杭州市凱德置地來福士商業(yè)地塊策劃提案

1、凱凱 德德 置置 地地 來福士商業(yè)地塊策劃提案來福士商業(yè)地塊策劃提案 2008.2.22 目錄目錄 第一部分第一部分 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目概況及swot分析分析.3-15 第二部分第二部分 區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析.16-34 第三部分第三部分 項(xiàng)目定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議.35-65 第四部分第四部分 市場(chǎng)運(yùn)作策略市場(chǎng)運(yùn)作策略.66-81 第五部分第五部分 項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣策略.82-91 第一部分第一部分 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目概況及swot分析分析 1.1 地塊基本情況分析地塊基本情況分析 1.1.1 區(qū)位概況區(qū)位概況 項(xiàng)目地塊位于錢江新城核心 區(qū)域，毗鄰未

2、來杭州市行政 中心、杭州大劇院、杭州市 民中心和杭州國(guó)際會(huì)議中心 占地面積 40355平方米，總 建筑面積約28萬平方米。由 凱德置地斥巨資傾力打造的 一個(gè)集辦公樓、商場(chǎng)、五星 級(jí)酒店和服務(wù)性公寓于一體 的綜合性項(xiàng)目，這是繼國(guó)內(nèi) 上海、北京、成都之后，凱 德置地在中國(guó)投資興建的第四個(gè)“來福士商業(yè)廣場(chǎng)”。 來福士商業(yè)廣場(chǎng)來福士商業(yè)廣場(chǎng) 1.1.2 交通狀況交通狀況 大區(qū)位交通狀況大區(qū)位交通狀況 錢江新城位于杭州老城 區(qū)東南部，與錢塘江咫 尺之遙，距離西湖風(fēng)景 區(qū)約4.5公里，距離蕭山 國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，所轄 范圍：東臨錢塘江，南 靠復(fù)興區(qū)塊，西依秋濤 路，至錢塘江二橋、艮山西路，地理位置優(yōu)越，交

3、通快速 便捷， 區(qū)域內(nèi)交通狀況區(qū)域內(nèi)交通狀況 項(xiàng)目位于富春路以北、新建路以東，萬象城和杭州市民中 心之間，周邊路網(wǎng)四通八達(dá)，江錦路公交站，規(guī)劃軌道交 通4號(hào)線，地鐵1號(hào)線、2號(hào)線近在咫尺，通過1號(hào)線可直 達(dá) 上海到杭州的瓷懸浮列車，是杭州未來的交通樞紐之一。 1.1.3 周邊環(huán)境周邊環(huán)境 根據(jù)我們的了解，到2011年錢江新城核心區(qū)將建設(shè)650萬 平方米的公建建筑體。目前，錢江新城正處于高速開發(fā)階 段，周邊杭州行政中心、大劇院、國(guó)際金融中心、市民中 以及萬象城等項(xiàng)目逐漸興起，再加上周邊中高檔住宅的陸 續(xù)建成，3公里區(qū)域內(nèi)的居住區(qū)人口約有40萬左右，工作 人員將達(dá)到20萬人。屆時(shí)區(qū)塊內(nèi)將會(huì)形成濃郁

4、的商務(wù)、休 閑、娛樂氛圍。 1.1.4 周邊配套周邊配套 根據(jù)我們的了解，除了來福士商業(yè)廣場(chǎng)（ 8 萬方）、凱德商 業(yè)中心（ 5 萬方）和萬象城（24萬方）以外，錢江新城 已 經(jīng)沒有大宗的商業(yè)用地出讓，三個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)部分占據(jù)了區(qū) 域內(nèi)商業(yè)面積的半壁江山，加上波浪文化城地下購(gòu)物中心和 其他商業(yè)分布，未來錢江新城將形成大約70萬平方米左右的 商業(yè)規(guī)模。除商業(yè)中心以外，還有大約30幢寫字樓，5 幢星 級(jí)酒店以及杭州行政中心、文化中心、公園等公建配套，共 同構(gòu)筑了杭州未來的cbd中心。 1.2 項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊swot分析分析 1.2.1 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 品牌優(yōu)勢(shì)：品牌優(yōu)勢(shì)： 從開發(fā)商品牌角度來看，作為全球

5、知名集團(tuán)新加坡嘉 德置地集團(tuán)在華的全資子公司，凱德置地專門致力于高品 質(zhì)住宅和商用房產(chǎn)的投資、開發(fā)與管理，在業(yè)界擁有良好 的口碑和過硬的品牌支持；而來福士商業(yè)廣場(chǎng)更是其旗下 成功的商業(yè)運(yùn)作品牌，“雙層品牌效應(yīng)”使項(xiàng)目在未來的 租 售以及管理中處于優(yōu)勢(shì)。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目地塊位于萬象城與市民中心之間，緊鄰杭州大劇 院、杭州國(guó)際會(huì)議中心，是錢江新城的最核心區(qū)塊，根 據(jù)“中心輻射效應(yīng)”，屆時(shí)將會(huì)吸引來大量的人氣。 物業(yè)優(yōu)勢(shì)：物業(yè)優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目作為一個(gè)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，分別規(guī)劃了辦公 樓、商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)、五星級(jí)酒店和服務(wù)性公寓四種物業(yè) 形態(tài)，物業(yè)種類分布科學(xué)齊全，經(jīng)營(yíng)面廣，市場(chǎng)受眾范 圍大

6、，使項(xiàng)目本身更富競(jìng)爭(zhēng)力。 1.2.2 劣勢(shì)劣勢(shì) 規(guī)模劣勢(shì)：規(guī)模劣勢(shì)： 與同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比，無論是80萬平方米的萬象城，還 是34萬平方米的高德商業(yè)廣場(chǎng)，在體量規(guī)模本項(xiàng)目都無法與 之匹敵，特別對(duì)于僅商業(yè)購(gòu)物中心就占到24萬平方米的萬象 城，加上其本身成熟的運(yùn)營(yíng)模式和萬象城的品牌影響力，屆 時(shí)一定會(huì)吸引大批的顧客和商家，進(jìn)而分割市場(chǎng)機(jī)會(huì)，因此 我們?cè)谝?guī)模上處于劣勢(shì)。 1.2.3 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) 政策機(jī)會(huì)：政策機(jī)會(huì)： 杭州政府新的城市規(guī)劃，從“西湖時(shí)代”逐漸進(jìn)入“錢 塘?xí)r 代”。目前錢江新城的開發(fā)正處于快速發(fā)展階段，隨著 世 界著名企業(yè)總部的進(jìn)駐，為項(xiàng)目未來的辦公、商業(yè)、商 務(wù)帶來巨大的贏利機(jī)遇。 區(qū)

7、域消費(fèi)潛力：區(qū)域消費(fèi)潛力： 錢江新城4平方公里的核心區(qū)建成后，加上其周邊的 居區(qū)，屆時(shí)人口將會(huì)達(dá)到40萬左右，其中商務(wù)辦公 人口將在20萬以上。這些人的消費(fèi)能力非常強(qiáng)。隨 著杭州商圈格局的演變，錢江新城必定回輻射到更 廣的區(qū)域。所以，隨著錢江新城的崛起，必定為給 本項(xiàng)目帶來更多的機(jī)遇。 1.2.4 威脅威脅 競(jìng)爭(zhēng)威脅： 一個(gè)4平方公里的區(qū)域，錢江新城30多幢寫字樓、5幢五 星級(jí)酒店、70萬平方米的商業(yè)物業(yè)以及若干服務(wù)式酒店 和賓館，使項(xiàng)目面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。而且今后幾年， 預(yù)計(jì)每年推出的綜合性項(xiàng)目開發(fā)量在4060萬平方左 右米。特別是今明兩年，杭州寫字樓市場(chǎng)將集中放量， 供應(yīng)量的增大將導(dǎo)致激烈

8、的競(jìng)爭(zhēng)。 第二部分第二部分 區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析區(qū)域內(nèi)同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)分析 2.1 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) 由于本項(xiàng)目是一個(gè)集辦公、商業(yè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒和服 務(wù)性公寓于一體的綜合性項(xiàng)目，含括了對(duì)商務(wù)、財(cái)富、休 閑、娛樂、時(shí)尚生活等各方面的訴求，與同一地段或區(qū)域 內(nèi)其他綜合性項(xiàng)目類同，均具有很強(qiáng)的綜合性，因此市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 2.1.1 在寫字樓方面在寫字樓方面 從錢江新城管委會(huì)我們了解到，到2011年錢江新城核心區(qū) 將建成650萬平方米的公建建筑，其中寫字樓占60%左右， 約400萬平方米。目前已經(jīng)超過200萬平方米的寫字樓正 在開發(fā)建設(shè)中。其中： 集美大廈

9、高度：149米 面積：約14萬平方米 用途：企業(yè)總部、金融辦公、商業(yè) 投資公司：杭州集美房地產(chǎn)有限公司 工程進(jìn)度：2005年開始動(dòng)工 榮安大廈 高度：100米 面積：約3萬方 用途：辦公、餐飲和高級(jí)商務(wù)洽談中心 投資公司：杭州榮安置業(yè)有限公司 工程進(jìn)度：2008年2月結(jié)頂 尊寶大廈 高度：160米 面積：約11.5萬方 用途：企業(yè)總部、綜合辦公 投資公司：浙江浙歐置業(yè)有限公司 工程進(jìn)度：2006年元月正式開工 浙江財(cái)富金融中心 高度：150268米 面積：約14萬 用途：企業(yè)總部、金融辦公、商業(yè) 投資公司：浙江特福隆房地產(chǎn)開發(fā)公司 工程進(jìn)度：2006年5月26日開工 日出錢塘大廈 高度：160

10、米 面積：約5.5萬方 用途：企業(yè)總部、商業(yè)金融辦公 投資公司 ：杭州日出錢塘有限公司 工程進(jìn)度：2006年5月底 光彩國(guó)際廣場(chǎng) 高度：70150米 面積：約14.8萬方 用途：企業(yè)總部、商業(yè)金融、五星級(jí)酒店、酒店式公寓 投資公司：浙江泛海建設(shè)投資有限公司 工程進(jìn)度：2006年10月底開工 國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng) 高度：100150米 面積：約20萬方 用途：酒店式服務(wù)寫字樓、4星級(jí)商務(wù)酒店和時(shí)尚休閑街 投資公司：浙江鑫亞建設(shè)投資開發(fā)有限公司 工程進(jìn)度：2007年8月11日正式開工 從以上列舉的項(xiàng)目當(dāng)中我們看出，7個(gè)項(xiàng)目里僅寫字樓物 業(yè)就達(dá)到將近90萬平方米，這與杭州寫字樓市場(chǎng)每年40萬 方的需求量相比

11、還多一倍，因此項(xiàng)目的租售過程中會(huì)遇到 較大的壓力。然而，值得我們注意的是，在現(xiàn)有開發(fā)的項(xiàng) 目中，整體招商、企業(yè)自己用來做總部辦公樓的占到一 般，因此真正面向市場(chǎng)的寫字樓較少。除了以上 7個(gè)項(xiàng)目 之外，還有萬潤(rùn)萬象城、國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)、華聯(lián) udc時(shí) 代、高德商業(yè)廣場(chǎng)等總共20個(gè)寫字樓物業(yè)，超過200萬平 方米的體量將持續(xù)推出。預(yù)計(jì)在今后3年內(nèi)，錢江新城每 年推出的寫字樓面積將達(dá)到 60萬平方米左右，特別從 2008年開始將是該區(qū)域?qū)懽謽羌蟹帕侩A段。 2.1.2 商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)購(gòu)物中心 目前區(qū)域內(nèi)大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目有萬潤(rùn)萬象城、高德商業(yè) 廣場(chǎng)，這兩個(gè)項(xiàng)目與來福士商業(yè)廣場(chǎng)并稱錢江新城的“三 大商業(yè)巨

12、頭”。除此之外，還有波浪文化城等其他購(gòu)物中 心，總面積將達(dá)到 70 萬方左右。其中： 萬象城購(gòu)物中心 區(qū)位：錢江新城cbd核心區(qū)域，慶春東路與錢江路交匯處 面積：總建筑面積80萬方，商場(chǎng)24萬平方米，共9層 業(yè)態(tài)分布：商業(yè)、娛樂、休閑康體、餐飲等 投資商：華潤(rùn)集團(tuán) 工程進(jìn)度：2007年開始全球招商 2009年9月開業(yè) 高德商業(yè)廣場(chǎng)高德商業(yè)廣場(chǎng) 區(qū)位：錢江新城的核心區(qū)域內(nèi)，東至富春路，南至新業(yè)路， 西至市民街，北至丹桂街 。 面積：總建筑面積月29萬，其中商場(chǎng)5萬平方米 投資商：高地(維爾京群島)有限公司 工程進(jìn)度：2007年11月底完成土地拍賣 預(yù)計(jì)2008年上半年動(dòng)工 高德商業(yè)廣場(chǎng)高德商業(yè)廣

13、場(chǎng)來福士廣場(chǎng)來福士廣場(chǎng) 波浪文化城波浪文化城 區(qū)位：錢江新城核心區(qū)的主軸線上，南連城市陽(yáng)臺(tái)，西經(jīng) 國(guó)際會(huì)議中心與解放東路相連，北穿過富春路與 正 在興建的市民中心相連，東面經(jīng)過杭州大劇院， 與 新業(yè)路相連。 面積：約12萬平方米 投資商：杭州市錢江新城建設(shè)管委會(huì) 工程進(jìn)度：預(yù)計(jì)于2008年全面建成投入使用 2.1.3 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 作為杭州的未來cbd中心，真正的主角應(yīng)該是商 務(wù)樓和各種公建設(shè)施，因此酒店是其不可或缺的 組成部分。目前，整個(gè)錢江新城核心區(qū)內(nèi)規(guī)劃建 設(shè)有四家五星級(jí)酒店和一家四星級(jí)酒店，他們分他們分 別是錢江時(shí)代廣場(chǎng)五星級(jí)賓館、華聯(lián)別是錢江時(shí)代廣場(chǎng)五星級(jí)賓館、華聯(lián)udc時(shí)代

14、五時(shí)代五 星大酒店、浙江光彩國(guó)際廣場(chǎng)五星級(jí)酒店、杭州星大酒店、浙江光彩國(guó)際廣場(chǎng)五星級(jí)酒店、杭州 萬象城五星級(jí)酒和國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)的四萬象城五星級(jí)酒和國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)的四 星級(jí)商務(wù)酒星級(jí)商務(wù)酒 店，加上本項(xiàng)目規(guī)劃的五星級(jí)賓館，總建筑面積店，加上本項(xiàng)目規(guī)劃的五星級(jí)賓館，總建筑面積 大約在大約在 20萬平方米左右。萬平方米左右。 一個(gè)僅有4平方公里的土地上擁有五六家五星級(jí)的賓館酒 店，在市場(chǎng)供求關(guān)系上顯然過于飽和。因此，未來這些酒 店針對(duì)的市場(chǎng)范圍不應(yīng)僅限于錢江新城或杭州，而應(yīng)該著 眼于整個(gè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，甚至國(guó)際市場(chǎng)。加上目前杭州市中心 內(nèi)已經(jīng)投入使用、或已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟的五星級(jí)酒店，杭州未 來酒店賓館市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)

15、度不言而喻。所以，要在未來競(jìng) 爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，需要在酒店質(zhì)量檔次、配套標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)、 理念上做到與國(guó)際商務(wù)接軌，并將運(yùn)營(yíng)眼光投入國(guó)際環(huán) 境中去，實(shí)現(xiàn)國(guó)際經(jīng)營(yíng)路線。 2.1.4 服務(wù)性公寓服務(wù)性公寓 根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前杭州酒店式公寓、單身公 寓、小戶型公寓在內(nèi)的項(xiàng)目數(shù)量總共20個(gè)。其中，直接把物 業(yè)定位為“酒店式公寓”的樓盤有近10個(gè)，包括世貿(mào)麗晶城、 華潤(rùn)西子中心、鈦合國(guó)際、東方金座、紫晶商務(wù)城、深藍(lán)廣 場(chǎng)、龍禧硅谷、凱恩西湖金座等，總建筑面積共11萬平方 米，1700多套。這些服務(wù)性公寓都是近兩年才迅速興起的， 而且租售情況都非常不錯(cuò)。2006年，華潤(rùn)西子中心、世貿(mào)麗 晶城正式開盤銷

16、售；2007年3月份，鈦合國(guó)際、深藍(lán)廣場(chǎng)先 后正式開盤銷售，目前已都全部銷售完畢。 從杭州錢江新城開發(fā)管委會(huì)我們了解到，目前錢江新城核 心區(qū)以及沿錢塘江一線正在規(guī)劃建設(shè)或已建成的純酒店式 公寓或帶酒店式公寓、單身公寓等的綜合性項(xiàng)目大概有10個(gè) 左右。其中包括已經(jīng)建成的鳳凰城、錢江國(guó)際商務(wù)中心和錢鳳凰城、錢江國(guó)際商務(wù)中心和錢 江新城核心區(qū)內(nèi)的萬象城、華聯(lián)江新城核心區(qū)內(nèi)的萬象城、華聯(lián)udcudc時(shí)代和浙江光彩國(guó)際時(shí)代和浙江光彩國(guó)際 中心、浙江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)等著名項(xiàng)目中心、浙江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)等著名項(xiàng)目。 鳳凰成（產(chǎn)權(quán)式酒店） 區(qū)位：秋濤路與飛云江路交匯處 總面積：13萬平方米 戶型面積：3877平方米

17、開發(fā)商：浙江鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)公司 錢江國(guó)際商務(wù)中心（酒店式soho ） 區(qū)位：上城區(qū)中河南路與飛云江路中間地塊(復(fù)興大橋邊) 總面積：4.08萬平方米 戶型面積：40120平方米 開發(fā)商：杭州休士卡房地產(chǎn)開發(fā)公司 萬象城酒店式公寓萬象城酒店式公寓 區(qū)位：慶春東路與錢江路交匯處 總面積：25萬平方米 戶型面積：40200平方米 開發(fā)商：華潤(rùn)集團(tuán) 華聯(lián)華聯(lián)udc時(shí)代（國(guó)際公館）時(shí)代（國(guó)際公館） 區(qū)位： 總面積：約4.04萬平方米 戶型面積：40200平方米 開發(fā)商：華聯(lián)發(fā)展集團(tuán) 針對(duì)杭州市區(qū)“高價(jià)房”觸目皆是、銷售壓力日漸俱增的現(xiàn) 狀，作為另一種頂級(jí)物業(yè)的酒店式服務(wù)公寓因?yàn)槠浼饶芴?供酒店式專業(yè)服

18、務(wù)，又能提供私人公寓私密性的住宅形式 而受到眾多高級(jí)白領(lǐng)和跨國(guó)公司駐地高管人員的青睞，使 其在杭州能夠迅速興起。特別隨著杭州國(guó)際化大都市形象 的進(jìn)一步明顯，世界 500 強(qiáng)企業(yè)的先后進(jìn)駐，以及錢江新 城cbd商務(wù)中心的的崛起，進(jìn)一步催生了對(duì)服務(wù)性公寓的 巨大需求。預(yù)測(cè)在2010年左右，錢江新城一帶，加上杭州 市中心、濱江、下沙等板塊的酒店式服務(wù)公寓將突破 100 萬方以上，屆時(shí)杭州對(duì)服務(wù)性公寓將產(chǎn)生一種較為普遍化 的需求。 第三部分第三部分 項(xiàng)目定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目定位以及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 3.1 項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目綜合定位 作為亞洲最大的上市地產(chǎn)公司之一嘉德置地集團(tuán)，在中國(guó) 已建成綜合商業(yè)物業(yè)

19、270000平方米，擁有和管理著28家 購(gòu)物中心。并且擁有自己的合資公司雅詩(shī)閣服務(wù)公寓信托 等。因此擁有豐富的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)管理品牌模 式。本項(xiàng)目是嘉德置地集團(tuán)旗下凱德置地繼上海、北京、 成都之后，在中國(guó)內(nèi)地投資興建的第四個(gè)“來福士”項(xiàng)目。 凱德置地也希望以此重生凱德在上海和新加坡的成功模 式。所以，項(xiàng)目的整體綜合開發(fā)及其后續(xù)的運(yùn)營(yíng)將主要按 照凱德置地“來福士”模式進(jìn)行。 作為錢江新城核心區(qū)塊內(nèi)一個(gè)集商務(wù)辦公中心、五 星級(jí)酒店、購(gòu)物中心和服務(wù)性公寓于一體的綜合性 商業(yè)項(xiàng)目，其表現(xiàn)了對(duì)財(cái)富、商務(wù)、購(gòu)物、消費(fèi)以 及時(shí)尚生活的訴求。除此之外，由于項(xiàng)目毗鄰杭州 大劇院、杭州市民廣場(chǎng)等城市文化中

20、心，本項(xiàng)目還 表現(xiàn)為對(duì)時(shí)尚文化的一種訴求。因此，本項(xiàng)目的綜 合定位應(yīng)該表現(xiàn)以上幾個(gè)方面的訴求，同時(shí)注重與 杭州特有的人文環(huán)境相結(jié)合，使凱得置地和“來福 士”品牌在中國(guó)內(nèi)地發(fā)揚(yáng)光大。所以，本項(xiàng)目的綜合定位為： 筑就國(guó)際商業(yè)文化空間筑就國(guó)際商業(yè)文化空間 定位解釋：定位解釋： 該定位的創(chuàng)意直接來源于凱德置地的企業(yè)理念“筑就筑就 人文生活空間人文生活空間”，以“筑就國(guó)際商業(yè)文化空間筑就國(guó)際商業(yè)文化空間”為本項(xiàng)目 的 綜合定位，進(jìn)一步延續(xù)了凱德置地及其品牌商業(yè)的模式。 除此之外，由于“商業(yè)”囊括了“商務(wù)、購(gòu)物消費(fèi)、娛樂 休 閑、旅游”等與人們工作生活有關(guān)的動(dòng)向，所以商業(yè)本身 就是一種文化，即通過商業(yè)來詮

21、釋新時(shí)代人們的生活理 念、消費(fèi)理念，詮釋一種時(shí)尚的空間、一個(gè)精彩的空間。 “國(guó)際”在此代表的不僅僅是“國(guó)際的、世界的”，還代 表了 一種“包容性、開放性和時(shí)尚性”，因?yàn)橹挥邪?、開放， 才能海納百川，才能彰顯整體項(xiàng)目的國(guó)際品位。 3.2 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 凱德置地在拿地初期就志在將其建造成全球地標(biāo)性品牌 綜 合項(xiàng)目“來福士”。因此，該項(xiàng)目不論在建筑風(fēng)格上， 還是在建筑外形上都必須力求做到時(shí)尚創(chuàng)新，具有巨大的 超前性。特別是本項(xiàng)目周邊一些公建同樣“標(biāo)新立異”的 時(shí) 候，更需要我們花更多的心思，在建筑風(fēng)格和建筑外形上 做出創(chuàng)新的構(gòu)架。以此凸顯項(xiàng)目的地標(biāo)性建筑特征。所以， 在項(xiàng)目的整

22、體規(guī)劃設(shè)計(jì)上我們建議： 3.2.1 采用半圍合街區(qū)的規(guī)劃采用半圍合街區(qū)的規(guī)劃 由于項(xiàng)目地塊方正規(guī)整，總占地面積40355平方米，因此 項(xiàng)目具有開闊的空間，有利于項(xiàng)目整體規(guī)劃布局。項(xiàng)目作 為一個(gè)集辦公寫字樓、商業(yè)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店以及服 務(wù)性公寓于一體的綜合性項(xiàng)目，在項(xiàng)目的整體規(guī)劃布局上 要求各物業(yè)既相對(duì)獨(dú)立，又相互聯(lián)系，互為整體。 所以，我們建議所以，我們建議: 項(xiàng)目的整體規(guī)劃以半圍合式街區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃模式，以中項(xiàng)目的整體規(guī)劃以半圍合式街區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)劃模式，以中 央廣場(chǎng)為項(xiàng)目原點(diǎn)和景觀核心，并滲透到個(gè)單體建筑中央廣場(chǎng)為項(xiàng)目原點(diǎn)和景觀核心，并滲透到個(gè)單體建筑中 去，將各部分有機(jī)聯(lián)系起來，形成一個(gè)時(shí)

23、尚、開放、包去，將各部分有機(jī)聯(lián)系起來，形成一個(gè)時(shí)尚、開放、包 容、休閑的商業(yè)空間容、休閑的商業(yè)空間。 3.2.2 營(yíng)造中央花園營(yíng)造中央花園 無論是辦公、購(gòu)物，還是商務(wù)居住，都需要擁有一個(gè)良好 的外部環(huán)境，因此我們建議：在項(xiàng)目的整體規(guī)劃上設(shè)置一我們建議：在項(xiàng)目的整體規(guī)劃上設(shè)置一 個(gè)中央花園，營(yíng)造具有層次感的中央景觀、花園小品以及個(gè)中央花園，營(yíng)造具有層次感的中央景觀、花園小品以及 中央綠地、水景等，給人們營(yíng)造一個(gè)舒適寬敞的公共活動(dòng)中央綠地、水景等，給人們營(yíng)造一個(gè)舒適寬敞的公共活動(dòng) 空間，盡情享受無拘無束的休憩天地，充分滿足人們尋找空間，盡情享受無拘無束的休憩天地，充分滿足人們尋找 新鮮的感覺和購(gòu)物

24、體驗(yàn)新鮮的感覺和購(gòu)物體驗(yàn)。 3.2.3 立面營(yíng)造立面營(yíng)造 由于錢江新城是杭州未來之城，因此在建筑設(shè)計(jì)外形上必 須擁有一定的創(chuàng)新性和超前性，不僅能夠與區(qū)域內(nèi)城市規(guī) 劃相吻合，還需與國(guó)際品位相對(duì)接，這需要在建筑風(fēng)格以 及立面上采用創(chuàng)新的設(shè)計(jì)元素。所以我們建議：各單體建所以我們建議：各單體建 筑可采用名貴的建筑材料，如大理石、鋁板等，采取波浪筑可采用名貴的建筑材料，如大理石、鋁板等，采取波浪 型外立面創(chuàng)意設(shè)計(jì)，將錢江新城獨(dú)特的濱水文化體現(xiàn)出型外立面創(chuàng)意設(shè)計(jì)，將錢江新城獨(dú)特的濱水文化體現(xiàn)出 來，并與周邊建筑風(fēng)格區(qū)別開來，彰顯項(xiàng)目獨(dú)特的創(chuàng)新個(gè)來，并與周邊建筑風(fēng)格區(qū)別開來，彰顯項(xiàng)目獨(dú)特的創(chuàng)新個(gè) 性。性。

25、3.2.4 營(yíng)造觀景平臺(tái)營(yíng)造觀景平臺(tái) 由于項(xiàng)目毗鄰錢塘江一線江景和文化中心廣場(chǎng)，具有良好 的自然景觀和人造景觀。我們建議在寫字樓、五星級(jí)酒店我們建議在寫字樓、五星級(jí)酒店 和服務(wù)性公寓等單體建筑里營(yíng)造各式景觀平臺(tái)，為人們?cè)诤头?wù)性公寓等單體建筑里營(yíng)造各式景觀平臺(tái)，為人們?cè)?辦公、休憩之余營(yíng)造一種優(yōu)美的景觀視覺，緩解工作的壓辦公、休憩之余營(yíng)造一種優(yōu)美的景觀視覺，緩解工作的壓 力和心身的疲勞。力和心身的疲勞。 3.3 單體設(shè)計(jì)建議單體設(shè)計(jì)建議 由于項(xiàng)目由辦公寫字樓、五星級(jí)酒店、商場(chǎng)和服務(wù)性公寓 各個(gè)建筑單體組成，不同的物業(yè)形態(tài)應(yīng)該擁有自身不一樣 的質(zhì)量檔次，不一樣的功能配套，不一樣的物業(yè)管理與服 務(wù)

26、標(biāo)準(zhǔn)，不一樣的戶型配比等等?？茖W(xué)合理的單體設(shè)計(jì)會(huì) 使項(xiàng)目檔次、功能達(dá)到最大優(yōu)化，彰顯優(yōu)越的性價(jià)比。就 此，我們提出以下合理化建議。 3.3.1 辦公寫字樓辦公寫字樓 大堂空間布局大堂空間布局 作為進(jìn)入寫字樓的必經(jīng)之 地，商務(wù)交流的第一場(chǎng)所， 大堂的形象不僅代表著整 幢寫字樓的形象，同時(shí)也 代表著寫字樓內(nèi)各家公司 的形象，因此我們建議大 堂的面積應(yīng)在 500 平方米 以上，內(nèi)空高不小于9米， 標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米以上，以此 形成開闊舒適的公共空間； 同時(shí)規(guī)劃有商務(wù)洽談功能和休閑功能，內(nèi)設(shè)各種智能化 設(shè)施，使其更具人性化；在裝修上，采用高貴環(huán)保型材 料，營(yíng)造開放式辦公環(huán)境，設(shè)計(jì)更多的公共休閑空間及 樓

27、宇內(nèi)立體綠化，從實(shí)質(zhì)上卻提高寫字樓的品質(zhì)形象。 室內(nèi)外景觀的營(yíng)造室內(nèi)外景觀的營(yíng)造 良好的景觀可增加寫字樓的檔次系數(shù)，提升寫字樓的附 加值。其中良好的景觀包括對(duì)外部現(xiàn)成景觀的充分利用 以及內(nèi)部自身營(yíng)造的人文景觀。所以我們建議：根據(jù)本 項(xiàng)目地處錢江新城的核心區(qū)域，毗鄰行政中心和文化中 心，矗立于錢塘江畔，因此寫字樓在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候應(yīng) 充分考慮這些外部景觀優(yōu)勢(shì)，從視覺寬度和高度上做到 最大限度的“納景”，營(yíng)造舒適的景觀視覺效果。在內(nèi) 部 景觀的營(yíng)造上，引進(jìn)綠色生態(tài)理念，在大堂商務(wù)洽談空 間、休閑空間、走廊等公共空間，放置室內(nèi)綠色盆景， 打造健康理念，充分滿足國(guó)際化商務(wù)需求的交流、休 閑、輕松、愉悅的

28、氛圍。 室內(nèi)功能配套室內(nèi)功能配套 一個(gè)國(guó)際化商務(wù)寫字樓，必須擁有完善的功能配套。在 功能方面除了商務(wù)辦公之外，還應(yīng)囊括會(huì)議、展示、商 務(wù)服務(wù)等功能；在配套方面，應(yīng)全面體現(xiàn)智能、環(huán)保、 節(jié)能能。所以，我們建議： 會(huì)議室： 寫字樓應(yīng)設(shè)置會(huì)議層次，設(shè)置大、中、小會(huì)議室，并將 其統(tǒng)一安排在整棟大樓的同一樓層內(nèi)，供大樓內(nèi)所有企 業(yè)使用。建議放置頂層，營(yíng)造“來福士景觀會(huì)議中心”。 車位： 車位問題越趨成為寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)勝負(fù)的重要籌碼之 一。一個(gè)高品質(zhì)的寫字樓，其車位配比應(yīng)該在 1：1.5以 上，這樣的配比可以有效解決停車難問題的。所以我們 建議，項(xiàng)目寫字樓的車位配比（包括車庫(kù)和停車場(chǎng)）應(yīng) 達(dá)到 1：2，甚

29、至更多。 空調(diào)： 目前，寫字樓市場(chǎng)上的空調(diào)系統(tǒng)基本采用的是集中式中 央空調(diào)。但是隨著科技的發(fā)展，這種空調(diào)系統(tǒng)已越來越 不適合健康環(huán)保的要求，而且在使用上也存在不能24小 時(shí)辦公的局限性，同時(shí)高昂的使用費(fèi)用也加重了中小企 業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，我們建議采用復(fù)合式空調(diào)系統(tǒng)，在大 堂、標(biāo)準(zhǔn)層、電梯廳等公共空間采用環(huán)保型的中央空 調(diào)，在辦公室內(nèi)部配置分體空調(diào)或分戶式空調(diào)，從而解 決了客戶要求24小時(shí)辦公的需求，同時(shí)獨(dú)立的空調(diào)系統(tǒng) 也極大的降低了客戶的使用費(fèi)用。 物業(yè)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)管理與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)： 物業(yè)管理與服務(wù)是寫字樓檔次提升的重要因素，一個(gè)高品 質(zhì)的寫字樓必須擁有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，所以我們建議引進(jìn) 國(guó)

30、際知名物業(yè)管理公司，提供高品質(zhì)的服務(wù)。如第一太平 戴維斯、戴德梁行、世邦魏理仕等。 戶型配比：戶型配比： 針對(duì)寫字樓戶型的設(shè)置，一方面針對(duì)企業(yè)總部需求考慮， 另一方面可根據(jù)中小企業(yè)的實(shí)際需要為其量身定做。 針對(duì)企業(yè)總部需求，設(shè)置整層筐架結(jié)構(gòu)，企業(yè)可根據(jù)實(shí) 際需求自由分割組合，面積在1000平方米左右。 針對(duì)中小企業(yè)，可適當(dāng)設(shè)施一些中小戶型的單位寫字 間，面積控制在90250平方米之間，做到大小兼顧。 3.3.2 五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店 五星級(jí)酒店作為項(xiàng)目的標(biāo)志性建筑單體，在外觀建筑造型 上力求主題鮮明，獨(dú)具一格，并能在錢江新城核心區(qū)域內(nèi) 建立起商務(wù)旅游的極其豪華氣派的形象；在內(nèi)部功能布局 以及裝

31、飾裝修上能與杭州特有的歷史、文化、自然環(huán)境相 結(jié)合，恰到好處地表現(xiàn)和烘托出“來福士”品牌的主題氛 圍。除此之外，酒店內(nèi)各類設(shè)施一律按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)或超 五星級(jí)配置，并嚴(yán)格采用五星級(jí)服務(wù)。這些只是建設(shè)五星 級(jí)酒點(diǎn)起碼標(biāo)準(zhǔn)，在同類競(jìng)爭(zhēng)中沒有明顯的優(yōu)勢(shì)。因此， 我們需要以差異化競(jìng)爭(zhēng)來突出其優(yōu)勢(shì)。 大堂 首先在面積要求上，建議在800平方米左右，內(nèi)空高9 15 米之間，力求寬敞豪華，光線充足，有明顯休經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、 商務(wù)洽談場(chǎng)所和休息空間，并提供五星級(jí)服務(wù)，以詞營(yíng)造 “生態(tài)陽(yáng)光大堂”。 展示廳： 建議設(shè)置一個(gè)不少于2000平方米的展示廳，為入住客人 展 示各種時(shí)尚名品、精品 宴會(huì)大廳： 設(shè)置一個(gè)宴會(huì)大廳，大

32、約能容納500800人同時(shí)用宴。 營(yíng)造觀光電梯： 結(jié)合項(xiàng)目外部景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造酒店觀光電梯。讓客人出 入觀景，與風(fēng)景同在。 設(shè)置溫泉或滑雪場(chǎng)： 設(shè)置溫泉浴池，或室內(nèi)滑雪場(chǎng)，為入住客人提供別樣的 休閑環(huán)境和運(yùn)動(dòng)嬉戲空間。 高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)： 建議設(shè)置室內(nèi)高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)（不少于9洞），以培養(yǎng) 客人高尚情趣和素養(yǎng)。 設(shè)行政樓層設(shè)行政樓層： 建議設(shè)置功能齊全、品位高雅、裝飾華麗的行政樓層，提 供行政樓層專用服務(wù)，如24小時(shí)管家式服。 初此之外，在戶型配比上，一般五星級(jí)酒店70%客房的面 積（不含衛(wèi)生間）不小于 20 平方米，為迎合國(guó)際商務(wù)需 求，我們建議對(duì)一般客房的面積可做到36平方米以上，設(shè) 置5個(gè)

33、以上的總統(tǒng)套房，彰顯白金五星品質(zhì)。 3.3.3 商業(yè)購(gòu)物中心商業(yè)購(gòu)物中心 由于國(guó)內(nèi)的消費(fèi)模式不同，人們喜歡追求體驗(yàn)，他們?nèi)ド?場(chǎng)購(gòu)物主要的目的是去娛樂，去許找新的感覺和體驗(yàn)。所 以，一個(gè)時(shí)尚、旺氣商場(chǎng)必須是一個(gè)暢通的活動(dòng)場(chǎng)所，一 個(gè)良好的休憩空間，能夠給人一種良好的舒適感。因?yàn)槲?們提倡項(xiàng)目以半圍合式的形式設(shè)計(jì)建造，按照項(xiàng)目的初步 規(guī)劃，購(gòu)物中心的建筑面積將達(dá)到 8萬平方米，幾乎占到 項(xiàng)目總建筑面積的 1/3 。所以，購(gòu)物中心空間開闊，適合所以，購(gòu)物中心空間開闊，適合 設(shè)計(jì)成一個(gè)開放型的社區(qū)中心，或設(shè)計(jì)成一個(gè)開放型的社區(qū)中心，或shoping mall的形的形 式，以此打破常規(guī)的商業(yè)布局理念，

34、營(yíng)造新杭州頂級(jí)的國(guó)式，以此打破常規(guī)的商業(yè)布局理念，營(yíng)造新杭州頂級(jí)的國(guó) 際購(gòu)物中心。際購(gòu)物中心。 商業(yè)購(gòu)物中心空間設(shè)計(jì)建議：商業(yè)購(gòu)物中心空間設(shè)計(jì)建議： 商業(yè)場(chǎng)所創(chuàng)造價(jià)值的空間主要在建筑內(nèi)部空間，因此在傳 統(tǒng)商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中往往會(huì)充分利用室內(nèi)每一寸空間來提高 出租面積，而不舍得犧牲掉部分內(nèi)空間去營(yíng)造公共空間。 但是在商場(chǎng)內(nèi)如果擁有可供客人停留、休憩的公共空間， 就可以吸引顧客停留和休息，進(jìn)而消費(fèi)，這樣每一個(gè)店鋪 的收益會(huì)更大。特別對(duì)于一個(gè)人氣旺的商場(chǎng)，擁有寬敞的 公共活動(dòng)場(chǎng)所，發(fā)展商可以收取更多的租金，從而得到更 多的收益。所以我們建議：商業(yè)購(gòu)物中心可考慮多設(shè)計(jì)公所以我們建議：商業(yè)購(gòu)物中心可考慮多設(shè)

35、計(jì)公 共空間，創(chuàng)造一個(gè)讓人有很好體驗(yàn)和休憩的場(chǎng)所，吸引人共空間，創(chuàng)造一個(gè)讓人有很好體驗(yàn)和休憩的場(chǎng)所，吸引人 氣、促進(jìn)消費(fèi)，使商業(yè)空間價(jià)值最大化。氣、促進(jìn)消費(fèi)，使商業(yè)空間價(jià)值最大化。 商業(yè)購(gòu)物中心外形建議：商業(yè)購(gòu)物中心外形建議： 由于商業(yè)中心在整個(gè)項(xiàng)目中相對(duì)獨(dú)立，因此起主體外形設(shè) 計(jì)上可采取透明穹頂設(shè)計(jì)，為購(gòu)物中心引進(jìn)自然光，這既 可節(jié)約能源，又能使建筑與自然的完美融合，彰顯生態(tài)性。 透明穹頂設(shè)計(jì) 將室外綠化引進(jìn)購(gòu)物中心內(nèi)：將室外綠化引進(jìn)購(gòu)物中心內(nèi)： 建議在購(gòu)物中心周圍營(yíng)造景觀花園，并將花園綠地、水景 連接到購(gòu)物中心自然空間內(nèi)，營(yíng)造舒適宜人的購(gòu)物環(huán)境。 商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議：商業(yè)業(yè)態(tài)分布建議： 作為

36、一個(gè)國(guó)際化購(gòu)物中心，商品的質(zhì)量、檔次、品牌等都 需要與國(guó)際接軌，因此項(xiàng)目必須擁有世界頂級(jí)品牌作為支 撐。所以，我們建議：購(gòu)物中心需要?jiǎng)澐忠欢ǖ膮^(qū)域我們建議：購(gòu)物中心需要?jiǎng)澐忠欢ǖ膮^(qū)域 （比（比 如一整層），引進(jìn)世界著名的品牌，如路易威登、迪奧、如一整層），引進(jìn)世界著名的品牌，如路易威登、迪奧、 古姿、古姿、salvatore ferragme等，打造等，打造“來福士世界名品來福士世界名品 匯匯” 國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心的氣質(zhì)，以此全面拔高商業(yè)購(gòu)物中心的檔國(guó)際級(jí)購(gòu)物中心的氣質(zhì)，以此全面拔高商業(yè)購(gòu)物中心的檔 次和品位。次和品位。 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)態(tài)度：購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)態(tài)度： 一個(gè)好的購(gòu)物中心，

37、其經(jīng)營(yíng)理念和服務(wù)態(tài)度往往能夠?yàn)橄?費(fèi)者帶來愉悅和感動(dòng)的體驗(yàn)，還可根據(jù)顧客的不同需求進(jìn) 行服務(wù)的延伸。所以，我們建議：對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管我們建議：對(duì)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管 理，引進(jìn)著名的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)和提供系統(tǒng)的服務(wù)以外，還理，引進(jìn)著名的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)和提供系統(tǒng)的服務(wù)以外，還 需從細(xì)節(jié)上對(duì)管理和服務(wù)進(jìn)行延伸和拓展。如：專為行蹤需從細(xì)節(jié)上對(duì)管理和服務(wù)進(jìn)行延伸和拓展。如：專為行蹤 不便的顧客而設(shè)置障礙通道以及家庭保姆式服務(wù)；為嬰兒不便的顧客而設(shè)置障礙通道以及家庭保姆式服務(wù)；為嬰兒 提供嬰兒車以及家庭式保姆服務(wù)；在顧客購(gòu)物不方便攜帶提供嬰兒車以及家庭式保姆服務(wù)；在顧客購(gòu)物不方便攜帶 時(shí)，服務(wù)人員可幫助顧客送至車

38、庫(kù)或直接送貨上門；可以時(shí)，服務(wù)人員可幫助顧客送至車庫(kù)或直接送貨上門；可以 替顧客泊車、照看小孩等。替顧客泊車、照看小孩等。 3.3.4 服務(wù)性公寓服務(wù)性公寓 服務(wù)管家，是服務(wù)性公寓的靈魂；硬件配套，在服務(wù)性公 寓中扮演著重要的角色，然后在才是地段、戶型的配比 等。因此，我們將著重從以上幾個(gè)方面給與相關(guān)合理性建 議： 服務(wù)管家： 由于嘉得集團(tuán)擁有自己的合資公司雅詩(shī)閣服務(wù)公寓信 托，在業(yè)界擁有良好的品牌和自己系統(tǒng)的管理模式，因此 在服務(wù)管家上我們主要以雅詩(shī)閣服務(wù)公寓信托管理模式為 主。但是，人們說“入鄉(xiāng)隨俗”，在雅詩(shī)閣服務(wù)公寓信托 運(yùn) 用自身優(yōu)勢(shì)管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，還需要與杭州本土商務(wù)特色 以及國(guó)際商

39、務(wù)需求相結(jié)合。所以 我們建議：我們建議： 基于“住宅商禁”政策和中小企業(yè)辦公需求，既提供商務(wù) 居 住服務(wù)，又提供商務(wù)辦公服務(wù)，以解決杭州中小性企業(yè)的 辦公需求；提供可滿足職業(yè)經(jīng)理人高層商務(wù)會(huì)晤需求的服 務(wù)；定期組織舉行烹飪學(xué)習(xí)班，教導(dǎo)公寓女主任如何烹飪 各種美食物；設(shè)置寵物托管所和寵物醫(yī)院，為公寓主任照 顧寵物等。 功能配套：功能配套： 硬件配套是直接體現(xiàn)了服務(wù)性公寓檔次的一個(gè)重要因 素，因此在硬件配套上，服務(wù)性公寓最講究的是既有家 居的便利，又有酒店的檔次。所以，我們建議：品牌空所以，我們建議：品牌空 調(diào)、電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱等大件配套是最基本的，然調(diào)、電視機(jī)、洗衣機(jī)、冰箱等大件配套是最基本

40、的，然 而小配套才能體現(xiàn)服務(wù)性公寓的無微不至，包括電燙而小配套才能體現(xiàn)服務(wù)性公寓的無微不至，包括電燙 斗、果盤、勺子、刀叉，甚至小到棉簽、創(chuàng)可貼、別針斗、果盤、勺子、刀叉，甚至小到棉簽、創(chuàng)可貼、別針 等，所有的這些服務(wù)性公寓都能給你提供，讓你有居家等，所有的這些服務(wù)性公寓都能給你提供，讓你有居家 的感覺。的感覺。 戶型配比：戶型配比： 根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研，杭州在銷售的酒店式公寓基本上 都是以4050平方米的小戶型為主，配有小型廚房及設(shè) 施、設(shè)備；而上海成熟的酒店式公寓戶型一般都帶有一 個(gè)廳面積在60平方米左右，大一點(diǎn)的甚至有四房，或者 有躍層，非常豪華。國(guó)外頂級(jí)的酒店式公寓，除了五星 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，

41、裝修非常豪華之外，其酒店客房通常分一居 室、二居室、三居室、四居室和頂級(jí)閣樓，面積從45平 方米到200平方米不等。這樣的戶型分割和出售或租賃 存在著一定的關(guān)系，一般來說小戶型適合銷售，而大戶型 比較有家的感覺，更對(duì)外籍高管的胃口。因此因此 作為一個(gè)與國(guó)際接軌的項(xiàng)目，在戶型的配比上也應(yīng)該與國(guó) 際上商務(wù)接軌，配比不同面積和戶型，迎合不同的商務(wù)人 士的需求。所以我們建議：項(xiàng)目的戶型類型也應(yīng)該分為一 居室，二居室，三居室，甚至四居室頂級(jí)閣樓，面積在 50200平方米之間。 第四部分第四部分 市場(chǎng)運(yùn)作策略市場(chǎng)運(yùn)作策略 4.1 整體項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作策略整體項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作策略 由于項(xiàng)目是一個(gè)集辦公樓、商場(chǎng)、

42、五星級(jí)酒店和服務(wù)性公 寓于一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目，各類物業(yè)類型針對(duì)的客戶群 體不同，進(jìn)入市場(chǎng)的先后順序有別。根據(jù)本項(xiàng)目的綜合特 征，結(jié)合錢江新城整個(gè)商業(yè)氛圍，我們建議以“商業(yè)先 行”，即首先營(yíng)造商業(yè)購(gòu)物中心，以商場(chǎng)聚攏人氣，從而 帶動(dòng)五星級(jí)酒店、寫字樓和服務(wù)性公寓的租售。本項(xiàng)目作 為一個(gè)長(zhǎng)線投資型項(xiàng)目，我們認(rèn)為其首先遇到的難點(diǎn)在于 寫字樓和服務(wù)性公寓。針對(duì)各類物業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作，我們提出 以下相關(guān)建議： 4.1.1 針對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心針對(duì)商業(yè)購(gòu)物中心 由于散售不利于資產(chǎn)的有效保值和增值，甚至?xí)?dǎo)致產(chǎn)品 質(zhì)量和服務(wù)管理的質(zhì)量的下降。所以，我們建議：本項(xiàng)目所以，我們建議：本項(xiàng)目 應(yīng)繼續(xù)沿襲新加坡、上海應(yīng)繼續(xù)

43、沿襲新加坡、上海“來福士來福士”成功的經(jīng)營(yíng)模式，將其成功的經(jīng)營(yíng)模式，將其 產(chǎn)權(quán)自己持有，并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，從而促進(jìn)錢江新城核心區(qū)塊產(chǎn)權(quán)自己持有，并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，從而促進(jìn)錢江新城核心區(qū)塊 的繁榮。的繁榮。 從目前錢江新城的整體規(guī)劃來看，區(qū)塊內(nèi)總共70萬平方米 的商業(yè)購(gòu)物中心面積，針對(duì)4平方公里的未來之城及其輻 射的區(qū)域，需求已經(jīng)不是問題。關(guān)鍵在于培育和引導(dǎo)消費(fèi) 者的消費(fèi)習(xí)慣，即將之前的“武林商圈”、“西湖時(shí)代” 的部 分客源引導(dǎo)到錢江新城來，這不僅需要政府行為的的協(xié) 助，還需要各商場(chǎng)充分挖掘自身優(yōu)勢(shì)和亮點(diǎn)，共同鑄就 “錢江新時(shí)代”。 4.1.2 針對(duì)寫字樓針對(duì)寫字樓 目前錢江新城公建開發(fā)量基本呈現(xiàn)“高開低

44、走”態(tài)勢(shì)，預(yù) 測(cè) 今明兩年將是杭州寫字樓市場(chǎng)集中放量階段。而針對(duì)杭州 每年40萬平方米的需求量，杭州寫字樓將面臨激烈的競(jìng) 爭(zhēng)。怎么樣在未來競(jìng)爭(zhēng)竟取勝？我們認(rèn)為項(xiàng)目的開發(fā)應(yīng)持 有以下兩方面的對(duì)策： 差異化市場(chǎng)定位差異化市場(chǎng)定位 要想在競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，除了需要與傳統(tǒng)黃龍、武林、慶 春、濱江板塊不同之外，還需要與同一區(qū)域內(nèi)其他寫字樓 定位有別。因此，為吸引客戶，本項(xiàng)目寫字樓應(yīng)提出自己 新潮概念，如生態(tài)寫字樓、24小時(shí)寫字樓、生活性寫字 樓 等，以個(gè)性化贏得客戶青睞。 與區(qū)域招商相結(jié)合與區(qū)域招商相結(jié)合 錢江新城作為提升杭州城市競(jìng)爭(zhēng)力，融入國(guó)際舞臺(tái)的領(lǐng)頭 雁工程，所以在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要與區(qū)域招商相結(jié)合

45、， 借勢(shì)招商，包括吸引國(guó)內(nèi)外大公司、大集團(tuán)、大財(cái)團(tuán)總部 以及世界500企業(yè)入住。 4.1.3 針對(duì)服務(wù)性公寓針對(duì)服務(wù)性公寓 杭州酒店式公寓行情一路看好，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前杭州 市中心內(nèi)已開發(fā)或在銷售的酒店式公寓就有10個(gè)左右； 錢江新城一帶規(guī)劃建設(shè)的純酒店式公寓或帶酒店式公寓的 綜合性項(xiàng)目也有10個(gè)左右，加上拱墅、濱江、下沙等地， 均不乏同類物業(yè)的開發(fā)，因此未來酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激 烈。針對(duì)本項(xiàng)目酒店式公寓的市場(chǎng)運(yùn)做問題上，我們提出 了以下兩方面的建議： 酒店式公寓的租售問題：酒店式公寓的租售問題： 根據(jù)我們的市場(chǎng)調(diào)研，除了世貿(mào)麗晶城14層以下酒店式公 寓由開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)之外，杭州基本沒有租賃

46、式服務(wù)公 寓，這與開發(fā)商經(jīng)營(yíng)理念、企業(yè)資金實(shí)力等方面的因素有 關(guān)。而作為一種長(zhǎng)線投資的物業(yè)，雖然其資金回報(bào)速度會(huì) 慢一點(diǎn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這確實(shí)是一個(gè)能夠促進(jìn)企業(yè)資產(chǎn) 增值的企業(yè)投資模式。而且，凱德置地?fù)碛衅煜潞腺Y公 司詩(shī)雅閣服務(wù)公寓信托，擁有豐富的酒店式公寓的經(jīng) 營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和品牌。所以，我們建議：本項(xiàng)目酒店式公寓所以，我們建議：本項(xiàng)目酒店式公寓 可由投資商統(tǒng)一持有，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理；或可考慮將可由投資商統(tǒng)一持有，統(tǒng)一出租，統(tǒng)一管理；或可考慮將 一半的面積分割出售，自己持有一半產(chǎn)權(quán)，在管理經(jīng)營(yíng)上一半的面積分割出售，自己持有一半產(chǎn)權(quán)，在管理經(jīng)營(yíng)上 由詩(shī)雅閣統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。由詩(shī)雅閣統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。 酒店式公寓

47、的管理問題酒店式公寓的管理問題 管理是酒店式公寓的靈魂，酒店管理公司的好壞決定著服 務(wù)性公寓的品質(zhì)，這也是我們簡(jiǎn)直有發(fā)展商自己持有的一 個(gè)主要的原因。因?yàn)?，如果將整幢酒店式公寓分割成小?積進(jìn)行出售，雖然有利于回籠資金，但是卻不利于管理， 甚至?xí)绊懙焦芾淼馁|(zhì)量。所以，我們建議：本項(xiàng)目的服所以，我們建議：本項(xiàng)目的服 務(wù)性公寓在由發(fā)展商統(tǒng)一持有的基礎(chǔ)上，運(yùn)用自身的品牌務(wù)性公寓在由發(fā)展商統(tǒng)一持有的基礎(chǔ)上，運(yùn)用自身的品牌 優(yōu)勢(shì)和管理模式，統(tǒng)一管理。優(yōu)勢(shì)和管理模式，統(tǒng)一管理。 4.2 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 4.2.1 市場(chǎng)區(qū)域定位市場(chǎng)區(qū)域定位 一般來說，對(duì)于一個(gè)建筑面積在5萬方左右的商場(chǎng)，有15 萬左右的

48、人就能夠支撐起來。錢江新城4平方公里的核心 區(qū)建成后，總居住人口將達(dá)到35左右，相當(dāng)與一個(gè)發(fā)達(dá)的 中等縣城的規(guī)模，其中商務(wù)辦公人員將在20萬左右。作為 白領(lǐng)、商務(wù)一族，這些人的消費(fèi)能力非常強(qiáng)。同時(shí)，從核 心區(qū)域向外輻射3公里就有50萬人口；輻射5公里就有150 萬人口，更不用說整個(gè)杭州以及杭州以外的購(gòu)買能力了。 這些人足可以撐起錢江新城核心區(qū)的消費(fèi)。 所以 在市場(chǎng)區(qū)域的定位上應(yīng)有三個(gè)層次： 第一層：以錢江新城核心區(qū)塊為主；第一層：以錢江新城核心區(qū)塊為主； 第二層：以錢江新城核心區(qū)塊輻射的范圍以及整個(gè)杭州第二層：以錢江新城核心區(qū)塊輻射的范圍以及整個(gè)杭州 市為輔助；市為輔助； 第三層：以杭州周邊城

49、市以及其地區(qū)為補(bǔ)充。第三層：以杭州周邊城市以及其地區(qū)為補(bǔ)充。 4.2.2 目標(biāo)客戶群體定位目標(biāo)客戶群體定位 作為一個(gè)綜合性商業(yè)項(xiàng)目，各物業(yè)針對(duì)的客戶群體不同。 特別是作為發(fā)展商自己持有、用于長(zhǎng)線投資的項(xiàng)目，其將 直接面臨服務(wù)終端客戶。所以，在整體項(xiàng)目客戶群的定位 上既區(qū)別一般住宅項(xiàng)目，又與一般出售型商業(yè)項(xiàng)目不同。 以下針對(duì)不同的物業(yè)類型，我們給項(xiàng)目作出了相關(guān)的客戶 群定位分析： 辦公寫字樓辦公寫字樓 相對(duì)于杭州每年40萬平方米的寫字樓的需求量以及整個(gè) 錢 江新城大約400萬方的寫字樓體量，面對(duì)供求不均的局 面，本項(xiàng)目的寫字樓物業(yè)面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)和壓力。以上 我們提到，錢江新城大約有一半以上的寫

50、字樓由知名入駐 企業(yè)作為企業(yè)總部自用，一半左右的寫字樓用于開發(fā)商統(tǒng) 一租售。所以，本項(xiàng)目辦公寫字樓的客戶群體主要以入所以，本項(xiàng)目辦公寫字樓的客戶群體主要以入 住錢江新城的世界知名大型企業(yè)和杭州本土的中小企業(yè)為住錢江新城的世界知名大型企業(yè)和杭州本土的中小企業(yè)為 主。主。 五星級(jí)賓館五星級(jí)賓館 由于錢江新城內(nèi)眾多五星級(jí)酒店的興建，區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激 烈。因此，這些五星級(jí)酒店不可能僅僅把市場(chǎng)定局在錢江 新城內(nèi)，而是將市場(chǎng)普及整個(gè)錢江新城所輻射的范圍，即 整個(gè)大杭州。誰贏得整個(gè)杭州市場(chǎng)，誰就將在未來的競(jìng)爭(zhēng) 中勝出。因此，本項(xiàng)目也不例外，其主要的市場(chǎng)區(qū)域范因此，本項(xiàng)目也不例外，其主要的市場(chǎng)區(qū)域范 圍主要以錢

51、江新城為主，并輻射到整個(gè)杭州地區(qū)；其客戶圍主要以錢江新城為主，并輻射到整個(gè)杭州地區(qū)；其客戶 群主要來自全國(guó)乃至全世界的頂級(jí)商務(wù)人士。群主要來自全國(guó)乃至全世界的頂級(jí)商務(wù)人士。 購(gòu)物中心購(gòu)物中心 隨著周邊高檔公寓的興建、錢江新城商務(wù)區(qū)的營(yíng)造，各種 商業(yè)氛圍、居住氛圍和文化氛圍日趨成熟，輻射的范圍從 錢江新城核心區(qū)不斷向外擴(kuò)展，逐漸形成了城東cbd商 圈。因此，本項(xiàng)目購(gòu)物中心的消費(fèi)群體主要以錢江新城因此，本項(xiàng)目購(gòu)物中心的消費(fèi)群體主要以錢江新城 內(nèi)高檔社區(qū)居民、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)高級(jí)管理人員以及內(nèi)高檔社區(qū)居民、企業(yè)高級(jí)白領(lǐng)、企業(yè)高級(jí)管理人員以及 企業(yè)老板為主，受輻射范圍的其他社區(qū)居民和其他民眾為企業(yè)老

52、板為主，受輻射范圍的其他社區(qū)居民和其他民眾為 輔輔。 服務(wù)性公寓服務(wù)性公寓 從杭州的酒店式公寓情況來看，是否擁有絕佳的地段成為 客戶選擇的首要標(biāo)準(zhǔn)。如世貿(mào)麗晶城70%以上的客戶選擇 的原因便是看中了其處于黃龍商務(wù)區(qū)的獨(dú)特位置。由于本 項(xiàng)目服務(wù)性公寓位于錢江新城核心區(qū)域，因此本項(xiàng)目的客因此本項(xiàng)目的客 戶來源主要是駐杭企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人以及其他戶來源主要是駐杭企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)、職業(yè)經(jīng)理人以及其他 高級(jí)管理人員等。高級(jí)管理人員等。 第五部分第五部分 項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣策略 5.1 項(xiàng)目整體推廣策略項(xiàng)目整體推廣策略 根據(jù)凱德置地商業(yè)開發(fā)一貫的模式，本項(xiàng)目大部分產(chǎn)權(quán)或 將有投資方持有，作為其長(zhǎng)線投資資產(chǎn)。因此，本項(xiàng)目無 論是寫字樓、商場(chǎng)、酒店，還是服務(wù)性公寓，將由持有方 自主管理、租賃和經(jīng)營(yíng)，基本不存在著將各單體物業(yè)面積 分割