物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)

1、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 目 錄 CONTENTS 第一章 物業(yè)管理概述 一、物業(yè)物業(yè)的定義物業(yè)管理中的物業(yè)，通常是指各類(lèi)建筑物、構(gòu) 筑物、場(chǎng)所極其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地?？梢允墙ㄖ?，也可以是單體建筑?，F(xiàn)代物業(yè)按使用功能分類(lèi)1、居住類(lèi)物業(yè)：住宅小區(qū)、公寓、別墅等2、商業(yè)類(lèi)物業(yè)：商務(wù)寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店等3、工業(yè) 物業(yè)：工業(yè)大廈、工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等4、其他物業(yè)（亦稱(chēng)之為特種用途物業(yè)） ：（1）體育類(lèi)物業(yè)：體育場(chǎng)、體育館、健身房等（2）文化娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)：學(xué)校、劇場(chǎng)、音樂(lè)廳等（3）衛(wèi)生保健類(lèi)物業(yè)：醫(yī)院、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院等（4）交通類(lèi)物業(yè)：公路、鐵路、橋梁、碼頭等（5）宗教類(lèi)物業(yè)：教堂、宗祠等 相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施

2、和場(chǎng)地（1）設(shè)備： 給排水設(shè)備、消防設(shè)備、供暖供冷設(shè)備、弱電設(shè) 備、照明設(shè)備、電梯設(shè)備等；（2）市政共用設(shè)施： 市政道路、水、電、煤氣、電話(huà)、有線電視等。（3）相關(guān)場(chǎng)地：如停車(chē)場(chǎng)、庭院、道路等二、物業(yè)管理物業(yè)管理的含義 指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服 務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施 設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理豐富的內(nèi)涵（1）多個(gè)責(zé)任主體的共同活動(dòng)（2）必須依據(jù)法律、法規(guī)以及合同約定（3）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)（4）共用部分和共同事務(wù)的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)（5）產(chǎn)品是服務(wù)（6）對(duì)公共秩序提供輔助、協(xié)助性管理服務(wù) 物業(yè)管理的

3、必要性（1）業(yè)主住戶(hù)要求提高（2）樓宇興建漸具規(guī)模（3）物業(yè)設(shè)備先進(jìn)（4）地產(chǎn)發(fā)展需要（5）生產(chǎn)發(fā)展需要物業(yè)管理活動(dòng)的特點(diǎn)（ 1）全天候服務(wù)（2）無(wú)形與有形的結(jié)合（3）生產(chǎn)和消費(fèi)的同時(shí)性（ 4）易逝性（ 5）業(yè)主導(dǎo)向性（6）差異性（7）物業(yè)服務(wù)和住用者的不可分割性（8）不可儲(chǔ)藏性構(gòu)筑物業(yè)管理的理論體系（1）以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)（2）以物業(yè)服務(wù)合同為核心（3）以等價(jià)有償為前提（4）以專(zhuān)業(yè)服務(wù)與自治自律相結(jié)合為手段（5）以追求客戶(hù)滿(mǎn)意為根本（6）以保證物業(yè)正常使用為目標(biāo)物業(yè)管理的起源及發(fā)展（1）世界上物業(yè)管理起源物業(yè)管理起源于 19 世紀(jì) 60 年代，當(dāng)時(shí)英國(guó)大工業(yè)正處于發(fā)展 的高漲階段，對(duì)勞

4、動(dòng)力有巨大的需求。奧克維姬希爾（OCTAVIAHILL女士為其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，成為世界上物業(yè)管理的起源。（2）物業(yè)管理在中國(guó)香港的發(fā)展中國(guó)的物業(yè)管理是遵循英國(guó)香港深圳內(nèi)地這個(gè) 軌跡發(fā)展而來(lái)。1953 年圣誕前夕，香港九龍石硤尾寮屋大火，造成5 萬(wàn)多人無(wú)家可歸。政府興建 7 層公營(yíng)房屋安置災(zāi)民， 1954 年第一座落成。同時(shí)政 府開(kāi)始由英國(guó)引入房屋管理，由此展開(kāi)了香港公共房屋建設(shè)及物 業(yè)管理的歷史。（3）深圳的物業(yè)管理1981 年 3 月 10 日，國(guó)內(nèi)第一家管理專(zhuān)業(yè)公司深圳市物業(yè) 管理公司正式成立。1993 年 6 月 30 日，成立全國(guó)首家物業(yè)管理協(xié)會(huì)深圳市物 業(yè)

5、管理協(xié)會(huì)。1994 年 6 月 18 日，全國(guó)首部物業(yè)管理?xiàng)l例深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住 宅區(qū)物業(yè)條例頒布，同年 11 月 1 日開(kāi)始實(shí)施。所以說(shuō)深圳一直走在全國(guó)物業(yè)管理的最前沿，起行業(yè)帶頭人 的角色。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的相關(guān)法規(guī)1、物權(quán)法： 2007年 3月 16 日十屆全國(guó)人大第五次會(huì)議通 過(guò)，同年 10 月 1 日起實(shí)施。2、物業(yè)管理?xiàng)l例 ：2003 年 5 月 28 日國(guó)務(wù)院第 9 次常務(wù)會(huì)議 通過(guò)，同年 9 月 1 日實(shí)行；3、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 ：1998 年 7 月 29 日通過(guò)，同年 8 月 1 日起施行；4、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 ：1994年 6月 18日通過(guò)，同 年 11 月 1 日

6、實(shí)施：物業(yè)管理的基本特征社會(huì)化“業(yè)主” 去社會(huì)上選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； “物業(yè)服務(wù)企業(yè)”去 社會(huì)上尋找物業(yè)項(xiàng)目。專(zhuān)業(yè)化專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理市場(chǎng)化遵循市場(chǎng)的價(jià)值規(guī)律和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律物業(yè)管理的作用（1）保證物業(yè)處于良好的使用狀態(tài)（2）可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值（3）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展（4）拓展了就業(yè)途徑（5）物業(yè)管理成為建立和諧社會(huì)的重要組成部分。物業(yè)管理的基本制度（1）業(yè)主大會(huì)制度（2）管理規(guī)約制度（3）物業(yè)管理招投標(biāo)制度（4）物業(yè)承接查驗(yàn)制度（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度（6）物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度（7）專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度第二章 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)概念建

7、筑物區(qū)分所有權(quán)，是一種特殊的所有權(quán)類(lèi)型。指的是一棟 建筑物在構(gòu)造上可以被分為數(shù)個(gè)部分，這些部分因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)上和使用 上具有獨(dú)立性，因而可以被不同人所有，這種所有形態(tài)稱(chēng)為“ 區(qū) 分所有 ”。我國(guó)對(duì)建筑物所有權(quán)的規(guī)定 根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所 有權(quán)，包含三個(gè)基本內(nèi)容：一是對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)；二是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)； 三是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)力，即對(duì)共用部位與公 共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過(guò)參加和組織業(yè)主大會(huì) 進(jìn)行管理。專(zhuān)有權(quán)、共有部分共有權(quán)及成員權(quán)，是相對(duì)獨(dú)立 而又不可分離的權(quán)力。在區(qū)分建筑物所有權(quán)的結(jié)構(gòu)中，專(zhuān)有權(quán)占主導(dǎo)地 位；共有權(quán)居從屬地位；成

8、員權(quán)處于附屬地位。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行 相應(yīng)的義務(wù)。二、專(zhuān)有部分所有權(quán) 專(zhuān)有部分所有權(quán)的概念 專(zhuān)有部分，指構(gòu)造上具有獨(dú)立性、能獨(dú)立為區(qū)分所有權(quán)標(biāo) 的部分。單獨(dú)的專(zhuān)有部分所有權(quán)必須具有三個(gè)條件： 一是建筑物在構(gòu)造上必須可以區(qū)分 ； 二是必須可單獨(dú)使用； 三是必須經(jīng)過(guò)登記 。專(zhuān)有部分的界定（1）空間說(shuō)（2）壁心說(shuō)（3）最后粉刷表層說(shuō)（4）壁心和最后粉刷表層混合說(shuō)（5）無(wú)損共同利益說(shuō) 專(zhuān)有部分所有權(quán)的行使（1）基本權(quán)能 占用、使用、收益權(quán)能；（2）禁止濫用 不得有危及建筑物安全的行為，不得影響建筑物結(jié) 構(gòu)及外觀的完整統(tǒng)一；（3）經(jīng)營(yíng)性限制 不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。要改變的，

9、除遵 守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。（4）禁止單獨(dú)轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓時(shí)，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理 的權(quán)力一并轉(zhuǎn)讓。三、共有部分所有權(quán) 共有部分的界定 共有部分是指專(zhuān)有部分以外的其他建筑部分以及不屬于專(zhuān)有 部分而用以共同所有、共同使用以及共同管理的附屬建筑物。專(zhuān)有部分以外： 門(mén)廳、電梯、走廊、屋頂； 建筑物附屬物： 給排水設(shè)備、供電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等； 建筑物附屬設(shè)備： 水塔、游泳池、停車(chē)場(chǎng)、室外照明等。共有持分權(quán)的概念與行使 共有持分權(quán)，也稱(chēng)為共有所有權(quán)。是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)區(qū)分 所有建筑的共用部分所享有的使用、收益和處分的權(quán)力。使用權(quán) 共同使用和輪流使用收益權(quán) 天然孳息

10、和法定孳息，按應(yīng)有的比例收取。處分權(quán) 由區(qū)分所有權(quán)人全體會(huì)議決定 共有所有權(quán)人的義務(wù) 物權(quán)法明確區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分義務(wù)具有不可放棄 性。即便以放棄共有部分權(quán)力為代價(jià)，也依然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其義務(wù)。（1）按共有部分本來(lái)用途使用共用部分（2）分擔(dān)管理費(fèi)用（3）分擔(dān)維修資金的籌集與繳納 從合同義務(wù)到法定義務(wù)，是我國(guó)物權(quán)法對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 制度的最重要一步法律調(diào)整。四、基于共同關(guān)系的成員權(quán)成員權(quán)的概念 建筑物區(qū)分所有權(quán)的成員權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人由于 使用同一建筑物而形成不可分離的共同關(guān)系，作為建筑物的一個(gè) 團(tuán)隊(duì)組織的成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。成員權(quán)是通過(guò)區(qū)分所有權(quán)人組成業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員 會(huì)、

11、制定管理規(guī)約等形式予以行使。業(yè)主投票權(quán)確定 成員權(quán)的基本內(nèi)容就是投票權(quán)。 物權(quán)法采納“雙重標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)”的機(jī)制。一是一人一票； 二是某以單位面積為一票。表決時(shí)同時(shí)計(jì)算。普通事項(xiàng)，需經(jīng)雙過(guò)半的業(yè)主同意；特殊決議，必須三分之二 以上業(yè)主同意。既滿(mǎn)足了擁有房屋面積多的業(yè)主意愿，又不違背眾多房屋面積 小的業(yè)主意志。關(guān)于區(qū)分所有權(quán)人異議權(quán)的把握（1）必須僅在決議事項(xiàng)出現(xiàn)違反法律法規(guī)或管理規(guī)約時(shí)才能行使，若單 純對(duì)決議事項(xiàng)持否定態(tài)度，不足以成為提出異議的理由。（2）處于異議期間，尚未被法院撤銷(xiāo)或確認(rèn)無(wú)效的時(shí)間段內(nèi)，異議權(quán)的 形式不會(huì)終止決議的執(zhí)行，除非法院認(rèn)為有必要暫停的。（3）異議權(quán)的行使必須是以向法院提出

12、異議之訴的方式進(jìn)行，其提出的 異議的期限一般也有嚴(yán)格限制。（4）撤銷(xiāo)判決一經(jīng)生效，業(yè)主大會(huì)就不得就同一事項(xiàng)做出類(lèi)似決定，否 則該決定不發(fā)生效力。專(zhuān)項(xiàng)維修資金 維修資金是一種預(yù)防型基金，是建筑物在遇有重大修繕改良 時(shí)的經(jīng)費(fèi)保障。物業(yè)管理?xiàng)l例 ，規(guī)定專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主繳納；由業(yè)主 大會(huì)決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施。物權(quán)法規(guī)定人數(shù)和面積都要經(jīng)過(guò)三分之二的票權(quán)的同意。 維修資金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用；按棟建賬，核算到戶(hù)。區(qū)分所有建筑物的管理方式物權(quán)法第 81 條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè) 管理企業(yè)或者其他管理人管理。自行管理 自主型物業(yè)管理，業(yè)主直接實(shí)施管理；

13、委托管理 選聘物業(yè)管理企業(yè)管理 其他人管理 職業(yè)經(jīng)理人、關(guān)聯(lián)服務(wù)企業(yè)第三章 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主業(yè)主的概念業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，即土地使用權(quán)和房屋所有權(quán) 人，是所擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主分為三個(gè)層次：（1）單個(gè)業(yè)主；（2）全體業(yè)主即業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)；（3）業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)使用人 物業(yè)使用人，是指不擁有物業(yè)所有權(quán)的承租人或?qū)嶋H使用物 業(yè)的其他人。在物業(yè)管理中和業(yè)主擁有很多相同的權(quán)利和義務(wù)。我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)管理實(shí)行權(quán)證管理方式，一般情況下，確定房屋 所有權(quán)人的主要憑據(jù)是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。業(yè)主的權(quán)力按照物業(yè)管理?xiàng)l例 ，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有以下十項(xiàng)權(quán)力：（1）

14、按照服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（2）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（ 3） 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；（ 4） 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；（ 5） 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（8）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境

15、衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。二、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng) 中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，決定 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項(xiàng)。成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主意志同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主

16、大會(huì)、業(yè)主委 員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)的籌備與成立 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在的區(qū)、縣人民政府房 地產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，由業(yè)主代 表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會(huì)籌備組。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起 30 日內(nèi)，在物業(yè)所在的 區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指 導(dǎo)下，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)的職責(zé) （1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； （2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)；（5）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。 三、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)物業(yè)管理?xiàng)l例將業(yè)主委員會(huì)明確定位為業(yè)主大會(huì)的執(zhí) 行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是 業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體執(zhí)行業(yè)主 大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（ 1） 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（ 2） 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理