房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃

1、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展， 無論是在項目的開發(fā)模式上， 還是在開發(fā)產(chǎn)品的種類上， 房 地產(chǎn)企業(yè)均呈現(xiàn)出多樣化、 復雜化的趨勢。 在此情況下， 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越 復雜， 必須具有戰(zhàn)略性和前瞻性。如何科學合理地進行納稅籌劃、 降低納稅成本， 已成為決 定房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定發(fā)展的關鍵因素之一。第一章 房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作 納稅籌劃1.1 房地產(chǎn)企業(yè)應繳哪些稅1.2 什么是納稅籌劃1.3 納稅籌劃是偷漏稅嗎1.4 房地產(chǎn)企業(yè)納稅有何特點1.5 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本方法和技巧是什么1.6 我們在納稅籌劃中能做什么第二章 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基礎 納稅測算2

2、.1 什么是房地產(chǎn)企業(yè)納稅測算2.2 房地產(chǎn)企業(yè)編制納稅測算的四個步驟2.3 房地產(chǎn)企業(yè)基于現(xiàn)金流的納稅測算2.4 影響房地產(chǎn)企業(yè)納稅測算的因素分析第三章 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式的選擇 戰(zhàn)略籌劃3.1 項目組織形式的選擇3.2 變自建為代建3.3 合作建房的方式選擇3.4 銷售與自營的選擇3.5 開發(fā)節(jié)點的納稅籌劃第四章 房地產(chǎn)企業(yè)銷售與納稅的博弈一銷售籌劃4.1 銷售方式的籌劃4.2 銷售定價的籌劃4.3 價外費用的籌劃4.4 精裝修住房的籌劃第五章 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本及費用的籌劃 建設籌劃5.1 開發(fā)成本的構成5.2 建筑合同訂立的籌劃5.3 開發(fā)成本結轉的籌劃5.4 借款費用的籌劃5.5 配

3、套設施的處理方法第六章 房地產(chǎn)企業(yè)未來納稅籌劃的重點 經(jīng)營性物業(yè)6.1 什么是經(jīng)營性物業(yè)6.2 視同銷售的籌劃6.3 變出租為承包經(jīng)營6.4 合理分解租金6.5 售后返租模式的籌劃第七章 房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)的納稅錯誤 風險控制7.1 企業(yè)面臨的納稅風險7.2 有關營業(yè)稅的涉稅誤區(qū)7.3 有關土地增值稅的涉稅誤區(qū)7.4 有關企業(yè)所得稅的涉稅誤區(qū)7.5 有關房產(chǎn)稅的涉稅誤區(qū)第八章 房地產(chǎn)企業(yè)納稅策劃的外部環(huán)境 稅企關系第九章 房地產(chǎn)企業(yè)常用稅收政策法規(guī)編輯本段 書摘第一章 房地產(chǎn)企業(yè)不可或缺的工作 納稅籌劃1.1 房地產(chǎn)企業(yè)應繳哪些稅房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。 房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地

4、產(chǎn)。 不同的房地 產(chǎn)企業(yè)具有不同的經(jīng)營模式，但總體上可以劃分為以下兩類：銷售物業(yè)模式： 通過土地購買、 規(guī)劃設計、 組織施工、 竣工驗收、 產(chǎn)品銷售等五個階段， 將開發(fā)完成的房地產(chǎn)移交給購買者，并一次性取得銷售收入。自營物業(yè)模式： 將開發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等方式分期取得 經(jīng)營收入。1992 年實行市場經(jīng)濟體制以后，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，但始終局限于銷 售物業(yè)模式，這時的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進賣出，沒有企業(yè)自己的資產(chǎn)。而進入 21 世紀以來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了自營物業(yè)模式，并完成了從開發(fā)商向不動產(chǎn)商 的轉變。 這也是本書為什么將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)

5、而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因。 同樣， 本 書所研究的納稅問題不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物業(yè)，同時也涉及新興的自營物業(yè)。閱讀資料開發(fā)商改變賺錢策略長久持有物業(yè)不再割售近期，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布了 2007 中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告 ， 2007 年年初對 699 家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的網(wǎng)上問卷調(diào)查顯示： 選擇 “只租不售 ”開發(fā)模式的達到了 39；而在 2006 年的調(diào)查中，選擇持有型物業(yè)比例僅為 21.4 。 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營理念正在轉變，不乏這樣的實例?！菊撐年P鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃【論文摘要】 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關規(guī)定對企業(yè)涉稅事項進行的旨 在減輕稅負、有利于實現(xiàn)企業(yè)財務目標的

6、對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅， 是企業(yè)的一項重要 財務管理 活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，分別從房地產(chǎn)項目立項、 建設和銷售階段提出所應考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實意義。稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費用， 具有強制性和無償性， 企業(yè)作為 獨立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下， 盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅 收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項重要活動， 是在一定的客觀條件下存在的， 目前看來至少包 括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提， 稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎的， 如果某一地區(qū) 的實際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)

7、， 而是以其他類似收入指標的因素為依據(jù)， 那么進行 稅收籌劃也就失去了實際意義， 這是企業(yè)進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次， 由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性， 也有一定的靈活性， 所以進行稅收籌劃應該時刻關 注稅 法 的變化。在體制轉軌尚未完成、 稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦 調(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變， 籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。 所以，企業(yè)的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調(diào)整， 并據(jù)此相應調(diào)整稅收籌劃的策 略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎。稅收籌劃由 3 個操作層次組成： 初級 稅收籌劃： 避免企

8、業(yè)超額稅負。 中級 稅收 籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務策略。高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃 是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標志， 是一個企業(yè)納稅意識不斷增強的表現(xiàn)。 在稅法規(guī)定 的范圍內(nèi)， 納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇， 納稅人可以避重就輕， 選擇 低稅負的納稅方案， 企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收 負擔。一、房地產(chǎn)企業(yè)項目立項應考慮的稅收籌劃 房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、 統(tǒng)籌性的財務管理活動， 因此在房地產(chǎn)項目 立項階段進行的稅收籌劃最為重要。1 選擇合適的建房方式大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)， 這種

9、方式的籌劃空間較小， 若利 用代建、合建等方式則籌劃空間較大。（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收 取代建收入的行為。 就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言， 雖然取得了一定的收入， 但始終沒有發(fā)生房地 產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負， 但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶， 實行 定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。（2）合作建房方式。根據(jù)營業(yè)稅問題解答（ 一 ）的通知的規(guī)定， “合作建房 ”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房

10、自用的， 暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。 此外，以土地入股合作建 房或以無形資產(chǎn)、 不動產(chǎn)投資入股的。 參與接受投資方利潤分配， 共同承擔投資風險的行為， 不征收營業(yè)稅；對股權轉讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。2 開發(fā)多處房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時， 可分別核算， 也可合并核算， 兩種方式所繳納的 稅收不同， 這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。 一般來講， 合并核算的稅收利益 大一些， 但也存在分別核算更有利的情況， 具體如何核算： 需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析 比較。例 1 長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，

11、 第一處房地產(chǎn)出售價格為 1000 萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費用為 400 萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為 1500 萬元，根據(jù)稅 法規(guī)定扣除的費用為 1000 萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600詔00=150%，應該繳納土地增值稅600 X50 % -400 X15% =240（萬元），營業(yè)稅及其附加1000 X5.5 % =55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500勻000=50%，應繳納土地增值稅 500 x30 %=150（萬元）;營業(yè)稅及其附加1500 X5.5 % =83.55（萬元）。該房地產(chǎn)公司的利潤為（不考慮其 他稅費 ）1000+1500-400 1000-2

12、40 5515083.55=571.45 萬元。如若合并核算，兩處房 地產(chǎn)的出售價格為 2500萬元， 根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費用為 1400萬元， 增值額為 1100 萬元， 增值率為1100出400=78.5 %。應該繳納土地增值稅1100用0% 1400X5% =370萬元，營業(yè)稅及其附加2500 X5.5 % =137.5萬元。不考慮其他稅費， 該房地產(chǎn)公司的利潤為2500 1100370137.5=892.5 萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔 892.5571.45=321.05 萬元。二、房地產(chǎn)企業(yè)項目建設中應考慮的稅收籌劃1 通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃 土地增值稅是房地產(chǎn)開

13、發(fā)的主要成本之一， 而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過 20%的情況下可以免征， 企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。例 2 長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價為1000 萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為 200弋00=25%。該房地產(chǎn)公司需要 繳納土地增值稅 200X30% =60（萬元），營業(yè)稅1000 5% =50（萬元），城市維護建設稅和教育 費 附 加 50X10% =5（ 萬 元） 。 不考 慮企業(yè) 所得稅 ， 該房 地產(chǎn)公 司的 利 潤 為 1000800-60-50-5=85（ 萬元

14、） 。如果該房地產(chǎn)公司進行稅收籌劃， 將該房屋進行簡單裝修， 費用為 200萬元，房屋售價增加至 1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項目增加為 1000 萬元，增值 額為200萬元，增值率為200X1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營 業(yè)稅1200X5% =60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60X10% =6（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為12001000-60-6=134（ 萬元 ） 。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負擔134-85=49（ 萬元 ） 。2 相關借款利息的籌劃實務由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸， 具有資金量大、 借款期限長、 利息費

15、用 多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。（1）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用 （期間費用 ）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)， 還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。（2）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構證明的： 允許據(jù)實扣除， 但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的 金額；凡不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機

16、構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇： 如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資， 利息費用所占比例較高， 可提供金融 機構證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的 利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。3 銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增， 若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則 可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同： 一份房屋銷售合同， 一份房屋裝修合同， 則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值

17、稅， 第 二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃 房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式， 通過改變銷售模式的籌劃不僅 可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。1 針對納稅主體的新設分立這也就是說， 房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。例 3 長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提 下，可采用以下售價方式。 若以 1500萬元的價格售出， 可扣除的項目金額為 1167.5 萬元， 增值率

18、為28.48 %，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。以1400萬元的價 格售出，可扣除的項目金額為 1166.96 萬元，增值率為 19.97%，免征土地增值稅， 凈賺233.04 萬元。如果房地產(chǎn)公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以 1500 萬元的價格賣出，當開發(fā)公司賣給銷售公 司時，由于其增值率為 19.97 %20%，免納土地增值稅。當銷售公司以 1500萬元售出時， 扣除營 業(yè) 稅 及附 加合 計： 1500X5.5 % =82.5（ 萬 元 ） ， 可 扣除 的 項 目 金額 為 1167.5+

19、82.5=1250（ 萬元），其增值率為 16.67%20%，免納土地增值稅。從全局來看，銷 售時只增加營業(yè)稅等稅金1400X5.5 % =77（萬元），獲利潤1500 （1167.5+77）=255.5（萬元），比籌劃前增加 255.5232.75=22.75（ 萬元）。2 減少賬面收入或遞延納稅時間（1） 開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單， 由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)， 所以在確認納稅 義務發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。(2) 將原來由開發(fā)企業(yè)承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷

20、售公司企業(yè)所得稅 減少甚至不交。 當然， 對于業(yè)務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔，以避免上述費用因超標而調(diào)增應納稅所得額的情況。(3) 對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應于實際收到日確認收入的 實現(xiàn)， 余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。 所以盡量與客戶和銀行協(xié)商， 開 立指定代收專戶， 將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶， 然后分期辦理轉賬時再確認收入 論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃技巧論文摘要： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足 稅收優(yōu)惠 政策； 其次是選 擇適用適當?shù)臅嬚撸?盡量降低營業(yè)額， 同時增加扣除項目金額，

21、 從而達到縮小計稅基數(shù) 或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。 在此前提條件下，探討具體各個稅種的納 稅籌劃技巧才具有實際意義。1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧1.1 籌劃思路納稅人提供應稅勞務、 轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)， 按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應 納稅額。 營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一， 貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個過程。 營業(yè)稅以 營業(yè)額為計稅依據(jù)， 營業(yè)額是納稅人提供應稅勞務、 轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向對方收 取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業(yè)額跡稅率，由計算公式

22、可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。1.2 籌劃案例案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競得一塊地價 6 億元的土地。 由于丙的技術水平有限， 采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。 由丙提供土地使用權，丁提供資金。 丙、丁兩 企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹 “以物易物 ”方式和成立 “合營企業(yè) ”方式。根據(jù)營業(yè) 稅法 的規(guī)定，兩種 不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務：(1) “以物易物 ”方式。丙企業(yè)通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權， 從而產(chǎn)生了轉讓無形資產(chǎn)應交納營

23、業(yè)稅的納稅義 務。此時其轉讓土地使用權的營業(yè)稅為 6 億元，丙應納的營業(yè)稅為 3000 萬元。 (2) “合營企 業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后 雙方采取風險共擔、 利潤共享的分配方式。 由于丙企業(yè)投入的土地使用權是無形資產(chǎn)， 無須 繳納營業(yè)稅。2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧2.1 籌劃思路房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象， 按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)， 向產(chǎn)權所有人 征收的一種財產(chǎn)稅。 區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法； 對于只用的房屋， 按房產(chǎn)計稅 余值征收，稱為從價計征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%30%后的余值作為計稅依據(jù)

24、，按 1.2 的稅率計算年應納稅額；對于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租 計征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，按12%的稅率計算應納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設法將“出租 ”房屋行為轉變?yōu)?“自營”房屋行為，或者采用拆分法將租金進行分解。2.2 籌劃案例案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設計為商場，開發(fā)成本為1500 精選資料，歡迎下載萬元，市場價值 6000 萬元，如果出租，預計年租金 500 萬元。由于該商住樓的增值率比較 高，如果對外銷售需要繳納 2000 多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會決議決定將該商場自留用 于出租。

25、H先生擬租下該商場用來做酒樓，提供餐飲服務。方案1 : A公司與H先生簽訂房屋租賃合同， 年租金500萬元。則應繳納房產(chǎn)稅：500X12% =60（ 萬元 ） 。方案2: A公司將該商場轉為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加 附營業(yè)務餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費500萬元。此時，該房產(chǎn)屬于自營性質，可以按賬面原值從價計征。根據(jù)固定資產(chǎn)會計準則，自建自用的房屋的入賬 價值為實際的建造成本加相關稅費。 為簡單起見， 我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結轉為固定資產(chǎn)的 有關稅費問題，則應繳房產(chǎn)稅1500P 30% ） X1.2 % =12.6（萬元）。可見：方案 2 巧妙地將出租

26、行為轉變?yōu)槌邪?jīng)營行為， 改出租房屋為自營房屋， 就可以 按建造成本從價計征房產(chǎn)稅，比方案 1 少繳納房產(chǎn)稅 47.40 萬元。3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧3.1 籌劃思路土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、 地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個 人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、 實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種 稅賦，不包括以繼承、 贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。 土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額 100%的部分。稅率為 40%；增值額超過扣除項目金額10

27、0%、未超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 50%；增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。 土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對象， 以增值額為計稅依據(jù)。 增值額是以轉讓房地產(chǎn) 取得的收入，減除法定扣除項目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī) 定：納稅人建造普通標準住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。 因此， 土地增值稅籌劃的基本思路是： 根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關優(yōu)惠 政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：（1） 減少或分解銷售收入。 可以將裝修收入從銷售收入中分解出去； 也可以適當

28、降低商品房的售價。 （2） 增加扣除項目金額?？梢约哟髮@林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設施標準。3.2 籌劃案例案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)， 總可售面積100000m2,均為普通住宅。銷售均價3500 元/ m2,預計總收入35000萬元，預繳營業(yè)稅及附加 1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元（不 含 銀行 費用 ） 。方案 1:直接按現(xiàn)狀進行開發(fā)與銷售,則； 可扣除項目金額 =20800*1+20 % +10% ）-51960=29000（萬元） 增值額 =35000 29000=6000（ 萬元 ） 增值率=6000 吃9000 X100% =20.69 % 應繳納的土地增值稅=

29、 6000X30% =1800（萬元）方案 2:追加園林綠化方面的投資 200 萬元,則: 可扣除項目金額 =（20800+200） *（1+20%+10%）+1960=89260（ 萬元） 增值額 =35000 29260=5740（ 萬元 ） 增值率=5740 吃9260 *00% =19.62 % 因為增值率 0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：(300 000-291 000 ) .33=2970 元、多交印花稅：(300 000-291 000 )0.0003=2.7 元、多交土地增值稅： (300 000-291 000)0.01=90 元、多交四稅合計 3 512.7 元。納稅籌

30、劃的日常運用應注意會計業(yè)務記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等， 為了獲得合法憑證減少涉稅風險， 公司與集團公司簽定租車協(xié)議， 取得了稅務發(fā)票， 公司合 理規(guī)避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。3 納稅籌劃事后應進行績效評價年末終了， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計師事務所對上一年的年報進行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進行 1 次評價， 通過與審計結果進行分析對比， 無疑是一次檢查企業(yè)會 計核算質量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。俗話說 亡羊補牢，猶未晚矣 ，在所得稅匯算清繳、納稅評估、

31、 稅務稽查中被稅務機關 查到的企業(yè)，要重視稅務籌劃的事后評價， 總結 經(jīng)驗， 吸取教訓，重視事前稅務籌劃活動 的開展，防患于未然。綜上所述，隨著社會的 發(fā)展 進步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越加強， 迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功， 樹立納稅籌劃的意識， 一方面為企業(yè)提高 經(jīng)濟 效 益，另一方面會促進稅務機關相應地完善稅制、堵塞稅收 法律 、法規(guī)中的漏洞， 能促使稅 務工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、 法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的， 并 且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善， 納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在 激

32、烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、 節(jié)稅、轉稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市 場競爭力， 防范、 降低納稅風險等高層次的代理活動已成為納稅人的共同需求。 納稅籌劃和 其他財務管理決策一樣， 必須遵循成本效益原則， 只有當籌劃方案的所得大于支出時， 該項 納稅籌劃才是成功的籌劃。2006 年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家 密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策， 4 月底的央行宣布加息； 5 月份的 “國六條 ”出臺， 隨后國六條細則、 限制外資炒樓， 乃至剛剛出臺的強征個稅的 108 號文， 一系列宏觀調(diào)

33、控政策及配套細則的出 現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定： 以無型資產(chǎn)投資入股， 參與接受投資方的利潤分配、 共同承擔投資風險的行 為，不征收營業(yè)稅。 但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊 的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為 30%左右。房地產(chǎn)開發(fā) 前期投入很大， 房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長， 且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理， 投資如 采用一方以土地作價入股， 另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)， 合作建房， 房屋建成后雙 方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業(yè)稅付出大筆資金， 為企業(yè)前期項目資金投入有了

34、保障。企業(yè)所得稅籌劃方案： 公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例， 結 合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自 2001 年 7 月 1 日起，企業(yè)事業(yè) 單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農(nóng)村義務教育的捐贈，準予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。 企業(yè)事業(yè)單位、 社會團體等社會力量通過非營利 性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所 （其中包括新建） 的捐贈， 在繳納企業(yè)所得 稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準于扣除； 超過部分不得扣除。 公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做

35、。另外， 對于企業(yè)當年業(yè)務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業(yè)務宣傳費。 如按經(jīng)銷金額比例， 通過獨立中介機構， 支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商 出具的發(fā)票， 則該項支出得以傭金費用列支， 可達到節(jié)稅效果。 因為納稅人每一納稅年度發(fā) 生的業(yè)務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出） ，在不超過銷售收入 5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣 除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。納稅人按照國家有關規(guī)定向稅務機關、 勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金 和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務機關審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣 除。最高標準分別按工資總額的 20

36、%、6%和 2%計算扣除。 企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保 險基金和統(tǒng)籌基金份額， 即為員工謀了福利， 加強凝聚力， 又可稅前合情合理的扣除該筆費 用。利用預繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃： 企業(yè)所得稅采取按年計算、 分期預繳、 年終匯算清 繳的辦法征收。 就有進一步籌劃的空間。 而計算、 繳納企業(yè)所得稅的 “應納稅所得額 ”是以會 計利潤為基礎計算的， 由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出 來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳， 還是按納稅期的實際 數(shù)預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮， 會在某一段時期多列支

37、一些費用， 在另一段時期少列支一些費用， 但總體不突破稅法規(guī)定的 扣除標準。 根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務總局規(guī)定：企業(yè)在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。 那么 就出現(xiàn)如何使有限的資金， 在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動， 創(chuàng)造更多的價值， 就在進一步籌劃的 空間。房地產(chǎn)素有 “春節(jié)七日 ”、“五一黃金周 ”、“金九銀十 ”的假期銷售旺季，在這段時間廣告 費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁 2005 年 5 月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策 劃部分在 4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告， “五一 ”期間，顧客紛至沓來， 各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，

38、該月支付的廣告費 600 000 元，加班費及傭金 85 000 元，業(yè)務招待費超支 15 000 元。該企業(yè)應納所得稅適用稅率為33%。則該企業(yè) 5月份應納稅所得額減少（ 600 000 85 000 + 15 000 ）= 700 000 （元）。少預繳企業(yè)所得稅：700 000 X33%= 231 000 （元）這部分少預繳的企業(yè)所得稅， 將在以后月份或年終匯算清繳。 這部分資金可以在企業(yè)流 動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不足?？梢?，納稅義務的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行稅務籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標

39、準住宅出售， 如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅， 又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的， 應分別核算增值額； 未分別核算增值額或不能準確 核算增值額的， 其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。 在分別核算的情況下， 如果能把普 通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅， 則可以減輕稅負。例如： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 當年商品房銷售收入為 1.5 億元， 其中普通住宅的銷售額為 1 億元，豪華住宅的銷售額為 5 000 萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為 1.15 億元， 其中普通住宅的可扣除項目金額為 8 500 萬元，豪華

40、住宅的可扣除項目金額為 3 000 萬元。1、如果不分開核算 （納稅人應該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算） ，該企業(yè)應繳納土地增值稅 為：增值額與扣除項目金額的比例為： （15 000 11 500）-11 500 X100% 30.43%適用30%稅率。應繳納土地增值稅=（15 000 11 500 ） X30%= 1 050 （萬元）2、如果分開核算 （納稅人應該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算） ，該企業(yè)應繳納土地增值 稅為：普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000 8 500）吒500X100%= 17.65%增值額與可扣除額低于 20%，享受免稅優(yōu)惠。豪華住宅：增值額與扣除項目金

41、額的比例為：（5 000-3 000 ）七000 X100%= 66.67%適用 40%稅率。應繳納土地增值稅 =（ 5 000 3 000 ）X40% 3000X5%= 650（萬元） 分開核算合計共交 650 萬元，比不分開核算交 1 050 萬元少交 400 萬元。房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃； 有利用優(yōu)惠政策進行稅收籌劃； 利用空 白點進行稅收籌劃等， 相關人員應認真掌握好稅收籌劃， 將對企業(yè)起到事半功倍的效果， 尤 其是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)越來越規(guī)范的管理， 房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌， 可以預見： 今 后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、 發(fā)展、獲利， 對房地產(chǎn)業(yè)的

42、管理提出了更新 的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠的意義。一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅負概況近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，已成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的稅收也成為中央和地方政府財政收入的重要來源。 我國現(xiàn)行的稅法體系由各單行稅法 構成。其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的組成部分，目前的實體稅法由22 個稅種構成，在這 22 個稅種中， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種： 耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、 營業(yè)稅、 城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅和印花稅、車船使用牌照稅、個 人所得稅等 11 個，占到了我國稅種的 50%。二、房地產(chǎn)公司稅務籌劃分析

43、本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種（土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅）進行稅務籌劃 分析。（一）營業(yè)稅的稅務籌劃分析 根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 ，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應納營業(yè)稅的稅目包括 服務業(yè)、建筑業(yè)、轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)。稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額， 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的銷售額為向房地產(chǎn)開發(fā)公司收取的傭 金。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小， 但是我們可以根據(jù)業(yè)務特點進行稅收籌劃， 1.減少營 業(yè)稅應稅項目的流轉 （轉讓 ）次數(shù)。我國稅法規(guī)定， 房地產(chǎn)等不動產(chǎn)的轉讓屬于營業(yè)稅的納稅 范疇，而營業(yè)稅是按次重復征收的。 2. 選擇合作建房方式。 （1） 合

44、作建房是指一方提供土地 使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用 權，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房， 房屋建成后雙方采取風險共擔、 利潤共享 的分配方式。 由于甲企業(yè)投入的土地使用權是無形資產(chǎn)， 無須繳納營業(yè)稅。 （2） 甲企業(yè)通過 轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權， 從而產(chǎn)生了轉讓無形資產(chǎn)應交納營業(yè)稅的納稅義務。 從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免營業(yè)稅。 3. 在房地產(chǎn)企業(yè)中， 如 果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶， 那么采用代建房方式進行開發(fā)， 而不采用先開發(fā)后 銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3低稅率繳納營

45、業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅 1。（二）土地增值稅的稅務籌劃分析 土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個 人，就其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它是專門針對高投入、 高風險、高收益 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而設立的特殊稅種。根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例規(guī)定， 土地增值稅按照增值額超過扣除項目的比率，采取30%一 60%的四級超率累進稅率形式，增值額與扣除項目的比率越大，適用的稅率越高，稅負越重。從 2007 年 2 月 1 日起，房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)土地增值稅的繳納方式也由 “預征制 ”轉為“清算制 ”。土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的所有稅費中占有相當

46、大的比重。 所以， 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說， 合理地對土地增值稅稅 務籌劃可以降低企業(yè)的開發(fā)成本和風險。土地增值稅=增值額X稅率-扣除項目金額 X速算扣除數(shù)，從公式中我們可以看出土地增值稅的稅務籌劃中降低增值率是少納稅的關鍵，而減少增值額或增加扣除項目金額以降低增值率。 所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從以下幾個方面入手進行 稅務籌劃：1. 減低增值額，（1）降低房屋的銷售價格房屋銷售價格的降低會使銷售收入減少，從而會使增值額減少， 也會使地增值稅減少。 但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價格時， 必 須認真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進行稅收籌劃。 （2） 與客戶

47、簽訂銷售與裝修兩份合同， 隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增， 其 對土地增值稅的影響己不能忽視。 若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂合同時能稍加變通則可取 得意想不到的效果。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可先設立一家裝修公司， 同時與客戶簽訂兩份合同： 一 份房屋銷售合同， 一份房屋裝修合同， 則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅， 第二份 合同不用繳納土地增值稅。2. 增加扣除項目金額， （1）選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴剩环N情況是依靠負債籌資，預計利息用較高， 應計算分攤的利息并提供金融機構證明， 以據(jù)實扣除； 另一種情況房地項目主 要依靠權益資本籌資， 預計利息費用較少， 應不計算應分攤的利息或提供金融機構

48、證明， 以 多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，達到實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。（2） 慎重選擇銷售時間。3. 選擇合適的建房方式， （ 1）合作方式，稅法規(guī)定，對于合作建房，建成后按比例分房 自用的，暫免征收土地增稅；建成后轉讓的， 應征收土地增值稅。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分 利用此項政策進行稅收籌劃。 （ 2）代建方式，稅法規(guī)定，代建房屋是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客 戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)， 向用戶收取代建費的行為。 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言， 雖然取得了收 入，但沒有生房地產(chǎn)權屬的轉移， 其收入屬于勞務性質的收入， 故不屬于土地增值稅的稅范 圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式， 在開發(fā)之初就確定好最終用戶， 實行定向

49、開發(fā)， 以達到減輕稅負的目的，避免銷售繳納土地增值稅。4. 利用稅收優(yōu)惠政策的稅收籌劃。根據(jù)我國土地增值稅暫行條例規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除目金額 20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅?；I劃的關鍵就是將普通標準住宅的增值 率控制在 20%以內(nèi)以獲得免稅待遇。5. 利用銷售比例進行稅務籌劃。根據(jù)（國稅發(fā) （2006）187 號） ，擴了對于開發(fā)商征收土地增值稅的清算條件， 清算條件規(guī)定： “已竣工驗收的地產(chǎn)開發(fā)項目 ”，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面 積占整個項目可售建筑面積的比例85%以上的，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售

50、建筑面積已經(jīng)出租或自用的以及 “取得銷售 （ 預售） 許可證滿三年仍未銷售完畢的 ”都將納入新的 土地值稅征收條件。因此，可以利用85%這一臨界點進行籌劃。當開發(fā)項目不能全銷售時，視情況將其銷售比例控制在 85%以內(nèi)，將納稅時間向后拖延。這是新的清算條件制定后的一 項新的稅收籌劃方法 2。（三）企業(yè)所得稅的稅務籌劃分析我國自 2008 年 1 月 1 日起施行內(nèi)外資統(tǒng)一的新企業(yè)所得稅法，稅率為25。企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)為應納稅所得額，應納稅所得額=收入總額一準以扣除項目金額。企業(yè)的收入總額是指企業(yè)在生產(chǎn)、 經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和， 包括納稅人來源于 中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營

51、收入和其他業(yè)務收入。1. 合理延遲產(chǎn)權轉移時間。稅法規(guī)定，只有當房地產(chǎn)的權屬發(fā)生變更時，才能確認銷售 收入的實現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過合理延遲房地產(chǎn)權屬變更時間， 推遲房產(chǎn)證的辦理來 推遲銷售收入的實現(xiàn)時間，以緩繳企業(yè)所得稅，達到緩解企業(yè)資金緊張狀況的目的。2. 合理推遲成本最終確認時間。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務人員可通過合理推遲成本最終確 認的時間，以緩繳企業(yè)所得稅，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務籌劃注意的問題（一）加強稅法法律、法規(guī)學習。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能 只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業(yè)自身的實際情況，才能達到預期效果。（二）稅務籌劃要規(guī)