萬科物業(yè)與中海物業(yè)的分析比較

1、精選文檔 萬科物業(yè)與中海物業(yè)的分析比較 在物業(yè)管理行業(yè)激烈的市場競爭中， 萬科和中海物業(yè)管理脫穎而出。 其中萬科以 觀念超前、 服務(wù)精品見長， 中海以管理優(yōu)勢和市場規(guī)模領(lǐng)先， 形成了自身的特色 和優(yōu)勢，對提高企業(yè)經(jīng)濟效益和開拓市場起到了重要的推動作用。 兩者都有各自 的管理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。 本文通過萬科和中海物業(yè)管理模式的比較 分析，試圖總結(jié)出中國物業(yè)管理發(fā)展的規(guī)律性東西， 用以指導(dǎo)物業(yè)管理的進 發(fā)展。 、F、. 前言 綜觀物業(yè)管理在深圳 20 年的發(fā)展，有這樣幾個重要的轉(zhuǎn)折點： 從第一家物業(yè)公司成立， 到公房改制擴大物業(yè)管理的覆蓋面， 物業(yè)管理走向千家 萬戶的普通居民為第一轉(zhuǎn)折點

2、； 以蓮花二村 一體化 管理為標(biāo)志，確立深圳物業(yè)管理模式為第二個轉(zhuǎn)折點； 鹿丹村物業(yè)管理公開招投標(biāo)，拉開了市場競爭的序幕為第三個轉(zhuǎn)折點。 作為全國物業(yè)管理發(fā)源地的深圳， 物業(yè)管理能取得全國矚目的成績， 與深圳的經(jīng) 濟發(fā)展水平、 市場經(jīng)濟的成熟程度等各方面因素有著密切的關(guān)系。 尤為重要的是 政府主管部門的積極引導(dǎo)、 努力探索對深圳物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展直接起著重要的 推動作用。 隨著社會的發(fā)展， 業(yè)主的服務(wù)需求不斷增長， 物業(yè)管理服務(wù)事項和內(nèi)容由簡單基 本的房屋維修、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全護衛(wèi)等，再拓展到機電維護、環(huán)境設(shè) 計、企業(yè)策劃、家政服務(wù)、社區(qū)文化、 商業(yè)代理等，力求滿足業(yè)主從辦公、 學(xué)習(xí)、

3、 安全、環(huán)境到居家生活、鄰里交往、文體活動等系列需求。 一些有品牌的公司潛心揣摩， 結(jié)合不同的物業(yè)硬件和業(yè)主需求， 提出并實踐了一 些新概念、新做法，形成自己鮮明的、獨特的個性特色，突出企業(yè)形象和顯示管 理實力的同時， 也為整個行業(yè)的發(fā)展提供了可供借鑒的經(jīng)驗； 如萬科物業(yè)從早期 提出的酒店式管理 到近期的 無人化管理 、個性化管理 和管理報告制度 ； 中海物業(yè)管理倡導(dǎo)的一拖N模式、氛圍管理;深業(yè)物業(yè)實施的精品戰(zhàn)略; 金地物業(yè)實行的 產(chǎn)學(xué)聯(lián)手 ； 保姆計劃 、 四點半學(xué)校 等均取得了良好的市場 效益。 這里不能不提及貫穿全市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展歷程， 使物業(yè)管理意識深入民心的一 項重要工作內(nèi)容 -社

4、區(qū)文化。蓮花物業(yè)在蓮花二村率先倡導(dǎo)社區(qū)文化活動和萬廈 物業(yè)在蓮花北村通過社區(qū)文化活動的開展建立起全國城市文明第一村 的社會 效益，在市場上均得到了良好的品牌效應(yīng)。事實證明，多樣化、多層次的社區(qū)文 化活動是最能體現(xiàn)物業(yè)管理人文精神和關(guān)懷的有效手段， 因為它較好地調(diào)整了業(yè) 主與企業(yè)之間、 業(yè)主與業(yè)主之間的關(guān)系， 同時將物業(yè)管理工作通過社區(qū)活動去宣 傳，更容易得到業(yè)主的接受和認(rèn)同。 1996 年以來，萬科、中海、中航、國貿(mào)、金地、蓮花等物業(yè)管理公司，在全國 物業(yè)管理行業(yè)率先通過了 ISO9002 國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量認(rèn)下，使物業(yè)管理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 和質(zhì)量規(guī)范管理納入了國際軌道， 對物業(yè)管理操作經(jīng)營中的每個崗位、

5、 每個人員、 每一個環(huán)節(jié)都有嚴(yán)格科學(xué)的管理規(guī)范和檢驗標(biāo)準(zhǔn)。 到目前為止， 100 多家物業(yè)管 理企業(yè)通過了 IS09002質(zhì)量認(rèn)證，其數(shù)量和比例居全國同行業(yè)之首。其中高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理公司是全世界首家獲得IS09002、IS014001及SA8000 三個標(biāo)準(zhǔn)國際認(rèn)證的物業(yè)管理公司。 通過規(guī)范化管理的推廣，深圳市相當(dāng)數(shù)量的 物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)水平已接近或達到 國際水準(zhǔn)。 本文將就萬科、中海兩家物業(yè)管理公司的物業(yè)管理模式進行分析、探討中國高水 平物業(yè)管理的發(fā)展特色，以摸索出有利于中國物業(yè)管理進一步發(fā)展的東西。 、萬科物業(yè)管理的特點 1、萬科物業(yè)管理公司的

6、概況 萬科物業(yè)管理有限公司成立于一九九二年初，為萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬 機構(gòu)。公司現(xiàn)有總資產(chǎn)3000萬元，各類專業(yè)服務(wù)人員3000余人，管理面積300 余萬平方米。公司現(xiàn)已發(fā)展為國內(nèi)最具規(guī)模及極負盛譽的物業(yè)管理機構(gòu)之一，專 業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù)、工程完善配套服務(wù)、房屋租售及綠化工程服務(wù)。 通過十多年的物業(yè)管理研究與實踐，公司在市場上取得了驕人的業(yè)績，在物業(yè)管 理行業(yè)奠定了堅實的地位，成為國家建設(shè)部首批認(rèn)定的物業(yè)管理一級資質(zhì)企業(yè)、 深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)企業(yè)，在社會上樹立了健康、完善的企業(yè)形象。 公司高瞻遠矚，為顧客長遠之需求，持續(xù)進行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索，藉此不斷 提高服務(wù)質(zhì)素，

7、以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益及社會效益，為物業(yè)管理市場化、規(guī)范化 作出積極貢獻。致力于物業(yè)管理模式與制度創(chuàng)新，首創(chuàng) 業(yè)主管理委員會，開創(chuàng) 了業(yè)主自治與專業(yè)化服務(wù)相結(jié)合的共管式模式；推行酒店式管理模式、無人 化管理模式、季度管理報告唏9度、個性化管理服務(wù)與鄰里守望的管理模式， 氛圍管理”模式，體驗式管理”模式，力求在社區(qū)范圍內(nèi)營造一種融洽、和諧、 溫馨的親情化管理氛圍，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵提升到一個新的境界。 萬科物業(yè)以持續(xù)創(chuàng)新的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供豐富完善的家居服務(wù)和社區(qū)休閑服務(wù)， 完 滿結(jié)合人性化與科技化的物業(yè)管理精英和智能管理系統(tǒng)，讓住戶尊享優(yōu)逸體驗， 生活倍加多姿多彩。致力于推行人性化的服務(wù)理念，以用

8、戶滿意作為管理服務(wù)工 作的出發(fā)點，統(tǒng)籌分析客戶信息，建立客戶服務(wù)檔案，充分挖掘客戶需求和服務(wù) 資源，持續(xù)提高客戶服務(wù)水平，探討體驗氛圍管理模式萬科社區(qū)文化建設(shè)， 組織 開展豐富多彩的各類業(yè)主活動：萬科業(yè)主運動會、主題式系列社區(qū)文化活動，豐 富業(yè)主業(yè)余生活，為加強與業(yè)主的溝通提供了良好的橋梁。 通過社區(qū)文化工作的 開展，給社區(qū)注入一種強大的文化內(nèi)涵，并讓這種文化內(nèi)涵成為萬科物業(yè)社區(qū)的 特有標(biāo)志。 2003年，公司被中國質(zhì)量協(xié)會用戶委員會授予全國用戶滿意企業(yè)（物業(yè)管理企 業(yè)）獎項，中國信用管理協(xié)會授予全國質(zhì)量？服務(wù)？信譽AAA物業(yè)管理企業(yè)稱 號，公司的管理服務(wù)水平再上一個新的臺階。 萬科物業(yè)，這只

9、中國物業(yè)管理行業(yè) 的領(lǐng)頭羊，將在新的起跑線上再創(chuàng)佳績，更上層樓。 2、萬科物業(yè)管理的經(jīng)營理念 萬科物業(yè)管理的經(jīng)營理念不是萬科本身自有的，而是在為業(yè)主的服務(wù)過程中，經(jīng) 過十幾年的探討、鉆研中總結(jié)出來的經(jīng)驗，具體如下： (1) 尊重客戶，讓客戶滿意 表面上看，職員的薪酬由公司支付，事實上，這一切來自于客戶。尊重客戶，理 解客戶，與客戶善意地溝通，將客戶視為我們永遠的伙伴，將客戶的投訴視為送 給我們的禮物。提供超出客戶期望的服務(wù)，萬科品牌的附加值就會因職員優(yōu)秀的 表現(xiàn)而日益增加。對待100名客戶的服務(wù)里，只有一位客戶不滿意，看來只有 1%的不合格，但對于該客戶而言，他得到的卻是 100%的不滿意。一

10、朝對客戶 服務(wù)不善，公司需要十倍甚至更多的努力去補救。在客戶眼中，你就代表萬科。 (2) 專業(yè)化+規(guī)范化+透明度=萬科化 萬科從成立以來十幾年的實踐中摸索出： 企業(yè)要搞專業(yè)化，不要分散資源。企業(yè) 對自身的專業(yè)方向明確得越早，資源就越容易集中，建立在專業(yè)化基礎(chǔ)之上的規(guī) 模化便越容易形成，從而確立自己在相應(yīng)領(lǐng)域的領(lǐng)導(dǎo)性地位。 規(guī)范化被萬科稱為 企業(yè)的生命線，它是萬科的基石。講究規(guī)范化，就需要沖破傳統(tǒng)思維中對個人英 雄主義的崇尚，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過建立一支 優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理隊伍來實現(xiàn)企業(yè)的策略和計劃。良好的制度也是產(chǎn)生利潤的生產(chǎn) 要素。萬科反對黑箱操作，提倡信息資源共享，

11、溝通順暢。公司鼓勵相互之間坦 誠地交流，友善地溝通。萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)陽光照亮的體 制 (3) 學(xué)習(xí)是一種生活方式 一個學(xué)習(xí)型的組織是這樣一群人： 他們?yōu)榱斯餐哪繕?biāo)走在一起， 共同工作，通 過內(nèi)部經(jīng)驗交流和外部知識引進，共同提高能力，創(chuàng)造他們真正感興趣的成果。 萬科致力于成為學(xué)習(xí)型組織。在這一學(xué)習(xí)型組織中，職員全身心投入，體驗到工 作中的生命意義，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，擴展創(chuàng)造未來的能量。萬科的管理者認(rèn)為： 競爭優(yōu)勢是由個人和集體的不斷學(xué)習(xí)促成的。 學(xué)習(xí)型模式一方面傾向于對組織內(nèi) 部的知識加以拓展；另一方面傾向于汲取組織外部業(yè)已發(fā)展成熟的知識。 其中反 省是個人學(xué)習(xí)以及組織學(xué)習(xí)過

12、程中的一個重要因素。 (4) 創(chuàng)新是生命之源 一直以來，萬科給自己的定位是領(lǐng)跑者，要不斷創(chuàng)新，走在前面。從 84年的 蹣跚起步，到88年的股份化改造；從多元化的四處擴張，到專業(yè)化的主動收縮； 創(chuàng)新精神就像一臺強勁的發(fā)動機，引領(lǐng)著萬科穩(wěn)健前進。正是憑藉不斷創(chuàng)新的精 神，萬科才得以積極地拓展，萬科品牌才能夠得到了越來越多的認(rèn)同。 創(chuàng)新就是 要打破慣性，就是要挑戰(zhàn)自己，就是要擺脫成功帶來的條條框框。而創(chuàng)新，需要 一個項目一個項目地去積累，需要一點一滴地去突破。 萬科將在未來的發(fā)展中致力于逐步擴大領(lǐng)先優(yōu)勢， 萬科要面對來自其他優(yōu)秀行業(yè) 成員的挑戰(zhàn)，也要面對來自迅速擴大規(guī)模經(jīng)營要求的挑戰(zhàn)。這一目標(biāo)的實現(xiàn)

13、，正 有賴于充滿激情的創(chuàng)新精神。 3、萬科物業(yè)管理的目標(biāo) 萬科物業(yè)顧問服務(wù)秉承萬科物業(yè)鍛造精品與持續(xù)改善品質(zhì)的價值觀，不以追求顧 問服務(wù)項目的數(shù)量增長為終極目標(biāo)， 而重在保證顧問服務(wù)和管理輸出的質(zhì)量， 真 正滿足合作方的委托需求和愿望，切實幫助委托方有效地建立起優(yōu)質(zhì)的管理體 系，準(zhǔn)確把握物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，獨立地實施各項管理服務(wù)，并不斷地自我完 善。 (1) 幫助委托方建立起完善的物業(yè)管理體系，包括: 建立有效的物業(yè)管理團隊 完善的管理體系 人事行政管理體系 企業(yè)培訓(xùn)體系 品質(zhì)監(jiān)控體系 客戶服務(wù)體系 建立完整的業(yè)務(wù)流程和作業(yè)指導(dǎo)書 (2) 幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。 (

14、3) 幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。 4、萬科物業(yè)管理的核心價值觀 客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供 超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅 持和倡導(dǎo)的理念。人才是萬科的資本，熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司 最寶貴的資源。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科 成功的首要因素。職業(yè)經(jīng)理團隊是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、 富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經(jīng)理隊伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。 萬科給自己的定位是，做中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。通過市場創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、 服務(wù)創(chuàng)新和制度

15、創(chuàng)新，追求有質(zhì)量、有效率的持續(xù)增長，是萬科實現(xiàn)行業(yè)領(lǐng)跑、 創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。在新經(jīng)濟時代，萬科要以大為小、靈活應(yīng)變、銳意進 取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望。做到擁有萬 科的獨特模式。萬科模式業(yè)內(nèi)領(lǐng)先其獨特的價值觀開發(fā)模式戰(zhàn)略思維與治理結(jié)構(gòu) 值得關(guān)注。 、中海物業(yè)管理模式的特點 1、中海物業(yè)管理公司的概況 400名、下 深圳市中海物業(yè)管理有限公司是建設(shè)部首批一級、深圳市首批甲級物業(yè)管理企 業(yè)，并為業(yè)內(nèi)首家通過IS09002、ISO14001認(rèn)證企業(yè)。自1991年成立以來, 中海人以精誠服務(wù)、精彩生活為服務(wù)宗旨，勇于開拓、銳意進取，目前已發(fā)展 成為擁有員工2000

16、多名，高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近 屬3家子公司和一個電子商務(wù)運營網(wǎng)絡(luò)的大型企業(yè)。 十多年來，中海物業(yè)高水平的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)不僅獲得了廣大業(yè)主的信任與好 評，而且贏得了良好的社會聲譽。截至 2002年，公司共獲得國家、省及市、區(qū) 級各種榮譽稱號396項，并為2002年深圳首屆質(zhì)量管理獎服務(wù)行業(yè)唯一獲得者； 國內(nèi)及香港地區(qū)的廣播電視、報刊等新聞媒體對中海物業(yè)經(jīng)營管理情況的報道多 達千次以上；慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士逾兩萬人次；建設(shè)部有關(guān) 領(lǐng)導(dǎo)在不同場合多次指出：深圳市中海物業(yè)管理有限公司是我國物業(yè)管理行業(yè)第 一品牌，中海物業(yè)代表了中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。中海物業(yè)憑借一貫

17、的創(chuàng) 新精神及規(guī)模、管理、服務(wù)、技術(shù)、人才等優(yōu)勢，不斷引入國外先進的管理理念， 注重環(huán)境和社區(qū)文化的營造；不斷對現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗進行揚棄，去其疏漏， 取其精華，與時俱進，持續(xù)創(chuàng)新；不斷豐富中海物業(yè)品牌的國際化與時代性內(nèi)涵， 精煉全國物管行業(yè)第一品牌。中海物業(yè)將高揚規(guī)模化發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)化運營、信息化 管理、專業(yè)化增效的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟， 繼續(xù)做行業(yè)領(lǐng)跑者，為推動中國現(xiàn)代城 市的文明化進程做出不懈的努力和追求，為中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出新的獨 特貢獻。 2、中海物業(yè)管理的經(jīng)營理念 季度管理報告制度”，按季度公開 并在公司互聯(lián)網(wǎng)站上公布各小區(qū)的管理費 使公司的管理理念得到規(guī)范化。 公司理念體系中明確

18、提出 爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現(xiàn)公司其 他目標(biāo)的資源；同時，作為公民，在我們有經(jīng)營業(yè)務(wù)的任何地區(qū)，都要成為對當(dāng) 地經(jīng)濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務(wù) ”這一發(fā)展目標(biāo)。1996年，公 司順利通過1S09002國際質(zhì)量認(rèn)證，是公司實施規(guī)范化宮理邁出的關(guān)鍵的一步。 1999年，公司又率先在物業(yè)管理行業(yè)中執(zhí)行 管理處各項管理服務(wù)工作內(nèi)容及費用， 標(biāo)準(zhǔn)，進一步提高管理服務(wù)的透明度。 3、物業(yè)管理的方針、目標(biāo) 對消費者的強烈責(zé)任感，堅持以人為本的 中海房產(chǎn)的建設(shè)者們始終懷著對社會、 經(jīng)營目標(biāo)，致力于通過營造高品質(zhì)的房產(chǎn)和提供周到的服務(wù)，倡導(dǎo)文明、和諧、 優(yōu)雅的居住文化。2002年4月

19、，公司成功入圍”杭州地區(qū)十大品牌房產(chǎn)”行列； 2002年，公司被蕭山區(qū)評選為 百強企業(yè)”在過去的幾年中，中海房產(chǎn)在市場需 求的撞擊和磨合中逐漸形成了較為完善的企業(yè)精神一一以世界建筑人文歷史為 文化背景，以人類可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略為開發(fā)原則， 以創(chuàng)建良好的城市景觀為社會 責(zé)任，根據(jù)市場變化不斷調(diào)整，優(yōu)化經(jīng)營結(jié)構(gòu)；同時積極摸索適合自身發(fā)展的現(xiàn) 代化企業(yè)經(jīng)營方略。公司聘請北大咨詢公司為企業(yè)進行管理咨詢，逐步形成和完 善了一整套系列化、規(guī)范化、程序化、品牌化的管理模式；在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè) 管理領(lǐng)域分別導(dǎo)入IS09002管理體系。中海物業(yè)管理公司本著誠信、創(chuàng)新、務(wù) 實、求精，把個人追求融入企業(yè)的長遠發(fā)展之中

20、。以重組上市、戰(zhàn)略擴張、持續(xù) 發(fā)展為主線，形成比較合理的企業(yè)組織架構(gòu)和市場布局， 使經(jīng)濟效益和增長質(zhì)量 明顯提高。實現(xiàn)自己的主要戰(zhàn)略目標(biāo)。同時為業(yè)主為顧客提供一個安全、清潔、 優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。 4、中海物業(yè)管理的特色 中海物業(yè)管理主要是引進先進的港式物管理念、累積豐富的物管成功經(jīng)驗；規(guī)范 的管理制度、創(chuàng)新的服務(wù)設(shè)計；打造出中海獨特的管理特色，實行1+N管理模 式，降低管理成本，充分共享資源；氛圍式管理，打造無為而治的至高境界；首 創(chuàng)酒店式物管服務(wù)，開行業(yè)之先河；推出商務(wù)全程式服務(wù)，服務(wù)于商業(yè)精英；提 倡健康式物管，為業(yè)主營造寓環(huán)保、健康于一體的文明社區(qū)；ISO9000、 IS

21、014001、ISO18000三項國際管理體系貫穿運行，中海物業(yè)管理注重高素質(zhì)的 員工隊伍建設(shè)、豐富的人力資源儲備，創(chuàng)造社會效應(yīng)。 三、萬科和中海物業(yè)管理模式的比較 在物業(yè)管理行業(yè)激烈部分中，萬科以觀念超前、服務(wù)精品見長，中海以管理優(yōu)勢 和市場規(guī)模領(lǐng)先，把經(jīng)營型管理作為企業(yè)的核心競爭力，形成了自身的特色和優(yōu) 勢，對提高企業(yè)經(jīng)濟效益和開拓市場起到了重要的推動作用。 兩者都有各自的管 理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。 1、萬科和中海物業(yè)管理有一套非常正確的價值觀 萬科和中海物業(yè)管理之所以先進，首先他們是有一套非常正確的價值觀。大家知 道，萬科和中海很早就解決了產(chǎn)權(quán)問題，也很早股份化，又很早上市，它們

22、的創(chuàng) 業(yè)者和管理團隊始終以職業(yè)經(jīng)理的道德操守嚴(yán)格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意 回報股東。所以，萬科和中海形成了一整套與職業(yè)經(jīng)理人相關(guān)的價值觀和公司文 化（白領(lǐng)文化）。萬科和中海的管理，點點滴滴中都透露出由此而帶來的專業(yè)、 專注和細致、嚴(yán)謹(jǐn)。這種價值觀和文化，甚至成為萬科產(chǎn)品的特色包裝和特有的 品牌價值。萬科和中海的 企業(yè)視角、人文關(guān)懷”特別好地表達了經(jīng)理人文化的內(nèi) 涵，同時也恰到好處地觀照了白領(lǐng)的文化趣味， 使一批白領(lǐng)對萬科情有獨鐘、 趨 之若鶩。顯然，賺錢的決定性因素往往并不是錢本身， 公司的核心價值觀才是根 本，這一點，國外有關(guān)百年老店的實證研究充分證明了這一真理，一間公司由優(yōu) 秀變成偉大

23、，其核心競爭力的最重要的組成要素之一就是正確的價值觀。所以我 們今天看到一個優(yōu)秀和走向偉大的萬科和中海， 我們完全有理由相信深植于萬科 和中海的經(jīng)理人當(dāng)中的企業(yè)文化和價值倫理才是最重要的獲勝基因。 2、萬科和中海物業(yè)通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略 萬科和中海物業(yè)通過減法形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略。最近聯(lián)想的柳傳志多次講到，中 國民營企業(yè)最缺少的是戰(zhàn)略思維和戰(zhàn)略決策。我想這是真正的經(jīng)驗之談和聯(lián)想取 勝的看家法寶。這10年來，商場硝煙彌漫，英雄輩出，傳奇故事層出不窮，不 僅使老外大跌眼鏡，就是國內(nèi)的企業(yè)家，也常常生出 引無數(shù)英雄競折腰”的喟嘆。 然而，日換星移，能經(jīng)得住時間考驗，吹去浮沙始見金的不過爾爾?？偲?/p>

24、來看， 之所以會有許多人折戟沉沙，主要原因是公司戰(zhàn)略的失敗，如盲目多元化，迷信 資本經(jīng)營，幻想依靠權(quán)力尋租，或者急欲沖 500強、拼湊大船、迎風(fēng)出海。這 些企業(yè)注重經(jīng)營機會，而不經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，捕捉熱點而不管理企業(yè)，不能始終如一地 堅持自己的戰(zhàn)略，有小機巧而無大謀略。反觀萬科，任憑風(fēng)浪起，我自有章法， 10多年前就上市，有A股、B股，但不宣稱是 資本經(jīng)營”，明明早就將業(yè)務(wù)集中 在房地產(chǎn)，卻還嫌不專，索性將產(chǎn)品都簡化到中產(chǎn)階級的普通住宅。 今后他們還 要將產(chǎn)品更加標(biāo)準(zhǔn)化，甚至主要部品部件都在總部設(shè)計好， 通過住宅工業(yè)化帶動 進一步的大規(guī)模生產(chǎn)。市場熱點不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個字：減 法”

25、。這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力，推動大規(guī)模生產(chǎn)，全面提升 產(chǎn)品質(zhì)量與服務(wù)。正是這種清晰的公司戰(zhàn)略，使萬科和中海終于在做減法”的同 時卻完成了公司穩(wěn)步增長的乘法。一個人要有成就，堅定、堅強、毅力是第一位 的，但這種偉大的忍耐的力量源泉就是偉大的理想， 而偉大的理想就是他的人生 戰(zhàn)略。所謂必有 堅忍不拔之志”，方可蓄積 堅忍不拔之力”。辦公司、做企業(yè)同 樣如此，如果不對自己 是什么？為什么？做什么？怎么做？做多少？和誰做？ 何時做？ ”等一系列問題做出明確的判斷，形成準(zhǔn)確的公司戰(zhàn)略，就難免腳跟不 穩(wěn)，缺少定力，薄積亂發(fā)。公司的勝敗在戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的成敗在治理結(jié)構(gòu)和管理團 隊。如果走進萬科和中

26、海你會發(fā)現(xiàn)無論投資者關(guān)系 （透明度、誠信）、投資管理、 財務(wù)管理、人力資源管理、客戶管理，甚至公關(guān)管理都非常清楚細致，井井有條。 萬科和中海在管理細節(jié)中在于耐心、在于持久，這一點。萬科和中海人做到了， 所以萬科創(chuàng)造了我們不可比擬的成功。 3、萬科和中海物業(yè)實現(xiàn)了企業(yè)總成本領(lǐng)先 萬科早在93年就成立了萬創(chuàng)設(shè)計公司，進而在99年成立了萬科建筑研究中心，可以說這 是企業(yè)的R&D中心，它強調(diào)的是”設(shè)計概念+經(jīng)營意識+專業(yè)知識+創(chuàng)造力”的最佳配合，這 種創(chuàng)新給萬科帶來的效益是顯著的。我們所提倡的IMPS項目策劃模式，主張對市場要有透 徹的理解，創(chuàng)造富有深刻內(nèi)涵的產(chǎn)品概念設(shè)計，充分體實現(xiàn)前期策劃對產(chǎn)品附加

27、價值的提升， 產(chǎn)品的后續(xù)銷售是產(chǎn)品前期策劃力的延伸。EPISM企業(yè)-項目互動戰(zhàn)略顧問模式是新經(jīng)濟條 件下、嶄新的一種房地產(chǎn)顧問模式，這樣一種模式需要在社會實踐中得到檢驗和修正，并在 實戰(zhàn)中不斷發(fā)展和完善，愛地時代希望為中國房地產(chǎn)企業(yè)的顧問和運營盡責(zé)盡力。 中海實施總成本領(lǐng)先一是要實行科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序，即實行 TCM （總成本管理）；二是要積極主動地拓展物業(yè)管理市場和實現(xiàn)多元化經(jīng)營，拓展?fàn)I運規(guī) 模，拓展企業(yè)經(jīng)營資金渠道，增加盈利能力的規(guī)模化運作。這些都是實現(xiàn)企業(yè)總成本領(lǐng)先的 重要途徑。中海物業(yè)積極地實行實施外向型發(fā)展戰(zhàn)略，在拓展物業(yè)管理市場的同時，又利用 其自身優(yōu)勢，開展本行業(yè)內(nèi)的多元化經(jīng)營，加強內(nèi)部造血機能。 公司成功開發(fā)出具有獨立知 識產(chǎn)權(quán)的 W、D、 K、T等四個系列的專用清潔劑，又自己設(shè)計開發(fā)物業(yè)管理軟件、涉足家 庭裝璜領(lǐng)域等等，這些都增加了公司的盈利能力，使得公司在市場化浪潮中立于不敗之地。 培養(yǎng)了企業(yè)的文化力；奠定了企