房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議(通用版)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)建議（通用版）第一部分項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)提示建議第二部分項(xiàng)目調(diào)研及戶型配置建議項(xiàng)目品牌形象定位項(xiàng)目具有絕版地段的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，享有“合肥地王”美譽(yù), 周邊市政配套齊全、生活資源完善，盡享都市繁華與便利。我 們針對(duì)地塊獨(dú)一無(wú)二的價(jià)值優(yōu)勢(shì)這一突出點(diǎn)，加之對(duì)周邊住 宅的綜合分析，提出項(xiàng)目總體形象定位思路：屬性定位：C BD首席府邸SOHO商務(wù)公寓U SP （核心營(yíng)銷(xiāo)理念）定位：財(cái)富中心知本領(lǐng)袖項(xiàng)目建筑風(fēng)格應(yīng)以遵循上述形象定位的思路為原則，完全展 現(xiàn)項(xiàng)目一一現(xiàn)代的、時(shí)尚的、健康的、優(yōu)雅的、個(gè)性化的、極富品味的獨(dú)特魅力項(xiàng)目功能定位 集商、住于一體的綜合性大廈。項(xiàng)目之兩座塔樓的功能定位思路

2、：A座設(shè)計(jì)為純住宅, B座設(shè)計(jì)為SOHO商務(wù) 樓和酒店式公寓?？紤]到項(xiàng)目特殊的地段區(qū)位與研判合肥目前已開(kāi)發(fā) 與在售物業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)，按照分區(qū)設(shè)計(jì)的原則，策劃代理公 司提出項(xiàng)目的物業(yè)功能定位建議如下：裙樓商業(yè)部分一一以引進(jìn)大型超市、主題商場(chǎng)作為 主要用途。定位為集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體 的商業(yè)廣場(chǎng)；裙樓頂層可考慮引進(jìn) 大型證券公司營(yíng)業(yè)部。塔樓部分一一建議根據(jù)物業(yè)產(chǎn)品功用形式的不同 分兩個(gè)區(qū)域商務(wù)區(qū)域： 主要以大開(kāi)間SOHO式商居 物業(yè)與小間隔酒店式商務(wù)公寓兩類(lèi)產(chǎn)品為主，適合于中小 型公司（金融、證券、風(fēng)險(xiǎn)投資、 資訊、IT高科技等）辦公或自用 居住目的，并吸引部分用于出租 獲利的投資置業(yè)者購(gòu)買(mǎi)；高

3、檔豪宅區(qū)域：以滿足城市富裕階層、事 業(yè)成功人士居家自用為目的 的高檔次、高品位物業(yè)為主, 盡量體現(xiàn)都市c BD中心物 業(yè)的尊貴性與身份象征。同時(shí)，根據(jù)合肥當(dāng)?shù)氐淖≌M(fèi)水平與市場(chǎng)售價(jià)情況，在建 筑智能化、生態(tài)化配套設(shè)計(jì)方面應(yīng)充分考慮現(xiàn)代高新科技 成果的綜合運(yùn)用與合理超前.設(shè)計(jì)理念建議：1. 項(xiàng)目的總體形象應(yīng)具有鮮明個(gè)性特色，特別是作為 合肥都市中心的地標(biāo)性建筑，項(xiàng)目不僅代表了實(shí)力雄厚 的古井集團(tuán)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的扛鼎之作，更代表了 21世 紀(jì)經(jīng)濟(jì)騰飛的新合肥的新面貌，應(yīng)能充分體現(xiàn)出現(xiàn)代高 層、高檔商用、居家建筑的尊貴感與時(shí)代感。百花大廈建成后將是合肥的第一品牌物業(yè)。2. 在住宅的“三度空間”（適

4、用空間、意境空間、結(jié)構(gòu) 空間）中，營(yíng)造具有獨(dú)特品位的個(gè)性空間。3. 提供健康、自然、安全、舒適的商務(wù)與居家環(huán)境。4建立當(dāng)代新的理想生活、工作模式。5. 具有居住、休閑、游憩、學(xué)習(xí)、工作等綜合性完整功 能。6. 充分運(yùn)用現(xiàn)代人居科技文明成果，在智能化、信息 化及生態(tài)環(huán)境方面具有未來(lái)前瞻性。7. 具有戶型、功用選擇的多樣性、整體感及認(rèn)同感。8. 建筑立面及造型充滿朝氣、活力、趣味、美感與想 象力。9. 結(jié)合徽商文化的精髓一一“通商四海、誠(chéng)信為本”， 醞釀獨(dú)具特色的文化氛圍與生活品味。注:住宅的“三度空間”：適用空間：符合于功能要求的空間意境空間：符合于審美要求的空間結(jié)構(gòu)空間:按照材料性能和力學(xué)的規(guī)

5、律性而圍合起來(lái)的空間設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議：考慮城市空間的延伸與項(xiàng)目作為城市有機(jī)體組成部分 的和諧與互補(bǔ)協(xié)調(diào)好項(xiàng)目定位與周邊環(huán)境的功能關(guān)系處理好建筑單體、裙體與建筑鄰近周邊特定壞境互動(dòng) 的空間關(guān)系【特別提示一】提高建筑的均好性分布。平均賣(mài)點(diǎn)，朝向、位置等自然條件差的地方，通過(guò)人造景觀或人文景觀改善；創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)，利用設(shè)計(jì)手段將低價(jià)區(qū)部分盡量拉高?！咎貏e提示二】 充分考慮建筑密度、人口密度與公共、私密空間組織的關(guān)系協(xié)調(diào)。特別注意都市中心的交通、噪音、空氣、光化學(xué)污染等不利因素的處理。避免商住混雜，確保整體環(huán)境營(yíng)造卜的咼品質(zhì)、咼品位。【特別提示三】 可考慮塔樓頂層設(shè)計(jì)空中會(huì)所，與架空 層住戶泛會(huì)所相配套，完善建

6、筑公共設(shè) 施，提高物業(yè)檔次。外立面設(shè)計(jì)建議風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義風(fēng)格。線條明朗、簡(jiǎn)潔。造型俊雅、 色彩統(tǒng)一。顏色:三段式即裙樓、塔樓主體、頂層采用不同色系搭配。 統(tǒng)一式即整個(gè)建筑采用同一色系的顏色。色彩可選擇：湖青、湖藍(lán)、湖綠、象牙白等。平面規(guī)劃設(shè)計(jì)建議：A座住宅采用三梯六戶的平面布局,B座寫(xiě)字樓采用大開(kāi) 間布局。環(huán)境設(shè)計(jì)建議:注重觀賞性與實(shí)用性。重綠化、輕水景。重休閑、忌嚴(yán)謹(jǐn)。以徽派園林風(fēng)格為 主。環(huán)境設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)在豪宅物業(yè)與商務(wù)公寓住戶大堂入口、電梯間、架空層花園泛會(huì)所以及頂層空中會(huì)所，以徽派園林 造景手法結(jié)合現(xiàn)代時(shí)尚休閑生活主題，營(yíng)造健康、活潑、向 上的居家生活與商務(wù)工作環(huán)境氛圍，處處充滿文

7、化氣息與生 活品味，倡導(dǎo)一種全新的以國(guó)際人居文明為標(biāo)準(zhǔn)的生活方式 與居住模式。環(huán)境設(shè)計(jì)是提升物業(yè)附加值、打造樓盤(pán)品牌形象的重 要手段，對(duì)于刺激目標(biāo)客戶群體的購(gòu)買(mǎi)欲有著不可忽視的作用?！咎貏e提示一】建議采用最能體現(xiàn)“徽商傳統(tǒng)、儒商 氣質(zhì)”的園藝壞境小品如：軒、閣、 榭、廊、舫、臺(tái)等，統(tǒng)領(lǐng)貫穿整個(gè)環(huán)境 設(shè)計(jì)風(fēng)格?！咎貏e提示二】在住戶大堂、電梯間等設(shè)計(jì)富有生活 趣味與人文氣息的裝飾小品。展示 與宣揚(yáng)“以認(rèn)為本、關(guān)懷人性”的 全新生活主張。【特別提示三】 架空層泛會(huì)所作為住戶私家的休憩、 娛樂(lè)場(chǎng)所，環(huán)境組織應(yīng)特別注重兒 童、主婦與老人的親情共享與鄰里 交流，尤其是要在鬧市中心商業(yè)裙 樓的開(kāi)敞環(huán)境，營(yíng)造

8、一個(gè)鬧中取靜、 意境悠然的休閑場(chǎng)所。【特別提示四】頂層空中會(huì)所的設(shè)計(jì)應(yīng)能代表業(yè)主尊貴顯 赫、品味優(yōu)雅的身份形彖，功能空間安排與設(shè)施配套要同時(shí) 兼顧商務(wù)交流和健康休閑活動(dòng)的互補(bǔ)。3、目標(biāo)客戶群華僑城，顧名思義，是歸國(guó)華僑的理想棲居地，但也不乏商界 名流、政界顯赫、影視文體明星，因?yàn)槿A僑城作為舉世聞名 的旅游城，擁有五大著名的主題公園，是真正的藝術(shù)品，是 人們鐘愛(ài)的“綠色家園”，它不僅具備適合人類(lèi)居住的經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)，譬如良好的空氣質(zhì)量，50 %的高綠化率等等,而且具 備較高的品牌知名度，故而在消費(fèi)者心目中、尤其是換房人 士、有車(chē)一族心目中處于極高的地位。可以說(shuō)這里才是成功 人士居家的理想之所。二、戶

9、型定位：通過(guò)上述調(diào)査結(jié)果與分析研究我們得知：華僑城片區(qū)近期開(kāi)發(fā)的物業(yè)以高尚大戶型為主，但這是不是說(shuō)國(guó)際市長(zhǎng) 大廈也跟風(fēng)做“大戶型”呢？回答是否定的，理由是：1、華僑城片區(qū)近期開(kāi)發(fā)的物業(yè)規(guī)模均較大，社區(qū)配套十 分齊全，如世紀(jì)村占地8.77萬(wàn)平米，總數(shù)約200 0戶， 一期412戶，已售7 5 %,二期工程也已破土動(dòng)工，三 期也在規(guī)劃當(dāng)中，象這樣的樓盤(pán)還不少，這說(shuō)明未來(lái)兩年 內(nèi)周邊同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較大，如果國(guó)際市長(zhǎng)大 廈住宅部分也做同等大的戶型，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中必然處于 劣勢(shì)，因?yàn)槠湔嫉貎H500 0平米，屬于單體建筑，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)決定其自身配套很難做全，可是內(nèi)部環(huán)境與社區(qū)配 套又是自9 8年以

10、來(lái)倍受消費(fèi)者關(guān)注的焦點(diǎn)，因此單體項(xiàng) 目很難與分期開(kāi)發(fā)的大盤(pán)分庭抗禮。2、國(guó)際市長(zhǎng)大廈的物業(yè)命名雖具有權(quán)威性、稀缺性，但其 給人們的第一印彖，必然是寫(xiě)字樓或者是商務(wù)公寓，很難 想象這里是住家的，在入市宣傳推廣階段消費(fèi)者很容易產(chǎn) 生錯(cuò)覺(jué)，避開(kāi)媒體誤導(dǎo)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)是適當(dāng)做一些中小戶 型，而且可以自由組合，還要設(shè)計(jì)一定商務(wù)空間，留給那 些不循蹈于朝九晚六的自由職業(yè)者。3、根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，香港人對(duì)中小戶型的高層項(xiàng)目情有 獨(dú)鐘，而華僑城物業(yè)外銷(xiāo)比例占30%左右，隨地鐵、西部 跨海大橋的開(kāi)工，外銷(xiāo)比例將與日劇增。4、國(guó)際市長(zhǎng)大廈是內(nèi)地城市以及國(guó)際友好城市與深圳對(duì)話 的一個(gè)窗口，在這里可以引進(jìn)來(lái)，也可以走出去

11、。這種功 能定位寓示著本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群有相當(dāng)一批是商務(wù)精英, 他們或往返于深港、或往返于深圳與內(nèi)地城市、或往返于 深圳與國(guó)際友好城市等等，這都意味著這些人士不可能在 深圳長(zhǎng)期定居，作為度假式居住的棲居地，戶型上不可能 很大，應(yīng)為這會(huì)造成不必要的浪費(fèi)。5、作為一個(gè)品牌物業(yè)，國(guó)際市長(zhǎng)大廈也會(huì)吸引一批擁崑者 前來(lái)投資，因?yàn)樯钲谟羞@么一批看好就岀手的“炒家”， 華僑城、深南大道標(biāo)志性物業(yè)的高投資回報(bào)率，不能不讓 這些附庸風(fēng)雅的投資者傾心，而他們看好的就是一房、兩 房；此外這種偏小戶型作為成功者的一個(gè)私人空間，比如 會(huì)客的招待所也是十分愜意的。6、做一定比例的小戶型，由于降低價(jià)格門(mén)檻，在入市階段更 易吸

12、聚人氣，做熱市場(chǎng)，對(duì)宣傳推廣十分有利，而且可以 根據(jù)市場(chǎng)變化自由組合,極具靈活性。綜上所述:我們認(rèn)為依據(jù)地段屬性決定產(chǎn)品屬性的原則，本 項(xiàng)目之戶型定位應(yīng)走中等戶型路線，小戶型與 大戶型只是作為項(xiàng)目的補(bǔ)充戶型。三、戶型設(shè)置原則：1、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)平和大氣，并且分類(lèi)集中，戶型種類(lèi)以平層為 主，復(fù)式為輔。2、大戶型套型設(shè)計(jì)，如躍復(fù)合體單位及復(fù)式單位，應(yīng)做到舒 適性、實(shí)用性、休閑性兼?zhèn)洹?、無(wú)論大、中、小戶型單位。其套型設(shè)計(jì)應(yīng)方正實(shí)用，盡 可能避免浪費(fèi)和黑房子出現(xiàn)。4、設(shè)計(jì)應(yīng)注重產(chǎn)品的國(guó)際化品牌、智能化設(shè)備、星級(jí)化配 套。作為2 1世紀(jì)E時(shí)代SOHO智能化星級(jí)樓宇的套型設(shè) 計(jì)，應(yīng)兼具居家與辦公功能。5、戶

13、型不必繁雜，以自由組合彈性戶型為主，且同類(lèi)戶型之 間面積相差不宜超過(guò)10米。6、戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮各單位平均、合理利用景觀資源，避免 棄而不用或者沒(méi)有充分運(yùn)用。7、住宅與辦公之間的公建面積之功能定位應(yīng)加以區(qū)分與合 理應(yīng)用，增加實(shí)用率。注：因本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)由專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，故以上原 則僅是點(diǎn)到為止供發(fā)展商與建筑設(shè)計(jì)公司參考。四、戶型設(shè)置比例建議:面積戶型名稱建面占比戶數(shù)（估備注算）55、6 Om2一房一廳一衛(wèi)85%30帶簡(jiǎn)單裝修、敞開(kāi) 式廚房、智能辦公 配套，可拆分靈活 組合7 58Om2二房二廳一衛(wèi)25%65房小廳大、利于辦 公、智能空間，可拆 分靈活組合9 0120m2三房二廳 二衛(wèi)、帶功

14、 能房45%86功能房可用作儲(chǔ)物 間、書(shū)房、衣帽間 等18 0200m2三房三廳 二衛(wèi)帶功 能房16. 5%躍復(fù) 合體 式1 8功能房可用作儲(chǔ)物 間、書(shū)房、衣帽間 等空中別墅2 2 0m2四房三廳二卩帶功能房5%復(fù)式5增加功能房可用作 儲(chǔ)物間、書(shū)房、衣 帽間等說(shuō)明：1、以上配置比例以面積為基數(shù)，而不是由總套數(shù)折算而成。如一房一廳一衛(wèi)所占的15%為商住樓建筑面積的15%o2、由上表計(jì)算出項(xiàng)目平均戶型面積為：1 15m23、得出本樓盤(pán)總套數(shù)約為：200 0 0H-1 1 5 = 174戶（商住建筑面積：200 0 0m2）戶型配比方案比例面積（m2）戶型戶型說(shuō)明2 5%60-801房1廳1衛(wèi)酒店式

15、商務(wù)公寓2房1廳1衛(wèi)商務(wù)辦公、渡假自用或經(jīng)營(yíng)性岀租25%140-180SOHO 式居家辦公物業(yè)大開(kāi)間、全落地采光、取景通透設(shè)計(jì)， 預(yù)留衛(wèi)生間廚房管道接口，隨意間 隔，完全自由的個(gè)性化時(shí)尚空間12 0-13房2廳2衛(wèi)冋檔次、冋口口位盡顯新都市主義人居理念的豪宅物業(yè)50%804房2廳2衛(wèi)180-220復(fù)式A座豪宅以三房二廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)為主，以二房二廳一衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)、四房 二廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)為輔。面積：3X2X2； 1 1 01 3 0。比例：3X2X2;占總量的60%;2X2X 1 ；7590m 皿 2 X 2 X 1 ;占總量 的 15%；4X2X2;15018 0 m其它；占總量 的5%o注明: 每戶設(shè)

16、計(jì)落地觀景陽(yáng)臺(tái)，合理分配繁華都市景觀資源; 住宅層高3. 1米;凈高2.95米以上；1、SOHO居家辦公物業(yè)戶型可考慮復(fù)式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，純居 住的豪宅物業(yè)安排錯(cuò)層或局部三錯(cuò)層；2、酒店式商務(wù)公寓考慮帶裝修及全套家私家電。 商業(yè)區(qū)域部分應(yīng)安排商務(wù)中心、酒店客房服務(wù)、小型 會(huì)議等公共設(shè)施配套。 可考慮設(shè)計(jì)一部住戶私家觀光電梯，連通頂層空中會(huì)所。 ZX 2 X2；占總量的 20%;所。【特別提示一】的舒適程度?！咎貏e提示二】【特別提示三】【特別提示四】注明：1、每戶設(shè)計(jì)落地觀景陽(yáng)臺(tái)，合理分配繁華都市景觀資源。2、住宅層高31米;凈高2. 95米以上。3、純居住的豪宅物業(yè)安排錯(cuò)層或局部三錯(cuò)層。4、可考慮設(shè)計(jì)一部住戶私家觀光電梯，連通頂層空中會(huì)“以人為本”，充分考慮商務(wù)、居家空間合理設(shè)計(jì)空間區(qū)隔，這是住宅的心靈美, 是最響的銷(xiāo)售口號(hào)?？紤]房屋的可變性和可持續(xù)性：可以因 市場(chǎng)情況調(diào)整房型，可因觀念或家庭內(nèi) 部變化重新裝修。大膽創(chuàng)新，引領(lǐng)潮流。如主人房可設(shè)計(jì)成 套房,浴室可設(shè)一個(gè)小桑拿房等。會(huì)所：項(xiàng)目之會(huì)所應(yīng)本著提高物業(yè)檔次、塑造極品生活的原則設(shè)計(jì)?；驹O(shè)計(jì)應(yīng)包括：業(yè)主俱樂(lè)部、室內(nèi)衡溫泳池、多功能活 動(dòng)11心等。配套設(shè)施設(shè)計(jì)理念：“打造合肥地王 建構(gòu)精