn)行之相關(guān)記錄備查。4/ 72、發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程、操作規(guī)程等，可根據(jù)我司質(zhì)量管理的設(shè)備管理工 作之有

9、關(guān)管理規(guī)程、操作規(guī)程結(jié)合實(shí)際情況具體修訂后實(shí)施，設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì) 劃需根據(jù)具體設(shè)備、說(shuō)明書(shū)、資料做出計(jì)劃。給排水系統(tǒng)1、給排水系統(tǒng)設(shè)備管理、維修保養(yǎng)基本內(nèi)容（ 1）建立正常用水、供水、排水的管理制度，制定操作規(guī)程及維修保養(yǎng)計(jì) 劃并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）供水管道、水表、水池、閥門(mén)進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水 安全；定期對(duì)排水管道、化糞便池進(jìn)行維護(hù)、清渣、清通（由市政環(huán)衛(wèi)清 運(yùn)），防止阻塞。（3）每班 1 次巡查給排水設(shè)施，并記錄設(shè)施相關(guān)情況。（ 4）每月檢查維 護(hù)給排水設(shè)施，確保設(shè)施正?？煽窟\(yùn)行。（5）每季度對(duì)水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格 的報(bào)告，防止二次供水污染。（ 6）

10、節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發(fā)生。（7）制定事故處理應(yīng)急措施，當(dāng)發(fā)生跑水、斷水故障時(shí)，及時(shí)處理，防止 事故范圍擴(kuò)大。2、排水系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修的基本制度消防監(jiān)控系統(tǒng)l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（ 1）建立消防管理制度、操作規(guī)程、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度 及火警應(yīng)急方案等。（ 2）制定應(yīng)急搶險(xiǎn)措施，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)報(bào)警時(shí)，應(yīng)能按應(yīng)急方案的要求采取 現(xiàn)場(chǎng)撲救、緊急疏散、對(duì)外聯(lián)系協(xié)調(diào)等有效措施，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)啟動(dòng)應(yīng)急 電源，控制事態(tài)發(fā)展，將損失降到最低。5/ 7（ 3）做好消防系統(tǒng)各類(lèi)設(shè)備設(shè)施的日常檢查維護(hù)保養(yǎng) （控制計(jì)算機(jī)除外 ）， 并做好有關(guān)記錄備查。 2、監(jiān)控中心管理

11、規(guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合監(jiān)控設(shè)備配 置具體情況修訂后實(shí)施。電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)的日常運(yùn)作管理及其維護(hù)保養(yǎng)均采取外包的形式委托給專(zhuān)業(yè)電梯 公司進(jìn)行，我司擬采取如下措施進(jìn)行監(jiān)督管理：1、建立健全電梯維護(hù)保養(yǎng)的監(jiān)管制度。2、制定電梯維護(hù)保養(yǎng)檢查計(jì)劃表，物業(yè)管理中心工程部人員根據(jù)檢查計(jì)劃 表做好日常巡查及監(jiān)管工作，并作好記錄。3、物業(yè)管理中心相關(guān)主管人員將定期及不定期地對(duì)電梯維護(hù)保養(yǎng)工作進(jìn)行 監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，擬以書(shū)面形式要求限期進(jìn)行整改。4、物業(yè)管理中心工程部人員會(huì)同外包電梯公司制定電梯困人等電梯安全方 面的緊急處理程序。三、工程維修服務(wù) 工程維修服務(wù)是一項(xiàng)大量而又重要的工作。我司將各維修技工在維

12、修服務(wù) 中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）維修服務(wù)規(guī)范要求 要求各維修技工到業(yè)主室內(nèi)進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，維修工作時(shí)盡量 減少噪音，嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所大聲講話喧嘩，以免影響業(yè)主。到房間內(nèi)維修時(shí)還 應(yīng)注意如下事項(xiàng)：1、敲門(mén)：接到報(bào)修， 30 分鐘內(nèi)派各維修技工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修處理。進(jìn)入室內(nèi) 維修，需按門(mén)鈴或輕輕叩門(mén)三聲，等待開(kāi)門(mén)。2、介紹：各維修技工應(yīng)首先自我介紹： “對(duì)不起，打攪了，我是本小區(qū)物 業(yè)管理維修人員 ，前來(lái)為您服務(wù) ”。6/ 73、進(jìn)門(mén)：如果室內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)將鞋脫在門(mén)外，赤腳進(jìn)入， 或穿好自備鞋套。經(jīng)業(yè)主許可后進(jìn)門(mén)維修服務(wù)。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背 在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。4、鋪布：走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在室內(nèi)人員指定的位 置，用于存放工具和需要拆卸的